PM om detaljplanering och strandskydd på Västra Bosön

1 (7)

POSTADRESS Lidingö stad 181 82 Lidingö

BESÖKSADRESS Stockholmsvägen 50

TELEFON 08-731 30 00 vx FAX

08-731 46 74

E-POST

lidingo.stad@lidingo.se INTERNET

www.lidingo.se

HANDLÄGGARE TEL DIREKT DATUM

Ingela Isaksson 08-731 30 05 2015-01-09

PM om detaljplanering och strandskydd på Västra Bosön

Detta PM är upprättat i samband med att detaljplanläggning har inletts för Västra

Bosön. Det innehåller information till fastighetsägarna på Västra Bosön om strandskydd och varför Lidingö stad har valt att göra en ny detaljplan.

Information om olika sätt att reglera utveckling av bebyggelse Här följer generell information om vilka instrument en kommun har för att reglera markanvändning och bebyggelse; översiktsplan, detaljplan, områdesbestämmelser och bygglov. Översiktsplanen är ett strategiskt styrdokument som är vägledande. Den visar i stora drag hur mark- och vattenområden ska användas, och hur den byggda miljön ska utvecklas och bevaras.

Områdesbestämmelser och detaljplaner gör det möjligt att mer detaljerat beskriva bebyggelsens markanvändning samt utformning. Dessa planer är juridiskt bindande.

Områdesbestämmelser

För begränsade områden som ligger utanför samlad bebyggelse kan kommunen istället för att upprätta en detaljplan anta områdesbestämmelser. Genom bestämmelser om skydd av kulturvärden och varsamhetsbestämmelser och en utökad lovplikt kan äldre bebyggelse ges ett grundläggande skydd, eventuellt i avvaktan på att detaljplaner så småningom tas fram. Med väl genomarbetade områdesbestämmelser kan små

förändringar i bebyggelsen som om- och tillbyggnader och vissa mindre nybyggnader prövas direkt med utgångspunkt i områdesbestämmelserna.

Bygglov får inte ges för åtgärder som strider mot områdesbestämmelser. Vid bygglovprövning återstår dock att bedöma förändringens lämplighet i övrigt och behovet av detaljplan. Detta kan leda till att en förändring inte kan tillåtas trots att den inte strider mot områdesbestämmelserna för området. Områdesbestämmelser garanterar alltså inte någon byggrätt.

2 (7) Det är bara vissa frågor som går att reglera med områdesbestämmelser, enligt plan- och bygglagen 4 kap. 42§. De är:

 lovpliktens omfattning

 grunddragen i användningen av mark och vatten

 storleken på fritidshus och tomter

 byggnaders och tomters placering, utformning, utförande

 lägre krav vid vissa ändringar av byggnader

 användning och utformning av av allmänna platser med skyddsbestämmelser för historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt värdefulla platser

 vegetation samt markytans utformning och höjdläge i områden avsedda för bebyggelse samt i skydds- eller säkerhetsområden

 skyddsanordningar för att motverka störningar från omgivningen

 exploateringssamverkan

Detaljplan

Det är kommunen som avgör när och var en detaljplan för ett visst område ska göras.

Det finns inga regler för i vilka sammanhang detaljplan får användas. I plan- och

bygglagen finns bestämmelser om när kommunen ska ta fram en detaljplan innan lov får ges. Kommunen ska med en detaljplan pröva ett mark- eller vattenområdes lämplighet för bebyggelse och byggnadsverk samt reglera bebyggelsemiljöns utformning för 1. en ny sammanhållen bebyggelse, om det behövs med hänsyn till omfattningen av bygglovspliktiga byggnadsverk i bebyggelsen,

2. en bebyggelse som ska förändras eller bevaras, om regleringen behöver ske i ett sammanhang, och

3. ett nytt byggnadsverk som inte är ett vindkraftverk (under vissa förutsättningar)

Varför en ny detaljplan för Västra Bosön?

Idag finns områdesbestämmelser för Västra Bosön vars syfte är att bevara den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen. Bestämmelserna reglerar inte bebyggelsens utformning gällande höjd och utbredning. Uthusen och annexbostädernas storlek är reglerade endast som att de ska underordna sig huvudbyggnaden i storlek som enskild byggnad och i sammanlagd omfattning. Detta har lett till att många ansöker om att både utöka huvudbyggnaden och bygga större annexbostäder eller uthus, vilket påverkar det kulturhistoriska värdet. Syftet med områdesbestämmelserna motverkas därmed.

Miljö- och stadsbyggnadskontoret föreslog för kommunstyrelsens planutskott att en ny detaljplan upprättas för att bland annat förtydliga vilka byggrätter som gäller inom området. Fastigheterna i området har under det senaste årtiondet och särskilt de senaste åren blivit mer intressant för utveckling, vilket gör att kravet på att en

detaljplan behöver upprättas enligt plan- och bygglagen 4 kap §2 punkt 2 finns. Miljö- och stadsbyggnadskontoret ser inte heller någon annan lösning för att reglera

3 (7) bebyggelsen till exempel genom tillägg till områdesbestämmelser, då det inte finns något lagstöd för att ange storleken för permanentbostäder.

En ny detaljplan kommer både att stärka rättsäkerheten för varje enskild fastighetsägare och stärka skyddet för den kulturhistoriskt värdefulla miljön.

I

Strandskydd är till för att ge alla människor tillgång till stränderna, och för att bevara förutsättningar för ett rikt växt- och djurliv. Det generella strandskyddet är 100 meter från strandkanten, både på land och i vattnet. Det omfattar även undervattensmiljön.

Strandskyddet på Västra Bosön idag

Strandskyddet på Västra Bosön är upphävt på i princip alla fastigheter samt 40 meter ut i vattnet. Det finns dock några fastigheter där strandskyddet kvarstår. Det är Lilla och Stora Björkudden samt Rutsdal (Lidingö 5:122, 5:123 och 5:120).

De ljusblåa ytorna visar var strandskyddet gäller idag

Vad händer med strandskyddet vid en ny detaljplan?

Om strandskydd har upphävts för ett område som har omfattats av en detaljplan eller områdesbestämmelser införs strandskyddet åter, om detaljplanen eller

områdesbestämmelserna ersätts med en ny detaljplan.

4 (7)

En kommun kan sedan återigen genom bestämmelse i detaljplan upphäva strandskyddet, om det finns särskilda skäl enligt 7 kap. 18 c-d §§ miljöbalken.

Särskilda skäl för att upphäva strandskyddet inom ett område är att marken:

1. redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften,

2. genom en väg, järnväg, bebyggelse, verksamhet eller annan exploatering är väl avskilt från området närmast strandlinjen,

3. behövs för en anläggning som för sin funktion måste ligga vid vattnet och behovet inte kan tillgodoses utanför området,

4. behövs för att utvidga en pågående verksamhet och utvidgningen inte kan genomföras utanför området,

5. behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området, eller

6. behöver tas i anspråk för att tillgodose ett annat mycket angeläget intresse.

Därutöver finns en punkt 7 för landsbygdutveckling i strandnära lägen (LIS-områden), som inte är aktuell på Lidingö.

Figuren visar de olika faserna under planprocessen. Under samråds- och

granskningsskedet får berörda fastighetsägare, föreningar och myndigheter ett förslag till detaljplan på remiss.

Länsstyrelsens roll

Länsstyrelsen har skyldighet att i samrådsskedet verka för att strandskyddet inte hävs i strid med 7 kap. 18 c-g §§ miljöbalken. De ska också under granskningsskedet yttra sig över planförslaget om det enligt länsstyrelsens bedömning finns en risk att förslaget senare kan komma att överprövas enligt bestämmelserna om tillsyn över kommunala beslut.

Länsstyrelsen ska granska alla upphävanden av strandskydd inom detaljplaner som beviljas i länet. Länsstyrelsen har rätt att utöka strandskyddet 300 meter i områden med höga naturvärden till exempel naturreservat och nationalstadsparken. Det är alltså inte aktuellt på Västra Bosön.

5 (7) Beslutet om att upphäva strandskyddet kan prövas och överklagas

När detaljplanen antagits ska länsstyrelsen enligt 11 kap 10 § 4 pkt. plan- och bygglagen pröva kommunens beslut om antagande. Beslut om en prövning ska fattas inom tre veckor från den dag länsstyrelsen fått kommunens beslut.

Om kommunens antagandebeslut är felaktigt, det vill säga sker i strid med ovan nämnda paragrafer i miljöbalken, ska de upphäva beslutet. Länsstyrelsens beslut kan sedan överklagas till högre instans.

Enligt 13 kap 13 § PBL har miljö- och friluftsorganisationer rätt att överklaga beslut om att upphäva strandskyddet i en detaljplan. Rätten att överklaga gäller för sådana

organisationer som har bedrivit verksamhet under minst tre år i Sverige och som har minst 100 medlemmar. På Lidingö är det naturskyddsföreningen som har denna möjlighet.

Hur har Lidingö stad tänkt hantera strandskyddet på Västra Bosön?

Lidingö stad har för avsikt att upphäva strandskyddet på land likt den omfattning som är idag.

Miljö- och stadsbyggnadskontoret anser att det finns särskilda skäl för att upphäva strandskyddet bland annat att marken intill vattnet redan har ianspråktagits på ett sätt som saknar betydelse för strandskyddets syfte att stränderna ska vara tillgängliga för allmänheten. Det vill säga all mark är sedan länge tomtmark där allmänheten inte kan röra sig. Översiktsplanen anger att strandlinjen längs de ytor i Västra Bosön där strandskyddet är upphävt inte är allemansrättsligt tillgänglig.

I 7 kap. 18 f§§ miljöbalken finns det en bestämmelse om att en fri passage ska lämnas när strandskyddet upphävs. Det finns dock ingen möjlighet att skapa en fri passage utefter vattnet på Västra Bosön då fastigheterna har byggnader som ligger direkt intill stranden eller mycket nära stranden. Den så kallade hemfridszonen sträcker sig ända ner till vattnet. Hemfridszonen avgörs från fall till fall, men brukar vara den del av tomten som ligger närmast husen och som känns som privat tomtmark. På Västa Bosön anser miljö- och stadsbyggnadskontoret att de fastigheter som finns även utgör den så kallade hemfridszonen, med undantag för de delar av vissa fastigheter som idag har

strandskydd. Bryggor har inte en hemfridszon på samma sätt som byggnader.

I dagsläget finns ingen kännedom om några höga naturvärden för växt- och djurlivet utmed stränderna vid Västra Bosön. Det kan dock bli aktuellt att göra någon form av inventering av undervattensmiljöerna innan det går att säkerställa att området inte är värdefullt för växt- och djurliv.

Utöver samråd och granskning har miljö- och stadsbyggnadskontoret tänkt ha en tidig dialog med länsstyrelsen för att diskutera de särskilda skälen för upphävande som finns liksom andra detaljer kring strandskyddet på Västra Bosön.

6 (7) Miljö- och stadsbyggnadskontoret är vana vid att strandskyddet återinträder vi

upprättande av en ny detaljplan och har erfarenhet av att upphäva strandskyddet genom en bestämmelse i detaljplaner. Länsstyrelsen har än så länge inte upphävt något beslut att anta en detaljplan för att det har fattats på grund av felaktiga grunder när det gäller strandskyddet. I de fall där länsstyrelsen har synpunkter brukar det oftast vara att Lidingö stad behöver förtydliga de särskilda skälen för att upphäva strandskyddet.

På dessa platser hittar du tre exempel där strandskyddet har upphävts på villatomter på Lidingö enligt den nya strandskyddslagstiftningen:

Detaljplan för Villa Ekbacken:http://webmapdok.lidingo.se/dp/0186-P13-3-3.pdf Detaljplan för Brotorp 11: http://webmapdok.lidingo.se/dp/0186-P14-4-3.pdf Detaljplan för Sättsjö:

http://lidingo.se/toppmeny/byggabomiljo/planerochutveckling/pagaendeplanarbete/sattsjo.4.594 c0d4013f3fc3cd292d2.html

Vad händer om strandskyddet inte upphävs på vissa delar?

Om det skulle visa sig att vissa delar av strandskyddet inte kan upphävas kan det innebär att fastighetsägarna få ansöka om dispens från strandskyddet för att utföra vissa åtgärder.

Inom strandskyddat område får man inte:

 uppföra ny byggnad, gräva eller på annat sätt förbereda för byggnad. Detta gäller även byggnad som inte är bygglovspliktig, till exempel friggebod.

 ändra byggnad så att den kan användas till något annat än det ursprungliga ändamålet.

 utöka den privata zonen genom att, på strandskyddat område, ställa upp utemöbler, sätta upp skylt, anlägga gräsmatta eller rabatt.

 uppföra annan anordning, till exempel staket, brygga, väg eller parkeringsplats, som försämrar tillgängligheten enligt allemansrätten eller försämrar livsvillkoren för växter och djur.

 utföra annan åtgärd som kan förändra livsvillkoren för växter och djur, till exempel muddra, gräva, gödsla eller fälla mer än enstaka träd.

Om strandskydd gäller och du vill göra någon av åtgärderna ovan måste du ansöka om dispens från förbudet. I de flesta fall är det kommunerna som beslutar om dispens från bestämmelserna om strandskydd. För att få dispens krävs särskilda skäl.

Lagrum

Bestämmelserna kring strandskydd regleras i 7 kap. miljöbalken. I plan- och bygglagen regleras kommunens möjligheter att upphäva strandskyddet genom en bestämmelse i en detaljplan (4 kap. 17 § plan- och bygglagen). Det är endast själva förfarandet för

7 (7) upphävandet av strandskyddet som regleras i plan- och bygglagen. Särskilda skäl som ska finnas och andra frågor gällande strandskydd finns i miljöbalken.

Miljö- och stadsbyggnadskontoret

Ingela Isaksson Planarkitekt