BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Rektorn 14, Brahevägen 3, Stocksund, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Kristina Undin Håkan Undin
Uppdragsgivare Kristina Undin
Närvarande vid besiktningen
Kristina Undin, kort del av tiden Anders Tjärnvall, del av tiden
Besiktningsman Mikael Sivertsson
Besiktningsdag / uppdragsnummer
Torsdag 2016-10-20 / 2016 - 0186
Väderlek Växlande ca 9° C
Byggnaden 2-plans villa med källare och delvis inredd vind uppförd 1904.
Okänt tillbyggnadsår.
Övriga byggnader -
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund Berg, morän (bedömt) Grundkonstruktion Grundsulor
Grundmurar Granit, (betong) Bjälklag Betong, trä
Stomme Trä
Fasad Träpanel
Yttertak Betongpannor
Uppvärmning Vattenburen. Bergvärme samt oljepanna
Ventilation Självdrag, mekanisk frånluft
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar, äldre objektsbeskrivning samt uppställning över utförda renoveringar.
Säljares
upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats
-
-
Inga problem föreligger med elsystemet förutom att spotar i kök blinkar ibland.
Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Avloppsservis (avloppsrör från byggnad till förbindelsepunkt i gata) är enligt tidigare ägare utbytt ca år 1990.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Bergvärme installerades år 2004. Borrhålen är äldre.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden.
- Korttidsmätning av radon är utförd år 2004.
Radonvärden = 60 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2004-03-23.
- Öppna spisens rökgång är renoverad och provtryckt ca år 2010.
- Mindre läckage i tak inträffade innan altan ovan biblioteket utfördes år 2014.
- Fasaden målades år 2004. Kompletteringsmålning utfördes år 2010.
- Fönstrens utsida målades år 2004.
- Yttertaket är enligt tidigare ägare omlagt år 1998.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Stuprörsvatten kan med fördel avledas från husgrunden.
- Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden.
Hussockel m m - Sockeln är av granit.
- Inga speciella noteringar.
- Betongtrappa från vardagsrum ansluter till byggnaden vilket innebär risk för fuktsugning till anslutande konstruktionsdelar.
Det noterades att tröskel är rötskadad.
Fasad - Fasaden utgörs av liggande eller stående träpanel.
- Fasaden är enligt uppgift målad år 2004 och viss kompletteringsmålning år 2010.
- Det noterades en del färgflagning och målning av delar av fasaden bör utföras.
- Det noterades tecken på lokal rötskada i fasad nedanför altan ovan vardagsrum. Se riskanalys.
Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är i huvudsak kopplade tvåglas.
- Fönster är delvis enkelfönster med eller utan innanfönster.
- Fönster och fönsterdörrar är delvis utförda med tvåglas isolerglas.
- Det noterades sprickor i några fönsterrutor.
- En del lokala färgflagningar på fönster och fönsterfoder.
Yttertak - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt.
- Yttertaket är enligt tidigare ägare omlagt år 1998.
- Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40 - 50 år.
- På grund av brant taklutning och för kort trappstege har besiktning endast utförts från taklucka, från fönster i hall på vinden och i övrigt från marknivå.
- Det noterades att plåt kring taklucka och skorsten är äldre och något rostiga.
- En del putsskador på den ena skorstenen.
- En del färgflagning noterades på vindskivor.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
INVÄNDIGT
Källare
Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc.
- Det noterades sprickor i betonggolv vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
- Dränering / fuktisolering av grundmurar, om sådan finns, bedöms vara äldre. Granitgrundmurar är i normalfallet motståndskraftiga mot fuktgenomslag.
Svale - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum - Sjöstensplattor på golv och målade väggar.
- Spår av fuktpåverkan på träfiberskivor närmast golv.
- En del rost förekommer på äldre avloppsstam.
- Det finns en provisoriskt elansluten tvättmaskin i utrymmet. Det finns ingen golvbrunn i utrymmet. Avloppsvatten från
tvättmaskinen leds via avloppsrör till vertikal avloppsstam.
Förråd 1 - Det finns en gjutjärnsgolvbrunn i utrymmet.
Förråd 2 - På grund av belamring har hela utrymmet (”hylla”) ej kunnat besiktigas.
- På synliga delar noterades inget avvikande.
Pannrum - Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och två
varmvattenberedare) är enligt uppgift installerad år 2004.
- Det finns en äldre oljepanna tillverkad år 1961 med oljebrännare tillverkad år 1997 i utrymmet.
- Det finns ingen golvbrunn i utrymmet.
Förråd 3 - Inga speciella noteringar.
Tankutrymme - Utrymmet belamrat och ej besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt.
- Det är ej känt när oljetanken senast besiktigats. Besiktning av oljetanken ska utföras med jämna mellanrum.
- Det noterades begränsad oljelukt i utrymmet.
”Vinprovarrum” - Klinker på golv i utrymmet.
- Utrymmet uppvärms med löst stående direktverkande elradiatorer.
- Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
Vinkällare - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Garage under entréveranda
- Utrymmet belamrat och ej besiktningsbart. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt.
Bottenvåning
Entré - Inga speciella noteringar.
Hall / kapprum - Inga speciella noteringar.
Matsal - (Skev dörr till vardagsrum. Dörren kan ej stängas).
Vardagsrum - Rostigt värmeledningsrör.
- Öppen spis finns i utrymmet.
- Del av utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under
underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Det noterades begränsade spår av läckage i takvinkel och spår av rinningar på vägg. Se riskanalys.
- Öppen spis finns i utrymmet.
Bibliotek - Del av utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under
underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Det noterades spår av läckage vid takvinkel som enligt uppgift uppkom innan altanen renoverades år 2014.
Kök - Köket är enligt uppgift renoverat år 2013.
- Klinker på golv med elgolvvärme.
- Skåpsbotten under diskbänk rekommenderas förses med läckageskydd.
- Avloppsslang från diskmaskinen rekommenderas fästas upp i skåp under diskbänk.
- Läckageskydd finns inte på skåpsbotten under kyl- och frysskåpen.
Köksentré - Klinker på golv med elgolvvärme. Utöver elgolvvärme finns det två vattenburna radiatorer i utrymmet.
- Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
Skafferi - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum - Klinker på golv med elgolvvärme. Utöver elgolvvärme finns det en vattenburen radiator i utrymmet.
- Trasig fönsterruta ovan dörr.
Passage - Klinker på golv med elgolvvärme.
- Inga speciella noteringar.
Övervåning
Balkong - På grund av trall är underliggande plåt ej besiktningsbar. På synlig plåt noterades en del rost. Rostskyddsbehandling och målning av plåten bör utföras.
- En del tegelpannor på tak kring balkongen erfordrar justering / utbyte.
Hall - Inga speciella noteringar.
Sovrum 1 - Kakelugn finns i utrymmet.
Badrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2005.
- Sjöstensplattor på golv och kakel eller sjöstensplattor på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det noterades slitsbotten och skvallerrör för vattenrörsfördelare bakom tvättställ vilket är korrekt.
- Det finns inte skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- På grund av mycket tungt badkar har besiktning under badkaret ej kunnat utföras.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i
duschplatsens moderna golvbrunn vilket är korrekt. Klämringen är av udda utförande.
- Det bedöms troligt att vägg mellan duschplats och bastu är byggd efter det att golvet utförts.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i duschplats.
Golvet i övrigt bedöms vara relativt ”plant”.
Bastu - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2005.
- Sjöstensplattor på golv och träpanel på väggar.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor.
- Golvbrunnens sil kunde ej avlägnas.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen.
Sovrum 2 - Luftvärmepumpens inomhusenhet är enligt uppgift från år 2014.
- Kakelugn finns i utrymmet.
Altan 1 - På grund av trall är underliggande tätskikt ej besiktningsbart.
Det noterades att tätskiktet utgörs av ytpapp med varierad ålder.
- Enligt uppgift har viss renovering av altanen utförts år 2014.
- Det noterades att äldre ytpapp glipar vid anslutning mot altandörrar.
- Luftvärmepumpens utomhusenhet är placerad på altanen.
- En del röta i altanräckets överliggare. Målning av räcket bör kalkyleras.
- Altanräckets infästning är känslig för uppkomst av läckage.
- En del färgflagning på undersida av altanens utstickande del.
- Närmare kontroll av altanen bör utföras.
Tvättstuga - Utrymmet är enligt tidigare ägare renoverat i början av 2000-talet.
- Klinker på golv och målad väv på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor.
- Det finns inte klämring i golvbrunnen och tätskiktet är därmed inte korrekt anslutet till golvbrunnen. Förhållandet innebär risk för inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Avloppsvatten från tvättmaskinen leds via avloppsrör ned i golv bakom tvättmaskinen.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod. Det noterades delvis bakfall i golv.
- Tvättmaskin, torktumlare och torkskåp finns i utrymmet.
Sovrum 3 - Kakelugn finns i utrymmet.
Altan 2 - Altanen är enligt uppgift renoverad år 2014.
- På grund av trall är underliggande plåt ej besiktningsbar.
Målning av altanräcket bör kalkyleras / utföras.
Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 2005.
- Sjöstensplattor på golv och kakel eller sjöstensplattor på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i
golvbrunnen vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning och kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen.
Trapputrymme - Utrymmet uppvärms via elradiator.
Sovrum 4 - Inga speciella noteringar.
Vind
Allmänt - Vinden är delvis inredd.
Hall - Inga speciella noteringar.
”Pentry” - Inga speciella noteringar.
Inre hall - Inga speciella noteringar.
Sovrum 1 - Trasig fönsterruta.
Passage - Begränsade torra fuktfläckar i tak och på golv.
Sovrum 2 - Trasig fönsterruta.
Kallvind 1 - Utrymmet belamrat och endast delvis besiktningsbart. På synliga delar noterades inget avvikande förutom liten spricka i en fönsterruta.
Kallvind 2 - Utrymmet delvis belamrat och inte helt besiktningsbart.
Övrigt - Det noterades en del svikt och knarr samt delvis lutningar i golv / bjälklag vilket är normalt för äldre byggnader.
- Öppna spisens rökgång är enligt uppgift tätad. Enda sättet att kontrollera kakelugnarnas rökgångar är via provtryckning.
RISKANALYS
- Med anledning av vad som noterades i vardagsrum under altan och lokalt i fasad föreligger risk för fuktrelaterade skador i vägg / altanbjälklag.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - -
Solna 2016-10-21
VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson
