Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring.
Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med sin omsorgsplikt genom att ha verkat för att en fastighet angavs som reserverad i annonsen, trots att det fortfarande var möjligt att lämna anbud på fastigheten.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en fastighet (uppdragsgivaren) riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in en annons om fastigheten från mäklarens webbplats, uppdragsavtalet, anteckningar av mäklaren, information och blanketter från Skatteverket, två osignerade versioner av ett köpekontrakt, två kapitalvinstberäkningar samt ett yttrande från en redovisningskonsult.
NN har yttrat sig. Han har gett in ett dokument med uppgifter om förmedlingsuppdraget och ett undertecknat köpekontrakt.
Anmälan
Anmälaren har framfört i huvudsak följande kritik.
NN anlitades för att förmedla en lantbruksfastighet. I annonsen på sin
webbplats angav NN felaktigt att boarean var 120 kvadratmeter. NN hade själv gjort en mätning, som inte stämde med Skatteverkets uppgift. Enligt Skatteverket var boytan 136 kvadratmeter. Han påtalade felaktigheten, men NN ville inte ändra uppgiften.
Vid tidpunkten för annonsen fanns det pantbrev om 205 000 kronor. Efter det att annonsen hade publicerats tog han ut ett tillfälligt pantbrev för att kunna köpa en ny fastighet. NN angav detta nya pantbrev i köpekontraktet utan att diskutera det med honom. Det nya pantbrevet påverkade
försäljningspriset. Han ville ha ersättning från köparen för pantbrevskostnaden.
Han bad NN att beräkna skatten för två slutprisscenarier. Uträkningarna blev, enligt hans revisor, felaktiga. Den första uträkningen gjordes utifrån att det var en villaförsäljning, trots att det rörde sig om en lantbruksfastighet.
Det blev även fel vid den andra uträkningen. Han upplyste NN om att han skulle låta någon annan göra uträkningen.
En son till företrädaren för en arrendator lämnade ett skambud på
fastigheten. Därefter höjdes budet genom en annan son till företrädaren för arrendatorn. NN antydde att arrendatorns företrädare och han är släkt med varandra.
Långt innan det fanns ett avtalskoncept angav NN "RESERVERAD" i annonsen för fastigheten. Han anser att detta säkert har avhållit andra personer från att lämna anbud. NN informerade honom inte om ändringen i annonsen. Han kände till att en annan person tidigare hade visat intresse för fastigheten.
Han vill inte betala den provision som NN och han avtalade om. Han har därför försökt få mäklaren att skriva på ett uppsägningsavtal.
Handlingarna
I den annons för fastigheten på mäklarens webbplats som anmälaren har gett in är ordet "RESERVERAD" angett i annonsens rubrik och i beskrivningen av fastigheten.
I det ingivna dokument med uppgifter om förmedlingsuppdraget har NN angett bland annat följande.
Säljare dröjde kvar något efter det att köparen åkt, jag sa då bland annat att det är brukligt att reservera en fastighet när man kommit överens och köparen skulle invänta besked om finansiering. Säljaren hade inget att invända mot detta, jag sa också att det hindrar inte på något vis att andra bud kan komma, det gäller fram till kontrakten är påskrivna.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har uppgett i huvudsak följande.Han mäter alltid upp ytorna i byggnaderna. I detta fall avvek hans uppmätta boarea från uppgiften i fastighetsutdraget. Han diskuterade detta med anmälaren. Han föreslog att de skulle använda uppgiften från hans mätning i annonseringen. Anmälaren godtog detta. Vid visningarna upplyste han om uppgiften i fastighetsregistret.
Anmälaren och han var överens om att han kunde reservera fastigheten efter det att anmälaren och köparen hade kommit överens och tagit i hand om att ingå affären. Han förklarade för anmälaren vad det innebar att reservera, bland annat att det fortfarande gick att lämna anbud. Han skulle inte ha angett fastigheten som reserverad utan anmälarens samtycke.
Inför försäljningen tog anmälaren ut ett nytt pantbrev för att finansiera sitt nya boende. Det uppkom diskussioner om huruvida anmälaren var berättigad till ersättning av en framtida köpare för det nya pantbrevet. Han sa till anmälaren att han aldrig hade varit med om eller hört talas om att säljaren begärde ersättning av en köpare för pantbrev som tagits ut före försäljningen.
Inför kontraktsskrivningen hade köparen klart för sig vilka inteckningar som
fanns. Köparen var inte intresserad av att ersätta anmälaren för det pantbrev som anmälaren hade tagit ut inför försäljningen.
Han fick en förfrågan från anmälaren om en preliminär reavinstberäkning vid olika scenarier. Anmälaren tog fram uppgifterna. När han gick igenom uppgifterna tillsammans med anmälaren påpekade han att det var en högst preliminär beräkning. Han framhöll att vissa avdrag skulle återföras, vilket kunde medföra en högre skatt. Han fick intrycket av att anmälaren var klar över dels osäkerheten i beräkningen, dels att syftet med beräkningen var att se hur skatten påverkades vid olika prisnivåer.
Han har inte reflekterat över om han är släkt eller bekant med köparna. Han och köparna är i så fall sannolikt släkt på långt håll, såsom syssling eller brylling.
Vid ett tillfälle besökte anmälaren honom för att göra några små ändringar i det avtalsutkast som han hade skickat. Han skrev ut ett nytt utkast med ändringarna. Därefter tog anmälaren fram ett papper som angavs vara en uppsägning av uppdragsavtalet. I detta papper hade anmälaren lagt in att han samtidigt skulle gå med på att sänka den avtalade provisionen. Sänkningen av provisionen godtog han naturligtvis inte. Han hade inte haft någon invändning om det bara hade rört sig om en uppsägning av
förmedlingsuppdraget. Det stod dock klart att avsikten var att få ned arvodet.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Mäklarens allmänna omsorgsplikt
Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta
uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Uppgiften att fastigheten var reserverad
kan skada säljarna på ett personligt eller ekonomiskt plan står i strid med fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt (se beslutet i ärendet med dnr 4.1-1700-16).
Fastighetsmäklarinspektionen anser att ordet "RESERVERAD" i den
uppdaterade annonsens rubrik och inledande text signalerar att säljaren redan har förbundit sig att sälja fastigheten till en viss köpare. Annonsen kan enligt inspektionen inte uppfattas på något annat sätt än att det är för sent att lämna nya anbud på fastigheten. Det är emellertid utrett att det vid samma tidpunkt fortfarande var möjligt att lämna anbud på fastigheten. Annonsen är därför en marknadsföringsåtgärd som har skadat, eller i vart fall har kunnat skada, anmälaren ekonomiskt.
Av NN:s uppgifter framgår att det var han som föreslog att anmälaren skulle reservera fastigheten. Oavsett vilka åtgärder med anledning av förslaget som anmälaren samtyckt till eller inte har NN alltså verkat för att fastigheten angetts vara reserverad i annonsen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN därigenom har brustit i sin omsorgsplikt. Förseelsen utgör grund för en varning.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.
