Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om handel med fastigheter.
Prövning av om fastighetsmäklarens förvärv respektive avyttring av fem bostadsrätter har utgjort otillåten handel.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet.Ärendet
Styrelsen i en bostadsrättsförening har anmält fastighetsmäklaren NN för att ha ägnat sig åt en spekulationsaffär.
NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in en kopia av ett gåvobrev.
Fastighetsmäklarinspektionen har på eget initiativ tagit in uppgifter om NNs folkbokföringsadress under de senaste fem åren.
Anmälan
Den 20 juli 2015 köpte NN en bostadsrätt i den aktuella
bostadsrättsföreningen. Den 7 september 2015 överlät han bostadsrätten som gåva till en kvinna med samma efternamn som NN. Den 15 oktober 2015 lämnades bostadsrätten till försäljning via en fastighetsmäklare på en annan fastighetsmäklarkedja än den där NN är verksam. Den 16 oktober 2015
begärde kvinnan ett uttag från den inre reparationsfonden. Ingen har bott i lägenheten sedan den 20 juli 2015. Lägenheten hade köpts för 1 750 000 och såldes sedan för 2 150 000 kronor.
Fastighetsmäklarens yttranden
NN har i sitt yttrande tillbakavisat anmälarens kritik. Han har i huvudsak anfört följande.
Han och hans hustru var vid den aktuella tidpunkten på väg in i en jobbig skilsmässa. De kom överens om att han skulle köpa en bostad ifall de skulle komma att gå skilda vägar. Strax därefter hittade han den aktuella
bostadsrätten. Det accepterade priset var 1 695 000 kronor. Det hade kommit in två bud som låg under det accepterade priset. Han var flexibel med tillträdet och fick köpa bostadsrätten för 1 650 000 kronor. Skicket var okej, men väggarna var målade i flera olika färger. Lägenheten var inte
iordninggjord inför visningen och försäljningen. För det fall att han skulle bo där tänkte han måla om och eventuellt renovera.
Under sommaren bestämde de sig för att göra ett nytt försök i sin relation.
Eftersom situationen var väldigt osäker beslöt de att lägenheten skulle stanna inom familjen ifall bostaden ändå skulle behövas. Han syster fick ta över lägenheten som en gåva som skulle vara hennes enskilda egendom. Den 1 september 2015 började han måla om i lägenheten ifall han skulle behöva flytta dit. Tanken var att hans syster annars eventuellt skulle hyra ut lägenheten under förutsättning att detta skulle tillåtas av
bostadsrättsföreningen.
Han och hans hustru kom fram till att de skulle göra ett ordentligt försök i sin relation. Han meddelade då sin syster att hon kunde avyttra bostaden. Hon anlitade en mäklare som är verksam i området. Lägenheten såldes i ett förbättrat skick under högsäsong. Hon begärde 1 790 000 kronor och bostaden såldes till ett pris en bra bit över förväntningarna.
På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN redogjort för vilka fastigheter eller bostadsrätter som han har köpt eller sålt under de fem senaste åren utöver den anmälda lägenhetsaffären (objektet A). Inspektionen
gjorts. Han har uppgett följande
Han och hans hustru ”bodde på [gatuadress]” (objektet B) under perioden den 18 januari 2012 – 25 september 2015: Därefter ”flyttade [de] till [samma gata men ett annat nummer] i samma förening”
(objektet C).
•
År 2014 köpte han en lägenhet till sina föräldrar i en kommun norr om Stockholm (objektet D). Den köptes för 1 150 000 kronor och såldes samma år för 1 350 000 kronor. Läget nära Arlanda passade bra, men den såldes när hans föräldrar hade bestämt sig för att bo utomlands permanent.
•
År 2013 köpte han en lägenhet i en kommun norr om Stockholm för 760 000 kronor (objektet E). Den såldes samma år för 850 000 kronor eftersom de behövde kapitalet till annat. Bostaden var tänkt att användas som en övernattningslägenhet.
•
Både han och hans föräldrar reser mycket och därför passade läget nära Arlanda flygplats mycket bra avseende objekten D och E. Inget av köpen har varit i spekulationssyfte. Försäljningspriserna har inte varit mycket högre än inköpspriserna. Vinsterna har varit små efter utgifterna för mäklararvode, skatt och kostnader i samband med boendet.
Avslutningsvis hoppas han nu kunna lägga detta bakom sig. Han har inte kunnat fokusera fullt ut på sitt arbete på grund av denna anmälan mot honom. Det har varit en jobbig period med tanke på risken att detta skulle kunna påverka hans arbete som fastighetsmäklare och med tanke på hans privata situation.
Övrigt
NN har varit registrerad fastighetsmäklare sedan den 18 juni 2009.
Han har varit folkbokförd på sin nuvarande bostadsadress sedan den 25 september 2015. Därförinnan var han folkbokförd på samma adress, men ett annat nummer, sedan den 18 januari 2012. Dessa uppgifter stämmer överens med NNs egna uppgifter.
En kvinna har varit folkbokförd på samma adress som NN sedan den 25 september 2015.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
I 13 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter. Att förbudet omfattar även bostadsrätter framgår av 2 § samma lag.
Denna bestämmelse överensstämmer med 14 § första stycket i
fastighetsmäklarlagen (1995:400), vars förarbeten innehåller bland annat följande uttalanden (prop. 1994/95:14 s. 79 f.).
Förbudet i första stycket mot fastighetshandel bygger på samma grundsyn som bär upp förbudet i 13 § mot s.k.
självinträde, nämligen att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman.[…] Att saluhålla egna objekt är dock, såsom framhållits i avsnitt 13, oförenligt med mäklarens ställning. I denna paragraf föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren inte får förena förmedlingsverksamhet med handel med egna fastigheter.
Härvidlag gör det ingen skillnad om mäklaren separerar de olika verksamhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk person och handeln med egna objekt i en annan. För mäklarens kunder är detta utan betydelse. Den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med – och skall inte heller behöva räkna med – att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen.
En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad.
Han får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet.
[…]I vad mån det kan finnas ägar- eller driftsituationer avseende fastighetshandel som rubbar förtroendet för
mäklaren utöver dem som anges i andra stycket blir en sak för Fastighetsmäklarnämnden att bedöma inom ramen för nämndens tillsynsverksamhet.
Förslaget till ett andra stycke i 14 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) infördes aldrig (se bet. 1994/95:LU33). Lagutskottet uttalade bland annat följande i sitt betänkande.
Enligt utskottets mening kan det knappast i lagtexten
därför i stället få ankomma på den nya
Fastighetsmäklarnämnden att med utgångspunkt i principen om god fastighetsmäklarsed tillämpa förbudsregeln.
Förbudet mot handel innebär i första hand att en fastighetsmäklare inte får marknadsföra sina egna objekt i sin mäklarverksamhet. Mot bakgrund av vad NN har uppgett om hur de redovisade avyttringarna har gått till finns det inga uppgifter som tyder på att han skulle ha utnyttjat sin mäklarverksamhet vid försäljningarna. Fastighetsmäklarinspektionen anser, att det förhållandet att NNs avyttringar inte har skett som ett led i hans
fastighetsmäklarverksamhet, saknar avgörande betydelse vid bedömningen om han har bedrivit otillåten handel med fastigheter enligt 13 §
fastighetsmäklarlagen.
Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att såväl ett förvärv som en försäljning måste äga rum för att det ska anses vara fråga om
fastighetshandel (se beslutet 2008-03-26:6 i inspektionens årsbok 2008).
I ärendet är det utrett att NN har både köpt och avyttrat fyra bostadsrätter under de fem senaste åren. De utgörs av objekten A, B, D och E. I ett fall har NN inte genomfört någon försäljning, utan avyttrat bostadsrätten genom en gåvohandling (objektet A). I ett fall har försäljningen ägt rum under det fjärde året efter förvärvet (objektet B). I övriga två fall har försäljningen ägt rum samma år som förvärvet (objekten D och E).
Enligt NN har ingen av bostadsaffärerna gjorts i spekulativt syfte. Han har hänvisat till familjerelaterade skäl, omständigheter i privatlivet och att kapitalet behövdes till annat.
Mot bakgrund av de familjerelaterade skäl som NN har anfört för sina köp och sin avyttring kan Fastighetsmäklarinspektionen inte styrka att han har ägnat sig åt otillåten handel med objekten A och C.
Beträffande objekten D och E anser Fastighetsmäklarinspektionen att det finns anledning att ifrågasätta om försäljningarna kan anses ha varit föranledda av sådana ändrade förhållanden som NN inte har kunnat råda över. Visserligen har NN anfört att förvärven av objekten D och E inte har genomförts i spekulativa syften. Men omständigheterna är sådana att de
typiskt sett kan leda till misstankar om att information som mäklaren fått del av i sin mäklarverksamhet har använts i privat spekulationssyfte.
Av utredningen i ärendet framgår det att NN varken har varit bosatt eller folkbokförd på något av objekten D och E. Dessutom har innehavsperioderna varit mycket korta, beträffande båda objekten mindre än ett år. Vid
bedömningen av en mäklares agerande får emellertid omständigheter som är graverande för fastighetsmäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Med hänsyn till de skäl som NN har anfört till förvärven och försäljningarna anser Fastighetsmäklarinspektionen inte att det kan otvetydigt kan fastställas att NN har bedrivit sådan handel med fastigheter som avses i 13 §
fastighetsmäklarlagen. Ärendet ska därför avskrivas.
