#####
NYCKELDATA KURSUTVECKLING
Marknadsvärde (MSEK) 1 857 1 mån (%) -3,9
Nettoskuld (MSEK) 3 381 3 mån (%) -5,6
Enterprise Value (MSEK) 5 238 12 mån (%) -8,2
Soliditet (%) 34,9 YTD (%) -1,8
Antal aktier f. utsp. (m) 27,6 52-V Högst 75,8 Antal aktier e. utsp. (m) 27,6 52-V Lägst 62,0
Free Float (%) 81,0 Kortnamn STEF B
2015A 2016A 2017E 2018E
Hyresintäkter (MSEK) 356 440 448 469
Driftnetto (MSEK) 247 299 306 326
Förv.res (MSEK) 119 138 149 179
EBT (MSEK) 370 745 236 179
EPS (förv.res. SEK) 4,30 5,00 5,40 6,49
EPS SEK 11,21 22,05 6,41 5,84
Tillväxt hyresint (%) nmf 23,6 1,9 4,5
EPS förv.res. tillväxt (%) nmf 16,2 8,1 20,2
Driftnettomarg. (%) 69,2 68,0 68,3 69,6
2015A 2016A 2017E 2018E
EV/Hyresintäkter (x) 9,7 10,5 11,9 11,4
EV/Driftnetto (x) 14,0 15,5 17,4 16,4
P/E (förv.resultat.) (x) 11,6 13,7 12,5 10,4
P/BV (x) 0,9 0,9 0,9 0,8
P/NAV (x) 0,88 0,82 0,77 0,74
Dir. avkastning (%) 3,2 2,9 3,7 4,2
KURSUTVECKLING
HUVUDÄGARE KAPITAL
Kvalitena AB 19,0% 0,1904 37,4%
Länsförsäkringar Fastighetsfond 9,7% 0 5,4%
Altira AB 8,7% 0 13,8%
Lantmännen 7,5% 0 4,2%
LEDNING FINANSIELL KALENDER
Ordf. Seth Lieberman Q3-rapport
VD Fredrik Brodin Q4-rapport
CFO Magnus Sundell
Analytiker: Markus Henriksson BOLAGSINFORMATION
Stabil utveckling i Q2. Stendörren redovisade hyresintäkter om 112 MSEK (106) och ett driftnetto om 79 MSEK (74) för det andra kvartalet. Vi hade räknat med 114 MSEK respektive 81 MSEK och utfallet var således i linje med förväntan.
Överskottsgraden stärktes 70 bp till 70,5% (69,8) gentemot vår prognos om 71%. Förvaltningsresultatet uppgick till 39 MSEK (37) gentemot vår förväntan om 46 MSEK. Under kvartalet har dock 3 MSEK i EO-kostnader uppkommit i samband med bolagets kommande listbyte och således blev det justerade förvaltningsresultatet 42 MSEK. Därutöver hade vi räknat med en något lägre genomsnittsränta under kvartalet vilket förklarar resterande avvikelse. Vi fick inte se ytterligare yield-kompression vilket indikerar en marknad i balans och de orealiserade värdeförändringarna var 61 MSEK (427). Investeringar i befintligt fastighetsbestånd steg relativt kraftigt till 112 MSEK (39) och vår bedömning är att Stendörren ser god ROI som bör leda till högre hyresnivåer framgent. Därutöver ser bolaget fortsatt högt efterfrågetryck och vid omförhandlade respektive nyförhandlade kontrakt tecknas en väsentligt högre snitthyra.
Stark balansräkning bådar gott. Stendörrens säkerställda belåningsgrad var vid periodens slut 45% och bolaget ser utrymme för ytterligare 1 000 MSEK i fastighetsförvärv.
Därutöver genomförde bolaget ännu en finansieringsrockad.
Halva obligationslånet om 750 MSEK förtidsinlöstes och ett nytt obligationslån om 360 MSEK inom ett rambelopp om 1 000 MSEK emitterades 100 bp lägre än det föregående, till STIBOR 3m + 4%. Kapitalmarknaden är något bättre för närvarande men visar ändock på att Stendörren ses som mindre riskfyllt idag av investerare på marknaden. Vi bedömer att bolaget även framgent kommer att ha ett relativt högt förvärvstempo och därtill är det rimligt att anta förtidsinlösen av resterande del av obligationen vilket allt annat lika kommer att leda till en förbättrad genomsnittsränta och därmed även medföra lägre räntekostnader.
Mindre estimatrevideringar. Vi håller i stort sett våra estimat oförändrade men höjer den förväntade genomsnittsräntan till följd av ett tidigare för lågt antagande.
2017-11-10 RÖSTER Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings
2018-02-23 Stendörren AB med ursprung ur Kvalitena-koncernen är ett
fastighetsbolag med fokus på lager/lätt industri i Stockholmsregionen.
Bolaget ämnar förvärva, förvalta och förädla fastigheter inom detta segment.
NASDAQ OMX First North Fastigheter
• Stabil utveckling i Q2
• Stark balansräkning bådar gott
• Mindre estimatrevideringar
60 65 70 75 80 85 90
2016-09-07 2016-12-02 2017-03-02 2017-06-02 2017-08-31
STEF B OMXSPI (ombaserad)
1Q16A 2Q16A 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17E 4Q17E 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter 104 106 107 123 112 112 111 113 22 356 440 448 469 486
Driftkostnader -36 -32 -30 -42 -40 -32 -31 -37 -9 -110 -141 -141 -142 -142
Driftnetto 68 74 77 81 72 80 80 75 13 247 299 307 326 344
Central administration -13 -12 -14 -15 -17 -16 -15 -14 -2 -31 -55 -62 -55 -57
EBIT 54 62 63 66 55 63 65 61 11 216 244 244 271 287
Finansnetto -27 -25 -26 -30 -26 -23 -22 -23 -12 -97 -106 -94 -92 -93
Förvaltningsresultat 27 37 38 36 29 39 42 39 -2 119 138 149 179 194
Värdeförändring fastigheter 37 427 82 107 15 61 - - 35 260 653 76 - -
Värdeförändring derivatinstr. -40 -28 -4 27 15 -4 - - - -8 -46 11 - -
EBT 24 436 116 170 59 96 42 39 33 370 745 236 179 194
Skatt 4 -100 -25 -15 -15 -37 -4 -4 -7 -61 -136 -60 -18 -19
Nettoresultat 27 336 91 155 44 60 38 35 26 310 609 177 161 175
EPS e. utsp. (SEK) 0,98 12,17 3,29 5,61 1,59 2,17 1,38 1,26 1,35 11,21 22,05 6,41 5,84 6,33
EPS (förv.res.) 0,98 1,34 1,38 1,30 1,05 1,41 1,54 1,40 -0,09 4,30 5,00 5,40 6,49 7,03
Tillväxt hyresintäkter Q/Q -2,8% 1,9% 0,9% 15,0% -8,9% 0,0% -0,6% 1,4% N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Tillväxt hyresintäkter Y/Y nmf 13% 8% 15% 8% 6% 4% -8% N/A 1518% 24% 2% 5% 4%
Just. Driftnetto/Intäkter 65% 70% 72% 66% 64% 71% 72% 67% 58% 69% 68% 68% 70% 71%
Just. Förv.res/Intäkter 26% 35% 36% 29% 26% 35% 38% 34% -8% 33% 31% 33% 38% 40%
Just. EBT marginal 23% 411% 108% 138% 53% 86% 38% 34% 149% 104% 169% 53% 38% 40%
MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E SEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Kassaflöde från rörelsen -2 130 117 124 161 175 EPS 1,35 11,21 22,05 6,41 5,84 6,33
Förändring rörelsekapital -31 -40 -152 5 4 9 Just. EPS 1,35 11,21 22,05 6,41 5,84 6,33
Kassaflöde löpande verksamheten -33 90 -35 129 166 184 BVPS 43,1 53,9 74,4 77,9 81,2 84,8
Kassaflöde investeringar -33 -709 -215 -280 -117 -121 CEPS -1,71 3,25 -1,27 4,67 5,99 6,66
Fritt kassaflöde -66 -619 -250 -151 48 62 DPS 0,00 1,60 2,00 2,50 2,80 3,00
Kassaflöde fin. verksamheten 87 637 252 114 -44 -77 ROE 6% 27% 34% 8% 7% 8%
Nettokassaflöde 22 18 2 -37 4 -15 Just. ROE 6% 27% 34% 8% 7% 8%
Soliditet 36% 30% 34% 35% 36% 37%
AKTIESTRUKTUR 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Fastigheter 2 186 4 889 5 817 5 977 6 095 6 216 Antal A-aktier (m) 2,5
Totala tillgångar 2 289 5 024 5 971 6 126 6 252 6 368 Antal B-aktier (m) 25,1
Eget kapital 819 1 489 2 054 2 151 2 244 2 341 Totalt antal aktier (m) 27,6 +468 121 317 00
Kassa och bank 32 50 51 14 18 3 www.stendorren.se
Nettoskuld 1 313 3 135 3 367 3 485 3 506 3 521
Soliditet
Estimat Utfall Förr Nu Förr Nu
114 112 453 448 475 469
Driftnetto 81 80 310 307 331 326
Just. EPS 1,66 1,41 5,79 5,40 6,94 6,49
MSEK
Strandvägen 5A 114 51 Stockholm
Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic
Hyresintäkter
Förändring Förändring
Skillnad
Q2 2017A 2017E 2018E
-1%
RESULTATRÄKNING MSEK
BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT
KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL
-1%
-6%
ESTIMATFÖRÄNDRINGAR
-2%
-1%
-15%
-1%
-1%
-7%
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL
HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK)
NET CAPEX & SKULDSÄTTNING
NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO
AVKASTNING EGET KAPITAL, R12m & GEOGRAFISK FÖRDELNING
RETURN ON EQUITY GEOGRAFISK FÖRDELNING (ÅR 2015)
0 50 100 150 200 250 300 350 400
0 100 200 300 400 500 600
2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Hyresintäkter Driftnetto
0%
10%
20%
30%
40%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E
2015 2016 2017
ROE 0%
5%
10%
15%
20%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E
2015 2016 2017
Net CapEx/Förvaltningsfastigheter
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0 20 40 60 80 100 120 140
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E
2014 2015 2 016 2017
Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal
0X 2X 4X 6X 8X 10X 12X 14X
55%
57%
59%
61%
63%
65%
67%
2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto
FÖRDELNING YTA (AREA) HYRESGÄSTSPLIT MARKNADS- & BOLAGSPECIFIKT
* Per Q2 2017
45%
26%
16%
11% 2%
Lager/logistik Lätt industri Kontor Retail Övrigt
11%
6%
3%
2%
78%
Coop Sverige Fastigheter AB Silex Microsystems AB
Finisar Sweden
Exploria AB
Övriga
Stendörrens fokus är även att arbeta med fastigheter som kan utvecklas genom aktivt arbete för minskade vakanser, hyreshöjningar, hyresgästanpassningar men även exploatering. Stockholms läns befolkning har ökat med 200 000 personer under de senaste 5 åren och 400 000 personer sedan år 2000, understött av en kraftig urbaniseringstrend. Under samma period har utbudet av fastigheter inom lätt/lager industri minskat med 6% i huvudsak på grund av konverteringar av de relativt enkla ytorna till annan användning.
Med tanke på denna dynamik begränsas vakansrisken och således även den operationella risken i verksamheten, samtidigt underbyggs förutsättningarna för en positiv hyresutveckling medan de relativt enkla ytorna ger en långsiktig option på eventuella förädlingsarbeten.
Ökad tillgång till finansiell flexibilitet
Bolagets struktur och växande portfölj i kombination med börslistningen skapar möjligheter att bygga en effektivare kapitalstruktur.
Bland annat genom att genom att introducera icke säkerställt kapital i finansieringsstrukturen så som preferensaktier eller obligationer. En större portfölj och minskade enskilda hyresgästexponeringar ger också fördelar på banklånemarknaden. Stendörrens finansiella målsättning är en soliditet om minst 35%, en räntetäckningsgrad om 200% och en årlig avkastning på det egna kapitalet om lägst 12%.
Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag med fokus på kommersiella lokaler, primärt lätt industri och lager i Stockholmsområdet.
Portföljen har sitt ursprung i Kvalitena AB som grundades för 20 år sedan och som bortom sitt ägarskap i D.Carnegie Co även är huvudägare i Stendörren.
Stendörren har som mål att skapa en hög riskjusterad avkastning för sina aktieägare genom sina bolagsaktiviteter och initialt växa kraftigt i samband med detta har bolaget en strategi som grundar sig på tre stöttepelare inom förvärv, förvaltning och utveckling samt ekonomi och finans.
Förvärv
Sett till förvärv eftersträvar bolaget en hög riskjusterad avkastning inom segmenten lager och lätt industri primärt i Stockholmsregionen med en flexibilitet i sina användningsområden
Förvaltning och utveckling
Arbeta med förvaltning och förädling i egen regi, långsiktigt och effektivt, samt fokusera på fastigheter som kan utvecklas genom aktivt arbete. Eftersträva långa avtal strukturer med välrenommerade hyresgäster
Ekonomi och Finans
Bibehålla ett fokus på starka och stigande kassaflöden. Agera proaktivt med bolagets kapitalförsörjning för att hålla en balanserad risknivå i verksamheten och vara positionerat för nya förvärv
Lager och lätt industri i Stockholmsregionen
Stendörren ämnar bibehålla ett tydligt fokus på kassaflöde och öka sitt förvaltningsresultat. I regel innebär fokus mot lager och lätt industri en relativt låg operativ risk i och med avtalsstrukturen särskilt om detta kombineras med en stark lokal marknad och välrenommerade hyresgäster. Stendörren eftersträvar detta i sin målsättning. Avtalsstrukturen innebär i regel att kontrakten är långa och att en stor del av driften ligger hos kund. Fastigheterna har i regel jämfört med andra segment relativt höga direktavkastningar vilket skapar möjligheter för löpande kassaflöden till nyinvesteringar.
Renodlat fastighetsbolag
Strategi med tre stöttepelare
Kostnadseffektiv förvaltning till låg risk och hög direktavkastning
BOLAGSBESKRIVNING
Expansivt fastighetsbolag med Stockholm i fokus
Stendörren Fastigheter skapar långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter. Bolaget ska primärt verka i Storstockholm med fokus på fastigheter inom segmenten lager och lätt industri.
