Programkalkylens verkliga funktion: Hur Serneke använder kalkyler i tidiga skeden

(1)

HUVUDOMRÅDE: Byggkalkyl FÖRFATTARE: Viktor Hagren HANDLEDARE: Fredrik Wirenblad UMEÅ: 2020, juni

PROGRAMKALKYLENS VERKLIGA FUNKTION

Hur Serneke använder kalkyler i tidiga skeden

THE PURPOSE OF EARLY TENDER CALCULATIONS

Viktor Hagren

(2)

Postadress: Besöksadress: Telefon:

901 87 Umeå Petrus Laestadius väg 090-786 50 00

Förord

Detta examensarbete har skrivits i samarbete med byggentreprenören Sernekes kontor i Stockholm. Examensarbete för högskoleingenjörer i byggteknik är den avslutande kursen på högskoleingenjörsprogrammet i byggteknik vid Umeå Universitet. Utbildningen är på 180 högskolepoäng och av dessa omfattar examensarbetet 15 högskolepoäng.

Jag har funnit det mycket intressant att ta del av olika metoder av kostnadskalkylering samt även få undersöka och ge en nyttig studie till företaget. Mina förhoppningar är att mitt utförda arbete i studien kommer att vara till nytta för företagets fortsatta arbete med kalkyler.

Jag vill tacka Per Danielsson som varit min handledare på företaget under examensarbetet.

Möjligheten att snabbt få feedback på det gjorda arbetet och utvecklande svar på frågor har varit ovärderlig.

För att tillgodogöra sig rapportens innehåll på bästa sätt underlättar det att ha grundläggande kunskaper inom byggproduktion.

Maj 2020

Viktor Hagren

Detta examensarbete är utfört vid Umeå Universitet inom högskoleingenjörsprogrammet i Byggteknik, 180 hp. Författaren svarar själva för framförda åsikter, slutsatser och resultat.

Examinator: Annika Moström Handledare: Fredrik Wirenblad Omfattning: 15 hp (grundnivå) Datum: 2020-06-04

(3)

i

Abstract

Purpose – By combining the empirical data and with the support of already known theories about construction projects, building calculations and possible deviations, the consequences of the use of “program calculation” are shown. Which leads to the opportunity for the company to develop the use of this calculation. Therefor the purpose of this study is:

To create an understanding of how construction companies and how their program calculation corresponds to the results of tenders and construction projects and to give an evaluation of risk and profit of the use of the “program calculation”.

Method – A case study has been conducted at a company. The methods that are used are through quantitative data collection and interviews. The data has been analyzed against a theoretical framework to be able to answer the research questions and finally achieve the purpose of the study.

Findings – This study has concluded that the structure of program calculation makes simplifications of the calculation and this means that the program calculation have a risk of not including all building parts. This leads to the calculation not becoming as accurate as the calculation ought to be. The calculation should be used as a relationship- building tool against customers at an early stage instead of tools to produce precise tenders.

Implications – The results of the study may serve as a guide for similar companies with similar conditions as the case company. With the help of this study, companies can find the causes of uncertainties in their own calculations and find out how these can be reduced. It will also lead to companies getting more efficient calculations and therefor getting more competitive.

Limitations – The case study has only been conducted against one company, as in the time frame of the study it was not considered possible to collect empiricism from more companies. The scope of the study has been limited by the estimated time span of 15 credits.

Keywords – Building calculations, Finance, Cost estimate, Building cost, Construction projects, Cost deviations, Building parts

(4)

ii

Sammanfattning

Syfte – I kombination med insamlad empiri och med stöd av tidigare teorier inom områden byggprojekt, kalkylering och möjliga avvikelser redovisas konsekvenser med användandet av programkalkylen. Vilket leder till en möjlighet för företaget att utveckla användandet av kalkylen. Syfte med studien är därför:

Att skapa en förståelse för hur byggföretag och hur deras programkalkyl stämmer mot anbud och byggprojekts slutgiltiga resultat samt att ge en utvärdering av risk och vinst med programkalkylen.

Metod – En fallstudie har genomförts med kvantitativ insamling av data och via intervjuer. Detta har analyserats mot ett teoretiskt ramverk för att komma kunna besvara forskningsfrågorna och slutligen uppnå studiens syfte.

Resultat – Denna studie har kommit fram till att programkalkylens upplägg gör förenklingar av kalkylen och detta gör att programkalkylen riskerar att inte ta med alla byggdelar. Detta leder till att kalkylen inte blir så träffsäker som kravet av en kalkyl anses vara. Kalkylen bör användas som ett relationsbyggande verktyg mot byggherrar i ett tidigt skede istället för att verktyg för att skapa en anbudskalkyl.

Implikationer – Studiens resultat kan komma att fungera som vägledning för liknande byggföretag vilka har motsvarande förutsättningar som fallföretaget. Med hjälp av studien kan företag hitta orsaker till osäkerheter i sina egna kalkyler och få reda på hur dessa kan minskas. Det kommer även leda till att byggföretag får mer effektiva kalkyler.

Begränsningar – Fallstudien har endast gjorts mot ett fallföretag, då det i studiens tidsram inte ansetts möjligt att samla in empiri från fler företag. Studiens tidsomfång har begränsats av den estimerade tidsomfattningen som 15 högskolepoäng innefattar.

Nyckelord– Byggkalkyler, Ekonomi, Kostnadskalkyl, Byggnadskostnad, Byggprojekt, Kostandsavvikelser, Byggdelar.

(5)

iii

Innehållsförteckning

ABSTRACT ... I SAMMANFATTNING... II

1. INTRODUKTION ...1

1.1 BAKGRUND ...1

1.1.2 Byggprocessen ...1

1.2PROBLEMBESKRIVNING ...3

1.3SYFTE OCH FRÅGESTÄLLNINGAR ...4

1.4OMFÅNG OCH AVGRÄNSNINGAR ...4

1.5CENTRALA BEGREPP ...5

1.6DISPOSITION ...6

2. METOD OCH GENOMFÖRANDE ...7

2.1METODANSATS ...7

2.2FALLSTUDIE ...7

2.2.1 Fallföretaget ...7

2.3 ARBETSPROCESSEN ...8

2.3.1 Tidigare kunskap...8

2.3.2 Fallstudien ...9

2.3.3 Teori ...9

2.3.4 Lösningsförslag ...9

2.4KOPPLING MELLAN FRÅGESTÄLLNINGAR OCH METOD ...10

2.5TROVÄRDIGHET ...10

3. TEORETISKT RAMVERK ...12

3.1KOPPLING MELLAN FRÅGESTÄLLNINGAR OCH TEORI ...12

3.2BYGGPROJEKT I KALKYLER ...12

3.3OLIKA KALKYLER ...13

3.3.1 Programkalkyl ...13

3.3.2 Anbudskalkyl ...13

3.3.3 Produktionskalkyl ...13

3.4MÄNGDAVTAGNING ...14

3.5ORSAKER TILL KOSTNADSAVVIKELSER ...14

3.5.1 Andra faktorer som påverkar byggprojekt ...14

4. EMPIRI/RESULTAT...17

4.1SERNEKES SÄTT ATT BYGGA ...17

4.1.1 Intervju med Per Danielsson på Serneke ...17

4.1.2 Intervju med Stefan Viklund på Serneke ...18

4.2BESKRIVNING AV BYGGPROJEKT SOM UNDERSÖKTS ...19

4.3.1 Byggprojekt 1, 133 lgh, utfört projekt ...19

4.3.2 Byggprojekt 2, 33 lgh, utfört projekt ...19

4.3.3 Byggprojekt 3, 158 lägenheter, anbudskalkyl ...20

4.3.4 Byggprojekt 4, 166 studentlägenheter, anbudskalkyl ...20

4.4BESKRIVNING AV DATAINSAMLING...21

4.5SAMMANSTÄLLNING AV BYGGPROJEKT ...22

4.5.1 Sammanställning av Byggprojekt 1 ...22

5. ANALYS ...33

(6)

iv

5.1BYGGPROJEKT I KALKYLER ...33

5.2STORLEK AV KALKYLPOSTER ...33

5.3MÄNGDAVTAGNING ...34

5.4PÅVERKANDE FAKTORER ...35

6. DISKUSSION OCH SLUTSATSER ...37

6.1METODDISKUSSION ...37

6.2RESULTATDISKUSSION ...38

6.3IMPLIKATIONER ...38

6.4BEGRÄNSNINGAR ...38

6.5REKOMMENDATIONER ...39

6.6SLUTSATSER ...39

6.7VIDARE FORSKNING ...39

LITTERATURFÖRTECKNING ...40

Figurförteckning:

Figur 1 Flödesschema av byggprocessen ... 2

Figur 2 Projekteringens aktivitetsflöde ... 3

Figur 3 Beskrivning av studiens disposition ... 6

Figur 4 Illustration av arbetsprocessen ... 8

Figur 5 Illustration av koppling mellan frågeställningar och metod ... 10

Figur 6 Koppling mellan frågeställning och teori ... 12

Figur 7 Bild på Byggprojekt 1 ... 19

Figur 8 Bild på Byggprojekt 2 ... 19

Figur 9 Vissionsbild av Byggprojekt 3 ... 20

Figur 10 Vissionsbild på Byggprojekt 4 ... 20

Figur 11 Byggdelar från programkalkylen i Byggprojekt 1 ... 24

Figur 12 Procentuell redovisning av skillnader på byggdelar i Byggprojekt 1 ... 24

Figur 13 Byggdelar från programkalkylen av Byggprojekt 2 ... 26

Figur 14 Procentuell redovisning av skillnader på byggdelar i Byggprojekt 2 ... 27

Figur 16 Procentuell redovisning av skillnader på byggdelar i byggprojekt 3 ... 30

Figur 18 Procentuell redovisning av skillnader på byggdelar, Byggprojekt 4 ... 32

Figur 19 Procentuell skillnad av Anbudsumma ... 34

Figur 20 Procentuell skillnad av Nettokostnad ... 35

Tabellförteckning:

Tabell 1 Påverkande faktorer för byggprojekt ... 15

Tabell 2 Exempel på mängdavtagning i tabell ... 21

Tabell 3 Redovisning av jämförelse Byggprojekt 1 ... 22

Tabell 4 Redovisning av byggdelar Byggprojekt 1 ... 22

Tabell 5 Tilldelningsbeslut Byggprojekt 1 ... 23

Tabell 10 Tilldelningsbeslut Byggprojekt 3 ... 29

(7)

1

1. Introduktion

Kapitlet ger en bakgrund till studien och det problemområde som studien byggts upp kring. Vidare presenteras studiens syfte och dess frågeställningar. Därtill beskrivs studiens omfång och avgränsningar. Kapitlet avslutas med rapportens disposition.

1.1 Bakgrund

Syftet med ett byggprojekt är att producera en byggnad (byggnad, fastighet) eller en anläggning (bro, väg, avloppsledning). Ett byggprojekt kan även vara ombyggnad av ett byggnadsverk. Plan och Bygglagen, PBL använder numera begreppet ändring istället för ombyggnad (Finansdepartementet SPN BB, 2020).

Byggbranschen är en mycket konkurrensutsatt marknad som huvudsakligen kontrolleras av priser. För att underhålla konkurrenskraft måste byggföretag kontinuerligt försöka sänka sina projektkostnader och samtidigt tillhandahålla kvalitetsprodukter och service till sina beställare. Huvuddelen av projektkostnaden i stora och medelstora byggentreprenörer kommer från hantverksarbetet utfört av yrkesarbetare. För att minimera risker och driftkostnader läggs större delen av detta ut till underleverantörer (Chan, 2006).

Utvecklingen inom informations- och kommunikationsteknologi gör att företag enkelt kan hitta de bästa priserna från specialist- eller hantverksentreprenörer och andra leverantörer. Resten av projektets kostnad kommer från projektspecifika kostnader.

Projektkostnader är en vanlig term som används för att beskriva de totala projektadministrationskostnader som uppstår hos en entreprenör. De viktigaste posterna i projektkostnader inkluderar kostnader för tjänstemans arbete i projektet, olika mekaniska anläggningar, försäkringar & obligationer, tillfälliga arbeten och platsetablering (Chan, 2006).

1.1.2 Byggprocessen

Ett förenklat sätt att se på byggnadsprocessen är att dela upp processen i sex på varandra följande skeenden som illustreras nedan i figur 1. Byggprocessen ska ses från idé om ett byggnadsverk, till att byggnadsverket står på plats (Révai, 2012).

De som har en inverkan på kalkyler är de fyra faserna nedan:

• Utrednings- och programarbete, (resulterar i ett program som en arkitekt kan utgå efter)

• Projektering, (fasen byggnadsverket konstrueras)

• Produktion, (fasen byggprojektet tillverkas)

• Förvaltning, (användning och förvaltning av byggnadsverket)

(8)

2

Figur 1 Flödesschema av byggprocessen

Utrednings- och programarbete

Det inledande utredningsarbetet har som syfte att klargöra om det finns ekonomiska, tekniska förutsättningar samt att behovet uppfylls av genomförandet av byggprojektet.

Om utredningen visar att det finns förutsättningar för att bygga, fortsätter processen över till programarbetet som tar fram ett byggnadsprogram. Programmet ska specificera förutsättningar som finns för det fortsatta arbetet. Programmet redovisar även vilka verksamheter som ska nyttja lokalerna, vilka lokaler som därför behövs. Samt vilka tekniska specifikationer som behöver uppfyllas, såsom värme, ventilation, konstruktionsdelar, ytskikt m.m. (Révai, 2012).

Projektering

Under projekteringsskeendet fastställs hur det slutgiltiga byggnadsverket ska se ut, konstrueras och i detalj utformas. Arbetet sker i samarbete och stegvis mellan de olika projektörerna som medverkar, det kan vara arkitekter, mark-, el-, byggnads-, och/eller VVS-konstruktörer. I figur 2 illustreras flödet av de projekteringens olika aktiviteter mot när i tiden de startar, den första aktiviteten är att bestämma utseendet. Utseendet sätts i fasen gestaltning, parallellt med en liten förskjutning sker arbetet med att utforma konstruktionen för stomme, ytterväggar och tak, samt installationer. Denna fas kallas systemutformning. Avslutningsvis sker detaljutformningen, vilket innebär att den slutgiltiga dimensioneringen, måttsättningen och val av material görs samt hur utförandet av dessa ska ske (Révai, 2012).

Resultatet av projekteringen redovisas i ritningar och i beskrivningar som ska användas under produktionen. Mellan projektering och produktionen skickas ett förfrågningsmaterial ut som består av handlingarna (Ritningar, administrativa

(9)

3

föreskrifter, mm) från projekteringen till företag som kan räkna och lämna anbud på bygget (Révai, 2012).

Figur 2 Projekteringens aktivitetsflöde

Produktion

Produktion, annat ord för själva byggandet utförs huvudsakligen av byggentreprenörer i samarbete med specialiserade företag inom bygghantverk och andra specifika områden. För att produktionen ska kunna ske utses en platschef som tillsammans med anbudsingenjörer skapar en produktionskalkyl och en produktionstidsplan. Detta för att få en effektiv planering av inköp, leveranser och bemanning (Nordstrand, 2008).

För att produktionen ska ske så effektivt som möjligt etableras en tillfällig fabrik på eller intill byggområdet. Den består av transportvägar, maskiner, materialupplag, förråd samt personalbodar. Den tillfälliga fabriken förses med el, vatten och avlopp. Därefter sker produktionen utefter den produktionskalkyl och tidsplan som platschefen gjort.

Där beställningar levereras och hantverkare monterar och bygger de olika delarna.

Produktionen avslutas med en besiktning av byggnadsverket som sker av en besiktningsman. (Révai, 2012).

Förvaltning

Förvaltningsprocessen inleds när byggprocessen är färdig och den färdiga byggnaden överlämnas till byggherren. Byggnaden tas i drift genom att bygganden försörjs av vatten, el, uppvärmning och avfallshantering (Nordstrand, 2008).

Alla bostadsbyggnader som byggs ska byggas för att stå i drift i 100 år, detta ställer krav på både hur byggprojektet produceras, men även på hur förvaltningen sker (Finansdepartementet SPN BB, 2020). För att byggandens tekniska funktioner och ekonomiska värde skall bevaras under dessa 100 år krävs ett visst underhåll som planeras och sköts av en fastighetsförvaltare. I huvudsaken av fall sker detta via specialiserade företag inom området (Nordstrand, 2008).

1.2 Problembeskrivning

Vikten av exakta kalkyler är något som skiljer konkurrensmöjligheten från ett byggföretag mot ett annat. Det finns flera olika tillfällen som kalkyler görs med ökande krav på exakthet ju längre in i projektet kommer. Byggnadsprocessen startar med ett programskede där det som ska byggas väljs, därefter sker projektering av huset, sedan sker produktionen och till sist lämnas det byggda över till förvaltning. Den programkalkyl som ska analyseras i denna studie används för tillfället i programskedet

(10)

4

där byggherren eller beställaren frågar om vad sin tänka byggnad kan komma att kosta.

De får en ungefärlig summa genom programkalkylen, där ett antal parametrar skrivs in och via uträkningar ges ett värde.

Olika modeller för att skapa anbud finns hos varje byggproduktionsföretag och är till viss del deras ”stora hemlighet” då den innehåller allt som de sticker ut ur mängden med. Om andra företag har liknande verktyg är svårt att svara på, men troligen finns det riktlinjer om inte liknande kalkyler för just detta.

1.3 Syfte och frågeställningar

Programkalkylen kan vara ett verktyg för att öka konkurrensmöjligheten, men att det är en oprövad och ny modell för kalkyl gör den till ett osäkert verktyg. Därmed är syftet med denna studie:

Att skapa en förståelse för hur byggföretag och hur deras programkalkyl stämmer mot anbud och byggprojekts slutgiltiga resultat samt att ge en utvärdering av risk och vinst med programkalkylen.

För att kunna besvara syftet har det brutits ned i två frågeställningar. Resultatet av en kalkyl är viktig men hur väl stämmer en kalkyl i ett tidigt skede mot projektets resultat, därmed är studiens första frågeställning:

[1] Hur väl stämmer programkalkylens resultat mot senare kalkyler?

Det finns möjligheter men även stora risker med denna programkalkyl, många risker kan motiveras om de möjliga vinsterna är tillräckligt stora. Därmed är studiens andra frågeställning:

[2] Vilka risker finns det i en programkalkyl?

För att besvara frågeställningarna och därmed uppfylla syftet kommer en fallstudie att genomföras hos byggföretaget Serneke.

1.4 Omfång och avgränsningar

Valet av företag anses ha mindre betydelse för studiens utfall. Den kunde ha genomförts på i princip vilket större byggföretag som helst. Det som skiljer dem åt är upplägget av kalkylposter. I studien avgränsas arbetet till att enbart fokusera på två färdigbyggda byggprojekt samt två projekt som Serneke nyligen lämnat anbud på. Detta för att ha tillgång till samtliga kalkyler och resultat samt att jämföra mot två där det enbart finns anbud. För att på så sätt få en jämförelse av eventuella skillnader i kalkylerna. Andra avgränsningar som görs är att anbudsprocessen endast analyseras grundligt då förståelse och analys av denna är i storlek av ett eget projekt.

Detaljerna i projektet kommer endast vara till nytta för Serneke då deras sätt att kalkylera bygger på deras sätt att bygga. Dock kan slutsatser och analyser vara till nytta för andra företag. Hur väl denna summa stämmer är i dagsläget oklart vilket gör det väldigt riskabelt att använda det som riktlinje.

(11)

5

1.5 Centrala begrepp

Projektkalkyl Beräkningar och uppskattningar på ett projekts förväntade kostnad. Utgör även ett av många underlag vid beslutsfattning.

Kalkyl Kalkylering innebär att med kvalificerade uppskattningar upprätta en bild av verkligheten för att ta fram värdet på en produkt eller byggnad.

Nettokostnad Är den summa som kommer från en kalkyl innan procentuella vinster lagts på.

Programkalkyl Är den Excelkalkyl som Serneke tagit fram och som primärt använts i Programskedet.

Anbud Ett anbud är det pris som ett företag erbjuder sig att göra en tjänst för.

Anbudssumma Är den summa av arbetskostnader, materialkostnader, andra omkostnader och vinster som blir den summa som företaget räknat fram.

Byggdelar En separering av olika delar i ett bygge, för att se materialkostnader och arbetskostnad för ett specifikt moment mer ingående.

PO PO (platsomkostnader), är de kostnader som kommer från etableringen av den tillfälliga fabriken exempelvis arbetsbodar, staket, tillfällig el och vatten.

BIM BIM (byggnadsinformationsmodell), är en datormodell av byggnadsverket som innehåller alla delar av byggnaden i modellen. Ofta i 3D.

UE Underentreprenad, inhyrd personal från ett externt företag som utför arbete mot beställningar från huvudentreprenör.

(12)

6

1.6 Disposition

Nedan i figur 3 kan rapportens disposition med en beskrivning av varje kapitel ses.

Figur 3 Beskrivning av studiens disposition

(13)

7

2. Metod och genomförande

Kapitlet ger en översiktlig beskrivning av studiens arbetsprocess. Vidare beskrivs studiens ansats och design. Därtill beskrivs studiens datainsamling och dataanalys.

Kapitlet avslutas med en diskussion kring studiens trovärdighet.

2.1 Metodansats

Baserat på problembeskrivningen tillsammans med det författaren kallar tidigare kunskap påbörjade författaren sitt arbete med det teoretiska ramverket där en litteraturstudie av området gjordes. Därefter gjordes en eftersökning i fallföretagets sätt att kalkylera och dess arbetsprocesser. Svaren från de utförda intervjuerna användes för att gå vidare i fallstudien. Nästa steg var att utföra de olika delarna i fallföretagets kalkyl. Projektets datainsamling är enligt Yin (2018) av en blandad karaktär då projektet använder kvantitativa datainsamlingsmetoder, strukturerade intervjuer samt andra kvalitativa metoder. Av detta upplägg arbetar fallstudien och empirin tillsammans för att besvara de undersökta frågeställningarna. Detta arbetssätt matchar det Patel &

Davidson (2019) anser är ett induktivt arbetssätt. Genom att nyttja fallstudien kan författaren ha ett helhetsperspektiv samtidigt som de behåller perspektivet från verkliga situationer (Eisenhardt, 1989).

För att skapa en korrekt bild av arbetsprocesser med företagets olika kalkyler krävs en närhet till anbudskalkyl och projektledare. Detta kräver även att de utförda intervjuerna och egna kalkyleringar görs med nära kontakt med kunnig projektledare och insatt kalkylingenjör på fallföretaget. Detta för att underlätta förståelsen och analysen av resultatet. Därför valde författaren att använda sig av en kvalitativ ansats vilket passar in på vad Yin (2018) säger. Som komplement till den kvalitativa ansatsen kommer en kvantitativ ansats utföras där kalkyldata gås igenom. Denna del grundar sig i de resultat och tidigare kalkyler som företaget gjort.

2.2 Fallstudie

Fallstudiemetoden är användbar som forskningsstrategi är för att bidra med kunskap om situationer kopplat till individer, grupper och organisationer (Yin, 2018). Genom att utnyttja fallstudiens stora och små delar med hänsyn till verklighetsperspektivet kan författaren behålla ett helhetsperspektiv utan att tappa verklighetsperspektivet (Patel &

Davidson, 2019).

Som författare för denna studie finns få möjligheter att påverka resultatet utan det rör sig om att granska den programkalkyl mot det som personal på företaget räknat. Det som avgör inverkan är forskningsfrågan, mängden av kontroll som forskaren har över studiens konkreta skeenden och om ämnet är av aktuell eller historisk karaktär (Yin, 2018). För att öka trovärdigheten samlas empiri in från flera olika angreppsvinklar vilket ger ökad tyngd till studien (Eisenhardt, 1989).

2.2.1 Fallföretaget

Fallföretaget Serneke var Sveriges åttonde största byggföretag år 2018 enligt den undersökning av intäkter som byggföretagen gjort (Byggföretagen, 2019). Företaget har ca 1170 anställda och har som ambition att bli det byggföretag som förändrar sättet Sverige bygger. Serneke är uppdelat i fem regioner där projektet är riktat mot region öst där kontoret ligger i Stockholm (Serneke, 2020).

(14)

8

Serneke jobbar mycket för att vara konkurrenskraftiga i sina anbud och jobbar framförallt med att stärka relationer hos byggherrar. För att bygga på den relationen och svara på de frågor om vad bygget kommer kosta i tidiga skeden, har de skapat en

”programkalkyl”. Kalkylen är baserad på tidigare projekts anbud, och är ett medelvärde mellan dessa projekt. Denna kalkyl är nyligen skapad och hur väl den stämmer mot vad anbuden säger är osäker. Primärt är det projektledaren som har använt sig av denna kalkyl i det tidiga relationsbyggande arbetet som kontinuerligt sker. (Danielsson, 2020).

Författaren har kontakt med en av företagets projektledare och via denne kontakt med relevanta personer på kalkylavdelningen. Serneke anses vara ett lämpligt företag då det är ett medelstort företag som har höga ambitioner och jobbar mycket på relationer.

2.3 Arbetsprocessen

Arbetsprocessen i detta arbete är uppdelat i tre olika delar som är kopplade till den kvalitativa ansatsen. Nedan i Figur 4 presenteras delarna och hur de är beroende på varandra. Det första steget är tidigare kunskap. Nästa steg är att gå igenom empirin för att leta efter trender och samband. Det hela avslutar sedan i teorin där det tas fram en analys som är baserad på både det som framkom i empirin och det teorin säger. Att författaren har förståelse för sin egen arbetsprocess är väldigt viktigt. Det är författaren som avgör hur noggrant det redogör för sin arbetsprocess (Yin, 2018).

Figur 4 Illustration av arbetsprocessen

2.3.1 Tidigare kunskap

I fasen tidigare kunskap ingår det för detta arbete flera moment. Dels är det författarens tidigare kunskap inom ämnet, studiens problemformulering och inläsning i ämnet för att förstå problemformuleringen. De metoder som användes under förstudien var intervjuer med en chef som ansvarade för framtagandet av programkalkylen samt intervju med kunnig inom området kalkyl på företaget. Av den data som framkom kunde tydliga avgränsningar göras till vilka avdelningar som var lämpliga att undersöka då en undersökning av hela företaget inte kunde anses rimlig under denna tidsperiod.

Tonnquist (2018) menar att den viktigaste delen av förstudie är att den kartlägger och fastställer förutsättningarna för kommande arbete.

(15)

9

2.3.2 Fallstudien

Kalkylberäkningar

Den första insamlingen av empiri som gjordes kommer från kalkylberäkningar av de olika projekten. Patel & Davidson (2019) menar att en bred kunskap i ämnet stödjer författaren i det fortsatta arbetet. De faktorer som framkom efter analys av kalkylerna kombinerades för att skapa tre större ämnesområden. Den data som analyserats är utvald från förfrågningsmaterial och beräknad som att det ska vara ett verkligt anbud Datainsamlingen i denna studie är via intervju av berörda på företaget samt via observationer och beräkningar av kalkyler.

Intervju/Enkät

Utifrån litteraturstudien kunde specifika områden väljas, vilka intervjuerna skulle generera svar mot. Det finns två olika metoder för att utföra intervjuer enligt Yin (2018) semistrukturerade och strukturerade intervjuer. Enligt denna teori valdes strukturerade intervjuer som verktyg för att få svar av samtliga av intervjupersonerna som valts ut.

Enkäter efter en strukturerad struktur skickades ut till anställda på Serneke som fick svara på frågorna. Svaren sammanställdes till en text som skickades tillbaka till den intervjuade för godkännande.

Deltagare

De personer som intervjuats på företaget står för en liten del av den totala mängden anställda som finns på företaget. Urvalet är baserat på den kunskap som individerna sitter på och som ansågs hjälpa utfallet av intervjun. Enligt Denscombe (2018) följer urvalet av intervjuade teorin om bekvämlighets urval och subjektivt urval då de intervjuade är utvalda för sin kunskap och en redan etablerad kontakt med författaren.

2.3.3 Teori

De faktorer som identifierades i empiri delen togs vidare till teoridelen för att se vad den tidigare forskningen och teorin säger om dessa områden. Inom dessa områden gjordes en litteraturstudie vid Umeå universitetsbibliotek inom området av byggnadskalkyl och byggprocessen. I denna studie har författaren använt sig av universitetsbibliotekets söktjänst för att ta fram teori och källor. Anledningen till valet att göra en litteraturstudie är som Merriam (1994) beskriver är det för att bidra till kunskap inom antingen ett nytt eller gammalt område. Via universitetsbibliotekets sökverktyg hittades praktiska handböcker, rapporter och avhandlingar huvudsakligen inom byggkalkyl men även inom byggentreprenader.

Till arbetet används även kurslitteratur och publikationer från branschaktuella sidor.

Denna information har en lägre vetenskaplig tyngd då de inte är referent granskad, dock är litteraturen från de ledande i Sverige inom områdets forskning. Dessa källor återfinns i viss utsträckning i arbetets referensram där de använts till att skapa kompletterande förståelse kring området. Utöver den grundläggande kunskapen togs även idéer och tips från dessa om hur teorier kan appliceras i verkligheten.

2.3.4 Lösningsförslag

När faktorerna som identifierats i empirin har analyserats mot det som tagits fram i teorin, ger det en ökad förståelse för hur faktorerna kan hanteras. Detta summeras i ett tydligt lösningsförslag.

(16)

10

2.4 Koppling mellan frågeställningar och metod

I följande kapitel beskrivs metoder för datainsamling och dataanalys som används för att besvara studiens frågeställningar. Figur 5 beskriver kopplingen mellan studiens frågeställningar och använda metoder.

Figur 5 Illustration av koppling mellan frågeställningar och metod

[1] Hur väl stämmer programkalkylens resultat mot senare kalkyler och det slutgiltiga resultatet?

För att kunna besvara studiens första frågeställning kommer en kvalitativ insamling av intervjudata samt kalkylanalyser genomföras för att på så sätt identifiera de huvudfaktorer som påverkar kalkylen.

[2] Vilka risker finns det i en programkalkyl?

För att besvara den andra frågeställningen för studien görs en litteraturstudie efter de områden som identifieras i första delen. En analys av de påverkande faktorerna kommer göras mot den teori som fås fram av litteraturstudien. Båda dessa steg leder fram till att kalkylens exakthet och förbättringar fås fram vilka redovisas i projektets slutsatser.

2.5 Trovärdighet

Mandal (2018) anser att det är svårt att generalisera vilka kriterier som skall användas och att det inte finns något bestämt om hur en författare skall göra. Det viktiga är att se vad studiens frågeställning eftersöker, vilken metod och syfte som bygger upp grunden till arbetet. I den traditionella läran pratar man ofta om intern validitet, extern validitet, reliabilitet och slutligen objektivitet. Då kvalitativa studier till sin natur kännetecknas av stora variationer så finns inget tydligt regelverk för hur stärkande av validiteten ska se ut. Däremot är det rekommenderat att hjälpa läsaren i sin tolkning genom att presentera hur hela processen gått till. Från början då problemet kom till, till forskarens förståelse, till den teoretiska bakgrunden, till hur val har gjorts under studiens gång, vilken information som samlats och hur analysen slutligen har genomförts. Med hjälp av denna bakgrund bör en läsare kunna göra sin egen tolkning av studiens kommunikativa validitet (Patel & Davidson, 2019).

(17)

11

Enligt Lincoln & Guba (1985) finns det flera tekniker för att säkerställa att giltigheten är hög i arbetet. En av teknikerna är triangulering av data. I detta fall användes två metoder för att samla in data, intervjuer och datakalkylering. Genom att nyttja minst två metoder kan dessa kontrolleras mot varandra, något som även Patel & Davidson (2019) menar stärker trovärdigheten.

(18)

12

3. Teoretiskt ramverk

Kapitlet ger en teoretisk grund och förklaringsansats till studien och det syfte samt frågeställningar som formulerats.

3.1 Koppling mellan frågeställningar och teori

I följande kapitel beskrivs en teoretisk grund för att besvara studiens frågeställningar.

För att svara på Frågeställning 1 används avsnitten ”Byggprojekt i kalkyler” och ”Olika kalkyler”. För att svar på Frågeställning 2 används avsnitten ”Olika kalkyler” och

”Mängdavtagning”. Gemensamt för att svara på båda frågeställningar används avsnittet

”Orsaker till kostandsavvikelser”. Figur 6 beskriver kopplingen mellan studiens frågeställningar och använd teori.

Figur 6 Koppling mellan frågeställning och teori

3.2 Byggprojekt i kalkyler

Ett byggprojekt är till skillnad från ett företags produktionskedja något som är begränsat till en kortare tid. I produktionskedja som pågår under en längre tid kommer det vara lättare att förutse kostnader och inkomster som är direkt kopplat till den.

Produktionskedjan är förutsägbar och har inte några större risker kopplat till osäkerhet (Anthony & Govindarajan, 2003).

Byggprojekt är kopplat till en temporär och projektspecifik organisation, vilket gör att projektets risker är svåra att förutspå. Detta gör att de kalkyler som görs måste ha en högre riskmarginal och alla delar är specifika för det individuella projektet. Byggföretag har en generell projektorganisation som är baserad på en flexibel matrisorganisation som uppdateras utefter den kompetens som projektet kräver. I byggprojektens lönsamhetsvärdering behöver risken att projektet påverkar hela organisationen inkluderas i kalkylen. Detta löses ofta med att byggföretag lägger på ca 5 % vinst på alla byggdelar och omkostnader (Anthony & Govindarajan, 2003).

(19)

13

3.3 Olika kalkyler

Kalkylen av ett byggprojekt kan ses som en kvalificerad uppskattning av vad byggprojektet kommer att kosta. Bengt Hansson (2017) beskriver det som ”En kalkyl är att utnyttja en specifik bild av verkligheten för att bedöma ett kommande utfall”. Det innebär att en förenkling av verkligheten görs för att beslutsfattare lättare ska kunna hantera den ”problemfrågeställning” som finns. Dessa förenklingar och antaganden tas inte med, ofta med motiveringen av att de har en liten påverkan på resultatet. Behovet av ökad noggrannhet ökar vart efter processen fortlöper, där produktionskalkylen är den som kommer behöva vara detaljerad och oförenklad (Bengt Hansson, 2017).

Det finns många olika kalkyler inför och under ett byggprojekt, bland annat programkalkyl, anbudskalkyl och produktionskalkyl. All data återfinns i kalkylprogram med kalkylverk, eller så kallade kalkylrecept, som uppdateras årligen efter referensprojekt och dagens marknad. Exempel på kalkylprogram är Excel, BidCon, MAP eller Calc Net (Nordstrand, 2008).

3.3.1 Programkalkyl

I utredning- och programskedet är målet att med hjälp av skisserade behov försöka formulera en budget för byggprojektet. Där enskilda detaljkrav inte behöver bestämmas, utan det räcker ofta om funktionskraven kan bestämmas med hjälp av referensbyggnader. De kalkyler som görs under utredning- och programskedet är ofta baserade på en tidig beräkning av anskaffningskostnader från nyckeltal. Nyckeltalen kan vara liknande som att produktionskostnaden är ca 30 000 kr/m2 boyta, eller kontor av till en kostnad av 1 miljon kr/arbetsplats. Utifrån dessa nyckeltal eller mer ingående kalkyler kan en bedömning av investeringens lönsamhet göras (Bengt Hansson, 2017).

3.3.2 Anbudskalkyl

I anbudsskedet måste entreprenören snabbt ge ett anbud, men innan entreprenören kan kalkylera måste denna välja produktionsmetod och hur utformningen av den tillfälliga fabriken ska vara (Bengt Hansson, 2017). Därefter kalkylerar entreprenören primärt de direkta produktionskostnaderna utifrån de handlingar som finns i förfrågningsunderlaget. Det sker ofta enligt en struktur av att de olika aktiviteterna ordnades utefter när de sker i tiden, för att sedan kalkylera byggprojektets indirekta kostnader såsom drift, underhåll och etablering. Slutligen läggs ett påslag på för centraladministrativa och organisatoriska kostnader samt risk och vinst. Summan av dessa kalkyler sammanställs till ett anbud som lämnas till byggherren som efterfrågat dessa. Byggherren analyserar och väljer ut det mest fördelaktiga anbudet att utföra projektet (Nordstrand, 2008).

3.3.3 Produktionskalkyl

Produktionskalkylen är ett verktyg för att underlätta i byggproduktionen med prognoser, uppföljning och avstämningar av projektets ekonomi. Produktionskalkylen upprättas när produktionstidsplanen är klar och i samband med byggstarten. Den ska vara uppbyggd på samma sätt som produktionen kommer genomföras, med utgångspunkt i de metoder och resurser som kommer att användas. Den ska även följa företagets sätt att redovisa, det vill säga efter deras specifika kontoplan. Dock kommer ett visst arbete krävas för att sortera om posterna då företaget i regel använder sig av anbudskalkylen som har ett annat upplägg för att skapa produktionskalkylen (Révai, 2012).

(20)

14

3.4 Mängdavtagning

Inför kostnadsberäkning av ett byggprojekt behövs det tas reda på hur mycket av varje material och hur mycket arbete som kommer krävas i projektet. Även information kopplat kring varje byggdel är relevant vid beräkningen, det kan vara höjden på en vägg då enhetstiden för väggen förändras beroende på höjd och infästningsmetod. Med utgångspunkt i de beskrivningar och ritningar som är del av handlingarna i förfrågningsunderlaget görs en mängdavtagning. För att på så sätt ta reda på mängden och sedan göra en mängdberäkning som kopplar mängderna till företagets priser.

Slutligen redovisas resultatet i en mängdförteckning som används som underlag för både tidsplanering och kostandskalkylering (Nordstrand, 2008).

3.5 Orsaker till kostnadsavvikelser

Orsaken till att det finns kostnadsavvikelser i ett projekt är en komplex fråga, men som Segvold (2005) beskriver kan de ofta summeras till projekt som är av någon av dessa fyra typerna har en större sannolikhet att inte följa kalkylen.

• Projekt med få bra förebilder

• Projekt med inslag från forskning och utveckling (FoU)

• Projekt som företaget inte har erfarenhet av

• Projekt som är genomförda med tidspress

Bengt Hansson (2017) beskriver att osäkerheten i kalkyler som påverkar utfallet ofta kommer från att i varje kalkyl görs enskilda bedömningar och antagningar på mängder och utföranden. Dessa är baserade på tidigare erfarenheter men inget bygge är det andra likt. Osäkerheter som påverkar mest enligt Bengt Hansson (2017) är:

1. Osäkerhet i kalkyleringsmetoder, exempelvis alltför generaliserade beräkningsmetoder.

2. Osäkerhet i mängddata, till orsak av brist på noggrannhet i mängdavtagning och mätfel.

3. Osäkerhet i detaljeringstillägg, ofullständigt beskrivna byggdelar.

3.5.1 Andra faktorer som påverkar byggprojekt

Ett byggprojekt har flera faktorer som påverkar hur väl kalkyler stämmer mot resultatet.

Chan (2012) gjorde en undersökning hos Hong Kongs 200 största byggföretag, där åtta faktorer klassades som de mest påverkande. Dessa kan ses nedan i tabell 1.

(21)

15

Tabell 1 Påverkande faktorer för byggprojekt

NR Faktor Variabler i faktorn

1 Designkrav Hur ingående byggherrens designkrav är,

Är BIM ett krav för projektet,

Hur mycket variationer som finns i projektet 2 Samhällsekonomiskt tillstånd Ekonomiska situationen i staden, Mängd

pågående byggprojekt

3 Finansiella- och försäkringskostnader Räntor, försäkringspremier och inflation

4 Projektets komplexitet Svåra metoder att bygga, Projekt typ, Hur långt under och över marken projektet bygger

5 Anskaffningsprocess Typ av entreprenad

6 Arbetsplatsen utformning Byggnadsarea från föreslagen konstruktion Hur stor yta av byggarbetsplatsen som täcks av byggnads arean

Storleken och formen av byggområdet (om den är rektangulär, ojämn)

Byggnadens form, (rektangulär, ojämn m.m.) 7 Antal intressenter av bygget Hur viktigt är projektet för området/samhället

Placering i staden, Kvalité på byggnationer

8 Projekttiden Hur länge projektet fortskrider

Där de faktorer som kopplas till mängdavtagning är 1. Designkrav, 4. Projektets komplexitet, 6. Arbetsplatsen utformning, 8. Projekttiden.

Designkrav

Designkrav är den av faktorerna som i Chan (2012) undersökning varierade mest, där de troligaste anledningarna till detta kommer från tre faktorer,

• Hur ingående byggherrens designkrav är,

• Är BIM ett krav för projektet,

• Hur mycket variationer som finns i projektet,

Det som är gemensamt med dessa tre är att de ställer krav på projekteringen att ta in fler projektörer som får planera projektet (Chan, 2012).

Projektets komplexitet

Komplexiteten på projektet påverkar hur väl kalkyler stämmer in på verkligheten. Där val av avancerade byggtekniker, hur högt och djupt huset är, typ av verksamhet det byggs för är faktorer som gör projektet mer komplext. Det som är gemensamt med alla dessa är att ju mer avancerat projektet är desto mer resurser krävs för projektet (Chan, 2012). Som Luis F. Alarcón (1999) beskriver gör ett mer komplext projekt att de antagna mängderna som görs inte stämmer och att kostnaderna ofta skenar iväg.

Arbetsplatsens utformning

Utformningen påverkar hur effektivt byggprocessen kan ske där det är fyra faktorer som påverkar hur väl den kan utformas (Chan, 2012).

• Byggnadsarea från föreslagen konstruktion

• Hur stor yta av byggarbetsplatsen som täcks av byggnads arean

• Storleken och formen av byggområdet (om den är rektangulär, ojämn)

(22)

16

• Byggnadens form, (rektangulär, ojämn m.m.)

Arbetsplatsomkostnader står för en stor del av icke materiella kostnader för byggprojekt där det är extra tydligt att ett större och rektangulärt område kommer ge en större flexibilitet i alla skeden av byggprocessen (Chan, 2006).

Byggnads arean är påverkar direkt hur mycket projektet kostar då ju större area en byggnad har, desto mer kommer den att kosta. Det är även tydligt att ju större del av arbetsplatsen som täcks av byggnaden kommer planeringen och svårigheter i byggprocessen att öka. Det kommer vara svårare att hitta ett materialflöde som inte krockar med delar av processen (Chan, 2012).

Projekttiden

Den sista av faktorerna som påverkar är hur lång tid projektet sker. Enligt (Solomon, 1993) studie står personalkostnader samt maskinhyra för upp till 45 % av projektets totala kostnad. Det visar att projekttiden är en väldigt relevant faktor i varför kalkylen kan vara fel. Där förseningar är en stor risk i vinstmarginaler med mera vilket enligt Chan (2012) gör att alla entreprenörer bör ta med konsekvenserna av påbyggda förseningar på större allvar.

(23)

17

4. Empiri/Resultat

Kapitlet ger en översiktlig beskrivning av den empiriska domän som ligger till grund för denna studie. Vidare beskrivs empirin som samlats in för att ge svar på studiens frågeställningar.

För att inte detaljer ska försämra eller skada relationer mellan olika parter har byggprojekten döpts till byggprojekt 1, 2, 3, 4.

4.1 Sernekes sätt att bygga

4.1.1 Intervju med Per Danielsson på Serneke

Nedan presenteras en summering av intervjun med en av Sernekes projektledare, Per Danielsson (2020). Frågorna som ställdes kan läsas i bilaga 1.

Programkalkylen är framtagen av erfarenhetsvärden från 3–5 tidigare genomförda projekt. Kalkylen används i alla skeden av byggprocessen för att snabbt få en bild av projektets omfattning, utöver detta används den för att ta fram en typsumma för byggnationen Kr/BOA.

”Att ge ett relativt säkert resultat på en kort tid”

Kalkylens styrkor är att den ger ett relativt säkert resultat på kort tid, men även att den kan ge en kostnad på ett begränsat material. Svagheterna är att den är utformad för att skapa standardprojekt för bostadsfastigheter med mellan 100–300 lägenheter. När projekten får mer specialverksamhet i anslutning ger den ett mindre säkert svar.

”Kalkylen går givetvis att anpassa för att ta upp speciella situationer, men då tappar man oftast syftet med att det ska ge en snabb bild över projektet”

Kalkylen öppnar möjligheten att snabbt skapa ett diskussionsmaterial för en vidare dialog med byggherrar. Materialet kan enkelt redovisa vilka delar som är kostnadsdrivande i projektet. Kalkylen kräver en kontinuerlig uppdatering av referensprojekt för att fortsätta vara användbar.

”En kalkylator har oftast begränsad erfarenhet från produktion och ser inte hur projektet drivs”

I anbudsarbete kan kommunikation med UE vara ett problem. Kalkylatorns begränsade erfarenhet av byggproduktion gör att svåra moment kan vara svåra att identifiera.

Anbudsarbetet svagheter är framförallt spårbarheten i kalkylen på grund av att varje kalkylator arbetar på sitt sätt och använder de verktyg som dem är trygga med. Detta leder ofta till att produktionen har svårt att härleda hur kalkylatorn har tänkt.

”Varje projekt är unikt och kalkylatorer blir bättre och bättre på att ta med sig erfarenhet från tidigare projekt”

Anbudskalkylernas största möjlighet är att de på ett bra sätt kan ta med sig erfarenheter från tidigare projekt till det enskilda unika projektet. De svåraste byggdelarna att kalkylera just nu är markarbeten (Schakt och finplanering), betong samt platsomkostnader.

(24)

18

4.1.2 Intervju med Stefan Viklund på Serneke

Nedan presenteras en summering av intervjun med en av Sernekes projektledare, Stefan Viklund (2020). Frågorna som ställdes kan läsas i bilaga 1.

Programkalkylen används för att i ett tidigt skede kunna ge ett ungefärligt pris till en potentiell kund för det aktuella projektet. Kalkylen används av projektingenjörer och projektledare. Den är framtagen med hjälp av erfarenhetsvärden från tidigare projekt.

”Den är strikt uppbyggd på värden från 2–3 bostadsprojekt, vilket gör att den kan bli missvisande om projekten skiljer sig alltför mycket i storlek och standard”

Programkalkylens svagheter är att den är skapad av 2-3 tidigare bostadsprojekt. Om projektet skiljer sig mycket mot dessa kan värden bli missvisande. Kalkylen kan inte ta fram värden för bostadsprojekt som tillhör det övre premium-segmentet av kvalité.

”Styrkan i den är främst att vi på relativt kort tid, kan få fram en kostnadsuppskattning”

Kalkylens styrkor är främst att den på en kort tid kan ta fram en kostnadsuppskattning enbart på objektets tidiga specifikationer. En annan styrka och möjlighet är att programkalkylen på ett snabbt sätt redovisa för en kund/byggherre vad fastighetsprogrammet har för kostnadskonsekvenser.

”Målet är att kalkylen ska vidareutvecklas med erfarenhetsvärden från fler genomförda projekt”

Programkalkylen är inte tänkt att ersätta kalkylavdelningen utan användas av projektgruppen i ett tidigt skede där systemhandlingar saknas. Om färdiga

systemhandlingar finns påbörjar kalkylavdelningen ett mer traditionellt och detaljerat arbete.

(25)

19

4.2 Beskrivning av byggprojekt som undersökts

De fastigheter som valts att undersökas är två färdigställda byggprojekt, Byggprojekt 1 med 133 lägenheter, och Byggprojekt 2 med 33 lägenheter. Utöver dessa har två byggprojekt som Serneke lämnat anbud på men ej vunnit tilldelningen undersökts, Byggprojekt 3 med 158 lägenheter, Byggprojekt 4 med 166 studentlägenheter. Nedan beskrivs varje byggprojekt.

4.3.1 Byggprojekt 1, 133 lägenheter, utfört projekt

Det första färdigställda byggprojektet som undersökts är Byggprojekt 1. Byggnaden består av sex våningar med 133 hyresrätter. Projektet innefattade också byggnationen av två lokaler och garage under innergården. Bild på byggprojektet kan ses nedan i Figur 7.

Etapp 1 färdigställdes i slutet på 2017. Grunden är en pålad platta på mark där ytterväggarna är av typen sandwich och bjälklag i typen Filigran (plattbärlag).

Figur 7 Bild på Byggprojekt 1 Bildkälla 1

4.3.2 Byggprojekt 2, 33 lägenheter, utfört projekt

Det andra färdigställda byggprojektet är Byggprojekt 2 i Bromma nära centrala Stockholm. Byggnaden är åtta våningar och består av 32 lägenheter. Där grunden är en platta på mark samt där ytterväggar är av sandwich typ som fasaden senare monteras på. Samt bjälklag och lägenhetsavskiljande väggar är i betong. Bild på byggprojektet kan ses nedan i Figur 8.

Figur 8 Bild på Byggprojekt 2 Bildkälla 2

(26)

20

4.3.3 Byggprojekt 3, 158 lägenheter, anbudskalkyl

Det tredje projektet som undersökts är Byggprojekt 3 där Serneke lämnat anbud på att bygga 158 studentlägenheter i tre byggnader varierat mellan tre och fem våningar.

Grunden ska bestå av en platsgjuten platta på mark, ytterväggarna byggs som utfackningsväggar av trä och bjälklaget ska vara av typen håldäck. Bild på byggprojektet kan ses nedan i Figur 9.

Figur 9 Vissionsbild av Byggprojekt 3 Bildkälla 3

4.3.4 Byggprojekt 4, 166 studentlägenheter, anbudskalkyl

Det fjärde byggprojektet som undersökts är Byggprojekt 4 där Serneke lämnat anbud på 158 studentbostäder i två lamellhus samt ett punkthus där projektet tagit inspiration av den närliggande eko-byn. Bild på byggprojektet kan ses nedan i Figur 10.

Det miljömässiga perspektivet har spelat en stor roll. Balkongerna är byggda för att rymma en cykel per lägenhet och projektet kommer att klassas enligt Miljöbyggnad 3.0 nyproduktion nivå Silver. Grunden ska bestå av platsgjuten platta på mark, där ytterväggarna och bjälklag även de är platsgjutna i betong.

Figur 10 Vissionsbild på Byggprojekt 4 Bildkälla 4

(27)

21

4.4 Beskrivning av datainsamling:

Projektets FU läses igenom där de administrativa föreskrifterna, AF, gås igenom för att ta fram hur entreprenadform m.m. ska ske. Därefter läses rambeskrivningen igenom för att ta fram typ av bjälklag, ytterväggar och andra projektspecifika direktiv på byggmetoder och ytskikt.

Allt detta skrivs in i en mängdsammanställning för varje projekt i Excel. Där mängder och typer summeras för att projektet ska ha en kedja av data som lätt kan spåras.

Nästa steg är att gå igenom handlingarna av arkitekturritningar och markritningar för att på så sätt hämta fram mängder och storlekar för det specifika projektet. Denna data förs in i mängdsammanställningen för projektet. Nedan i tabell 2 syns ett exempel på mängdsammanställningen.

Tabell 2 Exempel på mängdavtagning i tabell

När den data som krävdes för att fylla i programkalkylens parametrar var summerad fylldes parametrarna i. Mängderna kontrollerades en gång extra både mot mängdsammanställningen och kalkylen. Därefter kopierades slutsidan från kalkylen in i den jämförelsefil som gjorts i Excel för varje projekt. I jämförelsefilen summerades alla materialkostnader efter varje byggdelstyp som kalkylerats fram i anbudet. UE separeras för att tydligt se skillnad på materialkostnad och nettokostnad.

Dessa poster jämfördes mot programkalkylens byggdelar och den procentuella skillnaden för varje byggdel beräknades. Här gjordes många slutsatser om likheter och oklarheter i kalkylen. Där vinsten är olika mellan anbud m.m. görs korrigeringar av anbudssummor där prutning, eventuella markvinster och vinstskillnader korrigeras bort för åter jämföra anbud mot kalkyl.

(28)

22

4.5 Sammanställning av byggprojekt

I avsnittet nedan presenteras en sammanställning av de olika byggprojektens data.

4.5.1 Sammanställning av Byggprojekt 1

Skillnaderna mellan programkalkylen och anbudet i Byggprojekt 1 kan visas i Tabell 3.

Där skillnaden mellan projektkalkylen och anbudet är 2 %. Programkalkylen är genomgående större i detta projekt.

I den andra delen av tabellen syns skillnaden när prutning på anbudet tas bort. Det skiljer då - 0,8 % mellan Programkalkylen mot anbudet.

I den tredje delen av Tabell 3 jämförs nettokostnaden för de olika kalkylerna. Skillnaden utan de eventuella vinsterna som varje kalkyl har, är -6 %.

Tabell 3 Redovisning av jämförelse i Byggprojekt 1

Jämförelse programkalkyl och anbud

Programsumma 223 084 285 kr

Anbudssumma 219 370 000 kr

Skillnad 3 714 285 kr

% 2%

2.

Utan prutning på anbud

Anbudsumma 224 868 234 kr

Skillnad -1 783 949 kr

% -0,8%

3.

Jämförelse av ”Nettokostnad”

Program 202 803 896 kr

Anbud 215 062 793 kr

Skillnad -12 258 897 kr

% -6%

Analys mot varje byggdel

För att identifiera vilken byggdel som skiljer mest mellan programkalkyl och anbud har en jämförelse räknats fram per byggdel, nedan i Tabell 4 syns jämförelsen mellan byggdelarna.

Tabell 4 Presentation av skillnader i Byggprojekt 1; s byggdelar

(29)

23 Andra anbud

Enligt tilldelningsbeslutet för Byggprojekt 1 var Serneke det näst lägsta och efter anbudsvärdering var de tredje lägsta anbudet. Mervärdesutvärderingen, som bygger på förhållandet mellan pris och kvalitet, visar att det skiljer väldigt mycket mellan de tre lägsta anbuden. Nedan i Tabell 5 kan skillnaderna utläsas. Enligt Upphandlingsmyndigheten (2019) används principen att det mest ekonomiskt fördelaktiga priset utifrån förhållandet mellan pris och kvalité vid valet av entreprenör.

Där förhållandet = Pris – Beskrivning av arbete i samverkan – Nyckelpersonernas lämplighet.

Tabell 5 Tilldelningsbeslut för Byggprojekt 1

Företag

Entreprenörsarvode och rikspålägg

% mot

lägsta Efter mervärdesutvärdering

% mot lägsta

Serneke 16 050 000,00 kr 10% 15 800 000,00 kr 124%

Företag 1 18 750 000,00 kr 29% 10 750 000,00 kr 52%

Företag 2 14 555 000,00 kr 0% 7 050 000,00 kr 0%

Sammanfattning av Byggprojekt 1

För Byggprojekt 1 stämmer programkalkylens resultat väl mot anbudsumman. Det skiljer 2 %, ca 3,7 miljoner. Vid en jämförelse av byggdelarna syns det att byggdelen fasad skiljer mellan kalkylerna, det är en stor skillnad på 370 %. Värt att notera är att summan på skillnaden inte är den högsta skillnaden mellan byggdelar, utan stommen har en högre kostnad i programkalkylen, där det enbart skiljer 45%.

Byggdelsjämnföreslen visar att det är liknande storlek på varje post. Det skiljer endast 0,4 % mellan de båda totalerna. Värt att notera är att snittskillnaden mellan de bådas poster är 33 %. Den procentuella skillnaden är inte alltid en bra jämförelse då den påverkas mycket om en av poster i någon av kalkylerna är låg och den motsvarande posten i den andra kalkylen är stor. Exempelvis fasad som i kalkylerna skiljer 370 % men har en lägre kostnad än stommen som har en större skillnad men där det skiljer 45 %.

Görs en jämförelse av nettokostnaden, skiljer det sig -6 % mellan programkalkylen och anbudet. Där anbudet nu är större, orsaken till det är att vinsten på anbudet är 7 % samtidigt som vinsten på programsumman är 10 %. Detta gör att programsumman blir större när vinsten räknas.

Något annat som är värt att jämföra är arbetsplatsomkostnader och projektering. I denna post ingår tjänstemannalön, projektering och platsomkostnader. Anbudet är ca 4 % större vilket till stor del kommer från att platsomkostnaderna är lägre än programsumman men att projekteringen är tydligt större.

(30)

24

De största byggdelsposterna i Byggprojekt 1 är: Fasad, Stomme, Lägenheter, Trapphus och Rör. Som står för 74 % av programkalkylen. Diagrammet är baserat på Tabell 4 som visar programkalkyelns byggdelsposter.

Figur 9 Byggdelar från programkalkylen i Byggprojekt 1

Där de sex största posterna som skiljer sig är Stomme 34%, Fasad 27% Trapphus 12 % och Lägenheter på 10 %. Samt de mindre posterna Biutrymmen 5 % och Markarbeten 3%. Samma tabell ger även hur stor del de olika skillnader är per post. Nedan i Figur 10 visas den procentuella redovisningen av byggdelarna.

Figur 10 Procentuell redovisning av skillnader på byggdelar i Byggprojekt 1

Den största byggnadsdelen är den som skiljer mest, tittar man på vilken av byggdelarna där den procentuella skillanden mot den totala skillanden är stommen och därefter fasaden störst. Det kommer troligen från att Programkalkylen inte räknat ingående på olika typer av fasader. Även trapphus och lägenheter skiljer sig mer än vad de andra gör.

Schakt 2%

Grundläggning 3%

Stomme 36%

Fasad Tak 3%

Trapphus 4%

8%

Biutrymmen 3%

Lägenheter 18%

Lokal 0%

El 6%

Rör 9%

Vent 4%

Styr 1%

Finplanering 3%

Schakt Grundläggning Stomme Fasad Tak

Trapphus Biutrymmen Lägenheter Lokal El

Rör Vent Styr Finplanering

Schakt 2%

Grundläggning 3%

Stomme -34%

Fasad Tak 27%

1%

Trapphus -12%

Biutrymmen 5%

Lägenheter 10%

Lokal 0%

El 1%

Rör -5%

Vent 0%

Styr -1%

Finplanering 1%

(31)

25

4.5.2 Sammanställning av Byggprojekt 2

Skillnaderna mellan programkalkylen och anbudet i Byggprojekt 2 kan synas i Tabell 6.

Där skillnaden på slutsidan är 25 %, där Programkalkylen är större.

I den andra delen av tabellen syns den skillnad när den prutning på anbudet som gjorts tas bort. Det skiljer då 22 % mellan Programskalkylen och anbudet.

I den tredje delen av Tabell 6 jämförs nettokostnaden för de olika kalkylerna. Skillnaden utan de eventuella vinsterna som varje kalkyl har, är 22%.

Tabell 6 Redovisning av jämförelse av Byggprojekt 2

Differential mellan Programkalkyl och anbud

Programsumma 60 848 829 kr

Anbudssumma 48 870 000 kr

% 25%

2.

Ta bort prutning på anbud

Anbudsumma 46 276 071 kr

% 20%

3.

Jämförelse av Netto

Program 55 317 117 kr

Anbud 45 276 071 kr

% 22%

Analys mot varje byggdel

För att identifiera vilken byggdel som skiljer mest mellan programkalkyl och anbud har en jämförelse räknats fram per byggdel, nedan i Tabell 7 syns jämförelsen mellan byggdelarna.

Tabell 7 Presentation av skillnader i Byggprojekt 2s byggdelar

(32)

26 Sammanfattning av Byggprojekt 2

I denna jämförelse skiljer det sig en del mellan de olika kalkylerna, det skiljer ca 25 % mellan de båda där programkalkylen är större. Görs en jämförelse mellan nettokostnader, stämmer kalkylen till 22 %. Och tas markvinster bort skiljer det sig 20 %, ca nio miljoner.

I jämförelse av byggdelarna skiljer det totalt nio miljoner. Där stomme och lägenheters kostnader skiljer, men i sin tur jämnar ut sig. Detta beror troligen på att författaren summerat annorlunda i kalkylposter än hur kalkylingenjören gjort. Det andra som skiljer mycket är schakt och finplanering. Där anbudet inte har med markarbeten i kalkylen. Dras dessa bort stämmer kalkylerna till 3,7 %. Det är noterbart att markarbetena inte är med i anbudet, det är en kostnad som bör ingå men ett frånsteg har gjorts. Detta gör att anbudet skiljer sig mot programkalkylen, men som sagt tas markarbetena bort skiljer det sig lite mellan de båda. Även i denna jämförelse skiljer det sig mellan platsomkostnaderna, där det skiljer ca 30%, ca 2,5 miljoner vilket är en stor del i differensen.

De största byggdelsposterna för Byggprojekt 2 är: Stomme 26 %, Lägenheter 18%, Rör 9 %, Trapphus 8 %, Markarbeten 20 %. Diagrammet nedan i Figur 13 är baserat på Tabell 7 som visar programkalkyelns byggdelsposter.

Figur 11 Byggdelar från programkalkylen av Byggprojekt 2

Byggprojekt 2s byggdelars skillnader kan synas nedan i figur 12 där de största är:

Markarbeten 42 %, Lägenheter 20 % och Stomme 19 %.

Schakt 0%

Grundläggning 3%

Stomme 26%

Fasad Tak 1%

2%

Trapphus Biutrymmen 8%

Lägenheter 2%

18%

Lokal 0%

El 7%

Rör 9%

Vent 3%

Styr 1%

Finplanering 20%

(33)

27

Figur 12 Procentuell redovisning av skillnader på byggdelar i Byggprojekt 2

Det är tydligt att markarbeten inte finns med i anbudet, detta gör att posten står för ca 8 miljoner, den bör tas bort ur jämförelsen för att redovisa de andra posterna på ett rättvist sätt. Det är tydligt att det är störst skillnad i posterna lägenheter och stommen, men som tidigare nämnts tas dessa skillnader i kostnader ut varandra så jämförelsen blir ett likvärdigt resultat för båda alternativen. Om fokus läggs på andra delar som skiljer sig är det tydligt att trapphus stämmer någorlunda väl.

Schakt -1%

Grundläggning -2%

Stomme 19%

Fasad 2%

Tak -1%

Trapphus -4%

Biutrymmen 1%

Lägenheter -20%

Lokal 0% El

-1%

Rör 4%

Vent -2%

Styr -1%

Markarbeten -42%