• No results found

Markägoförhållanden i södra Sverige

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Markägoförhållanden i södra Sverige"

Copied!
57
0
0

Loading.... (view fulltext now)

Full text

(1)

Markägoförhållanden i södra Sverige

- En studie om markägoförhållanden i tre kommuner och dess

påverkan på planeringen

GABRIEL ZETTERQVIST

Kandidatarbete 15 hp Kandidatprogram i fysisk planering

Blekinge Tekniska Högskola

(2)

Författare: Gabriel Zetterqvist

Titel: Markägoförhållanden i södra Sverige

- En studie om markägoförhållanden i tre kommuner och dess

påverkan på planeringen

Handledare: Patric Karlsson

Examinator: Abdellah Abarkan

Blekinge Tekniska Högskola: Institutionen för fysisk planering

Program: Kandidatprogram i fysisk planering

Kurs: FM1473 Kandidatarbete i Fysisk planering

Nivå: C-uppsats

Omfattning: 15 hp

Utgivningsort: Karlskrona

(3)

Förord

Jag vill rikta ett stort tack till min handledare Patric Karlsson. Tack för alla råd och all vägledning om allt från layout till tips på teori. Tack för din hjälp med att forma min uppsats och att du alltid varit tillgänglig och svarat på frågor under arbetets gång.

Jag vill även tacka Kalmar kommun, Växjö kommun och Karlskrona kommun för att ni lämnat ut information som utgjort en grundbult i mitt kandidatarbete. Utan er hade det inte varit möjligt att genomföra ett arbete med den inriktning jag valt.

(4)

Sammanfattning

Markägande har länge setts som en värdefull resurs, både för den offentliga och den privata sektorn. I Sverige är det lagstadgat att det är kommunen som ska planlägga mark- och vattenanvändning genom det kommunala planmonopolet. För att kommunen ska kunna se till att det som planläggs realiseras bör markägande vara en central faktor. Privata aktörer har en tendens att ha intentioner med sina markägor som strider mot det kommuner vill uppnå. Ett av dessa områden där intressen ofta skiljer sig åt mellan dessa privata aktörer och kommuner är bostadsfrågan. Med utgångspunkten att kommunen vill bygga bort

bostadsbristen och privata aktörer i större utsträckning vill göra ekonomiska vinster så borde bostadstypen samt antal producerade bostäder påverkas av vem som äger marken. Syftet med studien är således att bidra till kunskapsutvecklingen kring hur ägande av mark påverkar den kommunala planeringen i frågor om tillväxt och exploatering.

De tre fall som undersökts i arbetet är Kalmar kommun, Växjö kommun och Karlskrona kommun. För att ge ett djup i studien har även tätorterna Kalmar stad, Ljungbyholm, Växjö stad, Rottne, Karlskrona stad och Jämjö undersökts för att ge svar på frågan om: hur planeringsstrategin i dessa kommuner påverkas av det kommunala och privata

markägoförhållandet? Markägoförhållanden i respektive kommun och ort, tillsammans med planeringsinriktning för exploatering av bostäder och verksamheter är sådant som studerats närmare i arbetet.

Resultaten visade att all tre kommunerna endast ägde en liten del av den totala markytan i kommunerna. Trots det tycktes kommunerna inte vara särskilt begränsade i varken

ambitioner att växa eller antal producerade bostäder. Resultaten visade även på att

kommuner koncentrerat sitt markägande i och omkring befintliga tätorter, vilket tyder på att det är strategiskt fördelaktigt för kommuner att äga mark i områden som växer och där andra aktörer vill bygga. Genom att äga mark i strategiska lägen dras slutsatsen att kommunerna till en högre grad kan styra exploateringen av bostäder och till viss del även

verksamhetsetablering i önskad riktning. Därav tycks den ägda markens lokalisering vara av större betydelse än vad som initialt antogs samtidigt som stora mängder kommunalägd mark inte tycks vara av största betydelse för en fungerande kommunal planering.

(5)

Innehållsförteckning

1.0 Inledning 6 1.1 Bakgrund 6 1.2 Problemformulering 6 1.3 Syfte 6 1.4 Frågeställningar 6 1.5 Avgränsning 7 1.6 Begreppsförklaring 7 2.0 Hypotes 8

2.1 Teoretisk utgångspunkt - Interaktiv samhällsstyrning 8

3.0 Metod 11

3.1 Fallstudie 11

3.2 Kvalitativ- och kvantitativ textanalys 11

3.3 Metodkritik 12

4.0 Kunskapsöversikt 12

4.1 Forskningsöversikt 13

4.2 Områdesöversikt 14

5.0 Fall 1: Kalmar kommun 19

5.1 Bakgrundsinformation och statistik 19

5.2 Kartstudie Kalmar kommun 21

5.3 Kalmar kommuns översiktsplan 22

5.4 Kalmar stad 24

5.5 Ljungbyholm 27

5.6 Slutsats 28

6.0 Fall 2: Växjö kommun 29

6.1 Bakgrundsinformation och statistik 29

6.2 Kartstudie Växjö kommun 30

6.3 Växjö kommuns översiktsplan 31

6.4 Växjö stad 33

6.5 Rottne 35

6.6 Slutsats 36

7.0 Fall 3: Karlskrona kommun 37

7.1 Bakgrundsinformation och statistik 37

7.2 Kartstudie Karlskrona kommun 38

7.3 Karlskrona kommuns översiktsplan 39

7.4 Karlskrona stad 41

7.5 Jämjö 43

(6)

8.0 Jämförelse av fallen 45

8.1 Kartstudie 45

8.2 Statistikstudie 46

8.3 Översiktsplan 46

8.4 Hypotesprövning 47

8.5 Analys och diskussion 48

(7)

1.0 Inledning

1.1 Bakgrund

Planering av den fysiska miljön finns, enligt plan- och bygglagens (PBL) 1 kap. 1 §, till för att främja en önskad samhällsutveckling där jämlika sociala levnadsförhållanden och en

långsiktigt hållbar livsmiljö för människor är centrala delar som planeringen ämnar uppnå (PBL 2010:900). I PBL 1 kap. 2 § står även att det är kommunens ensak att planera för markens och vattnets användning (PBL 2010:900).

Att det är kommunens angelägenhet att planera för mark- och vattenanvändning brukar kallas för det kommunala planmonopolet vilket innebär att det endast är kommunen som kan besluta om ett föreslaget område ska detaljplaneläggas eller ej. Vidare är det även bara kommunen som har makt att anta en detaljplan och då ändra den tidigare givna mark- och vattenanvändningen. (vesterlins u.å.)

Det som stoppar kommunen från att kunna styra den fysiska miljön obehindrat kan sägas vara de privata aktörer som äger mark. Även om kommunen har planmonopol så äger de inte all mark och sannolikt inte all den mark de vill bebygga. Därmed blir ägande av mark en faktor som hindrar kommunen från att uppnå totalt planmonopol eller total makt över mark- och vattenanvändningen. En central och intressant fråga blir då: Hur mycket mark äger kommunen och var ligger den, är den utspridd eller koncentrerad? I och med att Sveriges kommuner, ur ett internationellt perspektiv, är resursstarka och relativt självständiga så kan skillnader mellan dessa uppstå. Märkbara skillnader kommuner emellan finns inom en mängd olika områden där planering är ett sådant område. Planeringsförutsättningar i en kommun kan bland annat kopplas till bostadsbyggande, politik och markägande. Då minskad bostadsbrist utgör ett allmänintresse som kommunen arbetar för att uppnå är det intressant att undersöka eventuella samband mellan markägoförhållanden i kommuner och hur många bostäder som byggs. Genom arbetet undersöks därför markägoförhållande och dess

påverkan på planeringen i tre svenska kommuner i södra Sverige.

1.2 Problemformulering

Utifrån bakgrunden preciseras här den problemformulering som ämnas besvaras i arbetet: Hur påverkas planeringsstrategin i Kalmar kommun, Växjö kommun och Karlskrona kommun av det privata och kommunala markägoförhållandet?

1.3 Syfte

Arbetet syftar till att ge ökad kunskap om hur ägande av mark påverkar planeringen i kommuner och därmed även tillväxt och exploatering.

1.4 Frågeställningar

- Hur ser markägoförhållandet ut i respektive kommun?

- Hur ser markägoförhållandet ut i respektive tätort som undersöks?

- Vilken planeringsinriktning har respektive kommun gällande exploatering av bostäder och verksamheter?

(8)

1.5 Avgränsning

I arbetet undersöks Växjö, Kalmar och Karlskrona kommun. De tre valda kommunerna har städer som är residensstäder i sina respektive län, vilket innebär att länsstyrelsen och landshövdingen har sin huvudsakliga administration där (Institutet för de inhemska språken - Kotimaisten kielten keskus 1997). Residensstaden är oftast största staden i länet samt ska ha högskola. Kommunerna har också valts på grund av liknande geografisk storlek och befolkningsmängd. En djupare jämförelse görs av 2 tätorter inom respektive kommun för att möjliggöra en mer djupgående analys. De valda tätorterna är dels residensstäder, det vill säga Kalmar stad, Växjö stad och Karlskrona stad. De övrigt valda tätorterna är

Ljungbyholm, Rottne och Jämjö och har valts då de har liknande befolkningsmängd och är av liknande betydelse för sina respektive kommuner.

Då arbetet främst syftar till att undersöka hur mängden kommunalägd mark påverkar planeringen så läggs ingen större vikt kring precis vem som äger den övriga marken i

kommunen, annat än att konstatera om den är privatägd eller inte. Vidare avgränsas studien till granskning av nu gällande översiktsplaner och fördjupade översiktsplaner (FÖP) för den tredje frågeställningen om planeringsinriktning för bostäder och verksamheter då en

översiktlig bild av detta är vad som eftersöks. Verksamhetsplaner har även granskats för Kalmar kommun eftersom kommunens översiktsplanen inte innehöll all den information som eftersöktes.

1.6 Begreppsförklaring

Nedan definieras fyra begrepp som anses ämnesspecifika och viktiga att förstå för att kunna ta till sig resten av arbetet.

1.6.1 Plan- och bygglagen (PBL)

Nedan följer ett citat från PBL 1 kap. 1 § som sammanfattar vad plan- och bygglagen innehåller och vad den har för syfte:

“I denna lag finns bestämmelser om planläggning av mark och vatten och om byggande. Bestämmelserna syftar till att, med hänsyn till den enskilda människans frihet, främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala

levnadsförhållanden och en god och långsiktigt hållbar livsmiljö för människorna i dagens samhälle och för kommande generationer.” (PBL 2010:900)

1.6.2 Översiktsplan

En översiktsplan är ett vägledande dokument som utarbetas av kommuner för att ge en riktning för bland annat mark- och vattenanvändningen i kommunen (Boverket 2020). Enligt plan- och bygglagen (PBL) 3 kap. 1,2 §§ ska varje kommun ha en aktuell översiktsplan som anger en riktning för utveckling av den fysiska miljön (PBL 2010:900). Vidare ska

översiktsplanen ge vägledning för beslut om hur mark- och vatten i kommunen ska användas samt hur bebyggd miljö ska bevaras, utvecklas och användas (PBL 2010:900). En

(9)

1.6.3 Byggherre

Boverket skriver att en byggherre kan vara en fysisk person men också ett företag, kommun, bostadsrättsförening eller annan myndighet (Boverket 2016). Vidare ska byggherren se till “att gällande lagar, förordningar, föreskrifter och beslut följs” när rivningsarbeten, markarbete och/eller byggarbete förekommer (Boverket 2016).

1.6.4 Exploatering

Några existerande synonymer till ordet “exploatering” är utnyttjande, brukande och/eller bebyggande (Synonymer.se u.å.). I detta arbete används ordet synonymt med “bebygga”, det vill säga uppföra byggnad på mark där byggnad idag inte finns. Exploatering säger inte något om vilken typ av byggnad som uppförs på marken, men då detta arbete framförallt inriktar sig mot bostäder men även verksamheter så är det oftast de typer av byggnader som avses.

2.0 Hypotes

Arbetet utgår primärt från följande hypoteser som lyder:

- Det blir enklare för kommunerna att planera ju mer mark de äger. Det kan tänkas vara

enklare för kommuner att driva igenom en genomtänkt planering med ett tydligare helhetstänk om de äger marken. Genom att vara markägare kan kommunen själva styra de mål som upprättas för exploatering i området utan att behöva kompromissa med markägare. Om exempelvis privata aktörer äger marken som kommunen vill bebygga, eller delar av marken som en plan omfattar, kan det tänkas leda till att kommunen tvingas kompromissa med den privata markägaren om centrala delar i planen.

- Ju mer kommunalägd mark som finns i kommunen desto fler bostäder byggs vilket därmed leder till en större befolkningstillväxt. Hypotesen bygger på uppfattningen om

att kommuner vill bygga många och förhållandevis billiga bostäder för att minska bostadsbristen. Privata aktörer har en tendens att till större del ha vinst som drivande faktor och därmed vilja exploatera vattennära områden som kostar mer att hyra/köpa för att gå ekonomiskt vinnande ur projektet.

- Kommunen äger mer mark i och omkring befintliga städer/orter än ute på

landsbygden. I och med industrialiseringen som ledde till att människor flyttade från

landsbygden till staden men även dagens stadsplaneideal med förtätning torde det inte orimligt att kommuner försökt anskaffa mark i närheten av befintliga orter/tätorter.

För att rama in undersökningen definieras nedan begreppet Interaktiv samhällsstyrning som i arbetet utgör en teoretisk utgångspunkt och anses samtida och svårt att bortse ifrån när ägande av mark diskuteras. Tillsammans med hypoteserna styr detta undersökningen.

2.1 Teoretisk utgångspunkt - Interaktiv samhällsstyrning

Montin och Hedlund skriver om huruvida Governance är något nytt eller gammalt i en svensk forsknings- och politisk kontext (Montin & Hedlund 2009). Den engelska frasen “from

(10)

government to governance” översätter Montin och Hedlund (2009) till “från centralstyrning till interaktiv samhällsstyrning”, där interaktiv syftar till aktivitet från flera håll vilket innebär aktivitet från flera aktörer (Montin & Hedlund 2009). Om centralstyrning innebar att staten styrde och i Sverige gav mycket resurser och makt till kommunen så skulle centralstyrning innebära styrande kommuner. De olika aktörer som kan tänkas vara med och påverka i en interaktiv samhällsstyrning kan vara företag, både statliga och privata men sannolikt en blandning av dessa.

Edelenbos och Meerkerk menar att det åtminstone finns två former av den interaktiva samhällsstyrning där den ena formen drivs fram av medborgare och den andra av centralstyrning/staten (Edelenbos & Meerkerk 2016). Den form som drivs fram av staten involverar ofta medborgardeltagande men enligt Edelenbos och Meerkerk sker detta på statens premisser genom specifika datum och tider som styr när, var, vad och hur medborgare kan framföra åsikter (Edelenbos & Meerkerk 2016). Exempel på den första formen av interaktiv samhällsstyrning som Edelenbos och Meerkerk diskuterar kan hittas i planeringens planprocesser. Där eftersöks medborgarnas åsikter men när dessa får lämnas är lagstyrt samt vad de kan påverka.

Den andra formen av interaktiv samhällsstyrning som Edelenbos och Meerkerk skriver om är när medborgarna själva tar initiativ till förändring, något författarna kallar “samhällsinitiativ” (Edelenbos & Meerkerk 2016). Samhällsinitiativ menar författarna kan ha grund i missnöje av landets styrning eller riktningen i vissa politiska frågor men syns idag över ett flertal olika områden (Edelenbos & Meerkerk 2016). Dessa två olika former av interaktiv

samhällsstyrning formas på olika sätt och av olika anledningar. Samhällsinitiativ kan tänkas tas för att pålysa missnöje och “tvinga” makthavare till förändring av fenomen som inte fungerar optimalt i samhället. Den mer styrande formen av interaktiv samhällsstyrning används av stat, myndigheter och kommuner, förhoppningsvis för att fatta beslut som majoriteten av befolkningen anser vara rätt. Ett möjligt problem med den lagstyrda delen av den interaktiva samhällsstyrningen är att tjänstemän genomför processer med

medborgardeltagande för att lagen kräver det och inte med avsikten att verkligen använda resultatet det ger.

Montin och Hedlund (2009) menar att governance/interaktiv samhällsstyrning hoppas generera ett ömsesidigt samspel mellan olika aktörer i samhället och därmed ge den

offentliga politiken mer makt att kunna påverka (Montin & Hedlund 2009). Författarna menar även att interaktiv samhällsstyrning blir komplex då den innefattar ett flertal olika aktörer och intressen (Montin & Hedlund 2009). För att den interaktiva samhällsstyrningen ska fungera krävs det sannolikt att de olika intressen som finns inte strider mot varandra. Pierre och Peters menar att vilka intressen som styr arbetet i interaktiva nätverk avgörs av de intressen som finns hos aktörerna i nätverket (Pierre & Peters 2000). Om endast de intressen som finns i dessa interaktiva nätverk blir styrande skapas problem rent demokratiskt. Då dessa nätverk inte utgörs av folkvalda politiker finns det en risk att egenintressen framförs istället för allmänintressen, vilket inte är önskvärt. Därav är en balans mellan offentliga aktörer och privata aktörer att föredra för att ett bredare spann av intressen ska framföras. Ett ömsesidigt samspel kan tänkas svårt att uppnå om de inblandade aktörernas intressen och mål är alltför olika, därav är det viktigt att exempelvis kommun och privata företag hittar gemensamma

(11)

intressen. Kommunen kan exempelvis vilja bygga bostäder för att minska bostadsbristen i samhället medan privata företag vill tjäna pengar på den mark de äger. Ett samarbete är då lämpligt eftersom intressen sammanfaller, även om aktörernas anledningar att vilja bygga bostäder är olika anses det sekundärt när samhället gynnas av det “ömsesidiga samspelet”. När ömsesidiga samspel likt ovan nämnda kan säkerställas ges den offentliga politiken en trygghet i att olika aktörer kan samarbeta och därmed ökar chansen för politiken att driva igenom politik som kan realiseras.

Har medborgare samma möjligheter att ha insyn i en process mellan flera olika aktörer som i den styrda lagreglerade processen som återfinns i exempelvis planeringen? Enligt Pierre kritiseras ofta governancenätverk för att processen ses som för sluten och författarens analys är att det beror på den informella karaktär som finns inbyggt i dessa nätverk (Pierre 2009). Eventuellt ökar andelen beslut som tas informellt i den interaktiva styrningen i jämförelse med centralstyrning. Det finns därav frågor om huruvida en interaktiv

samhällsstyrnings-process ger allmänheten möjlighet till tillräcklig insyn för att processen ska uppfattas som legitim. Andra frågor som uppkommer är vem/vilka står som ansvariga för de beslut som fattas när icke folkvalda har ett stort inflytande på den riktning som fastställs? Pierre skriver att i den representativa demokratimodellen hänger ansvar ihop med makt, vilket inte fungerar när politiken inte har lika stor del av makten som tidigare (Pierre 2009). Systemet brister när de folkvalda politikerna inte längre går att hålla enskilt ansvariga för eventuella misslyckande. Vanligtvis skulle politik som genererar misslyckade resultat leda till politikers/tjänstemäns avgång men det blir inte legitimt att hålla de ansvariga om de inte haft makten att ta avgörande beslut. Hur vet vi vem som tagit vilka beslut när flera olika aktörer är inblandade och processen inte är tillräckligt transparent?

Montin och Hedlund (2009) beskriver olika generationers politikområden och att den nuvarande generationens, tredje, områden är tydligare påverkat av ett samarbete mellan privata och offentliga aktörer än tidigare (Montin & Hedlund 2009). Globalisering och

internationalisering menar författarna påverkar aktörer och att statens roll förskjutits, från att vara styrande till skapa förutsättningar för aktörer (Montin & Hedlund 2009). Storstadspolitik och klimatpolitik är områden som är typiska för den tredje generationen och Montin och Hedlund (2009) menar att detta på allvar introducerades genom FN-konferensen i Stockholm år 1972 (Montin & Hedlund 2009). Hållbar utveckling var det nya begrepp som uppkom och det skulle genomsyra alla olika politikområden. Att motverka social och etnisk segregation i bostadsområden samt främja tillväxt i storstadsregionerna var andra politiska mål som i slutet av 1990-talet (Montin & Hedlund 2009). För att uppnå dessa mål och efterleva politiken skriver författarna att samarbete mellan olika samhällsaktörer var nyckeln och att de resurser som nu fanns skulle användas på bästa tänkbara sätt istället för att offentliga medel skulle bygga upp välfärdsinstitutioner (Montin & Hedlund 2009).

Frågan blir då vad detta har med markägande att göra? Eftersom ägande av mark krävs för att bygga bostäder och att bostäder är centralt för tillväxt, både befolkningstillväxt men ofta också ekonomisk tillväxt, så blir markägande en central fråga. När samhällsstyrningen gått från centralstyrning till interaktiv har samarbetet mellan olika aktörer blivit centralt för en fortsatt samhällsutveckling där tillväxt och därmed bostadsbyggandet blivit viktigt. Jimmie Andersén skriver i sin doktorsavhandling att:

(12)

“Tillväxt och fri marknad är idag två självklara inslag i politiken och precis som i planerna handlar politiken i stort om hur man ska hantera, det vill säga styra, tillväxten eller marknaden” (Jimmie Andersén 2020, s.171).

Vem som äger marken kan tänkas utgöra en bromsande faktor i bostadsbyggandet och därmed påverka planeringen. Att döma av Jimmie Anderséns citat ovan kan kommuners intentioner med att köpa på sig mark vara att styra bostadsmarknaden i önskad riktning medan privata aktörer sannolikt vill göra egen vinst genom markköp och exploatering av den.

3.0 Metod

Den övergripande metoden som används för undersökningen är fallstudie. Kvalitativ och i viss mån kvantitativ textanalys används sedan för att komplettera fallstudien och att ge ett bredare och mer komplett resultat.

3.1 Fallstudie

Fallstudie har valts som metod på grund av undersökningens syfte, att bidra till

kunskapsutveckling kring hur ägande av mark påverkar planering, tillväxt och exploatering i kommuner. Då fallstudien mer eller mindre är tänkt att kombinera med andra metoder blir den det naturliga metodvalet för arbetet (Denscombe 2018, s.97). I och med den komplexa värld vi lever i kan det vara svårt att veta om det resultatet arbetet genererar verkligen beror markägande eller om andra faktorer varit avgörande för resultatet? Eftersom fallstudien ger möjlighet att på djupet analysera ett fenomen ökar chanserna för ett trovärdigt resultat där påverkan från andra faktorer än markägande enklare går att se (Denscombe 2018, s.97). Andra metoder som inte möjliggör en undersökning av samma djup som fallstudie riskerar att ge alltför generella och abstrakta resultat där andra påverkande faktorer blir svåra att

upptäcka. Då en teoretisk utgångspunkt tillsammans med hypoteser styr arbetet används fallstudien för jämförelse och förklaring snarare än för att belysa en viss teoris lämplighet (Denscombe 2018, s.89). Tre fall av liknande geografisk storlek har valts för att öka studiens trovärdighet samt möjlighet till jämförelse mellan fallen. Två orter i respektive kommun av liknande betydelse och karaktär väljs för djupare analys och jämförelse. Kalmar stad jämförs med Växjö stad och Karlskrona stad. Ljungbyholm jämförs med Jämjö och Rottne.

Residensstäder jämförs med varandra då det är de tätorter med störst befolkningsmängd. Resterande orter har valts på grund av liknande folkmängd men även på grund av

lokalisering. Rottne ligger centralt i Växjö kommun med närhet till vatten. Ljungbyholm ligger intill E22:an med närhet till Kalmar stad medan Jämjö är en ort där E22 går rakt igenom.

3.2 Kvalitativ- och kvantitativ textanalys

I syfte att samla in information om respektive fall används kvalitativ- och kvantitativ

textanalys. För att samla in bakgrundsinformation, såsom befolkningsdata, till respektive fall anses det nödvändigt att titta närmare på tabeller och statistik och därefter kvantifiera materialet för att kunna hitta samband (Bjereld. et al 2018, s.107). Den kvantitativa delen av analysen används som tidigare nämnt för att samla in data från kommunala dokument och andra myndigheter som samlar in statistik som rör ämnet, exempelvis geografisk storlek,

(13)

täthet, folkmängd med mera. Kvantitativ analys används även för att besvara de

frågeställningar som rör markägande i respektive fall. Genom kontakt via e-post med de i arbetet berörda kommunerna samlas GIS-data in för framställande av kartor och därmed möjliggöra kvantitativ analys av markägoförhållanden. Vidare beräknas ett förhållande mellan förväntad befolkningsökning och föreslaget antal bostäder ut för respektive tätort, baserat på inhämtad statistik från översiktsplaner, fördjupade översiktsplaner och andra kommunala dokument.

Kvalitativ textanalys väljs med fördel när skriftliga dokument och texter undersöks eller i försök att beskriva politiska riktningar med mera (Fejes & Thornberg 2017, s.176). För att besvara den frågeställning som ställs i arbetet om planeringsinriktning gällande exploatering i de kommuner som undersöks förefaller sig kvalitativ textanalys lämplig. Kommunala

översiktsplaner samt fördjupade översiktsplaner analyseras för att finna direkta och indirekta budskap i texten som kan hjälpa till att tydligare kartlägga planeringsinriktning.

3.3 Metodkritik

Precis som Denscombe poängterar finns det nackdelar med fallstudier, framförallt gällande trovärdigheten när resultatet ska generaliseras (Denscombe 2018, s.97). De resultat som tagits fram gäller tre kommuner i södra Sverige och behöver därmed inte stämma överens med resterande kommuner i Sverige. Dessutom har en uppskattning av det kommunala markägoförhållandet gjorts utifrån observation av de framtagna kartorna, vilket därmed inte ger exakta värden. De värden gällande antal förväntad befolkningsökning per föreslagen bostad som räknats ut bygger på befolkningsprognoser och tidigare statistik från Statistiska Centralbyrån (SCB). Därmed är dessa värden ungefärliga och har endast syftet att

understryka kommunernas vilja och vision att exploatera. Eftersom översiktsplaner och FÖP:ar undersökts och inte detaljplaner så går det inte att med denna studie avgöra för vad som planlagts eller vad som verkligen byggts.

En nackdel med kvalitativ textanalys är att textförfattaren till en viss grad kan ha påverkat det som texten indirekt förmedlar med egna värderingar och ordval. Detta kan således generera en empiri som till viss del bygger på en enskild textförfattares egna värderingar och åsikter snarare än kommunens syn på planering.

4.0 Kunskapsöversikt

Kunskapsöversikten är uppdelad i två delar, forskningsöversikt 4.1 och områdesöversikt 4.2 - 4.5. I forskningsöversikten tas befintlig forskning som är relevant till ämnet upp.

Områdesöversikten ger nationella förutsättningar med tillhörande statistik för mark, bostadsbyggande och markanvisningar i de undersökta fallen men även en historisk

tillbakablick av den svenska bostadsexploateringen från år 1850-2000. Tillbakablicken över den svenska bostadsexploatering utgår främst från Ola Nylanders bok Svensk Bostad

(14)

4.1 Forskningsöversikt

Det finns lite forskning som behandlar ämnet markägande kopplat till bostadsbyggande. Framförallt är det en doktorsavhandling gjord av Carl Caesar på KTH i Stockholm som vidrör samma ämne som denna studie. Caesar har delat upp sin avhandling i flera artiklar men där huvudämnet är: Kommunalt markägande och bostadsbyggande i Sverige (Diva u.å.). De två delar/artiklar som anses ligga närmast detta arbete är “Mark(ägande) och bostadsbyggande: En belysning av kommunala markens funktion 1900-2015” (Caesar 2016a) och “Municipal Landownership and Housing in Sweden (Caesar 2016b).

Då ingen fulltext av den förstnämnda av Caesars artiklar hittats så har ingen djupare analys av vad den verkligen handlar om kunnat göras. Av artikelns rubrik och sammanfattning görs antagandet att ett större fokus i texten legat på lagstiftning kring det svenska

marktilldelningssystemet men även den kommunala markens funktion i en samhällelig kontext snarare än direkta samband mellan kommunalt markägande och

planeringsförutsättningar (Diva u.å.). Ett tydligt historiskt fokus både gällande den

kommunala markens funktion men även den juridiska aspekten vid markanskaffning går att antyda i artikeln. En av slutsatserna som Caesar tycks ha kommit till i denna artikel är att den lagstiftning som utarbetats, rörande ägande av mark, framförallt haft i syfte att begränsa privata markägares påverkan på den allmänt önskade bebyggelseutvecklingen (Diva u.å.).

I Caesars artikel “Municipal Landownership and Housing in Sweden” nås ett antal slutsatser varav den mest övergripande tycks vara att det svenska markanvisningssystemet skiljer sig åt från andra länder i världen (Caesar 2016b, s.45). Mer konkret kommer författaren fram till att det saknas lagreglering i den delen av processen när exploatören tilldelas ett projekt vilket ger fördelaktiga möjligheter att ställa krav på kommunen i varje projekt (Caesar 2016b, s.45). Enligt Caesar ger det svenska tilldelningssystemet av mark förvisso en viss flexibilitet då kommunen kan välja en exploatör med likasinnade intressen som därmed ger önskat resultat men det finns även en oklarhet i transparensfrågan (Caesar 2016b, s.45). Därför menar Caesar att andra länder valt andra system när mark tilldelas då den “svenska” modellen inte anses ge allmänheten tillräcklig insyn i markanvisningsprocessen (Caesar 2016b, s.45). Vidare menar författaren att de svenska kommuner som endast använder sig av denna direkta markanvisningsmetod går att ifrågasätta och funderar vidare över om det inte skulle vara möjligt att synkronisera markanvisningsprocessen med planprocessen (Caesar 2016b, ss. 45-46). Slutligen anser Caesar att kommunalt markägande har och kommer att fortsätta ha en betydande inverkan på det svenska bostadsutbudet en lång tid framöver (Caesar 2016b, s.45).

De stora skillnaderna mellan Caesars artiklar och detta kandidatarbete tycks vara vad som blir fokus. Medan Caesar inriktar sig mot markanvisningsmetoder och det juridiska kopplat till detta så behandlar detta kandidatarbete snarare markägoförhållandet och dess eventuella påverkan på planering. Caesar tycks i en del av sina artiklar göra en övergripande analys medan andra är avgränsade till Stockholm och dess närliggande kommuner. Detta

kandidatarbetet är som tidigare konstaterat avgränsat till kommuner i södra Sverige, vilket skiljer sig från Carl Caesars arbeten. Caesars arbete tycks ge ett visst stöd till en av

undersökningens hypoteser gällande att mängden kommunalägd mark har betydelse för hur mycket bostäder som byggs/finns i Sverige.

(15)

4.2 Områdesöversikt

4.2.1 Markpriser bostäder

Enligt uppgifter från Sveriges Kommuner och Regioner (SKR) är det inte de kommunala markpriserna som gör det dyrt att bygga bostäder i Sverige. Studien visar att under år 2016 var den vanligaste kostnaden för kommunalägd mark ungefär 2500 kronor per kvadratmeter. Kostnaden var ungefär densamma både för mark som kommunen köpte in och sålde. Detta eftersom att kommunen enligt EU:statsstödsregler har skyldighet att köpa och sälja sin mark till marknadsvärde. Värdet på marken värderas ofta av en oberoende expert och vilket värde marken värderas till beror på det slutpriset som de bostäderna som ska byggas, enligt marknaden, bedöms kosta. Markpriserna kan skilja sig åt både mellan och inom kommuner. Statistik från SCB visar att produktionskostnaden för flerbostadshus år 2016 var 45 000 kronor per kvadratmeter lägenhetsarea, vilket innebär att markkostnaden endast utgör 6 procent av den totala kostnaden. (Sveriges Kommuner och Regioner 2020a)

All mark är givetvis inte kommunalägd och kostnaden för marken kan då vara både billigare eller dyrare. Enligt en undersökning av statskontoret framgår att byggherrar ofta är “beroende av kommunal mark för att kunna bygga bostäder” (Statskontoret 2012, s.9).

En kommun har rätt att ta mark i anspråk om de allmänna intressena med att ta den i

anspråk anses överväga de särskilda intressena som marken används för idag. Det kallas att lösa in mark och förutom att kommunen då ska betala marknadsvärdet för marken så ska dessutom ett påslag med 25 procent göras enligt expropriationslagen. Denna möjlighet kommunen har i att lösa in mark har därmed en tendens att göra kommunala markköp kostsamma. (Sveriges Kommuner och Regioner 2020b) Privata aktörer har möjlighet att köpa på sig mark till marknadspris eller eventuellt billigare och sedan gå med vinst den dagen kommunen har intresse i att bebygga marken. Om kommunen löser in marken tjänar fastighetsägaren 25 procent och om kommunen vill undvika att lösa in den så ges

fastighetsägaren fortfarande goda förhandlingsmöjligheter.

4.2.2 Markanvisningar i Kalmar, Växjö och Karlskrona

Markanvisning är en ansökan som en byggherre kan göra i syfte att erhålla ett

markanvisningsavtal som innebär att byggherren får ensamrätt att förhandla med staden om huruvida exploatering i ett visst område ska gå till under en två-årsperiod (Urban Utveckling u.å.). Markanvisning är med andra ord ett sätt för en kommun att reservera kommunalägd mark åt ett byggföretag (Växjö kommun 2020b). Det finns flera olika sätt för en kommun att dela ut markanvisningar och enligt 2 § lagen (2014:899) om riktlinjer för kommunala

markanvisningar så är kommuner som delar ut markanvisningar skyldiga att upprätta riktlinjer för hur detta ska gå till.

I Kalmar kommun har två metoder valts för markanvisningar. De valda metoderna är direktanvisning och markanvisningstävling där en kombination mellan de båda metoderna också förekommer. Vidare har byggherrar möjlighet att göra en intresseanmälan för information om uppkommande markanvisningar, vilket innebär att alla byggföretag kanske inte får information om eventuell markanvisningstävling på grund av att de inte gjort

(16)

intresseanmälan. Vid en markanvisningstävling får de byggföretag som gjort en intresseanmälan information om vilket område tävlingen gäller samt olika kriterier som förslaget förväntas uppfylla. En bedömningsgrupp bestående av tjänstepersoner bedömer normalt sett de tävlingsförslag som kommer in och sedan fattas ett slutgiltigt beslut av kommunstyrelsen innan tävlingen avslutas. Om en byggherre själv presenterar en projektidé för ett område som kommunen finner intressant och överensstämmande med

översiktsplanen kan en direktanvisning tilldelas byggherren, utan att någon

markanvisningstävling genomförs. En skriftlig ansökan om direktanvisning med tillhörande kriterier lämnas av byggherren in till kommunen och kommunstyrelsen fattar normalt sett beslut om ärendet inom tre månader. (Kalmar kommun 2019c)

Växjö kommun har enligt sin hemsida markanvisningstävling som grundmetod för utdelning av markanvisning. Ett område som kommunen avser bebygga reklameras som

tävlingsområde och de som är villiga att exploatera i tävlingsområdet får då lämna in ett förslag på hur den bebyggda miljön skulle kunna se ut i området. Kommunen utser sedan en vinnare utifrån ett antal faktorer och tävlingsvinnaren erbjuds ett markanvisningsavtal. Utöver markanvisningstävling använder Växjö kommun också metoderna särskild anvisning,

direktanvisning och markanvisning genom anbud. Särskild anvisning används när kommunen i ett projekt experimenterar med en speciell byggnadsteknik, exempelvis

träbygge. Då väljer kommunen ut företag utifrån kompetens och erfarenhet. Direktanvisning är aktuellt i Växjö när ett byggföretag uppvisar ett förslag som stämmer överens med gällande detaljplan och kommunens intentioner med platsen och då ett tävlingsbidrag sannolikt inte genererar ett mer intressant förslag. Budgivning använder kommunen för små områden där få krav ställs på vad som är tillåtet att göra i området, utöver det som anges i detaljplanen. (Växjö kommun 2020b)

Enligt Karlskrona kommuns bostadsförsörjningsprogram (2016) framgår att kommunens mark- och exploateringsenhet haft i uppdrag att utarbeta en strategi för markinnehav och markanvisningspolicy under år 2016 (Karlskrona kommun 2016). Några tydliga riktlinjer för markanvisningar tycks inte ha offentliggjorts sedan dess. På kommunens hemsida går dock att läsa om markanvisningar och att de bland annat tilldelats i följande projekt: Östra delen av Västra gärde, Kilströms kaj, Pottholmen och Villa Fehr (Karlskrona kommun 2020b). Av de länkar som finns på kommunens hemsida går att hitta markanvisningsavtal för de tre

sistnämnda projekten men hur dessa markanvisningar tilldelats framkommer inte. Länken för Östra delen av Västra gärde visar däremot att en markanvisningstävling hållits för att

generera avtalet (Karlskrona kommun 2020b).

4.2.3 Byggnadskostnader bostäder

Med utgångspunkt i statistik från SCB menar Sveriges Kommuner och Regioner (SKR) att både kostnader för marken och byggkostnader är högre för bostadsrätter än hyresrätter. Totalkostnaden räknas med dessa uppgifter fram till en skillnad där bostadsrätterna är 42 procent dyrare än hyresrätterna, ungefär 15 000 kronor per kvadratmeter. Uppgifterna gäller flerbostadshus byggda år 2018. Vidare antyder SKR att anledningen till de högre

kostnaderna för bostadsrätter förmodligen beror på den vinst som tas ut vid försäljning av bostäderna, det vill säga att bostadsrätter säljs för ett högre pris än vad

(17)

Eftersom exploatering av bostadsrätter och äganderätter sker efter marknadsmässiga principer och priser finns inte samma osäkerhet för exploatören som vid byggandet av

hyresrätter (Statskontoret 2012, ss.44-45). När bostäderna är uppförda säljs de och ansvaret för finansiering och förvaltning övergår till fastighetsägaren (ss.44-45). Dessutom finns det ofta möjlighet att köpa en bostadsrätt innan den är färdigbyggd och på så sätt kan

byggherren få vetskap om det går att sälja eller inte till det satta priset i ett tidigt skede av projektet (ss.44-45). Den stora skillnaden vid uppförande av hyresrätter är att

hyresmarknaden är reglerad (s.45). Det innebär att hyror inte fritt kan sättas efter

marknadsvärdet, vilket ofta innebär en lägre lönsamhet för hyresrätter än för bostadsrätter och äganderätter (s.45). Då hyresrätter saknar flexibiliteten som andra äganderätter har, exempelvis gällande hyresvärden, är de ofta svårare att få uthyrda än att få bostadsrätter sålda samtidigt som bostadsägaren står för en fastighetskostnad som sannolikt inte lockar varken kommun eller byggherre att betala.

4.2.4 Byggbar mark

Enligt en studie av SKR med statistik från SCB framgår att bostadsbristen inte beror på brist på byggbar mark. SKR menar att det fanns detaljplanelagd mark för nästan 160 000

bostäder år 2017 men att endast 34 000 bostäder färdigställdes. Uppnådd effekt skulle kunna sägas vara ungefär 21 procent, vilket kan anses lågt. Vidare menar Sveriges

Kommuner och Regioner att en detaljplan i genomsnitt tas fram på mindre än två år men att i 60 procent av fallen dröjer det mer än två år från det att marken är planlagd tills

exploateringen startar. (Sveriges Kommuner och Regioner 2020d)

4.2.5 Bostadsexploatering: En tillbakablick 1850-1900: Bostaden blir en politisk fråga

Under andra hälften av 1800-talet industrialiserades Sverige. Det ledde till att många människor sökte jobb i städerna och flyttade från landsbygden till staden. Som ett resultat blev städerna fyllda och de som flyttade dit fick ofta bo i små bostäder med låg standard som dessutom var förhållandevis dyra. Skillnader mellan klasstillhörigheter börjar synliggöras i bostadssituationen och dessutom upptäcks ett samband mellan dåliga bostäder och ohälsa. Myndigheter förstår då att bostaden har en viktig betydelse för både folkhälsan och

samhällsutvecklingen, vilket leder till att bostaden blir en politisk fråga och av allmänintresse. (Nylander 2013, s.13)

Mellan 1890 och 1914 ökade antalet invånare i svenska städer från 900 000 till 1,5 miljoner vilket senare kom att leda till bostadsbrist (allmännyttan u.å.a). Under 1900-talets andra hälft var det framförallt privata krafter som såg till att bygga bostäder med vinst som främsta syfte vilket gav bristfälliga bostäder som orsakade ohälsa (Allmännyttan u.å.a).

1900-1930: Nödår och bostadsbrist

Matbrist och höga priser på olika varor som följd av kriget ledde till bostadsbrist. Myndigheterna började ta större ansvar för bristen på bostäder med exempelvis

egnahemslån och andra utredningar med syftet att förbättra bostadsförhållandena. Många städer köpte nu mark för att kontrollera kvaliteten av de bostäder som byggdes. Mer vegetation i staden och i anslutning till bostaden blev vanligare. (Nylander 2013, s.37

(18)

Folkhemmet 1930-1960

Visionen om folkhemmet kan sägas ha en tydlig början i det riksdagstal som den

socialdemokratiska partiledaren Per Albin Hansson höll år 1928 (Stockholm stad u.å.). Målet med folkhemmet var att ingen skulle vara fattig eller ha matbrist utan alla svenska

medborgare skulle ha ett hem (Stockholm stad u.å.). Även om målen var tydliga tycks de inte uppnåtts. Enligt Stockholm stad ingick inte “romer och resande, oäkta barn och fosterbarn, fattiga och hbtq-personer” i det välfärdssamhället som byggdes upp i Sverige (Stockholm stad u.å.). Under 1900-talets första hälft ansågs dessa grupper troligen inte vara svenska medborgare och därav fick därav inte ta del av de förmåner som folkhemmet medgav.

Efter en utvärdering gjord av folkhemmets politiker av 10- och 20-talens misslyckande med att bygga bort bostadsbristen ansågs inte marknaden kunna tillgodose det sociala. Därav tog staten ett större ansvar för bostadsbyggandet både genom politiska program men även genom finansiella stöd. Per Albin Hanssons vision om folkhemmets ytsnåla, effektiva, eleganta, ljusa, luftiga och vegetationsrika bostad kom att prägla 30-talets bostäder. (Nylander 2013, s.61)

Eftersom att Sverige inte medverkat i någon större utsträckning i andra världskriget så fanns det gott om resurser vilket gjorde att den svenska produktionen stod sig stark i jämförelse med övriga världen (Stadshem fastighetsmäkleri u.å.). Fler arbetstillfällen i städerna bidrog till den redan pågående flyttningstrenden från landsbygd till stad vilket ställde högre krav på fler lägenheter (Stadshem fastighetsmäkleri u.å.).Det svenska folkhemmet byggs upp med hjälp av samarbete. Den socialdemokratiska regeringen, fackföreningen och arbetgivare- och industriorgansisationer samarbetar vilket gör det möjligt att realisera Per Albin Hanssons vision om det svenska folkhemmet. Myndigheterna ser det som deras ansvar att se till att medborgarna har bostäder istället för att den enskilda individen ska ansvara för att skaffa sig en bostad som det hade varit vid sekelskiftet. Normer för vad som utgör en “god bostad” arbetas fram vilket tillsammans med statliga finanser ser till att bostäder av god kvalitet produceras. (Nylander 2013, s.93) Den “goda bostaden” blev synonymt med två till tre rum och kök och därmed blev flerfamiljshuset den bostadsform som präglade folkhemstiden (Stadshem fastighetsmäkleri). I slutet av 40-talet var lamellhusen dominerande även om punkthus började slå igenom där fasadmaterial var puts eller tegel (Stadshem

fastighetsmäkleri u.å.). Nu började även grannskapsenheten bli den nya

planeringsinriktningen där stadsdelar avskilde sig från varandra och blev mer eller mindre socialt, kommersiellt och kulturellt självförsörjande vilket skulle leda till en förhöjd gemenskap (Stadshem fastighetsmäkleri u.å.).

Under första halvan av 50-talet byggdes bostäder som ansågs hålla mycket hög klass ur flera aspekter. Under 50-talets slut hade folkhemmets idéal börjat bytas ut mot ett större fokus på kvantitet. Nu skulle det byggas många bostäder och den industriella

byggnadstekniken med skivor och betongelement började ersätta tegel- och putsfasaderna. Byggnaderna blev allt högre och i kombination med bilismens genomslag anlades fler hårdgjorda ytor för parkering. Husen började frigöras från gatan och gaturummen blev större och vegetationen fick mindre plats. (Nylander 2013, s.119)

(19)

Miljonprogrammet (1965-1974)

År 1964 togs beslut i riksdagen om att bygga 100 000 bostäder om året under en tioårsperiod, vilket skulle utmynna i en miljon bostäder och därav fick projektet namnet miljonprogrammet (Nylander 2013, s.151). Enligt Boverket har begreppet “Miljonprogrammet” grund i det uttalade mål som fanns, att höja takten i bostadsbyggandet genom en rationellt och industriellt bostadsbyggande (Boverket 2014). För att möjliggöra detta enorma projekt fick de svenska kommunerna ökade statliga medel för både markköp och förköpsrätt

(Nylander 2013, s.151). Dessutom gavs från och med år 1966 extra stöd till projekt där minst 1000 nya bostäder upprättades och i kombination med att staten även stöttade det

industriella bostadsbyggandet med exempelvis elementbyggeri så hade Sverige den högsta bostadsproduktionen per invånare i hela världen under 60-talet (Nylander 2013, s.151). År 1971 hade bostadsbristen byggts bort och fastighetsbolagen stod nu inför nya svårigheter i att hyra ut de nya bostäderna (Boverket 2014). Trevåningshus utgjorde en grundbult i miljonprogrammet, men trots det så minskade produktionen från år 1967 och fram till 1974 (Boverket 2014). Hus med fem till åtta våningar ökade under den period då produktionen av trevåningshus minskade trots den kritik som höghusen fick (Boverket 2014). En del

kommuner satsade under miljonprogrammet även på att bygga småhus vilket kan ha varit en bidragande orsak till de svårigheter som fanns i att hyra ut hyresrätterna (Allmännyttan u.å.b). Det var ekonomiskt fördelaktigt att söka lån för att bosätta sig i småhus istället för att hyra en lägenhet byggd under denna tiden (Allmännyttan u.å.b). Detta ledde till en kraftig minskning i bostadsproduktionen från år 1970 till 1975 samt att flerfamiljshusen som tidigare utgjort den största delen av de producerade bostäderna under miljonprogrammet ersattes av enfamiljshus (Allmännyttan u.å.b).

Postmodernismen (1975-1990)

De modernistiska idéer som styrt miljonprogrammet ifrågasattes och ersattes av tidiga stadsbyggnadsidéal med rutnätsplaner och storgårdskvarter (Nylander 2013, s.187). Då den äldre bebyggelsen nu ansågs värd att bevara genomfördes renovering och ombyggnad i större grad än tidigare istället för sanering (Veidekke Eiendom u.å.). De tidigare stora projekten med 1000 bostäder minskades till mindre projekt med 200-300 bostäder där tätt och lågt blev det nya idealet som ersatte det storskaliga (Nylander 2013, s.187).

Bostadsbyggandet avpolitiserades samtidigt som de statliga subventionerade lånen fanns kvar till 1992 (Nylander 2013, s.187). Arkitekturen blev mer varierad under den här tiden med burspråk, betongbalkar, spröjsade fönster, taksprång och färgglada fasader som gav en variation (Veidekke Eiendom u.å.) i städer och orter som saknats under miljonprogrammets era.

Ifrågasättandet av modernismens bostadsinriktning ledde bland annat till att bostadsnormer och statliga subventioner började tas bort och en avpolitisering fortsatte (Nylander 2013, s.225). Den postmodernistiska arkitekturen kommer och så kallade fuskbyggen uppdagas (Nylander 2013, s.225). Under 80-talet var som tidigare konstaterat bostadsbristen bortbyggd och det fanns nu “tid” för en tydligare arkitektonisk riktning för bostäder. Flerfamiljshusen var under denna eran inspirerade av stenstaden där det symmetriska formmönstret spelade en central roll (Veidekke Eiendom u.å.). Fuskbyggen hade grund i kortsiktiga vinstintressen som styrde materialvalet till det obeprövade vilket gav problem med gift och mögel (Nylander

(20)

2013, s.225). I början på 80-talet blev bostadsprojekten mindre men en högkonjunktur i slutet av decenniet gjorde att bostadsexploateringen tog fart igen (Nylander 2013, s.225).

Marknadsanpassat bostadsbyggande (1990-idag)

Under 90-talet försvann den starka statliga roll som tidigare funnits i bostadsfrågan när de statliga bostadssubventionerna avvecklades 1991-92. Nu byggdes det exklusivt och därmed för vissa samhällsgrupper istället för alla. Det byggde färre lägenheter under denna period än tidigare. Eftersom att bostadsprojekten fick ta hand om sina egna kostnader utan det statliga stöd som tidigare funnits blev läget viktigare. Ett vattennära läge såsom ett nedlagt

hamnområde var ofta nödvändigt för att få nya bostäder sålda. Under delar av decenniet var bostadsproduktionen endast en tiondel av det den varit under 60-talet. (Nylander 2013, s.255)

Det har även visat sig att sedan 90-talet har det mesta bostadsbyggandet förflyttats till de regioner med störst tillväxt (Statskontoret 2012, s.44). Under 2011 stod Stockholm län för en tredjedel av Sveriges påbörjade bostäder, även om en stor del även byggdes i Malmö och Göteborg (Statskontoret 2012, s.44).

Sammanfattning

Det blir tydligt att politiken haft en central roll för exploateringen av bostäder i Sverige

historiskt sett. När bostadssituationen blev en hälsorisk på 1800-talet började myndigheter få upp ögonen för problemet och arbeta politiskt med förbättringar. I början av 1900-talet

började det politiska arbetet löna sig och vissa program och åtgärder genomfördes. Städerna började nu också köpa in mer mark för att få en ökad kvalitetskontroll av de bostäder som producerades. Med folkhemmet på 30-40-talen får staten och därmed även politiken än mer styrkraft när även statliga finansiella stöd sätts in. Marknaden ansågs inte längre kapabel att lösa bostadsbyggandet. På 60-talet kulminerar statens makt över den svenska

bostadsexploatering i och med miljonprogrammet där statens finansiella stöd är som störst för både markköp och förköpsrätt av mark. Under 70- och 80-talen avpolitiseras

bostadsbyggandet för att på 90-talet bli marknadsanpassat utan statliga stöd.

5.0 Fall 1: Kalmar kommun

I detta avsnitt presenteras inledningsvis allmän information om Kalmar kommun med tillhörande kartor och statistik. Därefter görs en djupdykning i tätorten Ljungbyholm där allmän bakgrundsfakta om orten presenteras följt av kartor och tabeller. De kartor och

tabeller som visas har i syfte att tydliggöra det som texten förmedlar. Slutligen dras slutsatser baserat på empirin.

5.1 Bakgrundsinformation och statistik

Kalmar kommun ligger i östra Småland och tillhör Kalmar län. Kommunen har en storlek på 96 000 hektar (SCB 2015). Befolkningstätheten i kommunen är ungefär 72 invånare per kvadratkilometer (SCB 2019b). Kalmar stad är länets residensstad och som tidigare nämnt innebär det ett förtydligande av stadens betydelse för länet där både länsstyrelse och landshövding har huvudkontor där.

(21)

Naturen i kommunen är varierande med stränder, skog och jordbrukslandskap. I och med att Kalmar är en kustkommun, ligger vid kusten, finns det stränder och hamnområden i öst. Centralt präglas naturen av det öppna jordbrukslandskapet som bryts av E22:an och de orter som ligger längs med denna. Kommunens västra delar består mestadels av skog och mindre orter.

5.1.1 Statistik Kalmar kommun

Befolkningsdata: Kalmar kommun har sedan år 1970 haft en befolkningsökning med 16 830 invånare, från 52 637 invånare 1970 till 69 467 år 2019 (SCB 2020). Med ett invånarantal på 69 467 hamnar Kalmar kommun på 33:e plats bland Sveriges kommuner avseende

folkmängd (SCB 2019a). Det innebär att Kalmar kommun har haft en tillväxt med ungefär 336 invånare per år sedan 1970. Statistiken från SCB (2020) visar dock att kommunen sedan 2015 haft en årlig folkökning med ungefär 900 invånare. Av statistiken går också att utläsa ett flyttningsöverskott och ett invandringsöverskott, vilket innebär att de som flyttar och invandrar till Kalmar kommun är fler än dem som flyttar därifrån och utvandrar. Detta är tydliga tecken på en kommun som växer.

Enligt data från SCB finns det 16 tätorter i Kalmar kommun (Kalmar kommun 2017). Tätort definieras enligt SCB som sammanhängande bebyggelse med en minsta befolkning av 200 invånare. Kalmar är den i särklass största tätorten i kommunen med 41 110 invånare, vilket nästan är 60 procent av kommunens invånarantal (SCB 2020). I den näst största tätorten bor 5905 människor vilket endast är 8 procent av kommunens totala befolkning.

Kalmar kommuns egna befolkningsprognos visar på en tillväxt om ungefär 850 invånare per år vilket skulle ge ett invånarantal på 74 615 (Kalmar kommun 2018a).

(22)

5.2 Kartstudie Kalmar kommun

Karta 1. Visar Kalmar kommun och vilken mark som är kommunalägd.

Utav den framtagna kartan över Kalmar kommun som visar kommunens markägor kan ett antal observationer göras. Det första som utläses är att den kommunalägda marken

framförallt finns i eller i anslutning till orter. De flesta av kommunens orter ligger intill E22:an eller annan större väg, vilket även innebär att den kommunalägda marken finns intill större vägar. Vidare observeras en del av kommunens fastigheter vara lokaliserade mellan orterna Smedby och Trekanten centralt i kommunen. En annan intressant observation som kan göras är att det markerat med rosa tycks återfinnas ute i vattnet, både utanför Kalmar tätort och utanför Rockneby i norr. Det innebär att kommunen har en del fastigheter i vattnet och att en del av de kommunalägda fastigheterna ligger utan tydlig kontakt med annan ort, även om majoriteten av kommunens mark finns i och i anslutning till orter.

(23)

Ägarkategori Yta i hektar Procentuellt förhållande Privata markägare 86 400 ha 89.9% Offentliga/kommunala markägare 6 300 ha 6.5% Övriga markägare 3 400 ha 3.6%

Tabell 1. Markägare i Kalmar kommun fördelade efter ägare, markyta i hektar och procent av kommunens totala markarea. Informationen i tabellen är hämtad från SCB (2015) och sedan generaliserad och anpassad efter arbetets syfte.

5.3 Kalmar kommuns översiktsplan

Den gällande översiktsplanen för Kalmar kommun antogs år 2013 och ska enligt kommunen själv gälla åtminstone tio år framåt i tiden, det vill säga år 2023 (Kalmar kommun 2020a). Dock har arbetet med framtagande av ny översiktsplan börjat och den beräknas antas under vintern år 2021 (Kalmar kommun 2019b). Det är den nu gällande översiktsplanen från 2013 som undersökts i arbetet. Kalmar kommun tycks ha en vilja och inriktning att bygga bostäder för alla och menar att det finns en bostadsbrist i kommunen, framförallt gällande små

bostäder, men även fler hyresrätter behövs (Kalmar kommun 2013, s.28). I översiktsplanen står även att de ämnar hushålla med mark- och naturresurser och vill därmed bygga i redan bebyggda områden, helst nära befintlig infrastruktur och kollektivtrafik (Kalmar kommun 2013, s.28).

I Kalmar stad verkar bostadsinriktningen vara en ökat täthet, det vill säga växa inom de ramar som redan finns och således inte breda ut sig mer än nödvändigt (Kalmar kommun 2013, s.103). Att blanda verksamheter med bostäder i en tät struktur är kommunens strategi för en ökad livskvalitet (2013, s.103). En annan övergripande strategi som presenteras i översiktsplanen är att enskilda bostadsprojekt ska ingå i ett större sammanhang, som kommunen kallar “utvecklingsstråk” (2013, s.104).

I Ljungbyholm anser kommunen att det finns “goda möjligheter” för bostadsexploatering i central delar av orten, men anser samtidigt att ny bebyggelse bör vägas mot den kulturella miljön (Kalmar kommun 2013, s.75). Ovanstående tyder på en något restriktiv hållning för bostadsbyggande där hushållning med mark samt kulturella värden i vissa fall tillåts begränsa eller styra var och vad som byggs. I Ljungbyholm anses läget intill E22 vara fördelaktigt för verksamhetsutveckling längs med denna (Kalmar kommun 2013, s.75). En något mer restriktiv hållning för bostadsbyggandet än för verksamhetsutveckling går att uttyda i kommunens intentioner för Ljungbyholm, vilket kan ha att göra med ortens kulturrika historia som syns i den byggda miljön. E22:an ligger en bit ifrån tätortens centrala kulturella kärna och verksamheter där anses förmodligen inte störa denna miljön.

För en fortsatt utveckling av näringslivet i kommunen belyses vikten av samarbete mellan Linnéuniversitetet och företag samt en utveckling av de stora företagskedjor som redan finns i kommunen, ex. IKEA (Kalmar kommun 2013, s.29). Kalmar kommuns översiktsplan tycks ha en regional inriktning vid namn “Kalmarsund” som behandlar flera frågor, bland annat

(24)

bostadsbyggande (s.36) och arbetsmarknad (s.40). Därav blir kommunens inriktning för en del övergripande frågor präglad av den som gäller för regionen i stort.

Kommunens riktning för bostadsutveckling är inriktad på att bygga tätare och inte ta ny mark i anspråk om det inte är nödvändigt. En genomtänkt strategi tycks finnas kring hur detta ska gå till där sammankoppling både projekt och orter emellan verkar vara en viktig del. I

exempelvis Ljungbyholm kan kulturella värden prioriteras före bostadsexploatering vilket vittnar om en restriktiv hållning. Vad gäller riktningen för utveckling av verksamheter så tycks ett samarbete med Linnéuniversitetet och andra större företag vara viktigt då de används som dragningskraft för andra verksamheter. Detta ska generera en utveckling av befintliga verksamhetsområden samt möjliggöra för nya funktionsblandade områden i anslutning till dessa. I vissa orter finns intentioner att anlägga verksamheter intill E22. Med andra ord verkar kommunens bostadsinriktning vara något mer reglerad och restriktiv än inriktning för verksamhetsutveckling som upplevs bred. Då dokumentet saknar konkreta riktlinjer för hur många bostäder som föreslås, både i hela kommunen och för enskilda orter, får ett uträknat kvantitativt värde för bostadsförhållande i Kalmar stad och Ljungbyholm inte samma tyngd och säkerhet som om antal planerade bostäder angetts i översiktsplanen.

(25)

5.4 Kalmar stad

Kalmar stad ligger centralt i Kalmar kommun längs med kusten med närhet till Öland. I staden blandas historiska byggnader med stora företag, parker, universitet och restauranger (Kalmar u.å.). Staden har en folkmängd av 41 110 invånare, en befolkningstäthet av ungefär 2 050 invånare per kvadratkilometer och en storlek av knappt 2 000 hektar landareal (SCB 2020).

5.4.1 Kartstudie Kalmar stad

Karta 2. Visar de kommunalägda fastigheterna i Kalmar stad.

En observation som kan göras utifrån den framtagna kartan över Kalmar stad är att kommunen tycks äga majoriteten av den mark som enligt den framtagna GIS-datan tillhör Kalmar stad. Som tidigare konstaterat av den kommunala kartan har kommunen fastigheter som sträcker sig ut i vattnet men på denna inzoomning över residensstaden syns att de kommunalägda fastigheterna ofta är stora, där de större uppskattas ha en area av några kvadratkilometer. Kommunen tycks också äga i princip all den mark som vetter ut mot Östersjön medan andra markägare tycks finnas i större utsträckning centralt och i tätortens västra delar. Den mängd kommunalägd mark som återfinns i vattnet gör en uppskattning av det kommunala markägoförhållandet osäker men, trots det görs en sådan uppskattning. Av den mark som ligger innanför ortens gränser estimeras kommunen äga 40-45 procent medan om de kommunalägda fastigheterna som är situerade i vattnet inräknas uppskattas

(26)

Tätort Typ av kommunägd mark Procentuellt förhållande Kalmar stad Endast mark på torra land 40-45%

Kalmar stad Mark på torra land och vattenbelägna fastigheter

70-75%

Tabell 2. Visar hur stor del av marken i tätorten Kalmar stad som ägs av Kalmar kommun. 5.4.2 Statistikstudie Kalmar stad

Då data angående befolkningsprognos för enskilda tätorter inte hittats baseras befolkningsökningar under denna rubrik på data från SCB om folkökning mellan åren 2010-2019 i respektive tätort. Utifrån den uppskattade folkökningen och det planerade antalet nybyggda bostäder som hittats i översiktsplaner samt i FÖP:ar har ett förhållande mellan föreslagna bostäder och antalet förväntade nya invånare räknats ut. Även om uträkningarna i flera avseenden är osäkra så går det att utläsa något om kommunernas intention och vilja att exploatera marken för bostäder.

Då inga konkreta mål om antal bostäder för kommunen i stort samt för enskilda orter fanns att hitta i Kalmar kommuns översiktsplan så bygger genomförda uträkningar på tre

verksamhetsplaner med mål om antal bostäder som ska produceras i kommunen under åren 2018-2020 (Kalmar kommun 2019d). Då dessa mål bostadsmål endast gäller hela

kommunen blir en uträkning för enskilda tätorter svår och osäker. Verksamhetsplanerna visar att under 2018 var målet att producera 700 bostäder, vilket var en del i en större målsättning under åren 2016-2018 då det skulle planläggas för 2500 bostäder (Kalmar kommun 2018b, s.17). Under 2018 och 2019 var målen istället att producera 500 bostäder per år (Kalmar kommun 2019e & 2020b, ss.17-19). Ett genomsnitt av de tre årens mål för producerade bostäder blir då ungefär 560 stycken. Enligt SCB (2020) har befolkningen i Kalmar kommun ökat med 6652 invånare mellan åren 2010-2019, vilket innebär en årlig ökning med ungefär 730 invånare. Kalmar kommuns befolkningsprognos sträcker sig fram till år 2027 och där presenteras en liknande årlig ökning av folkmängden i Kalmar kommun som den som varit sedan 2010 (Kalmar kommun 2018a). Ett förhållande av antal invånare per bostad i Kalmar kommun baserat på ovanstående information uppskattas till 1.3.

Förväntad årlig befolkningsökning år 2010-2030

Planerat antal bostäder/år Bostadsförhållande

730 invånare 560 bostäder 1.3 invånare/bostad

Tabell 3. Visar förväntad årlig befolkningsökning, planerat antal bostäder per år och antal invånare per planerad bostad för Kalmar kommun.

Folkmängden i Kalmar stad har ökat från 36 392 invånare år 2010 till 41 110 invånare år 2019 (SCB 2020). På nio år har folkmängden ökat med ungefär 4700 invånare, vilket motsvarar ungefär 525 invånare per år. Med en likartad årlig befolkningsökning fram till år 2030 skulle Kalmar stad ha en befolkningsmängd av ungefär 46 900, det vill säga en ökning

(27)

med 10 500 invånare mellan åren 2010-2030. Med det uppskattade värdet av 1.3 invånare per planerad bostad i Kalmar kommun kan ett högst osäkert antal planerade bostäder i Kalmar stad uppskattas till 8000 bostäder under perioden 2010-2030, det vill säga 400 bostäder per år.

Förväntad årlig befolkningsökning år 2010-2030

Planerat antal bostäder/år Bostadsförhållande (Kalmar kommun)

525 invånare 400 bostäder 1.3 invånare/bostad

Tabell 4. Visar förväntad årlig befolkningsökning, planerat antal bostäder per år och antal invånare per planerad bostad för Kalmar stad. Det uträknade bostadsförhållandet för Kalmar kommun har använts för uträkning av antal planerade bostäder i Kalmar stad.

(28)

5.5 Ljungbyholm

Ljungbyholm ligger centralt i Kalmar kommun längs med E22:an med närhet till Kalmar stad. I Ljungbyholm bryts landsbygdens karaktär av villor, flerbostadshus och äldre bebyggelse men även rekreativa grönområden och grundläggande samhällsservice finns här (Kalmar kommun 2019f). Tätorten har en folkmängd av drygt 1 800 invånare, en befolkningstäthet av ungefär 860 invånare per kvadratkilometer och en storlek av knappt 210 hektar (SCB 2020).

5.5.1 Kartstudie Ljungbyholm

Karta 3. Visar kommunalägda fastigheter i Ljungbyholm.

Av kartan observeras en koncentration av kommunala fastigheter i norr och väst, även om kommunen också äger mark i resterande delar av orten. Kommunen tycks äga flertalet vägar då formen av flertalet rosa-markerade fastigheter har en avlång form där bebyggelse inte ryms. Den kommunalägda marken uppskattas utgöra 35-40 procent av Ljungbyholms totala mark.

(29)

Tätort Typ av kommunägd mark Procentuellt förhållande

Ljungbyholm Mark på torra land 35-40%

Tabell 5. Visar hur stor del av marken i tätorten Ljungbyholm som ägs av Kalmar kommun. 5.5.2 Statistikstudie Ljungbyholm

Som tidigare nämnt hittades inga konkreta data över antal planerade bostäder för specifika tätorter i Kalmar kommun i varken dess översiktsplan eller verksamhetsplan och därav har inget förhållande mellan förväntad befolkningsökning och planerade bostäder kunnat räknas ut. Således presenteras nedan en möjlig befolkningsökning i Ljungbyholm samt ett högst uppskattat antal planerade bostäder baserat på hela kommunens förhållande av antal invånare per bostad.

Befolkningen i Ljungbyholm har ökat från 1604 invånare år 2010 till 1809 invånare år 2019 (SCB 2020). På nio år har folkmängden i orten ökat med ungefär 200 invånare, vilket motsvarar ungefär 23 invånare per år. Om den befolkningsökningstakten består fram till år 2030 skulle det innebära att Ljungbyholm då har en befolkning av 2064 människor, det vill säga en ökning med 460 personer mellan åren 2010-2030. Kommunens bostadsförhållande av 1.3 invånare per bostad skulle i Ljungbyholm innebära drygt 350 bostäder under perioden 2010-2030, det vill säga ungefär 18 bostäder per år.

Förväntad årlig befolkningsökning år 2010-2030

Planerat antal bostäder/år Bostadsförhållande (Kalmar kommun)

23 invånare 18 bostäder 1.3 invånare/bostad

Tabell 6. Visar förväntad årlig befolkningsökning, planerat antal bostäder per år och antal invånare per planerad bostad för Ljungbyholm. Det uträknade bostadsförhållandet för Kalmar kommun har använts för uträkning av antal planerade bostäder i Ljungbyholm.

5.6 Slutsats

De slutsatser som kan dras av kartstudien, statistikstudien och granskningen av

översiktsplanen är att Kalmar kommun äger förhållandevis lite mark jämfört med privata aktörer. Att kommunen äger en betydligt större procentuell andel av marken i tätorter än i kommunen som helhet tyder på ett strategiskt tänk från kommunens sida. Kalmar kommun kan därmed sägas koncentrera sitt markägande till strategiska lägen där tillväxt och

exploatering är både troligt och önskvärt. Det är en märkbar skillnad i mängden

kommunalägd mark i Kalmar stad jämfört med Ljungbyholm, vilket tyder på att kommunen tydligare koncentrerat sitt markägande till residensstaden och kanske både tror och arbetar för en större procentuell tillväxt i Kalmar stad än i övriga orter i kommunen. Att kommunen dessutom äger ett antal vattenbelägna fastigheter tyder på en vilja att kontrollera vad som byggs i skärgården, vilket inte är oväntat med tanke på det efterfrågade läge som mark intill vatten utgör idag.

(30)

6.0 Fall 2: Växjö kommun

I detta avsnitt presenteras inledningsvis allmän information om Växjö kommun med tillhörande kartor och tabeller. Därefter görs en djupdykning i tätorten Rottne där allmän bakgrundsfakta om orten presenteras följt av kartor och tabeller. De kartor och tabeller som visas har i syfte att tydliggöra det som texten förmedlar. Slutligen dras slutsatser baserat på empirin.

6.1 Bakgrundsinformation och statistik

Växjö kommun ligger centralt i Småland och tillhör Kronobergs län (informationsverige 2020). Kommunen har en storlek av 191 400 hektar (informationsverige 2020). Befolkningstätheten i kommunen är ungefär 54 invånare per kvadratkilometer (Växjö kommun 2018a). Växjö stad är länets residensstad och som tidigare nämnt innebär det ett förtydligande av stadens betydelse för länet där både länsstyrelse och landshövding har huvudkontor där.

Växjös slogan är “Europas grönaste stad” där det finns en medveten inriktning för hållbarhet kopplat till miljöarbetet (informationsverige 2020). Naturen i Växjö består till stor del av skog men även förhållandevis mycket vatten i form av sjöar. Mindre områden med

jordbrukslandskap tillsammans med mindre orter bryter av den dominerande

skogskaraktären. Det finns ingen Europaväg som passerar Växjö utan residensstaden är istället ett nav där sex riksvägar möts vilket ger ett centralt läge.

6.1.1 Statistik Växjö kommun

Befolkningsdata: Med ett invånarantal av 94 129 hamnar Växjö kommun på en 22:a plats bland Sveriges kommuner avseende folkmängd (SCB 2019a). Enligt Växjö kommuns befolkningsprognos lär folkmängden i kommunen öka med ungefär 1100 invånare per år fram till 2025, vilket skulle innebära en folkmängd på över 101 000 år 2025 (Växjö kommun 2018b). Av befolkningsprognosen går också att utläsa ett positivt födelsenetto samt

inflyttningsnetto, det vill säga fler som föds i Växjö kommun än som dör och fler som flyttar till kommunen än från den (Växjö kommun 2018b). Under år 2017 färdigställdes 720 nya

bostäder i Växjö kommun att jämföra med det snitt på 380 som var mellan åren 2008-2017 (Växjö kommun 2019a). Det är tydliga tecken på tillväxt.

År 2017 fanns det ungefär 44 400 bostäder i kommunen och nästan 43 procent av dessa var småhus, det vill säga 19 000. Bostädernas fördelning av hyresrätter, bostadsrätter och äganderätter var 48-, 15- och 37 procent. Boendetätheten var något högre för småhus än för lägenheter och andra bostäder. (Växjö kommun 2019a)

(31)

6.2 Kartstudie Växjö kommun

Karta 4. Visar kommunalägd mark i Växjö kommun.

Det första som en observation av den kommunala kartan över Växjö visar är att de rosa fälten nästan uteslutande befinner sig i eller intill Växjös orter. Det vill säga att kommunen i princip enbart äger mark i eller i anslutning till orter. Då en del av Växjös mindre orter ligger intill vatten snarare än nära någon större väg medför det att kommunen inte bara har markägor nära större vägar utan även intill vatten.

Ägarkategori Yta i hektar Procentuellt förhållande

Privata markägare 145 300 ha 86.6%

Offentliga/kommunala markägare

9 200 ha 5.5%

Övriga markägare 13 300 ha 7.9%

Tabell 7. Markägare i Växjö kommun fördelade efter ägare, markyta i hektar och procent av kommunens totala markarea. Informationen i tabellen är hämtad från SCB (2015) och sedan generaliserad och anpassad efter arbetets syfte.

References

Related documents

Slussen, kör mot Svanesund c:a 4 km, strax efter skylt mot Hede sväng upp för brant backe till vänster.. Svane- sund, kör mot Slussen c:a 13 km, strax efter Syltenäs Gård sväng

Slussen, kör mot Svanesund c:a 4 km, strax efter skylt mot Hede sväng upp för brant backe till vänster.. Svane- sund, kör mot Slussen c:a 13 km, strax efter Syltenäs Gård sväng

En tematisk analys förklarar Bryman (2018) är den vanligaste formen när det handlar om att göra en kvalitativ dataanalys. När vi skulle bearbeta våra transkriberingar

När hon förberedde sig med sin gitarr kom andra ledare och ville göra klart för henne att det inte var något för henne, eftersom det fanns andra som kunde spela och sjunga

Centerpartiet har varit med och tagit ansvar för Norrtälje kommun sedan den bildades för 50 år sedan.. Arbetet fortsätter med fokus på att hela kommunen ska leva

Riktlinjer som kanske finns och kanske följs Forskarna konstaterade att det inte fanns särskilda riktlinjer för hur samverkan ska ske för personer med

Man bör dock vara försiktig med behandling med SGLT-2-hämmare till äldre individer med samtidig omfattande diureti- kabehandling på grund av risk för intorkning.

Här finns något för alla: kultur, konst, musik och ypperligt hant- verk Utanför knuten väntar en fan- tastisk natur med fina möjligheter till vandring, cykling, paddling, bär