LIU-IEI-FIL-G--10-00608--SE
Klandertalan vid ombildning från hyresrätt
till bostadsrätt
Hur klandertalan kan undvikas samt konsekvenser av att klandertalan bifalls
Affärsjuridiska programmet, 180 hp
Protest action caused by transformation regarding the aspect
from rental to condominium
How to avoid a protest action and the effects of a sustained protest action
Malin Kjellstenius
Susanne Larsson
Handledare: Johan Wessén
Vårterminen 2010
Innehållsförteckning
Innehållsförteckning ... 2 Förkortningar ... 5 Förord ... 61. Inledning ... 7
1.1 Problembakgrund ... 7 1.2 Problemformulering ... 8 1.3 Syfte ... 8 1.4 Metod ... 9 1.5 Avgränsning ... 10 1.6 Disposition ... 102. Beslutsprocessen ... 11
2.1 Allmänt ... 112.2 Ombildningsprocessens olika steg ... 11
2.2.1 Bilda en bostadsrättsförening ... 11 2.2.2 Intresseanmälan ... 12 2.2.3 Ekonomisk plan ... 12 2.2.4 Föreningsstämma ... 13 2.2.5 Förvärv ... 14 2.2.6 Lagfart ... 14
3. Spörsmål som vid en ombildning kan utsättas för klandertalan ... 16
3.1 Allmänt ... 16
3.2 Samhyresgäst eller innehav av flera lägenheter ... 16
3.3 Uppsagda hyresavtal ... 17
3.4 Folkbokföringskravet ... 18
3.4.1 Allmänt ... 18
3.4.3 Folkbokföring enligt bostadsrättslagen ... 19
3.4.4 Hyresgäster som saknar rösträtt ... 20
3.4.5 1-veckas regeln ... 20
3.5 Fullmakter ... 21
3.5.1 Allmänt ... 21
3.5.2 Hur fullmakter behandlas i praktiken ... 21
3.6 Protokoll och rösträkning ... 23
3.6.1 Protokoll ... 23
3.6.2 Rösträkning ... 24
3.6.2.1 Öppen omröstning ... 24
3.6.2.2 Acklamation ... 24
3.6.2.3 Sluten omröstning – Ätten 1 ... 25
3.7 Ombildningskonsulternas uppgift och roll ... 26
3.8 Om lagfart läker brist och Lantmäteriets roll i ombildningsprocessen ... 27
4. Analys ... 29
4.1 Allmänt ... 29 4.2 Fullmakter ... 29 4.3 Två tredjedelars majoritet ... 31 4.4 Folkbokföringskravet i praktiken ... 34 4.4.1 Allmänt ... 34 4.4.2 Folkbokföring – Ätten 1 ... 344.4.3 Ombildningskonsulternas syn på folkbokföring ... 35
4.4.4 Sanktioner vid felaktig folkbokföring ... 35
4.4.5 Förslag till ny lagregel ... 36
4.5 Lagfart ... 38
4.5.1 Allmänt ... 38
4.5.2 Innan lagfart meddelats ... 38
4.5.2.1 I första hand – ny föreningsstämma ... 39
4.5.2.2 Klander efter förvärv och tillträde – men innan lagfart ... 39
4.5.2.3 5 kap JB – verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander ... 40
4.5.3.1 Vilseledande eller förfalskade handlingar ... 41
4.5.3.2 Godtrosförvärv av en fastighet ... 42
5. Författarnas rekommendationer och slutsatser ... 44
5.1 Allmänt ... 44
5.2 Rekommendationer ... 44
5.2.1 Fullmakt ... 44
5.2.2 Folkbokföring ... 45
5.2.3 Två tredjedelars majoritet ... 46
5.3 Reflektioner och synpunkter ... 46
Käll- och litteraturförteckning ... 48 Bilaga 1 – Fullmaktstyp 1 ... 51 Bilaga 2 – Fullmaktstyp 2 ... 52 Bilaga 3 – Fullmaktstyp 3 ... 53 Bilaga 4 – Fullmaktstyp 4 ... 54 Bilaga 5 – Fullmaktstyp 5 ... 55
Bilaga 6 – Återkallelse av stämningsansökan ... 56
Förkortningar
ABL Aktiebolagslag (2005:551)
AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på
förmögenhetsrättens område
BrB Brottsbalk (1962:700)
BRL Bostadsrättslag (1991:614)
BRF Bostadsrättsförordning (1991:630)
EFL Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar
FBL Folkbokföringslag (1991:481)
JB Jordabalk (1970:994)
JT Juridisk tidskrift
OmbL Lag (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt
Prop Proposition
RB Rättegångsbalk (1942:740)
T Tingsrättsmål
ÄL Lag (1996:242) om domstolsärenden
Förord
Vi vill rikta ett stort tack till vårt fadderföretag, Svenska Bostäder AB; vår mentor, tillika chefsjurist Klas Heldesten samt chef för fastighetsekonomi Anders Jenelius. Tack för att ni tagit er tid att dela med er av era uppfattningar och upplevelser.
Vi vill även tacka Örjan Forsgren, Torsten Kai-Larsen och Håkan Söderqvist för att ni tog er tid och ställde upp på intervjuer som hjälpte oss att få en inblick i ombildningskonsulternas arbete.
Slutligen vill vi tacka vår handledare Johan Wessén för många goda råd samt bra och inspirerade idéer under vår arbetsprocess.
Linköping, juni 2010
1. Inledning
1.1 Problembakgrund
Uppslaget till denna kandidatuppsats har kommit genom praktiktjänstgöring på Svenska Bostäder AB (nedan Bolaget), men uppsatsen är av intresse för fastighetsägare (med fastighetsägare avses i uppsatsen ägare av en hyresfastighet) i allmänhet. Bolaget som är Sveriges största bostadsbolag och ägs av Stockholms stad, är politiskt styrt och arbetar i nuläget mycket med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt samt därmed frågeställningar kring problematiken med detta.
I Stockholms län har det sedan 2007 genomförts omkring 900 ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt.1 Ämnet är således mycket aktuellt eftersom det berör många människor. Därtill är det ett mycket laddat ämne som skapar högmälda diskussioner, främst i Stockholmsområdet, kring ombildningens vara eller icke vara.
Processen att ombilda sin hyresrätt börjar med att de boende skall registrera en bostadsrättsförening hos Bolagsverket. Bostadsrättsföreningen skall hålla en föreningsstämma där beslut gällande ombildning fattas. Efter detta lämnar föreningens utsedda styrelse in en intresseanmälan angående ombildning till Bolaget. För att Bolaget skall göra en värdering av fastigheten krävs att minst två tredjedelar av hyresgästerna i en fastighet är intresserade av köp. Vidare skall hyresgästerna vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och de skall vara folkbokförda på fastighetens adress för att få vara med och rösta. Bolaget granskar att genomförandet av föreningsstämman har skett i enlighet med gällande rätt. Det är sedermera Bolagets styrelse som beslutar huruvida bostadsrättsföreningen skall erbjudas att förvärva fastigheten eller ej. Beslutar styrelsen att bostadsrättsföreningen skall erbjudas att förvärva fastigheten har bostadsrättsföreningen en betänketid på i regel tre månader att anta köperbjudandet. Bostadsrättsföreningen skall hålla en föreningsstämma där medlemmarna röstar om att förvärva fastigheten. För att en bostadsrättsförenings beslut om ombildning skall vara giltigt krävs att reglerna i 9 kap 19 § BRL är uppfyllda. Lagregeln lyder som följer
”En bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster skall vara
1
medlemmar i bostadsrättsföreningen och, vad gäller bostadshyresgäster folkbokförda på fastigheten. […]” [vår kursivering].
De juridiska problem som uppkommer med anledning av ovanstående är dels frågan om hur en fastighetsägare skall förfara för att på bästa sätt undvika en klandertalan, dels att stämmobeslutet från bostadsrättsföreningen kan utsättas för klandertalan inom en period av tre månader. Denna klanderperiod inväntas dock inte, emedan Bolaget och den nybildade bostadsrättsföreningen vanligtvis skriver köpeavtal inom någon vecka från stämmobeslutet, vilket i sig innebär att köpeskilling erlagts och lagfart eventuellt beviljats. Konsekvenserna av detta förfarande kan bli stora för fastighetsägare utifall köpet vid det tillfället skall anses ogiltigt.
1.2 Problemformulering
Hur kan en klandertalan avseende bostadsrättsföreningens föreningsstämmobeslut på bästa sätt undvikas? Vad gäller ifall klandertalan ändå bifalls efter att köpeskilling erlagts? Är svaret beroende av huruvida lagfart medgivits eller ej?
För att besvara ovanstående problemformulering kommer nedanstående delproblem att behandlas
Vad fordras för att reglerna i 9 kap 19 § BRL skall anses uppfyllda?
Vilken granskning gör Lantmäteriet av stämmobeslutet vid ansökan om lagfart? Vilken granskning av reglerna i 9 kap 19 § BRL är det rimligt att fastighetsägare gör
vid en ombildning?
1.3 Syfte
I och med att det i dagsläget råder osäkerhet kring verkan av klandertalan är det ena syftet med denna kandidatuppsats att utreda hur en klandertalan kan undvikas, samt vilka konsekvenser som skulle kunna uppkomma för fastighetsägare ifall klandertalan bifalls efter att köpeskilling erlagts. Vidare avses att utreda huruvida det blir olika utfall beroende på huruvida lagfart beviljats eller ej. Ovan nämnda syfte ämnar resultera i rekommendationer för hur fastighetsägare kan undvika att stämmobeslut angående ombildning utsätts för klandertalan.
Det andra syftet är att granska vad som fordras för att reglerna i 9 kap 19 § BRL skall anses uppfyllda, samt hur prövningen av stämmobesluten går till, både hos Bolaget och hos övriga inblandade myndigheter och huruvida denna granskning kan anses vara rimlig. Avslutningsvis kommer vi att diskutera vad som är en rimlig granskning utifrån fastighetsägares perspektiv.
Det övergripande syftet gällande ovanstående är att utreda huruvida det finns behov av att lagtexten eventuellt bör förtydligas, eller ändras, för att klargöra den osäkerhet som råder inom området.
Denna uppsats riktar sig främst till fastighetsägare men även till andra sakkunniga intressenter.
1.4 Metod
För att besvara frågeställningen kommer lagtext, förarbeten, rättspraxis och doktrin studeras. Vägledning kommer att sökas i lagtexten samt praxis och doktrin analyseras för att så långt som möjligt besvara frågeställningen. Materialet i de traditionella rättskällorna är dock mycket begränsat, varför vi även kommer att tillämpa våra egna erfarenheter av ombildning i de fall rättskällorna inte kan ge oss vägledning. Erfarenheterna har erhållits genom praktiktjänst på Bolaget sedan hösten 2008 och är relevanta därför att vi har fått följa företrädare för Bolaget, vilka har gedigna erfarenheter på ombildningsområdet. Samarbetet har lett till att vi blivit insatta i hur Bolaget granskar föreningsstämmornas beslut med därtill hörande handlingar. Detta innebär att ej enbart rättskällor kommer att tillämpas, utan vi kommer även att visa på ett faktiskt förfarandesätt. Detta är dock inte något generellt tillvägagångssätt utan ett exempel på förfarande som tillämpas av Bolaget. Vår metod avser att resultera i argumenterande rekommendationer för hur en klandertalan så långt som möjligt kan undvikas.
Vi har även intervjuat utomstående aktörer på ombildningsmarknaden. Intervjuerna är relevanta eftersom rättspraxis på området för vår frågeställning är begränsat och de som vi har intervjuat är personer som arbetar med dessa frågor dagligen och därmed har ansenlig insyn. Intervjuerna visar exempel på tillvägagångssätt som tillämpas i Stockholmsområdet, men detta är dock inget generellt förfarande. Intervjuerna innehåller jämförande inslag för att
återspegla det tillvägagångssätt som kan anses föreligga på området. Ifall det material som används säger olika kommer vi att ge företräde för en ändamålstolkning.
1.5 Avgränsning
Uppsatsen kommer främst koncentreras kring vilka juridiska konsekvenser klandertalan kan få för fastighetsägare och därmed kommer ej rättssociologiska eller politiska aspekter av ombildningar beröras. Detsamma gäller för övriga parter så som hyresgäster och bostadsrättsföreningar.
1.6 Disposition
Dispositionen av denna kandidatuppsats är upplagd på så sätt att i kapitel två skildras beslutsprocessen och ombildningens steg beskrivs i den ordning de uppkommer i händelsekedjan. I kapitel tre utreds de förfaranden vid stämmobeslut som vanligen är föremål för tveksamheter och eftersom reglerna är otydliga kan dessa förfaranden komma att utsättas för klandertalan. Kapitel tre syftar således till att tydliggöra vilka spörsmål som kan utsättas för klander. I kapitel tre kommer även ombildningskonsulternas betydelse för ombildningsprocessens genomförande att utredas. I kapitel fyra analyseras de frågor som belysts i kapitel tre för att visa hur klandertalan så långt möjligt skall kunna undvikas, samt vilka konsekvenser det skulle kunna få ifall klandertalan bifalls. Slutligen i kapitel fem redovisas rekommendationer för hur klandertalan så långt möjligt skall kunna undvikas samt författarnas avslutande reflektioner och synpunkter.
2. Beslutsprocessen
2.1 Allmänt
I detta kapitel ges en övergripande beskrivning av de olika stegen i ombildningsprocessen från hyresrätt till bostadsrätt; hur en bostadsrätt bildas och registreras, intresseanmälan, upprättandet av ekonomisk plan,föreningsstämma, förvärv och lagfart. Kapitlet utgår från det tillvägagångssätt som tillämpas av SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) som är en intresseorganisation för cirka 300 allmännyttiga bostadsbolag, för att därigenom beskriva ett så generellt tillvägagångssätt som möjligt. Detta är även det tillvägagångssätt som Bolaget tillämpar. Inledningsvis kommer kraven för medlemskap i en bostadsrättsförening att beskrivas.
2.2 Ombildningsprocessens olika steg 2.2.1 Bilda en bostadsrättsförening
För att kunna ombilda sin hyresrätt till bostadsrätt måste hyresgästerna börja med att bilda en bostadsrättsförening, eftersom en hyresgäst inte personligen kan förvärva fastigheten.2 En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars verksamhet främst regleras av BRL men även av EFL.3 Det krävs att ombildningen gäller minst tre lägenheter i en fastighet, detta med anledningen av att det skall finnas minst tre medlemmar i en bostadsrättsförening.4 De tre lägenheterna behöver inte endast vara bostadslägenheter utan det kan även vara lokaler, dock får ej garage, förråd eller lagerutrymmen räknas med.5 Vidare skall föreningen bestämma sitt namn, sina stadgar, utse en styrelse med minst tre ledamöter och suppleanter samt bestämma en revisor.6 När ovanstående är genomfört skall föreningen anmälas för registrering hos Bolagsverket senast sex månader efter det att beslut fattades om att bilda föreningen. I och med detta är bildandet av föreningen fullständigt.7
2 1 § 1 st. OmbL. 3 1 kap 1 § 1 st. BRL. 4 2 kap 1 § EFL. 5 2 § 2 st. OmbL. 6 1 kap 2 § BRL. 7
2.2.2 Intresseanmälan
Efter registrering hos Bolagsverket skall bostadsrättsföreningen lämna en intresseanmälan till fastighetsägaren, där det framgår att de är intresserade av att ombilda fastigheten. Intresseanmälan skall innehålla ett registreringsbevis från Bolagsverket samt ett intyg från föreningens styrelse med
antal bostadslägenheter och lokaler som anmälan omfattar och
att hyresgästerna skriftligen undertecknat en namnlista där det framgår att minst två tredjedelar av hyresgästerna är intresserade av köp. 8
Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i föreningen och folkbokförda på fastigheten.9 Innehas hyreskontraktet av fler än en person, måste samtliga underteckna intresseanmälan. I samband med detta får föreningen göra en anmälan till Lantmäteriet att intresseanmälan skall antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel.10 Intresseanmälan gäller fram till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes.11 Detta innebär att föreningen har förköpsrätt och skall erbjudas hembud innan fastigheten får överlåtas till annan.12 Utan att bestämmelserna om hembud följts kan ingen annan få lagfart på fastigheten. Fastighetsägaren anlitar därefter ett oberoende värderingsföretag för värderingen av fastigheten. I och med att värderingsföretaget inte är part i affären skapas trovärdighet kring förslaget till köpeavtal.13 När värderingen är klar lämnar fastighetsägaren ett fast pris på fastigheten.14
En intresseanmälan innebär endast att hyresgästerna är intresserade av att få fastigheten värderad inför en eventuell ombildning. Det är inte förrän vid föreningsstämman som ett bindande beslut behöver fattas.
2.2.3 Ekonomisk plan
Innan bostadsrätter kan upplåtas till föreningen skall dess styrelse upprätta en ekonomisk plan som skall registreras hos Bolagsverket. Syftet med en ekonomisk plan är att fastställa hur
8
SABO, Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt – en handbok för kommunala bostadsföretag, SABO Förlags AB, Stockholm 2007, s 21. 9 3 § p 1-2 OmbL. 10 3 § OmbL. 11 5 § 1 st. OmbL. 12 6 § OmbL. 13
SABO, Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt – en handbok för kommunala bostadsföretag, s 23.
14
ekonomiskt stabil bostadsrättsföreningen är.15 Föreningen skall utse två utomstående, icke jäviga, intygsgivare som har behörighet av Boverket.16 Dessa skall bedöma samt intyga huruvida den ekonomiska planen är korrekt samt att projektet är ekonomiskt realistiskt.17 Bolagsverket genomför således endast en formell granskning av den ekonomiska planen. Planen utarbetas ofta tillsammans med eller av en ombildningskonsult, vilka kommer att beskrivas och mer utförligt behandlas nedan, se avsnitt 3.7. Den ekonomiska planen skall hållas tillgänglig för hyresgästerna.18 Det är först när den ekonomiska planen har fastställts som hyresgästerna kan få ett pris på sin lägenhet och en månadsavgift kan beräknas. För att hyresgästerna skall få en realistisk bild av kostnaderna för förvärvet bör föreningen i den ekonomiska planen bland annat ta hänsyn till eventuella framtida renoverings- och reparationsbehov.
Beslut om förvärv som fattas utan att den ekonomiska planen hållits tillgänglig är ogiltiga.19 Har en upplåtelse ändock skett i strid mot detta skall talan om förvärvets ogiltighet väckas inom två år. Väcks inte talan inom denna tid är rätten till sådan talan förlorad.20
2.2.4 Föreningsstämma
Beslut om att förvärva fastigheten skall fattas på en ordinarie eller extra föreningsstämma.21 För att beslutet skall vara giltigt krävs att minst två tredjedelar av hyresgästerna har tackat ja till ombildning. Hyresgästerna skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och folkbokförda på fastigheten.22 Oavsett hur hyresgästerna röstar finns ingen skyldighet att senare förvärva sin bostad. De hyresgäster som så önskar har möjlighet att stanna som hyresgäster hos den nybildade bostadsrättsföreningen på oförändrade hyresvillkor.23 Vidare skall det upprättas ett protokoll från föreningsstämman som innehåller uppgifter om hur rösterna har beräknats. Protokollet skall hållas tillgängligt för både hyresgäster och fastighetsägaren.24 Protokollet skall även skickas till fastighetsägaren tillsammans med en
15
Melz, P., Victorin, A., Bostadsrätt, 3 u., Norstedts Juridik AB, Stockholm 1996, s 111.
16 3 kap 2–3 §§ BRL (9–11 §§ BRF). 17 3 kap 2 § p 1–3 BRL. 18 9 kap 20 § BRL. 19 9 kap 21 § BRL. 20 4 kap 7 § BRL.
21 Melz, P., Victorin, P., Bostadsrätt, s 111. 22 9 kap 19 § BRL.
23
7 kap 11 och 13 §§ JB.
förteckning över de medlemmar som tackat ja, förteckningen skall även innehålla namnunderskrifter i original, namnförtydliganden och lägenhetsnummer.25 Därutöver skall även den ekonomiska planen som har upprättats samt ett besiktningsprotokoll som visar husets skick hållas tillgänglig för hyresgästerna.26
Som medlem i en bostadsrättsförening har denne rätt att föra talan om klander av ett beslut som stämman fattat ifall detta strider mot gällande rätt, alternativt kommit till i en formellt felaktig ordning.27 Klandertalan innebär att ett fattat beslut skall ändras eller upphävas och talan om detta skall väckas i domstol senast tre månader efter datumet för beslutet.28 Detta är ett komplext förfarande som kommer att utvecklas och utredas mer utförligt, se kapitel tre och fyra.
2.2.5 Förvärv
För att förvärvet skall vara giltigt krävs att minst två tredjedelar av hyresgästerna är för köpet. Vid undertecknande av köpeavtal mellan en fastighetsägare och bostadsrättsförening blir förvärvet bindande. I de fall de i 9 kap 19 § BRL beskrivna reglerna gällande hur köpet skall gå till inte följts är förvärvet ogiltigt.29 Det är här mycket viktigt att påpeka att ifall ett ogiltigt förvärv ändå skett är detta giltigt under förutsättning att lagfart har meddelats, vilket kommer att behandlas mer utförligt nedan, se avsnitt 3.8.30
2.2.6 Lagfart
Genom upprättandet av köpehandling som både säljare och köpare har skrivit under har köpet slutits. Köpehandlingen skall innehålla uppgift om köpeskilling samt överlåtelseförklaring från säljaren till köparen.31 Förvärv som inte uppfyller ovan nämnda kriterier är normalt ogiltiga. Här finns dock ett undantag för fastighetsförvärv vid ombildning till bostadsrätt eftersom dessa ändå är giltiga, oavsett om ovanstående ej har iakttagits.32 Efter att
25 SABO, Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt – en handbok för kommunala bostadsföretag, s 47. 26 9 kap 20 § BRL.
27 7 kap 17 § 1 st. EFL. 28 7 kap 17 § 2 st. EFL. 29 9 kap 21 § 1 men. BRL. 30
9 kap 21 § sista men. BRL.
31
4 kap 1 § 1 st. JB.
köpehandlingen har undertecknats av parterna kan bostadsrättsföreningen söka lagfart på fastigheten.33 Vid ansökan om lagfart hos Lantmäteriet uppställs följande krav
köpehandling i original, samt kopia, med underskrifter och
fastighetsbeteckning innehållande kommun, traktnamn och nummer.34
Den granskning som Lantmäteriet gör vid ansökan om lagfart är att kontrollera att de bifogade överlåtelsehandlingarna uppfyller följande formella krav
fullständig fastighetsbeteckning,
överlåtelseförklaring från säljare till köpare, redovisad köpeskilling,
köpehandling undertecknad av båda parter och säljarens namnteckning bevittnad av två personer.35
Vid Lantmäteriets prövning av lagfart utgår deras beslut således endast från de fakta som presenteras och framgår det att det är en existerande bostadsrättsförening, med de beslut som krävs, beviljas lagfart. Detta innebär vidare att Lantmäteriet inte tar hänsyn till huruvida reglerna i 9 kap 19 § BRL efterlevts. Inte heller inväntar Lantmäteriet klanderperioden om tre månader innan de beviljar lagfart.36 Innebörden av detta kommer att behandlas närmare i avsnitt 3.8 och 4.5.
33 Lundén, B., Svensson, U., 2008, Bostadsrätt – Juridik, skatt och ekonomi för föreningen och medlemmarna,
12 u., Björn Lundén information AB, Stockholm 2008, s 50.
34
http://www.lantmateriet.se/templates/LMV_FaqList.aspx?id=15368 2010-04-02. 35
Ibid.
3. Spörsmål som vid en ombildning kan utsättas för klandertalan
3.1 Allmänt
Ett föreningsstämmobeslut kan utsättas för klandertalan ifall beslutet fattats i strid med BRL, EFL eller om det i övrigt strider mot bostadsrättsföreningens stadgar. Endast föreningsmedlem, styrelse eller styrelseledamot kan klandra föreningsstämmans beslut. Talan skall i regel väckas inom tre månader från dagen för beslutet.37 I detta avsnitt kommer vi att närmare belysa samt analysera vissa spörsmål som är särskilt viktiga att beakta vid genomförandet av en föreningsstämma, eftersom oaktsamhet kring dessa spörsmål riskerar att leda till att beslutet kan komma att utsättas för en klandertalan.
3.2 Samhyresgäst eller innehav av flera lägenheter
Ifall en lägenhet innehas av flera kontraktsinnehavare är medlemmarna så kallade samhyresgäster, vilket innebär att de endast har en gemensam röst vid rösträkningen. Således måste samtliga kontraktsinnehavare rösta ja för att deras röst skall räknas, såvida inte något annat har bestämts i bostadsrättsföreningens stadgar.38 Kontraktsinnehavare måste vara närvarande på föreningsstämman. Ifall så inte kan ske måste den eller de närvarande ha en skriftlig fullmakt från den eller de som är frånvarande. Föreningen kan i stadgarna ha mer detaljerade bestämmelser angående detta. Enligt en dom från Svea hovrätt tydliggörs kravet ytterligare, genom att det enligt domen krävs att ifall det finns två hyresgäster angivna på hyresavtalet skall båda hyresgästerna vara folkbokförda på fastigheten för att få rösträtt.39 Domen gällde två hyresgäster som stod tillsammans på hyreskontraktet. Den ene var emellertid inte folkbokförd på adressen men föreningen kunde inte visa att personen inte var hyresgäst. Enligt domskälen skulle således inte lägenheten ha tagits med i beräkningen vid röstningen gällande ombildning. I detta fall innebar det att föreningen inte nådde upp till två tredjedelars majoritet.
En medlem som innehar flera lägenheter i samma förening har likaledes endast en röst, dock kan även här annat bestämmas i bostadsrättsföreningens stadgar.40 Ifall exempelvis två makar innehar två lägenheter tillsammans innebär detta att de sannolikt ändå endast har en röst.
37 7 kap 17 § EFL 38 9 kap 14 § p. 1 BRL 39 Mål nr ÖH 7853-07 40 9 kap 14 § p. 1 BRL
Dock råder det oenighet kring hur rösterna skall räknas ifall två makar har en lägenhet tillsammans och den ene maken dessutom har ytterligare en lägenhet i samma förening. Troligen skulle det emellertid innebära att de därmed har två röster, eftersom det i sådana fall
saknas anknytning mellan lägenheterna.41 Dock är det mycket ovanligt att en
kontraktsinnehavare skulle inneha flera hyreskontrakt eftersom en hyresgäst generellt sett inte anses ha behov av fler än en bostadslägenhet.
Således är det av stor betydelse att hänsyn tas till det ovan beskrivna vid rösträkningen eftersom ett felaktigt förfarande, exempelvis att samhyresgästers röster har räknats som två istället för en, innebär att stämman på denna grund kan komma att utsättas för klandertalan.
3.3 Uppsagda hyresavtal
Av betydelse är även ifall ett hyresavtal är uppsagt till ett datum efter föreningsstämman, med eller utan förlängningstvist mellan hyresvärden och hyresgästen. I BRL finns en skyddsregel som föreskriver att en hyresrätt inte får upplåtas som bostadsrätt under ett bestående hyresförhållande.42 Dock kan undantag göras från denna bestämmelse ifall följande villkor är uppfyllda
mindre än tre månader återstår av hyresförhållandet, hyresrätten skall ej överlåtas till någon annan och
en överenskommelse finns mellan hyresvärden och hyresgästen om att hyresförhållandet skall upphöra.43
Ifall dessa villkor är uppfyllda skulle detta således innebära att föreningen kan upplåta lägenheten med bostadsrätt innan hyresgästen överhuvudtaget har flyttat ut. Vidare innebär det även att i de fall det exempelvis föreligger en förlängningstvist kan inte lägenheten upplåtas med bostadsrätt, utan måste förbli en hyresrätt. Detta tydliggörs i en dom från Solna tingsrätt där hyresgästen fick rätt mot sin tidigare hyresvärd.44 Hyresgästen, som tillfälligt bodde i en evakueringslägenhet på grund av en pågående renovering, låg i en förlängningstvist avseende hyreskontraktet med hyresvärden när fastigheten ombildades till
41
Lundén, B., Svensson, U., 2008, Bostadsrätt – Juridik, skatt och ekonomi för föreningen och medlemmarna, s 134.
42 P. Melz, A. Victorin, Bostadsrätt, s 111. 43
4 kap 3 § BRL.
bostadsrätt. Hyresgästen vann sedermera tvisten mot hyresvärden men vid detta tillfälle var dennes lägenhet redan upplåten med bostadsrätt till en annan person, som i sin tur överlåtit lägenheten till ytterligare en person. Tingsrätten fastslår i domen att hyresgästen fortfarande har ett gällande hyreskontrakt eftersom hyresvärden inte kunnat ”visa att det gamla
hyresavtalet bringats till upphörande och ersatts av ett annat”45 [vår kursivering]. I och med att överenskommelse mellan hyresgästen och hyresvärden således saknades är inte alla villkor i BRL uppfyllda, vilket också tingsrätten tog fasta på.46
Det är viktigt att erinra om att domen endast gäller mellan parterna, det vill säga hyresgästen och hyresvärden. Den nuvarande bostadsrättsinnehavaren som fått lägenheten upplåten till sig ogiltigt kan eventuellt erhålla skadestånd från bostadsrättsföreningen i och med att denne inte får behålla lägenheten.47
3.4 Folkbokföringskravet 3.4.1 Allmänt
För att vara berättigad att rösta angående ombildning på en föreningsstämma skall personen vara folkbokförd på fastigheten.48 Vem som är att anse som folkbokförd på en viss fastighet har emellertid varit föremål för diskussion och på ombildningsmarknaden råder idag olika uppfattningar kring vad som skall anses innefattas i begreppet. I framför allt Stockholm har fall uppmärksammats där bostadsrättsföreningar har bildats med medlemmar som förvisso har giltiga hyreskontrakt, men av olika skäl ändå inte bor på adressen. En anledning till att denna problematik uppstår hänger samman med den ekonomiska fördel som ofta uppkommer i samband med en ombildning. Problematiken blir än större av att både FBL och BRL behandlar begreppet folkbokföring och att dessa lagreglers krav inte är kompatibla med varandra, vilket belyses nedan.
45 Mål nr T 3309-07.
46
Ibid.
47
Lundén, B., Svensson, U., 2008, Bostadsrätt – Juridik, skatt och ekonomi för föreningen och medlemmarna, s 38.
3.4.2 Folkbokföring enligt folkbokföringslagen
Enligt folkbokföringslagen skall en person folkbokföras på den fastighet där denne är att anse som bosatt.49 Personen anses vara bosatt på den fastighet där denne regelbundet tillbringar sin dygnsvila.50 Detta kriterium är uppfyllt under förutsättning att personen tillbringar sin dygnsvila på fastigheten minst en gång i veckan.51 En person som kan anses vara bosatt på fler än en fastighet anses enligt denna lag vara bosatt där denne i första hand har sin familj, eller i andra hand, med hänsyn till övriga omständigheter, sitt egentliga hemvist.52 För att bestämma var en person har sitt egentliga hemvist beaktas var personen har sina arbetsförhållanden. Ifall personen saknar anställning söks ledning istället i vistelsens omfattning eller bostadens art.53 Vid ett ombildningsförfarande kan det finnas ekonomiska incitament, som tidigare nämnts, att folkbokföra sig på en adress, utan att faktiskt tillbringa sin dygnsvila där. Detta för att på så sätt få till stånd ett majoritetsbeslut för ombildning vid en föreningsstämma. Verkan av att en person som inte är folkbokförd på fastigheten, men ändå röstar på föreningsstämman, är att sådana röster skall lämnas utan beaktande. Detta kan i sin tur leda till att majoritetskravet inte uppnås.
3.4.3 Folkbokföring enligt bostadsrättslagen
Även enligt BRL skall en bostadshyresgäst vara folkbokförd på fastigheten för att få vara med och rösta om att ombilda densamma.54 Syftet med folkbokföringskravet i BRL är att lagstiftaren vill ta hänsyn till ”de boendes intressen”55[vår kursivering], vilket innebär att lagstiftarens intention är att ta hänsyn till de som är faktiskt boende i fastigheten, vilket även stämmer överens med FBL:s krav på folkbokföring. I förarbetena till BRL diskuteras ett krav på faktiskt boende i fastigheten, i enlighet med FBL, och syftet med detta krav är att lagstiftaren vill komplicera förfarandet att kunna kringgå lagen för att få den majoritet som krävs vid en ombildning. Kravet på faktiskt boende anses i och för sig vara rimligt men eftersom Lantmäteriet endast gör en formell prövning av folkbokföringen, se närmare avsnitt 3.8, anses det inte enligt förarbetena finnas något syfte med att ställa krav på faktiskt boende eftersom de två prövningarna i sådana fall inte skulle vara överensstämmande. Enligt vad som
49 6 § 1 st. FBL. 50 7 § 1 st. FBL. 51 7 § 2 st. FBL. 52 7 § 1 st. FBL. 53
Karnov 2009/10, band 3, s 4229 not 12.
54
9 kap 19 § BRL.
kan utläsas i förarbetena får det således anses räcka med att en person är folkbokförd på fastigheten, vilket kan visas genom personbevis.56
3.4.4 Hyresgäster som saknar rösträtt
Juridiska personer saknar rösträtt på föreningsstämman.57 Dock kan även andra hyresgäster sakna rösträtt, det finns emellertid inget som hindrar att de hyresgäster som inte har rösträtt ändå förvärvar sin lägenhet med bostadsrätt.58 Emellertid kan dessa hyresgäster inte påverka beslutet. Trots att det kan finnas legitima skäl för exempelvis dubbel bosättning är det de boendes intressen som enligt förarbetena skall tas tillvara och därav anses denna konsekvens, det vill säga avsaknad av rösträtt, för dessa hyresgäster vara acceptabel.59 Således kan personer som hyr ut sin bostad i andra hand eller använder bostaden som övernattningslägenhet och därmed inte är folkbokförda på fastigheten, förvärva sin hyresrätt endast ifall de röstberättigade tagit beslut om att ombilda fastigheten.
3.4.5 1-veckas regeln
Vid flytt skall den boende anmäla detta inom en vecka till Skatteverket.60 Innebörden av denna regel, den så kallade 1-veckas regeln, är att det finns en möjlighet att bakåtdatera folkbokföringen så att den gäller från den faktiska inflyttningsdagen. Detta i sig öppnar för att en person exempelvis kan rösta ja till ombildning på en föreningsstämma under måndagen men folkbokföra sig på fastighetens adress först senare under samma vecka och på så sätt få sin ja-röst fullt giltig. Däremot i de fall den boende försummar att folkbokföra sig på den aktuella adressen under denna period, kommer folkbokföringen att gälla först från och med den dag då anmälan registreras, vilket leder till att ja-rösten inte skall beaktas vid rösträkningen.61 Ifall rösten ogiltigt räknats med kan beslutet på grund av detta komma att utsättas för en klandertalan.
56 Prop 2002/03:12 s 101ff.
57 7 kap 2 § 2 st. EFL.
58 2 kap 8 § samt 4 kap 6 § BRL. 59
Prop 2002/03:12 s 104.
60
25 § FBL.
3.5 Fullmakter 3.5.1 Allmänt
I första hand skall föreningsmedlemmen närvara personligen för att utöva sin rätt vid föreningsstämman. När detta ej är möjligt kan medlemmen utse ett ombud med skriftlig dagtecknad fullmakt att framföra medlemmens talan.62 Fullmakten behöver ej vara bevittnad men en muntlig fullmakt, eller en icke dagtecknad fullmakt är ogiltig.63 Ifall inte annat anges i stadgarna får endast medlemmens make, sambo eller annan föreningsmedlem vara ombud. Inte heller får ett ombud företräda mer än en medlem, detta för att försvåra genomförandet av kupper på föreningsstämman, dock kan även i detta fall annat anges i stadgarna. En fullmakt upprättad med anledning av en ombildning är giltig högst ett år från utfärdandet.64 Ogiltiga fullmakter kan bli föremål för klandertalan, varför det är av största vikt att reglerna kring fullmakt följs. Detta belyses i en lagakraftvunnen dom från Solna tingsrätt där det i efterhand uppdagades att två av ja-rösterna lämnats genom ogiltiga fullmakter, vilket innebar att det vid föreningsstämman inte förelåg majoritet för ombildning av fastigheten. Tingsrätten kom fram till att eftersom beslutet fattats i strid med 9 kap 19 § BRL skall beslutet vara ogiltigt enligt 9 kap 21 § BRL.65
3.5.2 Hur fullmakter behandlas i praktiken
I praktiken har granskningen av fullmakter orsakat problem för Bolaget. Detta beror dels på att reglerna kring hur en fullmakt skall upprättas är beroende av vad som avtalats i stadgarna samt EFL:s knappa reglering kring fullmakternas utformning. Bolaget får vid sin granskning av bostadsrättsföreningars stämmobeslut ta del av fullmakter som dels helt klart skall anses vara ogiltiga, men även fullmakter som uppfyller de krav som ställs i lag och föreningsstadgar. Det är dock inte dessa fullmakter som kan bli föremål för en eventuell klandertalan utan de tveksamma fall däremellan som Bolaget har att ta ställning till. Vår granskning av fullmakter visar att det finns många olika varianter och flera som skulle kunna vara föremål för klandertalan, ifall någon skulle vilja klandra föreningsstämman i efterhand. Utöver de krav som ställs i lag och stadgar har Bolaget som önskemål att det skall framgå av fullmakten att den gäller vid ombildning, detta för att så långt som möjligt undvika klandertalan.
62 7 kap 2 § 1 st. EFL.
63
Karnov 2009/10, band 1, s 1490 not 157.
64
7 kap 2 § 2 st. EFL.
Vad gäller kravet att ett ombud endast får företräda en medlem, se avsnitt 3.5.1, är detta något som i praktiken ofta avtalats bort i stadgarna inför en ombildning. De ombildningskonsulter som vi har talat med menar att anledningen till detta är för att underlätta vid föreningsstämman. Vad de istället är noggranna med är att det framgår huruvida fullmaktsgivaren röstar för eller emot en ombildning. Detta för att fullmäktigen inte skall kunna utnyttja fullmakten i annat syfte än det avsedda.66
Nedan kommer vi att gå igenom olika typer av fullmakter som vi har påträffat vid vår granskning:
Fullmaktstyp 1 (se bilaga 1)
Fullmakten uppfyller de krav som ställs i lagtexten men det måste dock framgå i stadgarna ifall ombudet är någon annan utöver make, sambo eller annan föreningsmedlem.67 Fullmakten uppfyller dock inte Bolagets krav på att det skall framgå att fullmakten avser en föreningsstämma med anledning av ombildning. Fullmakten är dessutom endast giltig under den dag som föreningsstämman är planerad till. Detta kan komma att medföra merarbete i de fall föreningsstämman av någon anledning måste tas om eller skjutas upp till ett senare tillfälle, eftersom nya fullmakter därmed måste upprättas. Vidare kan betydelsen av överstrykningar och omskrivningar diskuteras eftersom fullmakten i och med detta förlorar sin tydlighet. När en fullmakt anses för otydlig för att kunna tydas eller till och med anses kunna vara förfalskad utgör en skönsmässig bedömning där hänsyn måste tas till omständigheterna i det enskilda fallet.
Fullmaktstyp 2 (se bilaga 2)
Denna fullmakt är giltig ett år från dagen för utfärdandet eftersom ej annat framgår av fullmakten, se avsnitt 3.5.1. Fullmakten är bevittnad vilket inte är något lagstadgat krav, men kan vara av betydelse ur bevishänseende.
Fullmaktstyp 3 (se bilaga 3)
Fullmaktstyp 3 är till skillnad från de två föregående exemplen mer tydligt skriven samt att den innehåller en ”faktadel” där det tydligt framgår vilka krav som måste vara uppfyllda för
66
Intervju civ.ek./civ.ing. Örjan Forsgren AB Galären, 2010-04-21 samt civ. ing. Håkan Söderqvist Forum fastighetsekonomi AB, 2010-04-27.
att fullmakten skall vara giltigt. Detta kan underlätta och bidra till ökad förståelse för lekmän som inte är insatta i de krav som finns kring upprättandet av fullmakten och betydelsen av fullmaktens korrekthet. Det framgår även att avsikten med fullmakten är att den skall användas vid en föreningsstämma angående ombildning.
Fullmaktstyp 4 (se bilaga 4)
Till skillnad från alla ovanstående fullmaktstyper finns i fullmaktstyp 4 utrymme för flera hyreskontraktsinnehavare. Detta innebär dels att det finns avsatt utrymme för två namnteckningar där så behövs, vilket minskar risken för att fullmakten blir otydlig. I de fall det finns två kontraktsinnehavare är fullmakten endast giltig om båda har skrivit under fullmakten, se avsnitt 3.2.
Fullmaktstyp 5 (se bilaga 5)
Denna fullmaktstyp är giltig vid alla föreningsstämmor fram till och med ett angivet datum, vilket underlättar ifall stämman av någon anledning måste tas om. Dessutom får fullmäktige överlåta fullmakten till den han/hon sätter i sitt ställe, vilket innebär att fullmakten får transporteras. För att detta skall vara giltigt krävs att detta har avtalats i stadgarna, se avsnitt 3.5.1. Det framgår också tydligt hur fullmaktsgivaren avser att rösta.
3.6 Protokoll och rösträkning 3.6.1 Protokoll
Ett beslut om att förvärva en fastighet för ombildning skall fattas på en föreningsstämma och är giltigt såvida minst två tredjedelar av de boende röstar ja till beslutet.68 Vid föreningsstämman skall ett protokoll upprättas vari de beslut som fattas skall anges.69 Dock medför det ej någon straffbestämmelse ifall protokoll ej upprättas.70 Vid omröstning skall protokollet innehålla uppgift om hur röstningen utfallit, vilket är särskilt viktigt när det gäller beslut som fattas med kvalificerad majoritet, som vid ombildning. I EFL uppställs inte något krav på att det vid stämman förs något diskussionsprotokoll och inte heller anges att medlem har rätt att få särskilt yttrande eller avvikande mening inskrivet i protokollet. Det finns dock inget som hindrar att så sker. Att få sin ståndpunkt protokollerad innebär att dennes förslag
68
9 kap 19 § BRL.
69
7 kap 10 § 3 st. EFL.
kommer att framgå av protokollet, vilket kan vara av särskild vikt vid ombildningar, för att underlätta bevisningen vid meningsskiljaktigheter. Har det vid föreningsstämman förts ett diskussionsprotokoll bör detta kunna vara vägledande ifall det i en senare klanderprocess visas att ett beslut inte har fattats med erforderlig majoritet, fast så anges i protokollet, eller att det verkliga beslutet är annorlunda än det protokollförda. Med diskussionsprotokollet som extra bevismedel bör ett föreningsstämmobeslut kunna undanröjas eller ändras.71 Detta styrks ytterligare genom doktrin vari det tolkas som att även diskussionsprotokoll skall bifogas till protokollet, med det resultat som framkommit vid en omröstning.72 Ifall så ändå inte sker torde det dock inte innebära att protokollet blir felaktigt.73 Bolaget har även ställt upp ytterligare ett krav på att det skall framgå av protokollet hur respektive medlem har röstat, detta för att ytterligare styrka protokollet som bevismedel och minska risken för en klandertalan.
3.6.2 Rösträkning
3.6.2.1 Öppen omröstning
Röstningen på en föreningsstämma kan genomföras på olika sätt. Majoriteten av de ombildningskonsulter vi intervjuat använder sig av så kallad öppen omröstning, vilket innebär att det framgår hur varje medlem röstat och detta antecknas i protokollet. Även i de fall fullmakt nyttjats antecknas det i protokollet hur fullmaktsgivaren avsett att rösta. Detta dels för att leva upp till Bolagets krav men även för att så långt som möjligt undvika att röstningens tillvägagångssätt skall utsättas för klander.74
3.6.2.2 Acklamation
En annan metod är acklamation, vilket innebär att de som vill rösta ja till det framlagda förslaget muntligen skall svara ja och de som inte vill anta förslaget svarar nej. Ordföranden beslutar sedan vilken sida som denne anser vara dominerande. Därefter skall ordföranden avvakta något för att invänta ifall någon begär votering. Ifall så ej sker skall förslaget
71 Johansson, S., Nials svensk associationsrätt, 9 u., Norstedts Juridik AB, Stockholm 2007, s 178f.
72 Rodhe, K., Skog, R., Danelius, J., Rodhes Aktiebolagsrätt, 21 u., Norstedts Juridik AB, Stockholm 2006, s
180.
73
Karnov 2009/10, band 1, s 1492, not 192.
74 Intervju civ.ek./civ.ing. Örjan Forsgren AB Galären, 2010-04-21 samt vd/civ. ing. Håkan Söderqvist Forum
klubbfästas.75 I EFL stadgas ej att beslut kan fattas med acklamation, men det har heller inte varit någon avsikt att så ej skall kunna ske.76 Användandet av acklamation försvårar bevisningen av att tillräcklig majoritet har uppnåtts, vilket kan komma att innebära att stämman utsätts för klandertalan i de fall där utfallet av röstningen är mycket jämnt.
3.6.2.3 Sluten omröstning – Ätten 1
En annan metod för att avgöra rösträkningen vid en föreningsstämma är så kallad sluten omröstning. Detta förfarande användes vid röstningen avseende ombildning av bostadsrättsföreningen Ätten 1, som är en fastighet som innehas av Bolaget. Vi kommer att utgå från detta fall för att förklara förfarandet.
Vid föreningsstämman lämnade hyresgästerna in sin röst i ett slutet och omärkt kuvert utan särskild avprickning av vem som röstat eller hur denne röstat.77 I och med detta förfarande kunde inte Bolagets krav på protokollet uppfyllas. Den första röstlängden som bostadsrättsföreningen lämnade in till Bolaget för granskning accepterades inte, emedan den saknade information om hur respektive medlem röstat. Den andra röstlängden som gavs in till Bolaget uppfyllde dock Bolagets krav och godkändes, men det visade sig i ett senare skede att detta endast var en efterhandskonstruktion för att försöka visa hur rösterna ”sannolikt varit
fördelade.”78 [vår kursivering].
Protokollet från rösträkningen blev föremål för klandertalan från andra boende i fastigheten (nedan käranden), vilka ansåg att rösträkningen inte hade gått rätt till väga. Käranden lämnade via sitt ombud in en stämningsansökan till Stockholms tingsrätt, vari de bland annat anförde att det inte med säkerhet kunde avgöras att kvalificerad majoritet för ombildning verkligen förelåg, med hänvisning till ovan anförda grunder.
Stämningsansökan återkallades av käranden efter den muntliga förberedelsen. Ätten 1 kom ej att ombildas och fallet kom aldrig upp till prövning, se bilaga 6. Förfarandet visar dock på att risken för klandertalan ökar vid tillvägagångssätt liknande detta.
75 Johansson, S., 2007, Nials svensk associationsrätt, s 179. 76
Prop 1997/98:99, s 247.
77
Hyresgästföreningens domstolsinlaga, Stockholms tingsrätt mål nr T 14312-09, 15 februari 2010.
3.7 Ombildningskonsulternas uppgift och roll
Ombildningskonsulten har en betydande uppgift vid ombildningsprocessen. Ofta är det konsulten som på egen hand upprättar bostadsrättsföreningens ekonomiska plan, upprättar stadgar och organiserar arbetet under ombildningsprocessen. Ombildningskonsulten representerar även bostadsrättsföreningen under hela ombildningsprocessen och för exempelvis deras talan vid kontakt med kreditgivare. Deras arbete är således av stor betydelse för att ombildningen skall bli lyckad.
Begreppet ombildningskonsult är i nuläget varken en yrkeskategori eller en titel som är certifierad. Således finns det ingen särskilt anpassad utbildning eller examen som är nödvändig för att få kalla sig ombildningskonsult.79 Under intervjuerna har det dock framkommit att de flesta konsulter är utbildade inom fastighetsekonomi, fastighetsjuridik eller har en ingenjörsutbildning.
I och med att allt fler hyresrätter har ombildats till bostadsrätter har behovet av specialister på ombildningsområdet ökat kraftigt under de senaste åren. Avsaknaden av certifiering har lett till att en branschorganisation, SBB – Sveriges Bostadsrättsbildare, har börjat växa fram under 2010. Ombildningskonsulter från olika företag träffas och diskuterar hur andelstal skall räknas ut och etiska regler för medlemsföretagen med mera.80 Organisationen arbetar också för att få till stånd en lagändring som syftar till att göra det enklare att ombilda hyresrätter till bostadsrätter.81 Idag är det elva företag som ingår i intressegemenskapen och de har som medlemskrav bland annat satt tio års ombildningserfarenhet. 82 En anledning till tioårskravet är för att höja statusen på de ombildningskonsulter som är medlemmar.83
De ombildningskonsulter som vi har haft möjlighet att intervjua har alla flera års erfarenhet av ombildningsmarknaden och inte heller har någon av deras ombildningar blivit utsatta för klandertalan. Vår granskning visar att de har ett grundligt tillvägagångssätt som är noga planerat. Exempelvis håller de flera informationsmöten där både styrelse och medlemmar har möjlighet att ställa frågor angående både de juridiska och ekonomiska aspekterna av
79 http://www.bildabostad.se/sv/Sa-har-gar-det-till/Att-tanka-pa-nar-man-valjer-ombildningskonsult/,
2010-05-06.
80 Intervju Torsten Kai-Larsen, vd SBU, 2010-05-11. 81
http://www.tidningenboratt.se/nyheter/artikelarkiv/ombildare-faar-egen-organisation.aspx, 2010-05-06.
82
Intervju civ.ek./civ.ing. Örjan Forsgren AB Galären, 2010-04-21, vd/civ. ing. Håkan Söderqvist Forum fastighetsekonomi AB, 2010-04-27 samt Torsten Kai-Larsen, vd SBU, 2010-05-11.
ombildningen. Deras informationsmaterial visar också på ett strukturerat och noggrant genomförande.
Kostnaden för att anlita en ombildningskonsult är beroende av flera faktorer, exempelvis hur många lägenheter föreningen har, hur arbetet mellan föreningen och konsulten skall fördelas och huruvida föreningen är en äkta eller oäkta bostadsrättsförening.84 Konsulten får sitt arvode när köpet gått igenom och ombildningen är klar, går köpet inte igenom utgår inget arvode. Vid en fastighet innehållande 30-60 lägenheter är arvodet cirka 10 000 kronor per lägenhet.85
Att ombildningskonsultens arvode endast utgår vid en genomförd ombildning skulle kunna ifrågasättas eftersom konsulten i och med detta har starka skäl till att ombildningen verkligen går igenom. Å andra sidan kan ifrågasättas hur föreningens medlemmar personligen skulle ha möjlighet att betala ombildningskonsultens arvode såvida inga lån medges till föreningen eller
till medlemmarna personligen. Vidare kan tillvägagångssättet jämföras med
fastighetsmäklarnas förfarande, vilka även de får sitt arvode endast vid en försäljning. Således kan förfarandet sägas vara skäligt särskilt emedan andra rimliga alternativ saknas.
3.8 Om lagfart läker brist och Lantmäteriets roll i ombildningsprocessen
I tidigare avsnitt har olika förfaranden behandlats som kan leda till att antingen kravet på två tredjedelars majoritet eller kravet att bostadshyresgästerna skall vara folkbokförda på adressen inte uppfylls. I de fall dessa krav inte är uppfyllda skall förvärvet anses ogiltigt.86 Det finns dock en möjlighet att dessa förvärv ändå skall anses vara giltiga och det är i de fall lagfart har meddelats.87 Lagfart läker således, enligt lagregeln, brist. I vilka fall detta skall gälla och ifall det skall finnas några undantag framgår inte av stadgandet. Enligt förarbetena skall denna fråga lösas i rättspraxis och i den mån detta inte är möjligt får det prövas hur en reglering bör ske.88
84
http://www.bildabostad.se/sv/Sa-har-gar-det-till/Att-tanka-pa-nar-man-valjer-ombildningskonsult/Vad-kostar-det--och-vad-ingar/, 2010-05-06.
85
Intervju civ.ek./civ.ing. Örjan Forsgren AB Galären, 2010-04-21 samt vd/civ. ing. Håkan Söderqvist Forum fastighetsekonomi AB, 2010-04-27. 86 9 kap 21 § 1 men. BRL. 87 Ibid. 3 men. 88 Prop 1990/91:92 s 225.
Detta innebär att ifall ett stämmobeslut kommit till i oriktig ordning och Lantmäteriet meddelar lagfart, är det därefter inte möjligt att klandra föreningsstämman, även ifall klanderperioden om tre månader inte har gått till ända. I exempelvis Bolagets fall skrivs
köpeavtal med bostadsrättsföreningen vanligtvis inom någon vecka från
föreningsstämmobeslutet. Det tar sedan cirka en månad till dess Lantmäteriet meddelar lagfart, vilket innebär att det rör sig om en relativt kort period när beslutet faktiskt kan klandras. Lantmäteriet granskar endast de handlingar som skickas in för att fastställa att de formella förutsättningarna för att få lagfart är uppfyllda. Dock gör inte Lantmäteriet någon egen utredning kring huruvida klandertalan föreligger och de inväntar inte heller, som ovan klargjorts, klanderperioden om tre månader. Ifall klandertalan föreligger måste detta påtalas för att Lantmäteriet skall upptäcka detta och lagfart skall kunna hindras.89 Underrättas Lantmäteriet om att klandertalan föreligger skall Lantmäteriet kommunicera ärendet och bägge parter skall ges tillfälle att yttra sig. Finner Lantmäteriet att det råder tvist kring ansökan kan de i sista hand avvisa denna.90 Även efter att lagfart meddelas kan beslutet överklagas, detta måste dock ske skriftligen inom fyra veckor, se vidare kapitel fyra angående konsekvenser av detta.91
89
Telefonintervju jur.kand. David Frid, Lantmäteriet, 2010-04-28.
90
19 kap 16 § JB.
4. Analys
4.1 Allmänt
Under kapitel tre har framkommit att ombildningsprocessen kan klandras på ett flertal grunder. Det har även visats att det är oklart hur lagreglerna skall tolkas och tillämpas samt att tillvägagångssättet skiljer sig åt bland olika utövare. Detta kapitel syftar således till att belysa de spörsmål som kan utsättas för klandertalan samt analysera hur detta på bästa sätt kan undvikas, samt vilka konsekvenser en klandertalan skulle kunna få ifall denna skulle bifallas.
4.2 Fullmakter
Fullmakter och hur de ska behandlas är, som tidigare framgått, ett problem vid ombildningsförfaranden. Bolaget ser gärna, utöver de krav som ställs upp i lagtexten, att det framgår av fullmakten att den gäller vid ombildning för att så långt som möjligt kunna förhindra att klander kan komma att väckas i efterhand. Bolaget kan naturligtvis inte kräva att fullmakten skall vara speciellt avsedd för ombildning, om fullmakten i övrigt uppfyller lagstadgade krav, ifall inte annat har avtalats. Detta väcker dock frågan om det inte skulle behövas en lagändring av EFL för att förtydliga vilka krav som gäller avseende fullmakt och på så sätt underlätta och klargöra ombildningsförfarandet.
Vid en jämförelse med ABL och de regler som gäller vid bolagsstämmor har vi funnit vissa regler i ABL som eventuellt skulle kunna vara passande även för ombildningar enligt EFL och BRL. Enligt ABL får fullmakter inte samlas in på ett bolags bekostnad om inte annat föreskrivs i bolagsordningen.92 Innehåller dock bolagsordningen en föreskrift om att fullmakter får samlas in på nämnda vis innebär det att styrelsen får erbjuda så kallade fullmaktsformulär som ger den person som anges i formuläret en rätt att företräda aktieägaren vid bolagsstämma. Behörigheten för ombudet är begränsad till de frågor som anges i fullmakten. Det kan enligt ABL förutsättas att en fullmakt alltid skall innehålla vissa formella upplysningar och dessa upplysningar bör exempelvis kunna vara att det framgår vilka frågor fullmakten omfattar, samt att det i fullmakten skall stadgas vilka beslutsförslag som är för handen i dessa frågor. I anslutning till dessa förslag skall likvärdiga svarsalternativ anges med huruvida aktieägaren avser rösta ”ja” eller ”nej”.93 Att införa ett liknande system för fullmakter enligt EFL skulle underlätta samt förtydliga medlemmarnas avsikt vid röstning
92
7 kap 4 § 1 st. ABL.
angående ombildning. Därmed skulle även granskningen för fastighetsägaren underlättas eftersom att det skulle bli ett lagstadgat krav att det framgår av fullmakten att denna avses användas vid en ombildning, samt att det tydligt skulle framgå hur medlemmen avser att rösta. I förlängningen skulle detta troligen även leda till att risken för klander av föreningsstämman skulle minska eftersom lagreglerna skulle bli tydligare och därmed lättare att tillämpa.
Vidare har det exempelvis förekommit att Bolaget vid sin granskning funnit odaterade fullmakter, som enligt EFL skall vara ogiltiga.94 Odaterade fullmakter skall vara ogiltiga även enligt ABL.95 I doktrin avseende ogiltighetskravet i ABL diskuteras dock att hänsyn även måste tas till bestämmelsens ändamål. Kravet på datering är för att säkerställa att fullmakten inte är äldre än ett år och i doktrin framhålls att om det på ett tillförlitligt sätt kan säkerställas att fullmakten inte är äldre än ett år bör den kunna godkännas.96 Liknande diskussion har inte påträffats avseende samma ogiltighetsregel i EFL, men paralleller skulle ändå kunna dras till EFL. Ifall det vid en granskning hittas odaterade fullmakter torde, såvida det kan säkerställas i enlighet med det ovan angivna, detta kunna användas på liknande sätt med EFL. Att jämföra denna regel med EFL skulle dock skapa ytterligare osäkerhet kring klanderfrågan vilket visar på att denna bestämmelse för ABL inte borde användas i en ombildningssituation där vi eftersträvar klarare bestämmelser för att undgå klandertalan.
Fullmakter som ej är underskrivna godkänns ej vare sig enligt ABL eller EFL, eftersom det är att jämställa med att fullmakten inte anses given och därmed får ombudet inte rösta. I doktrin rekommenderas dock att skäliga ansträngningar skall företas för att underrätta fullmaktsgivaren om att en ogiltig fullmakt har mottagits, dock endast såvida detta är praktiskt möjligt.97 Även denna rekommendation torde kunna användas likvärdigt med EFL, eftersom det skulle underlätta vid en senare föreningsstämma, om det redan på förhand varit möjligt att kontrollera vilka fullmakter som är ogiltiga och möjligheten finns att få dem giltiga innan stämman. Detta skulle dels minska risken att stämman behöver tas om på grund av att majoritet inte erhålls eller, än värre, att det i efterhand framkommer att stämman har genomförts med ogiltiga fullmakter, vilket kan leda till en klandertalan.
94 7 kap 2 § EFL. 95 7 kap 3 § ABL. 96 JT 2007-08 s 533. 97 Ibid.
I ABL finns en obegränsad rätt att anlita utomstående ombud till stämman.98 Enligt EFL är det emellertid endast en medlems make, sambo eller annan medlem som kan företräda medlemmen på en stämma, såvida inte annat har avtalats i stadgarna. Denna uppsats syftar till att utreda hur ombildningsförfarandet skulle kunna förtydligas för att undvika klander. Därav är det relevant att reflektera över huruvida en liknande rätt för medlemmarna att anlita utomstående ombud vid föreningsstämman är något som bör tillämpas i EFL. Som tidigare framhållits är det dock de boendes intressen som skall tas tillvara vid en röstning för eller emot en ombildning varför det befintliga kravet i EFL i detta fall får ses som rimligt. Dessutom är ekonomiska föreningar demokratiska personsammanslutningar som bygger på medlemmarnas deltagande i föreningen, vilket ytterligare stödjer att ABL:s förfarande i denna fråga inte är lämplig i EFL.99
Sammanfattningsvis skulle en lagändring som medför ett förtydligande avseende fullmaktens utformning vara att föredra. Det skulle följaktligen på ett klarare sätt framgå att fullmakten är avsedd att användas på en föreningsstämma för omröstning vid ombildning. Att föredra är även att fullmaktens formulering lagstadgas, där det tydligt skall framgå huruvida medlemmen önskar rösta ”ja” alternativt ”nej”. En lagstadgning skulle troligtvis minska tveksamheterna kring när en fullmakt skall anses godtagbar eller ej vilket skulle underlätta vid granskningen och minska risken för klandertalan.
4.3 Två tredjedelars majoritet
Kravet på två tredjedelars majoritet infördes den 1 juli 1999, innan dess var kravet enkel majoritet. Bostadsrätt är för många en attraktiv boendeform och därav är det en politisk fråga huruvida det bör finnas möjlighet att övergå från hyresrätt till bostadsrätt när ett sådant intresse föreligger hos de boende. Ombildningen är av stor betydelse för de boende och därför är det viktigt att ombildning endast sker i sådana fall där det finns fog att förutsätta att denna kommer att bli framgångsrik. Det är i och med detta naturligt att utgå från att ju fler av de boende som deltar i en ombildning, desto större är möjligheten att en ombildning blir lyckad.100 Mot bakgrund till detta resonemang infördes kravet på två tredjedelars majoritet.
98 9 kap 3 § ABL. 99 Prop 1986/87:7 s 118. 100 Prop 1998/99:101 s 11.
Höjningen till kravet på två tredjedelars majoritet innebär således att det blir svårare att genomdriva en ombildning för bostadsrättsföreningen. Därmed ökar även incitamenten för fusk vad gäller felaktig folkbokföring och användandet av ogiltiga fullmakter, eftersom det är med hjälp av dessa verktyg en oriktig majoritet kan uppnås. Med hänsyn till detta är det relevant att analysera huruvida ett krav på två tredjedelars majoritet är tillfredställande.
Boendet har stor social betydelse och med tanke på detta är frågan om det skall anses rimligt att genomföra en ombildning i sådana fall där kanske närmare hälften av hyresgästerna inte eftertraktar denna förändring.101 I motsats till detta är det dock även viktigt att beakta huruvida det kan ses som rimligt att en tredjedel av de boende får möjlighet att stoppa en ombildning där knappt två tredjedelar önskar en sådan förändring. Vi anser dock att utifrån ett omvärldsperspektiv får dagens majoritetskrav ändå anses rimligt, med hänvisning till att de boende från början aktivt valt hyresrätt som boendeform. Sålunda anser vi att det inte finns fog för en höjning eller minskning av detta majoritetskrav.
Däremot visar vår granskning att det finns exempel på fall där det på grund av andra omständigheter blir svårt för de boende, eller till och med omöjligt, att uppnå kravet på två tredjedelars majoritet. Detta gäller exempelvis i fastigheter som inrymmer många lokaler. Vid sammanräkningen av det totala antalet lägenheter skall både lokaler och bostadslägenheter
ingå som beräkningsunderlag.102 Vid föreningsstämman är det dock endast
bostadshyresgästerna som får rösta angående ombildning.103 Exempel på vad konsekvenserna av detta skulle kunna bli visas nedan:
Basunderlaget räknas fram:
5 lokaler + 10 bostäder = 15 lägenheter
Endast bostadshyresgäster får rösta:
5 ja-röster, bostadshyresgäster/15 lägenheter= 0,3333333 ≈ 33 % 8 ja-röster, bostadshyresgäster/15 lägenheter = 0,53333333 ≈ 53 % 10 ja-röster, bostadshyresgäster/15lägeheter = 0,66666667 ≈ 67 %
101
Prop 1998/99:101 s 11.
102
2 § 2 st. OmbL och 1 kap 5 § 2 st. BRL.
103
I ovanstående exempel krävs det således att samtliga bostadshyresgäster röstar ja för att en ombildning överhuvudtaget skall vara genomförbar, vilket i sig leder till en snedvridning av lagstiftarens intention vid införandet av gällande majoritetskrav. Sålunda torde det snarare vara bestämmelsen att samtliga lägenheter, det vill säga både lokaler och bostadslägenheter, skall räknas med det som bör ändras till att endast omfatta bostadslägenheter, med anledning av att det endast är bostadshyresgäster som är röstberättigade.
Ett annat exempel är följande situation:
I en fastighet finns tretton separata kontrakt som innehas av exempelvis ett industriföretag. De anställda som med anledning av sin anställning bor i lägenheterna är inte folkbokförda på fastigheten. Därutöver finns det tio folkbokförda bostadshyresgäster i samma fastighet. Vid en ombildningssituation skulle utfallet bli följande:
Basunderlaget räknas fram:
10 folkbokförda hyresgäster + 13 separata kontrakt = 23 lägenheter
Endast folkbokförda bostadshyresgäster får rösta:
10 ja-röster folkbokförda bostadshyresgäster/ 23 lägenheter = 0,434782 ≈ 43 %
Detta visar att även om samtliga folkbokförda bostadshyresgäster röstar ja till en ombildning så är det omöjligt att uppnå majoritetskravet. Vad som skulle kunna förhindra uppkomsten av detta är att de separata hyreskontrakten skrivs om till ett blockhyresavtal, eftersom dessa endast skall räknas som ett kontrakt oavsett hur många bostäder det inrymmer.
Detta kan förtydligas genom nedanstående:
Basunderlaget räknas fram:
10 folkbokförda hyresgäster + 1 blockhyresavtal = 11 lägenheter
Endast folkbokförda bostadshyresgäster får rösta:
8 ja-röster folkbokförda bostadshyresgäster/ 11lägenheter = 0,727272 ≈ 73 %
Ifall de separata hyreskontrakten görs om till ett blockhyresavtal uppnås två tredjedelars majoritet genom att åtta av tio folkbokförda bostadshyresgäster röstar ja vid en ombildning.
