Detta är

Detta är Vasakronan

Vasakronan är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag.

Den största delen av beståndet är kontorsfastigheter och hyresgästerna är i stor utsträckning statliga myndigheter. Vasakronan AB har 425 fastigheter i 130 kommuner över hela Sverige. Cirka 70 procent av det bokförda värdet på fastigheterna finns på 15 orter.

Fastighetsbeståndet omfattar 3,3 miljoner m2 och ett bokfört värde på 14,8 miljarder kronor.

Dotterbolaget Confortia AB är ett av de ledande tekniska konsultföretagen i Sverige.

Innehåll Rapportti Il fällen

1996 i korthet l Delårsrapport jan-mars

VD-kommentar 2 Halvårsrapport

Förvaltningsberättelse 4 Delårsrapport jan-sep Koncernen i sammandrag 16 Bokslutsrapport

Företagskultur 18 Årsredovisning

Den svenska fastighetsmarknaden 20 Annual Report

Regionsyd 22

Region Väst 26 Bolagsstämma

23 april1997 20 augusti 1997 23 oktober 1997 februari 1998 mars 1998 mars 1998

Region Mellansverige 30 Ordinarie bolagsstämma äger rum onsdagen Region Stockholm

RegionNord Confortia AB Resultaträkningar Balansräkningar Finansieringsanalyser Bokslutskommentarer Revisionsberättelse Styrelse och revisorer Företagsledning Adresser

36 40 46 48 49 50 52 57 58 59 60

den 23 april1997 kll6.00 på Vasakronans kon- cernkontor, Linnegatan 87 D i Stockholm.

Verksamhetsberättelsen omfattar sidorna 4-17 och 48-56.

Vasakronan AB är ett publikt bolag, med säte i Stockholm.

Organisationsnummer: 55647 4-0123

Omslagsbilder; I!Ciaus Mortensen261 Malmö, 2: Kungsfågeln 3 i Lulei, 3: K v Gamen i Stockholm, 4:1nomVallgr~ven 17:10.17:13.17:14i Göteborg.

5: Kvarngärdet27:3 i Uppsala.

4

~

1996 i korthet

Försämrat resultat- omlagd finansiering

Resultat efter finansnetto sjönk till262 (637) Mkr. Resultatminskningen på 375 Mkr beror främst på ett sämre finansnetto, varav 272 Mkr utgör engångs- kostnader för förtida lösen av lån i Riksgäldskontoret. Ökad upplåning till följd av kapitaliseringen av Vasakronan Krim AB och Vasajorden AB medförde 42 Mkr i högre räntekostnader. Dessutom påverkades resultatet negativt av den nya fastighetsskatten, högre energiskatter och fortsatt höga underhålls- kostnader.

Vasakronans upplåning var ursprungligen helt förlagd till Riksgäldskonto- ret och skulle ersättas med upplåning på den privata kapitalmarknaden fram till och med 1999. Vid ingången av 1996 hade en tredjedel av den ursprungliga låneportföljen på 8,3'miljarder kronor lagts ut på marknaden. Genom bl a en positiv ränteutveckling och Vasakronans strävan att vara helt finansierad på den privata kapitalmarknaden har detta arbete påskyndats. 5,2 miljarder kro- nor har lösts under 1996 varav 2,0 miljarder omplacerades till kort upplåning.

Dessa 2,0 miljarder har lösts under 1997.

Oförändrade hyresintäkter

Hyresintäkterna under 1996 uppgick till2 832 (2 858) Mkr. I intäkterna ingår debiterade fastighetsskatter med 74 (O) Mkr. Vakansgraden har ökat från 8 till lO procent.

Utsikter för 1997 -avsevärt förbättrat resultat

Hyresintäkterna förväntas minska något under 1997 och vakansgraden väntas förbättras något. En betydande förbättring av räntenettot förväntas till följd av refinansieringen. Underhållsinsatserna kommer att sjunka jämfört med 1996.

Vasakronans resultat för 1997, före resultat av fastighetsförsäljningar, kom- mer att avsevärt förbättras.

Håkan Bryngelson ny VD

Håkan Bryngelson efterträdde den l september 1996 Erik Åsbrink som verkställande direktör i Vasakronan. Erik Åsbrink lämnade Vasakronan den 22mars 1996 för att bli finansminister. Claes Kjellander, v VD och Ekonomi- och finansdirektör, tjänstgjorde som t f VD under mellantiden.

Ekonomiska data

Mkr

Hyresintäkter

Resultat efter finansnetto Kassaflöde

Investeringar Eget kapital Balansomslutning Direktavkastning Soliditet Vakansgrad

1996 2832 262 590 657 5986 16201

10,5%

37%

10%

Proforma 1995 2858 637 949 579 6095 16 131

11,3%

38%

8%

Förändring

% - l -59 -38 +13

-2

±O

Kopparskylt som placeras på VaSilkronans fastigheter. VasakroTUln bildades deu 1 ultober 1993.

LÖPTIDER FÖR HYRESKONTRAKT, ÅRSHYRA

Mkr 800

'Il '1t1 '1'1 lOUO Ul 01.-

VD-KOMMENTAR

Den svenska fastighetsmarknaden har stärkts under 1996. Förtroendet för en fortsatt återhämt- ning i svensk ekonomi har ökat, bl a till följd av ett minskat budgetunderskott, kraftig räntened- gång, låg inflation och en starkare valuta. Den ekonomiska tillväxten bedöms åter komma att öka, vilket bl a leder till en större optimism bland de svenska fastighetsaktörerna. Efter en mycket svag fastighetsmarknad under 1990- talets första hälft kan flera positiva tendenser nu skönjas avseende utvecklingen av hyresnivåer, vakanser ochfastighetspriser. Den positiva ut- vecklingen har dock hittills varit koncentrerad till storstadsregionerna och vissa universitets- orter, med störst genomslag i centrala Stockholm och Malmö.

Nyproduktionen av kommersiella fastigheter i Sverige har under flera år varit låg. Den ekono- miska tillväxten förväntas därför leda till succes- sivt minskade vakanser och en fortsatt gynnsam utveckling av fastighetsmarknaden. Detta av- speglas i att antalet fastighetsaffärer har ökat i snabb takt under året samt att kursutvecklingen för de flesta fastighetsbolagen på Stockholms Fondbörs har varit stark under det andra halv- året 1996. Flera fastighetsbolag har introducerats på marknaden och antalet strukturaffärer ökar.

För Vasakronan har verksamhetsåret medfört en ökad renodling, omförhandlad kontrakts- portfölj samt en omfattande refinansiering, var- för plattformen nu är etablerad för en positiv vidareutveckling av företaget.

Vasakronans kunder

Vasakronans kunder utgörs till cirka 90 procent av statliga myndigheter. statens reformerade budgetprocess och en kärvare offentlig ekonomi har inneburit en ökad kostnadsmedvetenhet hos våra hyresgäster samt framgångsrika satsningar på att öka effektiviteten i sina verksamheter. Den offentliga sektorns omdaning kommer långsik- tigt att leda till strukturförändringar och där- med vissa förändringar i lokalbehoven. Denna process sker oftast i kontrollerade former, inne- bärande både expansion och nerdragningar, vilket kopplat till en bra struktur i Vasakronans hyresportfölj ger företaget stora möjligheter att·

med god framförhållning kunna planera anpass- ningar i fastighetsbeståndet.

Hyresgästernas krav ökar på att erhålla väl fungerande lokaler och att uppnå minskad

ytanvändning per anställd. Vasakronans mål är att arbeta i partnerskap med kunderna för att medverka till att utveckla sådana effektiva loka- ler och samtidigt vid behov frigöra lämpade ytor för nya hyresgäster.

Koncentration och renodling Vasakronans strategiska inriktning innebär en verksamhetsfokusering på kontorsfastigheter, med en geografisk koncentration tilllS priorite-

A

rade större orter. Målet är att uppnå en mark-

W

nadsledande ställning på dessa orter med ett brett utbud av huvudsakligen centralt belägna kontorslokaler. Genom koncentrationen uppnås en renodlad kärnverksamhet som ska ge en god lönsamhetsutveckling, starka kassaflöden och bästa möjliga värdetillväxt För våra kunder in- nebär vår strategi effektivare förvaltning, ett bre- dare utbud av lokaler samt en större lokal när- varo av Vasakronan, vilket möjliggör en bättre kundservice och totalt ökad kundorientering.

För att uppnå de strategiska målen kommer Vasakronan att förvärva kompletterande fastig- heter på de prioriterade orterna. Finansieringen av dessa förvärv måste huvudsakligen ske genom avyttring av fastigheter och fastighets- bestånd på övriga orter, som inte Vasakronan långsiktigt och av affärsmässiga skäl kan priori- tera. Målet är att genomföra försäljningarna på dessa orter på ett sådant sätt att en fortsatt posi- A tiv utveckling av fastighetsförvaltningen upp- W nås både för hyresgäster och berörda anställda.

Vasakronan ABs verksamhet har under året renodlats ytterligare mot uteslutande generella fastigheter genom att två större bestånd av spe- ciaifastigheter, för kriminalvård och lantbruks- universitet, har avyttrats. Vasakronan Krim AB har placerats som systerbolag till Vasakronan AB och Vasajorden AB har sålts till Statliga Akade- miska Hus. Endast ett fåtal fastigheter av spe- cialkaraktär återfinns därmed i Vasakronans bestånd och dessa förväntas på samma sätt av- yttras under 1997.

Verksamheten 1996

Under 1996 har de avslutande förhandlingarna genomförts för att etablera en balanserad och kommersiell hyresportfölj med våra hyresgäster.

Under tre år har ett stort antal hyreskontrakt omförhandlats till ett totalt hyresvärde av 2,7 miljarder kronor. Vasakronan har härmed

uppnått en väl spridd förfallostruktur. Det totala resultatutfallet av förhandlingama har präglats av en pressad hyresmarknad och av professio- nellt kostnadsmedvetna hyresgäster. Hyres- nivån har under treårsperioden i genomsnitt sänkts med 7 procent till en aktuell marknads- mässig nivå. Under 1997 inleds det första året av omförhandlingar av "nya" kontrakt, utgörande 14 procent av kontraktsvolymen. .

Vakanserna har ökat under året till10 (8) pro- cent, vilket är i nivå med marknadsgenomsnit- tet Avflyttningar och vissa kunders minskade lokalbehov i samband med omförhandlingar svarar för vakansökningen och motsvarar i stort den förväntade utvecklingen. Resurserna för ut- hyrning har stärkts vilket redan har gett goda resultat i nyteckningar för framtida inflyttning.

Kontrakt har tecknats om totalt 20 000 m2 med nya hyresgäster för inflyttning i skattemyndig- hetens tidigare kontor i Göteborg. Vakanserna kan därmed minska något redan under 1997.

Samtidigt projekteras betydande ombyggnader vilka inte blir tillgängliga för inflyttning förrän 1998-99.

Vasakronans kostnader för underhåll och hyresgästanpassningar har varit höga sedan starten 1993. Detta avspeglar ett eftersatt under- håll och tilltagande hyresgästanpassningar, som accentuerats i samband med om- och nyför- handlingar av hyreskontrakt. Ett behov av fort- satt aktiv fastighetsutveckling finns, framför allt inom stockholmsområdet, vilket medför förvän- tade höga underhållskostnader under ytterliga- re två år innan underhållsnivån kan sänkas till marknadsgenomsnittet

Omstrukturering

Takten i Vasakronans omstrukturering har ökat successivt och intresset för fastighetsaffärer i marknaden har tilltagit markant från halvårs- skiftet 1996. Fastigheter för 577 Mkr har sålts under året. Hela beståndet i Blekinge har sålts till en lokal och väl förankrad fastighetsaktör.

På våra prioriterade orter har fastigheter köpts för 246 Mkr. Omstruktureringen förväntas fort- skrida i än högre takt under 1997.

Refinansiering

Vasakronans upplåning på 8,3 miljarder kronor var ursprungligen heltförlagd till Riksgälds- kontoret och skulle enligt planerna ersättas med upplåning i marknaden fram till och med 1999.

Vid utgången av 1995 hade en tredjedel av låne- portföljen på detta sätt lagts ut på marknaden.

Genom bl a en positiv ränteutveckling och Vasa-

kronans strävan att vara helt finansierad på markna- den har detta omplace- ringsarbete påskyndats, varvid 3,2 miljarder i Riks- gäldslån har lösts under 1996 och resterande 2,0 mil- jarder i korta lån har lösts ' under 1997. Åtgärderna har medfört betydande en- gångskostnader på 272 Mkr för förtida lösen av lån, men kommer att inne- bära en sänkt räntenivå i den nya låneportföljen.

Vasakronans framtid

Vasakronans mål, att nå en marknadsledande position, kan bara uppnås genom en väl utvecklad kundoriente-

ring. Endast genom en stark kärn verksamhet, som präglas av drivkraften att nå ständiga för- bättringar, kan vi tillfredsställa de framtida kraven från kunder, ägare och medarbetare.

Mot denna bakgrund har en bred palett av såväl finansiella som icke-finansiella mål fast- ställts för verksamheten vilka kontinuerligt mäts i effektiv resultatuppföljning och i systematiska enkäter, riktade till kunder, medarbetare och övriga intressenter.

Den strategiska inriktningen innebär att Vasakronans omstrukturering ska vara avslutad år 2000 och att vi därmed ska ha en marknads- ledande ställning på 15 prioriterade orter.

Genom att fokusera på såväl kämverksamheten, med en effektiv kundnära förvaltning, och en god värdeutveckling av företagets tillgångar ska balansen mellan kortsiktiga av kastningskrav, långsiktig värdetillväxt och kontinuerlig kund- tillfredsställelse uppnås.

Vasakronan arbetar på en fri konkurrens- utsatt fastighetsmarknad. Vårt mål är att bli det ledande fastighetsföretaget i Sverige på kon- torsfastigheter. Detta ska vi uppnå med en foku- serad strategi, kontinuerlig kompetensutveck- ling och satsningar i marknaden.

Håkan Bryngelson

FÖ RVALTN l N G S BE RÄTTE LSE

STRATEGISK INRIKTNING

Vasakronans uppdrag

Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möj- liga totala avkastning på det egna kapitalet.

Affärside

• Vasakronan ska skapa långsiktig värdetillväxt genom att vara en aktiv förvaltare på den svenska fastighetsmarknaden. Det ska ske genom

-en effektiv förvaltning av de fastigheter som ingår i beståndet

- förvärv, avyttringar och investeringar för att höja beståndets totala värde.

• Vasakronan ska sträva efter att ha nöjda och lojala kunder genom att erbjuda effektiva lokaler. Vasakronans medarbetare ska i sina kundrelationer eftersträva ständiga förbätt- ringar.

Vision

Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastig- hetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare.

Som investeringsobjekt ska Vasakronan

• uppfylla de villkor som ställs på ett välrenom- merat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. ·

Somhyresvärdska Vasakronan

• vara erkänd som den mest kompetenta fastig- hetsägaren.

Som arbetsgivare ska Vasakronan

• erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjlig- heter och arbetsmiljö för sina medarbetare.

Mål

Vasakronans styrelse har fastställt finansiella och icke-finansiella mål. År 2000 ska Vasakronan ha uppnått målen för räntetäckningsgrad och justerad soliditet samt de icke-finansiella målen.

Kraven på avkastning gäller över en konjunk- turcykel.

Finansiella mål Avkastning

En total avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procent- enheter.

Riintetäckningsgrad

En räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger.

Justerad soliditet

En justerad soliditet på 50 procent.

Utdelning

•

En utdelningskapacitet som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital, dock att utdelningen ska vara maximalt 50 procent av resultat efter finan- siella kostnader med avdrag för schablonskatt •

Icke-finansiella mål Som hyresvärd

Minst 95 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 60 procent definitivt kan tänka sig att hyra igen av Vasa- kronan.

Som arbetsgivare

Minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasa- kronans mål, varav minst 60 procent definitivt känner att deras arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål.

Som fastighetsfdretag

Minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till Vasakronan väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl.

strategier

Geografisk koncentration

För kunder med behov av genereila kontors- lokaler följer Vasakronan en geografisk koncen- trationsstrategi. Vasakronan ska koncentrera fastighetsbeståndet tilllS större orter och där uppnå en marknadsledande ställning.

Övriga verksamhetsområden

Vasakronan kommer inte under de närmaste åren att ge sig in på nya verksamhetsområden, såsom bostads-och industrifastigheter eller fastighetsförvärv utomlands.

•

•

Finansiering

Vasakronan har under de tre senaste åren suc- cessivt ersatt lån i Riksgäldskontoret. Det sista lånet löstes den 18 februari 1997. Dessa lånhar ersatts utan att enskilda fastigheter pantsatts.

Upplåningen sker i stället med Vasakronans balansräkning som säkerhet. Vid upplåning i ut- ländsk valuta elimineras all valutarisk då verk- samheten bedrivs helt i Sverige. Vasakronan eftersträvar att anpassa räntebindningen i upp- låningen efter löptiderna i hyreskontrakten.

Vasakronans prioriterade orter

Organisation

För att renodla verksamheten ytterligare inom Vasakronan-koncernen överfördes Vasakronan ABs dotterbolag Vasajorden AB och Vasakronan Krim AB direkt till Vasakronan Holding AB den 30 juni 1996. Samtidigt fullföljdes den ursprung- liga tanken att kapitalisera dotterbolagen Vasa- kronan Krim AB och Vasajorden AB. Vasajorden AB såldes per den 30 december 1996 till Statliga Akademiska Hus AB.

Vasakronan Holding AB, som är helägt av den svenska staten, har sedan Vasakronans start 1993 varit ett holdingbolag utan operativ verk- samhet. I och med dessa organisationsjustering- ar har Vasakronan Holding AB ett direktägande

i såväl Vasakronan AB som Vasakronan Krim

AB. Confortia AB är även i fortsättningen ett dotterbolag till Vasakronan AB.

I årsredovisning 1996 redovisas verksam- heten för Vasakronan AB som om omorganisa- tionen genomförts före årsskiftet 1995/96.

Jämförelsetal för 1995 är proformasiffror för Vasakronan AB. Styrelse, ordförande, VD och revisorer är identiska i Vasakronan Holding AB och Vasakronan AB.

JURIDISK STRUKTUR

VASAKRONAN HOLDING AB

VASAKRONAN KRIM All

INTÄKTER OCH RESULTAT

Resultat efter Intäkter l) finansnetto

Mkr 1996 1995 1996 1995

Vasakronan AB 2874 2916 261 636

Confortia AB 236 236 l l

Elimineringar -12 -15

Totalt 3 098 3 137 262 637

l) Exklusive la.ttlghetsförsäljningar

HYRESINTÄKTER 1996 FASTIGHETSRÖRELSEN

Vasakronans hyresintäkter för 1996 uppgick till

Mkr Kontor Övrigt Totalt 2 832 (2 858) Mkr, en minskning med l procent.

Region Vasakronans mål med omförhandlingarna av

Syd 367 31 398 hyreskontrakt är att få en hyresportfölj för

Väst 316 60 376 huvuddelen av kontorsbeståndet med löptider

Mellansverige 434 87 521 jämnt fördelade över en konjunkturcykel, d v s

Stockholm 883 260 l 143 5-6 år. Detta ger en riskspridning vid omför-

Nord 311 117 428

handlingar och en jämn belastning i organisatio-

Eliminering -34 -34

Totalt 2277 555 2832 nen. Dessutom ger det goda möjligheter till

framförhållning vid förändringar i marknaden.

I de fall företaget genomför större investeringar eller större anpassningar för hyresgäster är

ANALYSAV KONTRAKTSPORTFÖLJEN 1996-12-31 målet att nå långa avtal för att få en rimlig åter- betalning av investeringen.

•

Antal Årshyra, Andel, Under 1996 omförhandlades huvuddelen av

Löptid till år kontrakt Mkr1_{l %} de kvarvarande från staten övertagna upplåtel-

1997 752 385 14 serna. Omförhandlingarna under perioden

1998 313 388 14 1993-1996 har resulterat i

•

1999 409 401 15

2000 168 258 lO • en över tiden väl spridd hyresportfölj,

2001 176 476 18 • en viss sänkning av hyrorna,

2002- 157 737 28 • en höjning av indexnivåerna,

Bostäder 321 15 • en ökning av vakansgraden.

Totalt 2296 2660 100 Vakansgraden i Vasakronans kontorslokaler har

l) Den totala koncraktsportföljon med angivnairshyror &ållor por 19'16·12-31. successivt ökat sedan bolagets start. Bland kon-

torslokaler är vakansgraden lO (8) procent i lokalyta. Större vakanser finns bl a i kv Garniso-

HYRESKONTRAKT FÖRDELAT PÅ STORLEK nen, kv Primus och kv Lysbomben i Stockholm, i kv Karolinen i Karlstad och på de f d re gemen-

Kontraktssumma Antal hyres- Hyra, Hyra, tena I 11 i Växjö och I 17 i Uddevalla. Under året

på årsbasis kontrakt,% Mkr % har stora marknadsföringsinsatser gjorts för att

mer än 15 Mkr 722 26 hyra ut lokaler till nya hyresgäster. Bl a har

10-15 Mkr l 299 Il kv Inom Vallgraven i Göteborg fått ett flertal

5-_1-5 10 _Mkr Mkr _lO 2 501 _{866 32} 18 nya insatser. hyresgäster till följd av aktiva uthyrnings-

•

mindre än l Mkr 86 366 13 Beräknat hyresbortfall är 7 (5) procent heroen-

Totalt 100 2 7541) 100 de på att vakanserna huvudsakligen uppstått i

l) Exkl U$"'-övriga rörelseincäkterom 78 Mkr.

lokaler med hyror som är lägre än genomsnittet.

•

KO NSU LTRÖRELSEN

VAKANSGRAD 1996-12-3 l

Confortia AB har under 1996 arbetat med att renodla och koncentrera verksamheten till fem

Totalarea Yta Hyra prioriterade områdeni säkerhet och skydd,

l 000 m2 % % fastighetsutveckling, drift och underhåll, miljö-

Region teknik samt försvar. Den militära marknaden

Syd 470 14 6 har minskat till följd av försvarets beslut att dra

Väst 481 Il 6 ned på investeringstakten. Parallellt har Confor-

Mellansverige 608 6 5 tia satsat aktivt för att öka uppdragsvolymen

Stockholm l 155 12 8

från civila kunder.

Nord 554 7 6

Totalt 3 268 lO 7 Resultatavräknad omsättning för 1996 upp-

gick till236 (236) Mkr .. Resultat efter finansiella poster var oförändrat l (l) Mkr.

KONCERNENS RESULTAT OCH STÄLLNING

Resultat efter finansiella poster under 1996 uppgick till262 (637) Mkr, en minskning med 375 Mkr. Det försämrade resultatet beror på flera samverkande faktorer.

Finansnettot har försämrats med 310 Mkr.

Huvudorsaken till detta är att Vasakronan för- tidsinlöst lån i Riksgäldskontoret och betalt lösenkostnader på 272 Mkr. En annan orsak är att Vasakronan har en kostnad på 42 Mkr för ökad upplåning till följd av kapitalisering av Vasakronan Krim AB och Vasajorden AB.

En fortsatt kraftig satsning har gjorts på un- derhåll och hyresgästanpassningar. Kostnader- na uppgick till691 (709) Mkr. Vasakronan har under de tre första verksamhetsåren åtgärdat eftersatt underhåll i fastighetsbeståndet och an- passat lokaler efter hyresgästernas önskemål för drygt 2 miljarder kronor. Underhållsnivån upp- gick till207 (211) kr l m2. Denna underhållsnivå är dubbelt så hög jämfört med vad som anses vara normalt i fastighetsbranschen. En fortsatt hög underhållningsnivå kan förväntas under ytterligare två år, framför allt p g a utvecklings- projekt inom Region Stockholm.

Vasakronan får inte heller full täckning för fastighetsskatten, 102 Mkr motsvarande 31 kr l m2. En mindre del av fastighetsskatten, 28 Mkr, har inte kunnat överföras till hyres- gästerna. Dessutom påverkas resultatetnegativt med 11 Mkr p g a högre energiskatt.

Den 30 juni 1996 har också en koncernintern försäljning skett av Vasajorden AB och Vasa- kronan Krim AB till Vasakronan Holding AB.

Det bokförda värdet understeg justerat eget kapital med 68 Mkr. Denna prissättning kan lik- ställas med lämnande av koncernbidrag till moderbolaget. Detta har, i analogi med prelimi- närt uttalande från Redovisningsrådets Akut- grupp angående redovisning av koncernbidrag och aktieägartillskott, redovisats direkt mot koncernens egna kapital.

STÖRSTA HYRESGÄSTER

Andelav

Uthyrdyta Antal hyres-

l 000 ml kontrakt intäkter,%

Polismyndigheter 650 174 22

Försvaret 234 34 6

Skatteförvaltn inga r 206 99 7

Länsstyrelser 178 60 6

Domstolsverket 170 87 6

Lantmäteriverket 73 35 2

Kriminalvårdsverket 70 39 2

Statistiska centralbyrån 53 22 2

Statens räddningsverk 52 5

Totalt l 686 555 54

Andel av totala beståndet 52%

LOKAL TYPER 1996-12-31

Totalarea Yta Hyresvärde l)

l 000m2 % kr/ml

Kontor 2513 77 897

Övrigt 755 23 727

Totalt 3 268 100 847

l) Justerat för köptalsil da fastigheter under året

LOKALYTOR 1996-12-31

l 000m2 Kontor Övrigt Totalt

Region

Syd 392 78 470

Väst 400 81 481

Mellansverige 511 97 608

Stockholm 827 328 l 155

Nord 382 172 554

Totalt 2 512 756 3 268

HYRESINTÄKTER OCH DRIFTÖVERSKOTT

Drift- Hyresintäkter överskott

Mkr 1996 1995 1996 1995

Region

Syd 398 410 196 221

Väst 376 385 202 194

M el Iansverige 521 525 314 337

Stockholm 1 143 l 145 591 667

Nord 428 428 266 261

Eliminering -34 -3S ^{-13 -i5}

Totalt 2~32 2 858 1556 l 665

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETS- BESTÅNDET

Vasakronans strategi är att fram till år 2000 kon- centrera fastighetsbeståndet till15 orter; Malmö, Kristianstad, Växjö, Göteborg, Jönköping, Karl- stad, Linköping, Norrköping, Örebro, Uppsala, Stockholm, Gävle, Sundsvall, Umeå och Luleå.

Vasakronans mål är att bli ett av de marknads- ledande företagen på dessa orter. För att åstad- komma detta kommer Vasakronan att förvärva fastigheter för att komplettera fastighetsbestån- det på vissa av orterna. På dessa 15 orter kom- mer även fastighetsbeståndet att utvecklas. För att finansiera detta måste fastigheter avyttras på övriga orter som Vasakronan långsiktigt och av affärsmässiga skäl inte kan prioritera. Denna omstrukturering av beståndet ska vara avslutad år2000.

I Sl'ptmtbtr 1996 forvärvade Vasakronan fastigheten Hdllstugan 8 i centrala Örebro. Under 1996 har Vasakronan AB förvärvat fas- tigheter för 246 (148) Mkr exklusive lagfartskost- nader och avyttrat fastigheter för 577 ( 415) Mkr med en reavinst på 144 (61) Mkr.

FASTIGHETSAFFÄRER

Mkr 1996 1995 1993/<J-4

I januari 1996 genomförde Vasakronan en bytesaffär med W asa Liv. En centralt belägen fas- tighet i Luleå förvärvades och Vasakronans enda fastighet i Södertälje avyttrades. I april förvärva- des tre fastigheter i centrala Göteborg av SAF.

Försäljning 577

Reavinst 144

Förvärv 246

l) Inkluderarförsäljning av kv Rotorn tiiVasakronan Krim AB om 215 Mkr:

Kontrakts-

datum Region 1996-01-23 Nord

1996-03-28 Stockholm

1996-04-2"1 V ås t

i996-09-C2 Syd

1996-09-30 Mellansverige

4151)

so

61 17

148 64

I maj sålde Vasakronan tingshusen i Nyköping, Strängnäs, Malmköping, Kolbäck och Lindes- berg till Hamre hus AB i Strängnäs.

FASTIGHETSFÖRVÄRV

Köpeskilling Tillträdes-

Fastighet Säljare Mkr dag

Luleå, Wasa Livförsäkring öm<esidigt (Byte mot 960401

Strutsen 12 och l 3 Solen 7 och 83,0)

1"15,0

Stockholm, Stockholms kommun, (Byte mot d iv. 960"101

Kungsholmen l :28 (del av), 2:2 (del av) Solna kommun futigheter)

ochSödennalm9:1 (del av), "1,5

Solna,Skytteholm 2:2

Göteborg, SvenskaArbetsgivareföreningen 35,5 960501

Inom Vallgraven 17:3, 17: l O och 17: 14

Malmö, Nordbanken Fastigheter AB 36,0 960902

Claus Mortensen 26

Örebro. Wasa Livförsäkring ömsesidigt 2"1,3 961001

Hillstugan 8

AVYTTRINGAR AV FASTIGHETER

Kontrakts- Köpeskilling Frånträdes-

datum Region Fastighet Köpare Mkr dag

1996-01-23 Mellansverige Södertälje,Solen 7 Wasa livförsäkring ömsesidigt (Byte mot 96040~

Strutsen 12 och l 3 samt utbetalt 83,0)

62,0

1996-02-08 Syd Sölvesborg,ltalien l S-Hus i SölvesborgAB 1,0 960301

1996-03-04 Väst Kungsbacka, Kungsbacka 2: 14 Borätt Mark AB 3.-4 ^(villkor)

1996-03-19 Mellansverige Nyköping. Stackebacken 48 Statens Fastighetsverk 1,5 960401

1996-03-25 Stockholm Stockholm, SveaArtilleri 12 Swardings RidskolaAB 6,2 960401

1996-03-29 Stockholm Stockholm, Stockholms kommun (Byte mot 960401

Fruktkorgen l (del av), d iv. fastigheter

Kronoberg 18 (del av), och 6,0)

Djurgården l: l (del av), 10,5

1:2,1:3,1:4,1:6och 1:7, Järva 2: l (del av)

1996-0~-22 Vlist Kristinehamn, Najaden 9 Landahuset AB 2,8 960601

1996-05-20 Mellansverige Nyköping, Yåster l :9 Hamre hus AB 7,-4 960601

Strängnäs, Lagmannen 3 Flen, Lagmannen l

Lindesberg, Kyrkakvarteret 22 Hallstahammar, Herrevad 4: l O

1996-05-24 Mellansverige Örebro, Örebro kommun 0,7 960601

Norrbyskolan, byggnad på ofri grund

1996-06-30 Syd Moheda Södregård, byggnad pl ofri grund ModulmäklarnaAB 1,1 960630

1996-07-02 Stockholm Stockholm, Riksdagens förvaltningskontor 39,0 960701

Aurora2

1996-07-08 Stockholm Värmdö,Ösby 1:92 Fastighetsbolaget Ösby l :92AB 2,1 960901

1996-09-02 Nord Hudiksvall, Ede 41; l AB C.G. Rudolph i o .s ⁹⁶⁰⁹⁰¹

1996-09-03 Syd Malmö, Glostorp 9:23 Contrade AB 1,6 960903

1996-09-30 Syd Ängelholm, Steglitsen l Malmogia Ängelholm KB 42,0 961001

1996-09-30 Syd Ängelholm. Tingshuset Il Tingstorget KB 8,5 961001

1996-09-30 Syd Klippan,Tingshuset l l Malmogia Fastigheter KB 7,0 961001

1996-11-27 Mellansverige Norrtälje, Vasa l Hamre hus AB 3,5 970228

Avesta, Avestrand 9

1996-11-29 Syd Karlskrona, Wattrang 21 Gallladen AB 278,3 961129

Karlskrona, Adlersten 59 Karlskrona, Sparre 3 Ronneby, lejonet 5 Karlskrona, Rugen 50 Karlskrona, Stumholmen 2: J

Karlshamn, Lasarettet B, byggnad på ofri grund Sölvesborg, Domaren 4

Ronneby, Johannishus l: 19

Karlskrona, Brf lagerberg, Brf Adlersten Karlshamn, Plommonet 3

1996-12-13 Mellansverige Motala, Domherren l O HamrehusAB 5,2 961230

1996-12-16 Mellansverige Mora, Stranden 39: l Fastighetsbolaget Nils Sk.oglundAB 15,0 970102 leksand, Rättvisan l

Rättvik, Läkaren 6

1996-12-16 Yast Falkenberg, Tältet 17 PneuAB 75,9 970102

Varberg. Spinnaren 5

1996-12-19 Väst Årjäng, Nedre Hån l :82,2: l Depoci BostadsAB 1,1 961230

1996-12-20 Syd Alvesta, Alvesta 14: l, byggnad på ofri grund Alvesta Kommun 1,0 970-401

1996-12-30 Nord Östersund, 0,2 961203

Känn åsen, byggnad på ofri grund Fam. Karlsson

I oktober sålde Vasakronan tre fastigheter i Ängelholm och Klippan till Malmogia AB.

Vasakronan har förstärkt sin marknadsposition i centrala Malmö genom att förvärva en centralt belägen fastighet av Nordbanken. Vasakronan har också förvärvat en centralt belägen fastighet i Örebro av Wasa Liv.

Vasakronan har sålt tingshusen i Avesta och Norrtälje till Hamre hus AB i Strängnäs.

Vasakronans största affär 1996 var då företa- get sålde hela sitt fastighetsbestånd i Blekinge till Galliaden AB för en köpeskilling på 278 Mkr.

I december har beståndet i Falkenberg och en fastighet i Varberg avyttrats till Pneu AB.

Investeringar

Under 1996 uppgick investeringarna till657 (579) Mkr. Av dessa utgjorde 246 (148) Mkr fas- tighetsförvärv och 388 (415) Mkr investeringar i fastigheter. Under 1996 färdigställdes t ex polis- huset i Solna.

Likviditet och finansiering

Koncernens likvida medel uppgick den 31 de- cember 1996 till718 (574) Mkr. Hyresinbetal- ningar sker i huvudsak kvartalsvis i förskott.

Likviditeten varierar sedan nnder kvartalet.

Under 1996 arrangerade Chase Investment Bank Lirnited och Enskilda ett femårigt interna- tionellt syndikerat lån (Revolving Credit Facili- ty) om 300 miljoner USD som undertecknades i juli. Totalt deltar 17 banker.

Lånen i koncernen uppgick vid årsskiftet 1996/97 till7 994 (7 874) Mkr och övriga ränte- bärande skulder till241 (244) Mkr.

Belåningsgraden uppgick till 54 (53) procent av fastigheternas bokförda värde. ~

Medelräntan var 6,9 (9,1) procentvid årsskif- tet 1996/97 ochdurationenvar 2,3 (2,0) år. För att hantera ränterisken eftersträvar Vasakronan att anpassa räntebindningen i upplåningen efter löptiderna i hyreskontrakten.

STÖRRE BESLUTADEIPÅGÅENDE FASTIGHETSPROJEKT

Beräknat

Region Ort, kvarter fardigställt Kommentarer

Syd Växjö, kvVäxjö l 0:22 1997 Ombyggnad/renovering Väst Göteborg, kv Nordstaden 28:2 1997 Ombyggnad

Mellansverige Örebro, kv Tofsmesen l 1997 Om-och tillbyggnad Stockholm Stockholm, kv Murmästaren 3 1998 Ombyggnad

Stockholm, kv Tre Vapen 1998 Ombyggnad Stockholm, kv Ladugårdsbron 14 1997 Ombyggnad

Ombyggnaden av gamla Sjöbefälsskolan i Göteborgföljer högt ställda miljökrav frdn sdväl Vasakronan som hyresgästen AF:kcncernen.

Det gallt:>r bl a separering av rivningsmaterial, val av energisndlt kylsystem samt att plast genumgående undvikits.

Total fastighets- investering, Mkr

60 61 42 190 140 50

RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR 1996-12-31

Bindningstider

för ränta Mkr Ränta%

1997 3 340 4,9

1999 300 8,8

2000 1400 8,4

2001 1950 7,8

2002 400 9,0

2003 300 8,9

2004 200 7,7

2007 100 9,0

Totalt 7990 6,9

Bindningstiden inkluderar derivat.

Vasakronan hade vid årsskiftet totala bekräftade kreditlöften på 11 534 (lO 600) Mkr. Utestående lån bestod av emitterade obligationer, 3 799 Mkr, samt 4 195 Mkr i utnyttjade kreditramar.

EGET KAPITAL

Vasakronan hade på balansdagen ett eget kapi- tal om 5 986 Mkr. Fritt eget kapital uppgick till 817Mkr.

Under året genomförde Vasakronan AB en fondemission på sammanlagt 3,6 miljarder kro- nor. Efter denna har Vasakronan AB ett bundet eget kapital om 4 800 Mkr. Aktiekapitalet upp- går till4 000 Mkr. Antalet aktier är 4 000 000 och de har ett oförändrat nominellt värde om l 000 kronor. Samtliga aktier har lika röstvärde.

Analys av eget kapital

Värdet av en fastighet kan teoretiskt sägas vara det diskonterade nuvärdet av framtida förvänta- de driftöverskott. Fastigheter har lång livslängd vilket försvårar bedömningen av de framtida be- talningsströmmarna. Det är någorlunda enkelt att bedöma värdet av de kontrakt som redan finns tecknade medan det är mycket svårare att ha en uppfattning om vad framtida, ej ännu

tecknade kontrakt kan ha för värde.

Ä ven driftkostnader är svåra att bedöma.

Kostnader för framför allt underhåll kan variera avsevärt över tiden. Underhållet klassificeras mycket olika i olika fastighetsbolag då reglerna för aktivering respektive kostnadsfäring ger ut- rymme för stora variationer. Vasakronans upp- fattning är att 100 kr /m2 är en rimlig långsiktig, genomsnittlig underhållskostnad och detta an- vänds i beräkningarna nedan. Ä ven övriga för- valtningskostnader kan klassificeras olika mel- lan bolag och därmed påverka driftöverskottet.

Kostnaden för förvaltning av fastigheterna kan klassificeras dels som direkt kostnad i fastighet vilket påverkar driftöverskottet dels som om- kostnad som inte påverkar driftöverskottet.

Vasakronan har klassificerat driftpersonalens arbete med tekniska installationer etc som del i den direkta driftkostnaden. Övriga kostnader för marknadsområden, regionkontor och hu- vudkontor är klassificerade som omkostnader.

I nedanstående tabell har, förutom justering av underhållskostnader tilllOO kr /m2, justering- ar gjorts för köpta respektive sålda fastigheter för att få ett årligt långsiktigt driftöverskott per region.

JUSTERADE DRIFTNETTON

Hyraenligt Driftnetto enligt J u s te rat under- Köptal Justerat årsredovisning årsredovisning håll, l 00 kr/m2 sålda driftnetto Region

Syd 398 196 61 -35 222

Väst 376 202 39 -9 232

Mellansverige 521 314 33 -6 341

Stockholm l 143 591 2.15 -l 805

Nord 428 266 15 6 287

Eliminering -34 -13 -13

Total 2 832 l 556 363 -45 1874

lie

100

so

FASTIGHETSINDEX OCH 5-ÅRIG OBLIGATIONsRÄNTA

• :t5

. :<9

15

• <u

o---~ _{199) :99] 19M}

'"'

Fastighetsvaridens ova._"<<a fastJghetsmdex Inkluderar aktlek~;rs­

utvecldmgen for samd~ga marknadsnoterade fastigheaaktler.

För att göra en värdebedömning av fastig- heterna i ett fastighetsbolag är det rimligt att på samma sätt värdera andra poster i balans- räkningen som

• skulder

• finansiella instrument

• pensionsåtaganden

• finansiella tillgångar

• ev räntebidrag

Hänsyn bör även tas till den skattebelasming som kommer att uppkomma som ett resultat av de framtida betalningsströmmarna vare sig det är i form av driftöverskott, försäljning av fastig- heterna, betalning av räntor etc.

Vasakronans avkasb:lingsmål är en totalav- kastning på eget kapital som motsvarar den

riskfria räntan plus fem procentenheter.

Den riskfria räntan definieras som räntan på en S-årig statsobligation.

S-årig Avkastningskrav

1993 8,0% 13,0%

1994 9,1% 14,1%

1995 9,9% 14,9%

1996 7,3% 12,3%

En beräkning av krav på värdeförändring i fastighetsbeståndet kan då göras enligt följande:

Mdrkr Eget kapital vid start l/l O 1993 6,5 Avkastningskrav 3 månader 1993, 13,0% 0,2

Avkastningskrav 1994, 14,1% 0,9

Betald utdelning 1994 -0,3

Avkastningskrav 1995, 14,9% 1,1

Betald utdelning 1995 -0,3

Extra utdelning 1995 -0,2

Utdelning av aktierna i Vasakronan Krim AB -0,5 Utdelning av aktierna i Vasajorden AB -0,2

Extrautdelning -0,3

Avkastningskrav 1996, 12,3% 0,9

Beräknat eget kapital för att nå avkastningskravet 7,8

Eget kapital 3 1/12 1996 6,0

Differens 1,8

Vasakronan förvärvade den l oktober 1993 fas- tighetsbeståndet grundat på en värdering gjord i april1993. Större delen av beståndet hade hyresavtal med återstående löptid som var tre år eller kortare, medellöptiden var cirka 18 måna- der. Fastigheterna förvärvades för 16,7 miljarder kronor vartill kom lagfartskosmader på 0,5 mil- jarder kronor. Detta gav beståndet ett bokfört

ANALYSAV FASTIGHETSBESTÅNDET

Prioriterade orter Oprioriterade orter Totalt

Hyrcsim. DriftOve r- Bokfört Direkt- Hyresint. Driftövt.-.. Bokfört Direkt- Hyresint. Drifteive,. Bokfört Din!: lo:..

Mkr " ' -Ml<r virO•. Mkr avt<astn.'ll: Mkr 'kott. Mkr värde1 Mkr avkastn." Mkr skott, Mkr värde, Mkr avl<astn.'ll:

Region

Syd 195 66 908 7,5 203 129 698 15,5 398 196 l 606 11.4

Väst 171 73 911 8,1 205 129 801 16,1 376 202 1712 11,9

Mellansverige 289 159 1577 10,2 232 155 841 17,1 521 314 H18 12,7

Stockholm 833 368 5 516 6,7 310 223 l 743 12,7 1143 591 7 259 8,2

Nord 256 155 l 123 14,6 172 112 651 17,0 428 266 l 774 15,5

Eliminering -34 -13

Totalt 1744 821 10035 8,3 1122 748 4 734 15,1 2 832 l 556 14 769 10,5

Omkostnader -210

Reavinster 144

Externa uppdrag 21

Resultat före avskrivningar 1511

•

värde på 17,2 miljarder kronor. Fastigheterna i Vasakronan AB hade per den 31 december 1996 ett bokfört värde på 14,8 miljarder kronor. För att uppnå avkastningskravet bör beståndet ha ett marknadsvärde som efter skatt är minst 1,8 mil- jarder kronor högre.

Vasakronans normaliserade driftnetto upp- går till1 874 Mkr. Med olika antaganden om marknadens avkastningskrav för Vasakronans fastigheter erhålls följande dolda övervärden efter avdrag med schablonskatt på 28 procent:

Direkt- Latent Orealiserat

avkastning Värde skatt eget kapital

10% 4,0 1,1 2,9

9% 6,0 1,7 4,3

8% 8,6 2,4 6,2

7% 12,0 3,4 8,6

6% 16,4 4,6 11,8

En marknadsvärdering av skulder och finansiel- la instrument vid det ränteläge som rådde vid årsskiftet 1996 l 1997 ger ett undervärde på 0,4 miljarder kronor varav 0,1 miljarder kronor är latent skatteavdrag. Övriga posters marknads- värde överensstämmer med de värden som är redovisade i balansräkningen.

KASSAFLÖDE

Kassaflödet i den löpande förvaltningen var positivt och uppgick till590 (949) Mkr.

SOLIDITET

Den synliga soliditeten uppgår till37 (38) pro- cent.

PERSONAL

Medelantalet anställda under verksamhetsåret 1996 var 865 (910) personer, en minskning med 45 personer från 1995. Under året har det skett personalreduktioner i Vasakronan AB, bl a till följd av omstrukturering av fastighetsbeståndet och genomförda effektiviseringar.

HÅKAN BRYNGELSON NY VD Håkan Bryngelson efterträdde den l september 1996 Erik Åsbrink som verkställande direktör i Vasakronan. Erik Åsbrink lämnade Vasakronan den22mars 1996 för att bli finansminister.

Claes Kjellander,. v VD och Ekonomi-och finans- direktör, ~änstgjorde som t f VD under mellan- tiden.

MEDELANTALANSTÄLLDA

Vasakronan AB Confortia AB Totalt

MODERBOLAGET

1996 497 368 865

1995 538 372 910

Hyresintäkterna föromoderbolaget Vasakronan AB uppgick under 1996 till2 840 (2 866) Mkr.

Intäkterna från externa förvaltningsuppdrag var 34 (50) Mkr. Moderbolagets resultat efter finans- netto blev 261 (636) Mkr.

Likvida medel var på balansdagen 718 (574) Mkr. Investeringarna under året uppgick till 646 (574) Mkr. Summa fastighetslån uppgick till 7 994 (7 874) Mkr. Av dessa skulder var 4 270 (3 690) Mkr kortfristiga och 3 724 (4 184) Mkr långfristiga.

Moderbolagets köp från andra koncernbolag uppgick till4 (7) Mkr. Moderbolagets försäljning till andra koncernbolag exklusive fastigheter var 16(22)Mkr.

Vasakronan AB har, genom beslut vid extra bolagsstämma den 19 juni 1996, utdelat ytterli- gare 934 Mkr till Vasakronan Holding AB. Utdel- ningen utgör ett led i den renodling som skett av verksamheten genom att Vasakronan ABs dot- terbolag Vasajorden AB och Vasakronan Krim AB överförts direkt till Vasakronan Holding AB.

UTSIKTER FÖR 1997

statsförvaltningen planerar fortsatta struktur- förändringar och effektiviseringar under de när- maste åren. Under 1997 ska 14 procent av hyres- portföljen omförhandlas. Inflationsutvecklingen under 1996 medför att ingen indexuppräkning av hyrorna kommer att ske under 1997. Sam- mantaget väntas hyresintäkterna minska 1997.

Till följd av den refinansiering som genomför- des under 1996 förväntas en betydande förbätt- ring av räntenettot 1997.

Underhållsinsatserna kommer att sjunka under 1997 jämfört med 1996.

Mot bakgrund av ovanstående väntas Vasa- kronans resultat för 1997, före resultat av fastig- hetsförsäljningar, att avsevärt förbättras.

KÄNSLIGHETSANALYS

De viktig~te faktorerna som påverkar Vasakro- nans resultat bedöms vara hyresnivå, vakans- grad, drift-och underhållsnivå samt räntenivå.

Resultateffekt Förändring 1997 före skatt

%-enhet på årsbasls, Mkr Förändring av

-Hyresnivå +/-l% 4

- Vakansgrad +/-l %-enhet 20

- Driftkostnader +/-l%

s

-Räntenivå +/- l %-enhet 33

UTDELNING

Styrelsen i VasakronanA B föreslår bolagsstäm- man en utdelning om 95 (300) Mkr. Utöver dessa 95 Mkr avser Vasakronan Holding AB dela ut ytterligare 205 Mkr.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Enligt koncernens balansräkning den 31 decem- ber 1996 uppgick fritt eget kapital till817 Mkr.

Någon avsättning till bundet kapital föreslås inte.

Fritt eget kapital i moderbolaget är

balanserade vinstmedel

utdelning vid extra bolagsstämma fondemission

årets resultat Summa, kr

s

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt följande:

Till aktieägarna utdelas l ny räkning balanseras Summa, kr

95 000000 718912 365 813 912 365

Stockholm den 19 februari 1997

Georg Danell

Rune Brandinger

Ordforande

GerdEngman Maria Lilja RoifLydahl

I<nutRexed LarsWohlin JörgenNord

Arbetsfagarrepresentant

Håkan Bryngelson

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 februari 1997

Bertil Forsslundh Göran Tidström

Auktoriserade revisorer

NYCKELTAL FASTIGHETER (samtliga lokaltyper, genomsnittlig lokalarea)

Hyres- Drift- Fastighets- Under- Drift- Omkost-

kr/ml intäkter · kostnader skatt håll överskott nader

Region

Syd 795 152 22 229 391 40

Väst 745 135 27 182 400 46

Mellansverige 836 151 27 155 504 33

Stockholm 983 148 40 286 508 39

Nord 792 148 24 127 492 38

Totalt 847 145 31 207 467 361)

Hyres- Drift- Bokfört Direkt-

Uthyrbar yta, intäkter, överskott, värde, avkast-

l 000 ml Mkr Mkr Mkr ning,%

Region

Syd 470 398 196 l 606 11,4

Väst 481 376 202 1712 11,9

Mellansverige 608 521 314 2418 12,7

Stockholm l 155 l 143 591 7259 8,2

Nord 554 428 266 1 n4 15,5

Eliminering -34 -13

Delsumma 3 268 2832 l 556 14 769 10,5

Omkostnader -210

Summa 3 268 2832 l 346 14 769 10,5

Reavinster 144

Externa uppdrag 21

Resultat före avskrivningar l 511

l) E><l<l koncemkonton1u orri<ostn&der.

, ,

l l

HYRESINTÄKTER

Mlor 4800 3501 3000 l 500 lOOO l 500 l q)8

~l

UJJJ

l !Jl1111

"" 1994 •m · 1" '

-~·~·-

RESULTAT EFTER FINANSNETTO

INVEsTERINGAR

600

~ llhl.l.llltJ

....!..!...LL..!..L..!...L.-'-'-'- '

1993 1994 1995 1996

- Rulhnd6 ll·rninaders vvoe

UNDERHÅLLSKOSTNADER

t1l.r l 000

VAKANSGRAD, YTA

~

Il 10

K,.... K~

.-!.. ..L..!...L. ..L..!...L. ..L!...!,_!

1993 1994 199S 1996

KONCERNEN l SAMMANDRAG

Belopp i Mkr om annat ej anges.

RESULTATRÄKNING

Fastighetsrörelsen Hyresintäkter Kostnader fastigheter

Energi, vatten, bränsle, fastighetsdrift m m Fastighetsskatt

Underhåll, hyresgästanpassningar Driftöverskott

Omkostnader

Resultat fastighetsförsäljningar Resultat fastighetsrörelsen

Externa uppdrag Intäkter

Kostnader

Resultat externa uppdrag

Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivningar enligt plan

Finansnetto

Resultat efter finansnetto Skatt

Årets resultat

l) Berliknad med 28 proconts schablon•katt.

Tillgångar Likvida medel

ÖVriga omsättningstillgångar Fastigheter och anläggningar Övriga anläggningstillgångar Summa tillgångar Skulder och eget kapital

Räntefria rörelseskulder Övriga kortfristiga skulder Pensionsskuld

övriga långfristiga skulder Aktiekapital

Bundna reserver Fritt eget kapital

BALANSRÄKNING

Summa skulder och eget kapital

1996

2 832 -483 -102 --691 l 556 -210 144 1490

266 -245 21 l 511

-328 -921 262 -71 191

961231 718 452 15003 28 16201

l 836 4 270 241 3868 4000 l 169 817 16 201

Proforma 1995 1994

2 858 -484 -709 l 665 -183 61 l 543

279 -262 17 l 560

-312 --611

637 -178 459

2862 -469

-675 l 718 -173 17 l 562

271 -249

22 l 584

-293 -525 766 -2141)

552

Proforma 951231 94i231

574 758

430 444

15 105 15 192

22 22

16131 16416

l 793 3 690 244 4309 l 000 520 4 575 16 131

l 589 3 634 255 4607 l 000 390 4941 16416