T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 V I N J E T T
2
I N N E H Å L L
2020 i korthet ... 04
Tre Kronor i korthet ... 05
Vd-ord ... 06
Omvärld och marknad ... 08
Strategi... 12
Verksamheten... 13
Hållbarhet... 16
Aktien och aktieägarna... 32
Finansiering... 34
Nyckeltal... 36
Förvaltningsberättelse ... 40
Risk och riskhantering ... 42
Finansiella rapporter ... 51
Not... 60
Intyganden och underskrifter ... 77
Revisionsberättelse ... 78
Styrelse, ledning och revisor ... 82
Definitioner ... 84
Finansiell kalender ... 85
Fastighetsförteckning ... 86
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T Ä R E T T
S V E N S K T FA S T I G H E T S B O L AG M E D F O K U S PÅ AT T ÄG A , F Ö R VA LTA O C H U T V EC K L A VÄ L B E L ÄG N A FA S T I G H E T E R M E D H Ö G A N D E L
DAG L I G VA R O R O C H S A M H Ä L L S S E R V I C E.
4
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 2 0 2 0 I K O R T H E T
2 0 2 0 I K O R T H E T
Tre Kronor har under året gjort stora förvärv i Norge vilket påverkat intjäningen positivt. Andelen hyresintäkter från Norge har ökat från 15 till 24 procent. Den pågående pandemin har tack vare den stora andelen dagligvaror och systembolag bland hyresgästerna inte påverkat bolaget i någon större omfattning.
• Hyresintäkterna uppgick till 211 mkr jämfört med 192 mkr föregående år.
• Driftsöverskottet ökade till 158 mkr (141) som ett resultat av det ökade fastig- hetsbeståndet.
• Överskottsgraden uppgår till 74,9 procent (73,6).
• Periodens resultat uppgick till 132 mkr (139) vilket motsvarar 14,10 kronor per aktie (16,27). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet med 94,9 mkr (86,9) vilket motsvarar 10,30 kronor per aktie (10,24).
• Bolaget har under året förvärvat totalt 11 fastigheter i Norge och en fastighet i Sverige samt ingått avtal om förvärv av ytterligare två fastigheter i Sverige med tillträde 1 februari 2021. Förvärven inklusive de fastigheter som tillträds i februari innebär att den uthyrbara ytan ökar med cirka 28 300 kvadratmeter.
• Styrelsen har beslutat att föreslå bolagsstämman att besluta om en aktieutdel- ning på totalt 8,25 kronor/aktie fördelat på fyra utbetalningstillfällen.
M A R K N A D S V Ä R D E
( M K R)
905 2 282 2 409 2 824
2017 2018 2019 2020
A N T A L F A S T I G H E T E R
72 132 136 146
2017 2018 2019 2020
H Y R E S V Ä R D E
( M K R)
85 191 203 234
2017 2018 2019 2020
2020 2019 2018 2017
Antal fastigheter 146 135 132 72
Uthyrningsbar yta kvm 208 279 187 137 181 093 79 071
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 94 94 92
Hyresvärde, mkr 234 203 192 85
T R E K R O N O R I K O R T H E T
V I S I O N
Fastighetsbolaget Tre Kronors vision är att skapa Livskraftiga lokala mötesplatser.
A F F Ä R S I D É
Tre Kronor är ett fastighetsbolag som med stor kunskap utvecklar fastigheter och platser för att stärka våra hyresgästers affär. Vi skapar livskraftiga mötesplatser för framtiden. Tre Kronor äger fastigheter i Norden med fokus på dagligvaruhandel och samhällsservice.
T R E K R O N O R S V Ä R D E R I N G A R
På Tre Kronor har vi tid för mötena, vi tror att genom att ses skapar vi tillsammans värden och resultat för samhälle, kund, kundens kund, aktieägare och oss. Låt oss ta en fika tillsammans!
Förtroendeskapande – vi är synliga, raka och pålitliga. Det finns en ärlighet och rätt- färdighet i det vi är och det vi gör. Vi gör det bästa möjliga av varje situation med en tydlig etisk kompass. Du som träffar oss ska kort sagt veta var du har oss.
Intresserade – vi är lyhörda, närvarande och intresserade av människor, samhälls- utveckling, trender och historik. När vi ses vill vi att du ska känna den nyfikenhet, kreativitet och den arbetsglädje som vårt intresse för omvärlden väcker hos oss.
Kunniga – vi utvecklar och vårdar vårt kunnande för att bidra med kunskap till de vi möter. Vi har stor kunskap om dagligvaruhandel, samhällsservice, fastigheter och hållbart företagande. Vi är pålästa om den lokala platsens förutsättningar och har idéer som stärker våra hyresgästers verksamhet nu och framåt.
Aktiva – vi omsätter vår kunskap och vårt intresse till handling. Vi är rappa och in- vesteringsvilliga i såväl människor som hus. Med tryggheten i vår kunskap rör vi oss snabbt. Du som möter oss ska uppleva att vi genom vårt aktiva utvecklingsfokus tillsammans med dig skapar hållbara resultat och varaktiga värden.
6
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 V D - O R D
S T A D I G F A S T I G H E T S M A R K N A D T R O T S P A N D E M I N
Tre Kronor har varje år sedan bolaget grundades vuxit som bolag och delat ut en hög och stabil direktavkastning till aktieägarna. Även under vårt tredje hela verk- samhetsår har vi lyckats växa och behålla vår utdelning, trots ett på många sätt ut- manande år.
2020 har präglats av den globala coronapandemin. Den har orsakat stort mänskligt lidande, en kris i många av samhällets sektorer och en stor osäkerhet i hela världsekonomin. Pandemin har blottlagt problem i samhället, och accelererat trender och förändringsbehov såsom digitalisering och en utökad e-handel. Olika marknader har påverkats i olika hög grad, där dock fastighetsmarknaden stått rela- tivt stadigt under denna period.
L Å N G S I K T I G U T V E C K L I N G
Tre Kronor är en aktiv förvaltare som tänker långsiktigt och utvecklar fastigheter- na utifrån erfarenhet, kunskap och starka värderingar. Vi har under året stärkt vår position på fastighetsmarknaden, och våra förvärv har gett oss ökade hyresintäkter samtidigt som överskottsgraden stärkts. För 2020 har vi nått ett förvaltningsresultat på 82 200 tkr eller 8,80 kr/aktie vilket är det bästa resultatet sedan bolaget startades.
Det är jag mycket stolt över. Belåningsgraden är fortsatt låg vilket skapar stabilitet och finansiellt utrymme framåt. Vi kommer även framöver växa som bolag, utveckla våra fastigheter och säkerställa den fortsatta värdetillväxten för våra aktieägare.
S T A B I L A H Y R E S G Ä S T E R
I Tre Kronor finns kunskap och erfarenhet från både fastigheter och handel, och i enlighet med vår strategi bygger vi upp ett fastighetsbestånd som huvudsakligen utgörs av livsmedels- och samhällsservicefastigheter utanför de större städerna.
Dessa sektorer har inte påverkats av coronapandemin i någon högre grad. Våra hyresgäster är i regel inte direkt konjunkturkänsliga utan utvecklas bättre än andra segment i en lågkonjunktur. Livsmedel, alkohol och samhällsservice har en hög efterfrågan oavsett rådande konjunktur.
E X P A N S I O N I N O R D E N
I denna marknad ser vi stora möjligheter till bra förvärv inom ett segment som inte påverkas negativt utan snarast vinner på e-handelstrenden genom att livsmedels- butiken blir en lokal mötesplats och en samlingspunkt i samhället. Vårt strategiska mål om att växa med 50 mkr i hyresvärde per år ligger fast. Omvärldsförändring-
arna skapar möjligheter, och vi ser en potential i närtid till ytterligare förvärv i linje med vår strategi. Vi bygger gärna ut för hyresgäster som vill expandera, och vi har även satsat på energieffektiviseringsprojekt i form av moderna värmesystem och LED-armaturer i våra fastigheter. Sådana åtgärder minskar klimatpåverkan, för- länger fastigheternas livslängd, höjer dess värde, reducerar kostnader och gör våra kunder nöjdare.
L I V S K R A F T I G A M Ö T E S P L A T S E R
Under 2020 har vi fortsatt på vår utstakade väg: att äga, förvalta och utveckla fast- igheter med stabila hyresgäster. Som grund för utveckling av våra fastigheter ligger bolagets starka värderingar. Ledord som förtroendeskapande, intresserade, kunniga och aktiva innebär att vi tar ett stort ansvar och är med och påverkar samhällsut- vecklingen i de orter vi är verksamma.
Vår vision är livskraftiga lokala mötesplatser. Vi tror på och verkar för att tillsam- mans i ett transparent partnerskap med våra hyresgäster skapa värden för samhälle, kund, och kundernas kunder. Därmed skapar vi också värden för våra aktieägare.
Jag ser mycket fram emot det kommande året.
Michael Johansson Verkställande direktör
8
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 O M V Ä R L D O C H M A R K N A D
G O D A F Ö R U T S Ä T T N I N G A R V I D R Ä T T P O S I T I O N E R I N G
En stabil fastighetsmarknad i en osäker omvärld. Förändrade beteenden snabbspo- lar utvecklingen och nya geografiska lägen och sektorer blir alltmer populära när marknaden anpassar sig till en värld efter pandemin.
Coronapandemin var den enskilt största påverkan på fastighetsmarknaden 2020 i Norden – och i världen. Men trots stor osäkerhet i omvärlden har markna- den för fastigheter överlag varit stabil. Pandemin har framförallt accelererat redan pågående trender och processer. Digitaliseringen och en växande e-handel är två fenomen som tydligt förstärkts under 2020 och som sannolikt kommer att fortsätta prägla marknaden framöver.
F Ö R Ä N D R A D E F Ö R U T S Ä T T N I N G A R
E-handelns andel av den totala handeln blir allt större inom allt fler kategorier. Det sätter press på distributionen. Behoven av lokalt placerade distributionscentraler tillgängliga för konsumenter förändrar utnyttjandet av befintliga fastigheter. Dag- ligvaruhandeln drar nytta av fördelaktiga lägen och gynnas av utvecklingen då pa- ketutlämning i butiker blir allt viktigare.
De inhemska flyttströmmarna i både Sverige och Norge går, sedan några år tillbaka från de största städerna till mindre regionala hubbar. Inflyttning till mindre städer, på bekostnad av de största städerna, förstärks av förbättrade möjligheter att jobba hemifrån till följd av digitaliseringen samt höga prisnivåer i storstäderna. Flytt- strömmarna påverkar i sin tur prisnivåerna som stiger på fastigheter i mindre orter.
F O R T S A T T H Ö G T R A N S A K T I O N S V O L Y M
Ekonomin har under 2020 präglats av stor osäkerhet och en berg-och-dalbana av upp- och nedgångar. Omfattande stödåtgärder har lindrat effekterna av pandemin men kraftiga svängningar i BNP-siffror, stigande arbetslöshet och hårt pressade fö- retag ger en lågkonjunktur som ser ut att hålla i sig.
Räntan kommer sannolikt fortsätta vara låg under en lång tid framöver. Avkast- ningen på fastighetsmarknaden har pressats ner samtidigt som intresset för sam- hällsfastigheter med stabila och långsiktiga avkastningsnivåer har ökat.
De inhemska flytt- strömmarna går till mindre städer.
Pandemin har accele- rerat redan pågående trender och processer.
Fastigheten är en byggnad uppförd i ett våningsplan där Coop är ensam hyresgäst.
Byggnaden uppfördes 1969.
1 0
Coronapandemin till trots har transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmark- naden varit hög under året och andelen utländska investerare ökar.
Transaktionsvolymen var 2020 på helåret – 231 miljarder SEK (226) och
• handelsfastigheter stod för 8,9 % av totala transaktioner
• samhällsfastigheter stod för 13,9 % av totala transaktioner samt
• utländsk andel stod för 23 %.
Källor: Newsec, SEB, Datscha
S T O R A M Ö J L I G H E T E R T I L L E X P A N S I O N Tre Kronor står stabilt i oroliga och föränderliga tider, och våra hyresgäster är starka aktörer inom livsmedelssektorn. Året visar att denna sektor är mycket solid och att den också kommer att vara det över tid. Övrig handel har en stor utma- ning i och med att allt mer handel sker över nätet. Livsmedelssektorn är mycket beroende av en effektiv och klanderfri fungerande logistik och kylkedja för sina varor vilken måste sträcka sig så nära sina kunders hemorter och bostäder som möjligt. Här spelar ortens lokala butik en mycket stor och viktig roll som sista utpost i denna kedja innan leverans i butik till kunden eller leverans till kundens bostad.
Den lokala butiken blir också en viktig punkt för utlämning av sällanköpsvaror när e-handeln inom övriga handelssegment hela tiden ökar.
Tre Kronor ser fortsatt stora möjligheter till expansion inom sektorn då bolaget är representerat utanför storstadsregionerna. Vi har kompetens och erfarenhet på dessa marknader och har en organisation som är specialiserad på denna typ av fast- igheter. Det tillsammans med att vi är en aktiv och uttalad köpare på marknaden gör att vi har en stor konkurrensfördel.
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 O M V Ä R L D O C H M A R K N A D
T R A N S A K T I O N S V O L Y M P E R R E G I O N *
( M d r S E K )
*Baserat på det totala området per region över 40 miljoner SEK. Källa: Datscha
82,0 93,0 10,0 15,5 134 122,5 97,0 82,5 24,0 23,0 14,5 21,2
GÖTALAND NORRLAND SVEALAND STOR-
STOCKHOLM STOR-
GÖTEBORG STOR-
MALMÖ 2019 2020
1 2
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 S T R A T E G I
V Å R A S T R A T E G I S K A M Å L
U N I K K U N D N Ö J D H E T
Vi vill att våra hyresgäster ska känna att vi verkligen förstår dem, som om vi vore ett med dem. Vi har definierat vårt mål med unik kundnöjdhet som att vi ska ha ett bättre nöjd kundindex (NKI) än detaljhandelsbolagens egna fastighetsbolag (egenanvändarna) och en hög NKI hos våra övriga hyresgäster.
T I L L V Ä X T G E N O M U T V E C K L I N G O C H F Ö R V Ä R V Vi skapar livskraftiga mötesplatser för framtiden med missionen att bidra till levande lokalsamhällen. Vi har definierat vårt tillväxtmål som att vi investerar i våra platser för att gynna hyresgästernas affär/affärsutveckling samt att vi nyinvesterar för en smart förvaltning. Tre Kronor har fastställt det strategiska tillväxtmålet till en ökning av hyresvärdet med 50 mkr per år.
H Å L L B A R A F F Ä R
Vi stärker hyresgästens affär med kunskap och dialog för att påverka dem till en hållbar butiks- eller lokaldrift. Vi utvecklar och förvaltar vår fastighetsportfölj på ett resurseffektivt sätt och vi tar ett socialt ansvar genom att bidra till levande lokal- samhällen.
A R B E T S G L Ä D J E O C H G O T T S A M A R B E T S K L I M A T Vi arbetar mer och allt längre i livet, då måste det vara kul och utvecklande. Kunskap är en central del av vår verksamhet och de är viktigt för oss att arbetet känns lärorikt och meningsfullt. Vi har ett mål om att de som arbetar för och med oss ska känna arbetsglädje och att våra samarbeten ska präglas av öppenhet och lyhördhet.
U T H Å L L I G A V K A S T N I N G
Vi ska ge våra ägare en långsiktigt hög direktavkastning på aktien, förvärvad på sunda principer.
Tre Kronor har fastställt det strategiska tillväxt- målet till en ökning av hyresvärdet med 50 mkr per år.
Hyresvärdet på 234 mkr kommer till 80 procent från hyresgäster inom livsmedelssegmetet, systembolag, apotek och samhällsservice.
1 4 6 F A S T I G H E T E R
F A S T I G H E T S B E S T Å N D
Per den 31 december 2020 består Tre Kronors fastighetsbestånd av 122 fastigheter i Sverige från Ystad i söder till Bräcke i norr och 24 fastigheteter i Norge från Halden i söder till Båtsfjord i norr.
Marknadsvärdet på fastighetsbeståndet har under året ökat med cirka 17 pro- cent eller 415 mkr. Andelen fastigheter i Norge uppgår per 31 december 2020 till 27 procent jämfört med 17 procent föregående år.
Under året har Tre Kronor förvärvat och tillrätt 12 fastigheter till ett under- liggande fastighetsvärde om cirka 360 mkr. Av dessa ligger alla utom en i Norge.
Efter sommaren avyttrades en fastighet i Sverige. Försäljningen gav en realisations- vinst om cirka 1,4 mkr.
H Y R E S G Ä S T E R
Tre Kronors hyresvärde som per 31 december 2020 uppgår till 234 mkr kommer till 80 procent från hyresgäster inom livsmedelssegmetet, systembolag, apotek och samhällsservice. Enskilt största hyresgäst är Systembolaget med 59 hyresavtal men om vi adderar samtliga hyresavtal för ICA respektive Coop så ser vi att ICA svarar för den största andelen av hyresvärdet följt av Coop.
F Ö R D E L N I N G A V F A S T I G H E T E R
P Å L O K A L T Y P
LIVSMEDEL SYSTEMBOLAG ÖVRIG HANDEL KONTOR ÖVRIGT
Hyresgäst Andel av
hyra, % Antal
kontrakt Återstående kontraktstid
Systembolaget AB 15,0 59 2,3
ICA Sverige AB 11,6 19 3,3
Norsk Butikkdrift AS 9,8 15 10,0
ICA Fastigheter AB 9,7 11 0,3
Coop Sverige Fastigheter AB 8,0 11 3,5
Dagab Inköp & Logistik AB 6,8 6 3,3
Coop Mitt AB 5,9 13 1,9
Rema 1000 Norge AS 2,0 2 8,8
NorgesGruppen Midt-Norge 1,9 4 4,4
Norgesgruppen Vestfold
Telemark AS 1,8 3 10,7
Summa 10 största 72,5 143 3,5
AS hyresgästerna
1 4
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 V E R K S A M H E T E N
Totalt antal hyreskontrakt, exklusive bostad, garage och parkering, uppgår till 329 med en återstående kontraktstid om 3,1 år, De svenska kontrakten, vilka svarar för 76 procent av totalt antal kontrakt har en återstående kontraktstid om 2,2 år.
I Norge är den totala återstående kontraktstiden 5,9 år.
Tre Kronor arbetar intensivt med att jämna ut förfallostrukturen. Löptiden för drygt 30 procent av hyresavtalen upphör under 2021 och 2022 vilket betyder att både hyresgäst och hyresvärd har möjlighet att säga upp hyresavtalet för omför- handling. Till skillnad mot i Sverige förekommer ej begreppet besittningsskydd i Norge varför hyresgästerna i Norge i regel har längre löptider förenat med option om förlängning.
F A S T I G H E T E R S V E R I G E / N O R G E
L O K A L T Y P E R Marknads-
värde Hyres-
värde Kontrakterad
årshyra Segment
Antal fastig- heter
Uthyr- ningsbar yta, kvm Vakant
yta, kvm Mkr Kr/
kvm Mkr Andel,
%
Ekonomisk uthyrnings-
grad, % Mkr Andel
%
Sverige 122 162 198 14 689 2 059 12 694 175 74,8 94,0 164 75,0
Norge 24 46 081 5 205 765 16 601 59 25,2 92,2 54 25,0
Totalt 146 208 279 19 894 2 824 13 559 234 100,0 93,6 218 100,0
Hyresvärde och
uthyrningsgrad 2020–12–31 2019–12–31
Lokaltyp Hyres-
värde tkr Hyresvärde
kr/kvm Uthyrnings-
grad % Hyres-
värde tkr Hyresvärde
kr/kvm Uthyrnings- grad %
Dagligvaror 139 168 1 161 100 110 504 1 114 100
Systembolag 33 258 1 148 97 32 981 1 134 100
Övrig handel 21 422 985 70 19 213 888 79
Kontor 26 858 1 093 78 27 185 1 096 82
Hälsovård 4 166 1 144 100 4 242 1 252 100
Restaurang 3 088 1 011 73 3 836 1 374 83
Övrigt 1 977 919 100 1 612 847 100
Bostad 892 n.a 84 1 743 n.a 94
Garage/parkering 2 763 629 26 1 892 390 5
Totalt 233 592 93 203 208 94
F A S T I G H E T E R — G E O G R A F I S K F Ö R D E L N I N G
Tre Kronors fastighetsbestånd består av 146 fastigheter, 122 i Sverige, från Ystad i söder till Bräcke i Norr och 24 i Norge, från Halden i söder till Båtsfjord i norr.
F Ö R F A L L P E R Å R , A N D E L A V H Y R A O C H A N T A L A V T A L
( E X K L B O S TÄ D E R O C H G A R AG E / PA R K E R I N G )
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 35
30 25 20 15 10 5 0
140 120 100 80 60 40 20
0 0
5 10 15 20 25 30 35
%
ANDEL AV HYRA, % ANTAL AVTAL
ANTAL AVTAL
1 6
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 H Å L L B A R H E T
H Å L L B A R A F F Ä R
L I V S K R A F T I G A L O K A L A M Ö T E S P L A T S E R
Tre Kronor skapades 2017 för att bygga en stabil portfölj av fastigheter med en god direktavkastning till sina aktieägare. Företaget äger fastigheter i Norden med fokus på dagligvaruhandel och samhällsservice. Tre Kronors affärsidé är att skapa livskraf- tiga mötesplatser för framtiden och genom utveckling av fastigheten och platsen stärka hyresgästens affär.
Tre Kronors ledning har lång erfarenhet från både fastighets- och dagligvaru- branschen vilket möjliggör genomtänkta förvärv av fastigheter. För att bedriva en långsiktigt uthållig affärsverksamhet läggs stor vikt vid utveckling tillsammans med hyresgästen. Utvecklingen sker i balans med riskhantering i en bransch med utma- ningar såväl finansiellt och affärsmässigt som inom miljö och sociala frågor.
V Ä R D E S K A P A N D E F Ö R T R E K R O N O R S I N T R E S S E N T E R
Tre Kronor skapar värde för sina intressenter genom att förvärva och förvalta fastig- heter. De främsta intressenterna är hyresgäster och deras kunder, samarbetspartners för fastighetsförvaltning, långivare och aktieägare. Verksamheten påverkar och påver- kas också av kommuner i de områden där fastigheter finns eller där förvärv planeras.
I den första delen av värdekedjan värderas nya möjliga förvärvsobjekt utifrån hur väl de passar in i Tre Kronors strategi. En selektiv bedömning görs av potentiella investeringar för att lägga grunden till en stabil tillväxt och avkastning. Tillskott av eget kapital balanseras med externa lån.
Tre Kronor förvaltar och utvecklar sina fastigheter under en lång period. Lång- siktigheten skapar mervärde för hyresgästerna och deras kunder och Tre Kronor får en stabil inkomst. Vid drift och underhåll finns risker för negativ miljöpåverkan från exempelvis värme- och elförsörjning, ombyggnationer och transporter till och från fastigheterna. I förvaltningsfasen påverkas också sociala frågor som rör underleve- rantörernas arbetsvillkor, till exempel säkerhet och kollektivavtal samt mångfald och trivsel på arbetsplatsen.
En sund förvaltning ökar värdet på fastigheterna så att Tre Kronor vid avyttring ska kunna realisera en värdeökning.
Sammantaget skapar Tre Kronor förutsättningar för livskraftiga lokala mötes- platser för närboende och affärsverksamheter med omsättning och vinst för hyres- gästerna, god arbetsmiljö för samarbetspartners samt utdelning och värdeökning för aktieägarna.
”Tre Kronor hjälper näringsidkare att skapa gemensamma sam- lingspunkter. Vi stöttar utvecklingen och under- lättar för att fastigheten och ytan runt ska bli en tillgänglig mötesplats.
Det är ett mervärde vi ger våra hyresgäster och deras kunder och det ska vi göra hållbart och transparent”.
V D M I C H A E L J O H A N S S O N
V Ä S E N T L I G A H Å L L B A R H E T S F R Å G O R
De frågor som upplevs vara mest väsentliga för Tre Kronors intressenter och där förändringar samtidigt väntas ge störst effekt för ett hållbart företagande samlas i tre områden. Inom parentes anges direkta intressenter:
E K O N O M I S K H Å L L B A R H E T
• Långsiktigt hög direktavkastning (aktieägare)
• Livskraftiga handelsplatser (hyresgäster, konsumenter)
S O C I A L H Å L L B A R H E T
• Bidra till levande lokalsamhällen (konsumenter, kommuner)
• Trivsel, mångfald och säker arbetsmiljö (medarbetare, samarbetspartners)
• Hållbara och transparenta relationer med bolagets leverantörer och kunder (hyresgäster och samarbetspartners)
M I L J Ö
• Klimat- och miljöpåverkan från fastigheterna (hyresgäster, konsumenter, kom- muner)
T R E K R O N O R S V Ä R D E K E D J A O C H P Å V E R K A N
F A S T I G H E T S F Ö R V Ä R V
• Identifiering av lämpliga objekt
• Due Dilligence
• Kapital
• Ekonomi
F A S T I G H E T S F Ö R V A L T N I N G
• Utveckling
• Teknisk drift och förvaltning
• Ekonomisk förvaltning
• Ekonomi
• Miljö
• Social funktion
A V Y T T R I N G
• Realisera värdeökning
P Å V E R K A N V E R K S A M H E T
• Ekonomi
1 8
S T Y R N I N G F Ö R E T T H Å L L B A R T F Ö R E T A G A N D E Tre Kronor styr hållbarhetsarbetet integrerat med verksamhetsstyrningen. I för- valtningsberättelsen redovisas företagets bolagsstyrning. Tre Kronors strategi och riktning förtydligas i strategidokument, policydokument och mål för verksamheten.
Prioriteringar av mål och värderingar grundar sig på analys av väsentliga risker i verksamheten. Målen följs regelbundet upp och rapporteras till ledning och styrelse.
En styrka hos Tre Kronor är det värderingsstyrda ledarskapet. Att vara engagerad, pålitlig och med ett rättspatos skapar förtroende både inom och utanför organisa- tionen. Koncernens ledningsgrupp formulerade under 2019 följande värderingar:
förtroendeskapande, intresserade, kunniga, aktiva.
S T Y R D O K U M E N T
Tre Kronor har tagit fram en uppförandekod Code of Conduct som riktlinje för Tre Kronor men också för samarbetspartners och andra leverantörer. I koden beskrivs etiska principer och förhållningssätt inom olika områden. Förutom rättsliga krav tar koden bland annat sin utgångspunkt i FN Global Compacts 10 principer för hållbart företagande. Tre Kronor respekterar och förespråkar mänskliga rättigheter och ar- betar mot alla former av korruption. Målsättningen är att koden ska implementeras hos medarbetare och samarbetspartners successivt under 2021.
Exempel på andra viktiga styrdokument är Tre Kronors policydokument.
Dessa är: Informationspolicy, Insiderpolicy, Finanspolicy, Upphandlingspolicy och Integritetspolicy.
De större aktörerna bland Tre Kronors samarbetspartners styr sitt arbete genom ledningssystem och är antingen certifierade eller arbetar enligt ISO-standarder avseende kvalitet, miljö och arbetsmiljö.
R I S K E R
Riskanalyser genomförs regelbundet och hållbarhetsrisker är en integrerad del av företagets övergripande riskanalys. De risker som har analyserats är finansiella risker, skatterisker, risker för värdeförändring och risk att inte kunna erbjuda det kunderna efterfrågar och därmed förlora kunder. Riskerna presenteras närmare i förvaltnings- berättelsen. Andra möjliga risker med bäring på hållbarhet är miljörisker i fastig- heterna och i fastighetsförvaltningen samt arbetsmiljörisker hos samarbetspartners.
M Å L O C H R E S U L T A T U P P F Ö L J N I N G
Tre Kronors hållbarhetsmål är integrerade i företagets strategiska mål. Resultat av hållbarhetsarbetet redovisas under respektive väsentligt område.
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 H Å L L B A R H E T
R O G E R N O R S T R Ö M , K U N D P Å I C A , K R O N G J U T A R V Ä G E N , S K U L T U N A
Fastigheten är bebyggd med en byggnad uppförd i ett våningsplan där hela byggnaden
förhyrs av ICA. Byggnaden uppfördes 1965 och byggdes till under 80-talet. Skultuna tätort
har byggnader från olika tidsepoker, med det gamla bruksområdet med byggnader och
arbetarbostäder som hörde till bruket.
E K O N O M I S K H Å L L B A R H E T
För Tre Kronors intressenter är hållbarhet kopplat till långsiktighet och ekonomiskt ansvarstagande. Väsentliga frågor är stabil ekonomi och långsiktiga kundrelationer där hyresgästen ges förutsättningar för en livskraftig affärsverksamhet. Tre Kronor har under 2020 ökat sitt fastighetsbestånd och sin omsättning.
L Å N G S I K T I G T H Ö G D I R E K T A V K A S T N I N G Tre Kronors strategi är att äga, utveckla och hyra ut fastigheter under lång tid för att därigenom skapa ett kassaflöde och ge en hög direktavkastning till aktieägarna.
Det är en avvägning att erbjuda hyresgästerna attraktiva hyresavtal som samtidigt ger lönsamhet för Tre Kronor. Tre Kronor är rappa och investeringsvilliga och att investera är en byggsten i affärsidén. Ofta är det Tre Kronor som tar initiativ till att utveckla fastigheterna men allt görs i samförstånd med hyresgästerna som stöttas i utvecklingen. Syftet med investeringarna är alltid att förbättra kundupplevelsen eller fastigheten för att öka hyresgästens omsättning. Därmed kan hållbara resultat och varaktiga värden skapas.
L I V S K R A F T I G A H A N D E L S P L A T S E R
Tre Kronors direkta kunder är näringsidkare inom livsmedel och samhällsservice som verkar i en miljö där konsumenterna ofta är utspridda över ett större geografiskt område. Hyresgästens konkurrenskraft är väsentlig inte bara för hyresgästen utan också för den sociala funktion som affärsverksamheten utgör för boende i närom- rådet. I konkurrens med storhandel och i symbios med e-handel behöver den lokala handelsplatsen utvecklas till en attraktiv och levande samlingsplats för grannskapet.
Tre Kronor hjälper hyresgästerna att utveckla livskraftiga handelsplatser.
Tre Kronor har lång erfarenhet av vad som fungerar för att skapa en närmiljö som tilltalar konsumenter. Bra belysning och bra parkeringsplatser skapar en säkrare miljö. Att hålla fastigheten snygg och städad och med säsongsanpassad dekoration gör miljön mer attraktiv. En välfungerande fastighet kräver också en god och miljö- mässig teknisk förvaltning. Här är Tre Kronors samarbetspartners en viktig kugge i hjulet.
Genom att förhandla relevanta hyror för båda parter och utveckla handelsplat- sen, stärks hyresgästernas verksamheter och Tre Kronor skapar en god lönsamhet.
Den lokala handelsplat- sen utvecklas tillsam- mans med Tre Kronor till en attraktiv och levande samlingsplats.
2 2
U P P N Å T T U N D E R 2 0 2 0
Flera aktiviteter och förbättringar har gjorts under 2020 eller kommer att genom- föras under det första kvartalet 2021 för att genom långsiktigt affärstänk och utveck- lingsfokus bidra till att nå Tre Kronors strategiska mål.
T I L L V Ä X T G E N O M U T V E C K L I N G O C H F Ö R V Ä R V
Tre Kronor har som mål att öka hyresvärdet med 50 mkr per år och har 2020 ökat sitt fastighetsbestånd och utvecklat flera fastigheter. Under 2020 förvärvades 12 fastig- heter till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om cirka 360 mkr. Investe- ringar i pågående projekt uppgår per 31 december 2020 till 24 mkr. Ökningen i hyres- värde, exklusive valutakurseffekter uppgår för 2020 till 37 mkr eller cirka 18 procent.
H Å L L B A R A F F Ä R
Att öka den sociala och ekonomiska aktiviteten på handelsplatsen är en del av Tre Kronors övergripande mål att skapa en hållbar affär. Då de flesta av hyresgästerna är verksamma inom dagligvaruhandel och alkoholförsäljning har deras omsättning inte på- verkats negativt av den pågående pandemin utan de har tvärtom ökat sin försäljning.
Under årets pandemi har många av Tre Kronors hyresgäster klarat sig bra då efterfrågan på dagligvaror har varit god. För vissa andra näringsidkare har det varit svårare och då har Tre Kronor i några fall lämnat rabatter eller på annat sätt för- sökt underlätta för hyresgästen. Det har varit att t ex betala månadsvis eller att få anstånd med hyran för att sedan återbetala den. Detta har medfört att Tre Kronor inte påverkats i så stor omfattning som andra.
U T H Å L L I G A V K A S T N I N G
Med hänsyn tagen till effekter av den pågående pandemin och för att säkerställa långsiktigheten har Tre Kronors styrelse valt att i linje med tidigare år föreslå bolags- stämman att besluta om 8,25 kronor per aktie i aktieutdelning.
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 H Å L L B A R H E T
F A S T I G H E T S V Ä R D E
( M K R)
2 282 2 409 2018 2019 2020 2 824
Ö V E R S K O T T S G R A D
( % )
73 74 75
2018 2019 2020
H Y R E S V Ä R D E
( M K R)
192 203 234
2018 2019 2020
”Nu har vi ett större produktsortiment och lägre priser. Så har vi också en större och bättre lokal för våra kunder och medlemmar”, säger butikschef Stian Elvestad.
B Ä T T R E K O N K U R R E N S K R A F T I A T T R A K T I V A L O K A L E R
För att kunna erbjuda ett större varuutbud med lägre priser ville Coop utöka ytan för sin tidigare Coop Prix-butik i Halden, Norge. Under 2020 utveckla- des fastigheten i samarbete med fastighetsägaren Tre Kronor och den mo- derna butikslokalen kunde invigas i slutet av september. Stora öppna ytor och insläpp av naturligt ljus skapar en inbjudande miljö för kunderna och medarbetarna har fått en bättre arbetsmiljö. Fastighetens fasad syns bra från huvudvägen och skapar en välkomnande entré för kunderna, något som var viktigt i utvecklingsarbetet.
Coop kan nu bättre konkurrera med andra verksamheter i Brødløsområ- det i Halden. Lokalen är attraktiv, priserna är konkurrenskraftiga och butiken satsar också på produkter från lokala leverantörer.
Efter ombyggnad är lokalen närmare 1 000 kvadratmeter stor och buti- ken kan kalla sig Coop Extra. Nytillskottet gör att Coop närmar sig målet om 500 Extra-butiker i Norge.
Kanske behöver mer göras framöver för att Coop Extra ska stå sig i kon- kurrensen med annan dagligvaruhandel i Brødløs. Tre Kronor är öppna för att diskutera ytterligare förbättringar.
M I K A E L J A N T U N E N
C O O P , Å K E R V Ä G E N , V Ä S T E R H A N I N G E
”Tre Kronor är bästa hyresvärden jag haft.
Och jag har haft fyra stycken under mina 28 år i branschen”.
S O C I A L H Å L L B A R H E T
Tre Kronors fastighetsförvaltning påverkar sociala frågor på flera sätt. Väsentliga sociala hållbarhetsfrågor för Tre Kronor är goda arbetsvillkor för samarbetspartners, levande lokalsamhällen och hållbara kundrelationer. Under 2020 har den lokala mötesplatsen haft en särskilt stor betydelse i samhället till följd av coronapandemin.
B I D R A T I L L L E V A N D E L O K A L S A M H Ä L L E N
Tre Kronor investerar i ett segment där inte så många andra fastighetsbolag agerar.
En lokal mataffär och lokal samhällsservice har stor betydelse för det sociala sam- spelet på en ort. Tre Kronor strävar efter att skapa livskraftiga och levande mötes- platser. Den kunskap och erfarenhet som Tre Kronor har krävs för att identifiera åtgärder och driva igenom dem i samverkan med hyresgästerna. Tre Kronor har ett aktivt samarbete med näringsidkare och med de kommuner där fastigheterna ligger.
T R I V S E L , M Å N G F A L D O C H S Ä K E R A R B E T S M I L J Ö
Antalet egna medarbetare är få men Tre Kronor har ett tätt samarbete med sina samarbetspartners. Ett strategiskt mål är att skapa arbetsglädje och ett gott samar- betsklimat som kännetecknas av öppenhet och lyhördhet. Arbetsglädje och utveck- ling är ett sätt att behålla medarbetare.
Tre Kronor värdesätter att medarbetarsamtal hålls och att partners strävar efter mångfald vid rekryteringar och vid sammansättning av grupper. Mångfald är en fråga som Tre Kronor värderar högt och en målsättning är att främja ungas och nyanländas anställning. Ett krav som ställs på samarbetspartners är att säkerställa och följa upp arbetsmiljökrav vid underhålls- och byggentreprenader.
H Å L L B A R A O C H T R A N S P A R E N T A R E L A T I O N E R
Tre Kronor vill ha hållbara och transparenta relationer med sina leverantörer och kunder och lämnar aldrig motparten tomhänt i en förhandling. Tydlighet i relationen är viktig så att hyresgästen vet var den har sin hyresvärd. En öppen dialog skapar förtroende. Tre Kronor är kunniga inom dagligvaruhandel och fastighetsbranschen och vet både vilka åtgärder som behövs och vilka nyckeltal som krävs för att bygga en långsiktig näringsverksamhet för näringsidkarna.
De som arbetar för och med oss ska känna arbetsglädje och våra samarbeten ska känne- tecknas av lyhördhet och öppenhet
Tre kronor ger aktiv kompetent rådgivning till hyresgästerna
2 6
U N I K K U N D N Ö J D H E T
En nöjd-kund-undersökning (NKI) genomförs i början av 2021 för att skapa känne- dom om viktiga frågor för hyresgästerna och ge ett jämförelsevärde för förbättringar.
När resultatet från undersökningen är klart kan aktiviteter för att upprätthålla eller öka kundnöjdheten planeras.
U P P N Å T T U N D E R 2 0 2 0
Arbetet med social hållbarhet stärker uppfyllandet av Tre Kronors strategiska mål och Tre Kronor vill skapa en säker och trivsam arbetsmiljö och samtidigt stötta hyresgästerna i deras verksamhet.
N Ö J D K U N D U N D E R S Ö K N I N G
För att öka kundnöjdheten har Tre Kronor under 2020 utvecklat flera fastigheter med till exempel förbättrad belysning och mer tillgängliga kundytor.
A R B E T S G L Ä D J E O C H G O T T S A M A R B E T S K L I M A T
Arbetsmiljökrav — Under året har 100 procent av arbetsmiljökraven vid underhålls- och byggentreprenader uppfyllts.
NMI (Nöjd-Medarbetar-Index) 72 — Hösten 2020 gjordes en NMI-undersökning för Catella Property Asset Management, en av Tre Kronors större leverantörer av tjänster. Resultatnivån på 72 gav betyget ”Excel lence”. Målet är att överträffa benchmark som är 74.
Andel kvinnor/män —Tre Kronor strävar efter en jämn könsfördelning och har i bolagets styrelse en fördelning på 40 procent kvinnor och 60 procent män.
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 H Å L L B A R H E T
U P P F Y L L N A D A V A R B E T S M I L J Ö -
K R A V E N
100 % 72 40/60 %
N M I
N Ö J D - M E D A R B E T A R - I N D E X
F Ö R D E L N I N G K V I N N O R O C H M Ä N
I S T Y R E L S E N
V I D U N D E R H Å L L S - O C H B Y G G E N T R E P R E N A D E R
G A V B E T Y G E T ” E X C E L L E N C E ” . M Å L E T Ä R A T T Ö V E R T R Ä F F A 7 4
V I L K E T Ä R O F Ö R Ä N D R A T S E D A N F Ö R E G Å E N D E Å R
D A G L I G D I A L O G O M D R I F T O C H U N D E R H Å L L
Fastighetssnabben utför drift och underhåll på ungefär 67 av Tre Kronors 122 fastigheter över hela Sverige.
För att säkerställa ett effektivt arbetssätt är Fastighetssnabben ISO- certifierade inom kvalitet, miljö och arbetsmiljö (ISO 9001, ISO 14001 och ISO 45001) och jobbar ständigt med att förbättra och kundanpassa arbets- sättet.
”Av våra drygt 230 anställda är det cirka 20 tekniker som arbetar löpande med drift och underhåll av Tre Kronors fastigheter. Från Kronoberg till Östersund.
Vi har ett jättebra samarbete med Tre Kronor och löser det mesta effektivt.
Vi pratas vid dagligen”, säger Tim Liddle, Fastighetsförvaltare på Fastighets- snabben i Gävle.
Fastighetssnabben har cirka 20 tekniker som arbetar löpande med drift och underhåll av Tre Kronors fastigheter.
2 8
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 H Å L L B A R H E T
M I L J Ö
För flera av Tre Kronors intressenter, särskilt hyresgäster, slutkunder och leverantö- rer, har miljöfrågan stor betydelse. Minskade klimatutsläpp och en minskad miljö- påverkan från fastigheterna är väsentliga frågor. Under 2020 har flera miljöförbätt- rande åtgärder genomförts.
K L I M A T - O C H M I L J Ö P Å V E R K A N F R Å N F A S T I G H E T E R N A
I förvärvsprocessen inventerar Tre Kronor noga potentiella förvärvsobjekt för att undvika stora miljörisker. Tre Kronor strävar kontinuerligt efter att förbättra sina fastig heters miljöpåverkan på både klimat och lokalmiljö. Flera av Tre Kronors hyres- gäster är stora aktörer som efterfrågar ett strukturerat miljöarbete. Till exempel stäl- ler ICA krav på återvinning för att leva upp till Svanenmärkning och Systembolaget kräver förnybar el för alla sina butiker.
Uppvärmningen i de fastigheter som haft oljeeldning har successivt bytts ut till fjärrvärme eller till luft- och vattenvärmepumpar. Effekten på både klimat och kostnader är positiv. En nyinvestering i en luft- och vattenvärmepump kan leda till en kostnadsminskning som gör investeringen lönsam redan efter ett par år.
Fler miljöåtgärder som planeras är drifteffektivisering av fastigheterna, värme- återvinning samt möjlighet till uppkoppling och fjärrstyrning av system i fastighet- erna. Tre Kronor planerar även att i nya leverantörsavtal kravställa på avfallshantering.
Vid nya relationer med hyresgäster introducerar nu Tre Kronor den så kallade gröna hyresavtalsbilagan från Fastighetsägarna. Bilagan innehåller ett antal minimi- krav som kan kompletteras med ytterligare åtaganden om hyresvärden och hyresgästen vill.
Tre Kronor har under 2020 genomfört ett antal belysningsprojekt för att sänka el- och underhållskostnaderna för hyresgästerna. Att byta lysrörsarmaturer till LED- belysning visar stora besparingar på kort tid jämfört med grundinvesteringen.
Ett exempel är ICA-handlarna Sara och Kalle Sommar i Vintrosa, Örebro, som länge haft planer på att sänka sin elförbrukning. Under 2020 fick butiken ny LED- belysning i befintliga armaturer. Det visade sig vara både en ekonomiskt lönsam och miljömässigt värdefull affär. De årliga besparingarna för ICA-butiken uppgår till cirka 65 000 kWh per år och en minskad elkostnad på nära 100 000 kronor per år. Därtill kommer en mer eller mindre underhållsfri belysning i omkring 10 år. Ut- bytet av lysrören kunde utföras i befintliga armaturer utan dyra monteringskostnader.
Arbetet genomfördes på två dagar utan störningar under butikens öppettider.
Flera av Tre Kronors hyresgäster är stora aktörer som efterfrågar ett strukturerat miljö- arbete.
Belysningsprojekt för sänkta el- och under- hållskostnader för våra hyresgäster.
3 0
U P P N Å T T U N D E R 2 0 2 0
Arbetet med miljöfrågor bidrar till Tre Kronors strategiska mål. Avsikten är att stän- digt minska Tre Kronors koldioxidavtryck.
H Å L L B A R A F F Ä R
Gröna hyresavtal – Under 2020 har Tre Kronor tecknat åtta nya gröna hyresavtal.
Det motsvarar 47 procent av totala antalet nya hyresavtal under året.
Utbyte av oljeeldning – Under 2020 har fyra av fem oljepannor bytts ut mot mer miljövänlig uppvärmning. Endast en oljepanna återstår att byta vilket kommer att genomföras under första halvåret 2021.
Byte till LED-belysning – Drygt hälften av fastigheterna i Sverige har idag LED- belysning inomhus och ungefär en tredjedel har utomhusbelysning i LED.
Grön el – Till Tre Kronors svenska fastigheter köps uteslutande el från ursprungs- märkt vattenkraft in, grön el. Grön el innebär att elen produceras av vattenkraftverk som har ursprungsgarantier för sin produktion. Efter leveransen är leverantören också skyldig att redovisa elens ursprung. Anläggningarna revideras också en gång per år av auktoriserad revisor.
Elförbrukning – Förbrukningen mätt i kWh har minskat med nära 7 procent under 2020 jämfört med år 2019. Beräkningen baseras på uppgifter från Scandem som levererar 90 procent av Tre Kronors fastigheters förbrukning i Sverige.
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 H Å L L B A R H E T
Å T T A N Y A G R Ö N A H Y R E S A V T A L
47 % –7 % 50 %
M I N S K N I N G A V
E L F Ö R B R U K N I N G F A S T I G H E T E R M E D L E D - B E L Y S N I N G
A V T O T A L A A N T A L E T N Y A H Y R E S A V T A L U N D E R Å R E T
F Ö R B R U K N I N G E N 2 0 1 9 - 2 0 2 0 M Ä T T I K W H
A V F A S T I G H E T E R N A I S V E R I G E H A R L E D - B E L Y S N I N G I N O M H U S
Sunnansjö är en tätort med cirka 600 invånare som ligger nordväst om Ludvika.
Centrum ligger mellan Sunnansjö herrgård i söder och Anders Larsgården i norr. I när- heten av fastigheten ligger apotek och vårdcentral. Fastigheten består av ett butiksplan med tillhörande källarutrymme och byggdes år 1969.
E F F E K T I V U P P V Ä R M N I N G M E D M I N S K A D E Å R S K O S T N A D E R
I fastigheten i Sunnansjö, där COOP är hyresgäst, användes en oljepanna för varmvatten och värme. I lokalen fanns inga vattenburna radiatorer. Den nya energilösningen blev en luft/vattenvärmepump på 14 kWh som ersätt- ning för oljepanna och värmefläktar. Resultatet är en effektiv uppvärmning med jämnare värmespridning. Energiförbrukningen är beräknad att minska med 36 000 kWh per år. Kostnaden för den nya installationen var 92 000 kro- nor men den årliga besparingen i minskad oljeförbrukning uppgår till 43 000 kronor. Besparingen per år beräknas uppgå till 50 000 kronor.
Den genomförda investeringen i en luft-vattenvärmepump innebar en mer miljövänlig uppvärmningslösning med minskat koldioxidutsläpp som dessutom är ekonomiskt fördelaktig.
3 2
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 A K T I E N
A K T I E N & A K T I E Ä G A R E
F E M S K Ä L T I L L A T T Ä G A A K T I E R I T R E K R O N O R
Tre Kronoraktien handlas sedan 10 november 2017 på Nasdaq First North Growth Market. Bolagets Certified Adviser är FNCA Sweden AB övervakar att tillämpliga regler följs. Aktiens kortnamn är 3KR med ISN kod SE0010169516.
Per 31 december 2020 fanns det totalt 9 344 502 stamaktier av serie A vilka berättigar till en (1) röst per aktie. Aktiekapitalet uppgick till 9 344 502 kronor och kvotvärdet till 1,00 kronor. Stängningskursen per 30 december 2020 var 133 kronor (132) per aktie. Bolagets totala börsvärde per 31 december var 1 243 mkr (1 223).
S TA R K A H Y R E S G Ä S T E R
Systembolaget, ICA, COOP, Norsk Butikksdrift,
Axfood, Norgesgruppen samt statlig och privat
samhällsservice utgör 85 % av hyres intäkterna
S TA R K T K A S S A- F LÖ D E O C H L ÅG S K U L D S ÄT T N I N G
Fastighetsvärde 3 mkr Skuld 1,5 mdkr Belåningsgrad nettoskuld 51 %
C E N T R A LT B E L ÄG N A FA S T I G H E T E R
Ofta lokaliserade på huvudgator i närhet
till annan kommersiell verksamhet
D I V E R S I F I E R A D P O RT F Ö L J
146 fastigheter med god geografisk spridning
över Sverige och Norge
O RT E R M E D S TA B I L B E F O L K N I N G S -
T I L LVÄ X T
Demografisk utveckling i tätorter där fastigheternas
läge stödjer ett uthålligt och stabilt kassaflöde
Tre Kronor har omkring 3 450 aktieägare per den 31 december 2020. De tio största aktieägarna står för cirka 42 procent av rösterna. Antal utestående aktier per samma datum uppgår till 9 344 502 aktier.
Aktieägare per 31 december 2020 Antal aktier Andel aktier &
röster, %
Futur Pension* 1 314 675 14,1
Länsförsäkringar Fastighetsfond 790 000 8,5
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 780 138 8,3
Nordnet Pensionsförsäkring AB 271 650 2,9
RBC Investor Services Bank S.A 182 000 1,9
LGT Bank LTD 164 000 1,8
AB Stena Metall Finans 144 500 1,5
Klas Bengtsson 115 000 1,2
Carnegie Fastighetsfond Norden 100 000 1,1
Erna och Victor Hasselblads stiftelse 100 000 1,1
Summa tio största aktieägarna 3 961 963 42,4
0 10 20 30 40 50 60
0 30 60 90 120 150 180
180 150 120 90 60 30 0
60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 Jan Feb Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec0
S L U T K U R S O C H A N T A L O M S A T T A A K T I E R
2 0 2 0
A K T I E Ä G A R E
2 0 2 0
ANTAL OMSATTA AKTIER SLUTKURS
3 4
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 F I N A N S I E R I N G
F I N A N S I E R I N G
Tre Kronors verksamhet att äga, förvalta och utveckla fastigheter finansieras med både eget kapital och externa lån. Genom en väl diversifierad fastighetsportfölj med starka kassaflöden och med mycket hög andel dagligvaruaktörer som hyres- gäster säkerställs en god kapitaltillgång.
S K U L D E R
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 1 505 mkr (1 281) vid periodens slut.
I tillägg till dessa har koncernen ej utnyttjade kreditfaciliteter om 108 mkr avsedda till investeringar i fastigheterna.
Upplåning har gjorts från tre svenska kreditinstitut, Danske Bank, Collector Bank och Avida Finans. Skuldportföljen har ökat på grund av nyupplåning vid förvärv av fastigheter. Av totala räntebärande skulder om 1 505 mkr är 87 procent säkerställda mot pantbrev och 13 procent icke säkerställda.
K A P I T A L - O C H R Ä N T E B I N D N I N G
Tre Kronor arbetar med kapitalbindning på olika löptider. Den genomsnittliga kapi- talbindningstiden vid periodens utgång uppgick till 2,3 år.
Av koncernens banklån är cirka 78 procent (87) säkrade genom CAP- och Swap avtal. Koncernens CAP utgörs av räntetak som löper med motsvarande kredit tid som banklånen. Den totala premien på CAP fastställdes då CAP avtalen upphand- lades och betalas av varje kvartal under dess löptid. Värdet på CAP består således av en negativ post, motsvarande de kvarstående delbetalningarna av premien, samt en neutral eller positiv post som beror på räntetakets förhållande till den rörliga rän- tan som taket hänför sig till. Den sistnämnda delen av värdet kan aldrig vara negativ.
Swap avtalen styrs av swapräntan som kvartalsvis jämförs med NIBOR 90 dagar där Tre Kronor erhåller räntekompensation i de fall NIBOR överstiger avtalad swap ränta och motsatt i de fall NIBOR understiger den avtalad räntan. Värdeföränd- ringen avseende CAP och Swap avtalen är av redovisningskaraktär och har ingen påverkan på koncernens kommande kassaflöden. Vid förfallotidpunkten är avtalens marknadsvärde alltid 0 tkr. Marknadsvärdet av avtalen uppgick per den 31 decem- ber 2020 till -11 163 tkr (-5 164).
Den ej kassaflödes-påverkande värdeförändringen uppgick per 31 december 2020 till -9 380 tkr (-7 332).
E G E T K A P I T A L
Det egna kapitalet uppgick till 1 195 mkr (1 175), varav 1 195 mkr (997) var hänförligt till moderbolagets aktieägare. Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktie- ägare ökade med årets totalresultat om 132 mkr (139) och minskade med utdelning till Tre Kronors aktieägare om 77 mkr (72) samt minskade med en omräkningsdiffe- rens om -35 mkr (5). Soliditeten uppgick till 44,7 procent (40,2) vid periodens slut.
K O V E N A N T E R
I ramavtal med koncernens finansierande banker har Tre Kronor förbundit sig att uppfylla följande kovenanter;
• belåningsgraden ska ej överstiga 59 procent för senior skuld och 70 procent för junior skuld
• räntetäckningsgraden ska ej understiga 2,0 gånger
• soliditeten ska ej understiga 25 procent
• likvida medel ska uppgå till minst 30 mkr.
Utöver dessa har bolaget också informationsåtaganden gentemot långivarna samt ett räntesäkringskrav. Samtliga kovenanter bortsett från delar av belåningsgraden har uppfyllts både under innevarande samt föregående räkenskapsår. Belåningsgra- den, som för seniorskulden mäts per fastighet, har för vissa fastigheter överstigit 59 procent varvid amortering har skett. Totalt har Tre Kronor amorterat 3,6 mkr för att redu cera belåningsgraden. Från och med 2021 ändras belåningsgraden till att räknas på portföljnivå.
S K U L D S Ä T T N I N G S - G R A D
( % )
1,49 1,23 1,42
2018 2019 2020
B E L Å N I N G S G R A D , N E T T O S K U L D
( % )
44 41 50
2018 2019 2020
3 6
T R E K R O N O R P R O P E R T Y I N V E S T M E N T 2 0 2 0 N Y C K E L T A L
N Y C K E L T A L
Tre Kronor presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Tre Kronor anser att dessa mål ger värdefull kompletterande informa- tion till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS.
I nedanstående tabeller presenteras vissa nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 84.
2020 2019
Fastighetsrelaterade
Fastigheternas verkliga värde, mkr 2 824 2 409
Hyresvärde, mkr 234 203
Uthyrbar yta, kvm 208 279 187 137
Återstående kontraktstid, år 3,1 2,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,6 94,4
Överskottsgrad, % 74,9 73,6
Antal fastigheter 146 135
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 11,1% 12,8%
Avkastning på totalt kapital, % 4,8 4,6
Soliditet, % 41,4 44,8
Belåningsgrad nettoskuld, % 50,2 41,2
Skuldsättningsgrad, ggr 1,42 1,23
Räntetäckningsgrad, ggr 2,84 2,95
Genomsnittlig räntebindning, år 2,3 3,1
Genomsnittlig kreditbindning, år 2,3 3,1
Aktierelaterade
Resultat, kronor 14,10 16,27
Förvaltningsresultat, kronor 8,80 8,73
Kassaflöde, kronor 8,39 7,51
Eget kapital, kronor 127,9 125,8
Justerat EPRA NAV, kronor 141,4 136,4
Börskurs, kronor 132,5 132,0
Genomsnittligt utestående aktier, tusental 9 345 8 545
Antal utestående aktier, tusental 9 345 9 345
Härledning av nyckeltal
Tre Kronor presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte definieras av IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull kompletterande information.
2020 2019
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 131 758 139 003
Genomsnittligt eget kapital 1 185 341 1 085 993
Avkastning på eget kapital, % 11,1 12,8
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 82 200 74 577
Finansiella kostnader -49 268 -42 183
Resultat före finansiella kostnader 131 468 116 760
Genomsnittligt totalt kapital 2 754 846 2 551 513
Avkastning på totalt kapital, % 4,8 4,6
Belåningsgrad nettoskuld
Räntebärande skulder 1 505 020 1 279 893
Avdrag likvida medel -56 673 -198 832
Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel 1 448 347 1 081 061
Totalt tillgångar 2 887 071 2 622 620
Belåningsgrad nettoskuld, % 50,2 41,2
Belåningsgrad seniorskuld
Räntebärande skulder seniorfacilitet 1 305 020 1 109 893
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 2 824 326 2 409 426
Belåningsgrad seniorskuld, % 46,2 46,1
