DEL ÅRSR APPORT JANUARI–MARS 20 06
• Hyresintäkterna uppgick till 182 Mkr (139)
• Periodens resultat efter skatt ökade till 183 Mkr (42)
• Resultat per aktie ökade till 1,52 kr (0,39)
• Av resultatet utgör värdeförändringar avseende fastigheter 125 Mkr (4)
• Helårsprognosen kvarstår; resultat före skatt förväntas
överstiga 250 Mkr exkl. värdeförändringar avseende
fastigheter
Uthyrningar bakom ökning av orealiserade värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter svarar för hela 112 Mkr av Klöverns resultat under första kvartalet.
Bakom ökningen ligger inte bara sjunkande avkastnings- krav utan i hög grad också nyuthyrningar.
”Det är oerhört tillfredsställande att det till stor del är vårt eget uthyrnings- och förädlingsarbete som bidrar till värdeförändringen på fastigheterna och därmed också resultatet”, säger Klöverns VD Gustaf Hermelin.
Klövern noterar en tydlig efterfrågeökning på samtliga geografi ska delmarknader under första kvartalet 2006.
Ökningen bådar gott inför fortsättningen av året och ger förhoppningar om att den positiva nettoinfl yttning som noterats sedan första kvartalet 2005 ska fortsätta under resten av 2006. Även hyresnivåerna uppvisar en uppåtgå- ende trend, framför allt vad gäller butikslokaler.
VD:s kommentar
Resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till 183 Mkr (42).
Förbättringen beror framför allt på att orealiserade värde- förändringar ökat betydligt. I resultatet ingår realiserade värdeförändringar från fastighetsförsäljningar med 13 Mkr (4) och orealiserade värdeförändringar avseende fastighe- ter med 112 Mkr (0). Finansnettot var –32 Mkr (–36).
Kassafl öde och finansiell ställning
Periodens kassaflöde uppgick till –16 Mkr (99). Solidite- ten var vid periodens slut 36,9 procent, jämfört med 34,8 procent vid periodens ingång. Eget kapital uppgick till 2 447 Mkr, jämfört med 2 264 Mkr vid periodens ingång.
Likvida medel var 125 Mkr (141) och räntebärande skul- der var 3 894 Mkr (3 987).
Hyresintäkter och fastighetskostnader
Hyresintäkterna under perioden uppgick till 182 Mkr (139). Ökningen är framför allt hänförlig till att fastig- hetsbeståndet är större än tidigare. Fastighetskostnaderna uppgick till 79 Mkr (57). Driftöverskottet blev 103 Mkr (81) motsvarande en överskottsgrad om 57 procent (59).
Nedgången i överskottsgrad beror framförallt på 2006 års ovanligt kalla och snörika första kvartal.
Efterfrågan har, på samtliga delmarknader, ökat jämfört med fjärde kvartalet 2005 och första kvartalet 2005.
Hyresnivåerna har ökat något, främst för butikslokaler.
Första kvartalets nettoinfl yttning uppgick till 1,6 Mkr, vilket är en marginell ökning jämfört med första kvarta- let 2005. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 87 procent, vilket är oförändrat jämfört med uthyrnings- läget vid årsskiftet.
2004: kv1 2004: kv2 2004: kv3 2004: kv4 2005: kv1 2005: kv2 2005: kv3 2005: kv4 2006: kv1 20 000
10 000
0
-10 000
-20 000
Nettoinflyttning
Inflyttning Avflyttning Nettoinflyttning
20 000
10 000
0
-10 000
-20 000
Tkr Tkr
-
Fastighetsinnehav
Klöverns fastighetsbestånd omfattade den 31 mars 2006 159 fastigheter jämfört med 162 vid årets ingång. Hyres- värdet uppgick till 802 Mkr (798) och verkligt värde var 6 079 Mkr (5 968).
Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgick till 1 036 tkvm (1 042).
FASTIGHETSINNEHAV 2006-03-31
Ek. uthyr- Fastigheter Yta, Hyres- nings- Lokaltyp antal, tkvm värde, Mkr grad, %
Kontor 73 392 374 84
Industri/lager 49 422 205 84
Butik 20 83 98 96
Utbildning/vård/motion 6 80 64 92
Restaurang/hotell 4 42 36 91
Bostad 1 17 14 96
Övrigt 1) 6 — 11 85
Totalt 159 1 036 802 87
1)Avser arrenden, garage, p-platser, skyltytor, tomter och telemaster
KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR 2006-03-31
Andel av Kontrakt, Yta, Kontrakts- kontrakts- Förfalloår 1) antal tkvm värde, Mkr värde, %
Kommersiella lokaler
2006 598 162 109 16
2007 586 211 167 24
2008 363 209 165 23
2009 219 119 109 16
2010 42 34 33 5
>2011 74 97 89 13
Summa 1 882 832 672 97
Bostäder 222 16 14 2
Summa 2 104 848 686 99
Garage/p-platser 967 — 8 1
Totalt 3 071 848 694 100
1) Den genomsnittliga kontraktstiden var 2,7 år per 31 mars 2006.
Förvärv och investeringar
Under perioden har två fastigheter (19) för totalt 73 Mkr (801) förvärvats med en sammanlagd yta om ca 12 000 kvm. I summan ingår också förvärvskostnad av en tidi- gare tomträtt i Nyköping. Förvärvade fastigheter är belägna i Borås och Örebro. Periodens totala investe- ringar i ombyggnationer uppgick till 29 Mkr (11) och avser fastigheter i främst Eskilstuna, Linköping, Nyköping och Örebro.
Fastighetsförsäljningar
Under perioden har sex fastigheter (7) sålts för ett sam- manlagt försäljningspris om 117 Mkr (160), vilket översteg senast redovisade verkliga värde med 13 Mkr (4). Av de sålda fastigheterna, om ca 19 000 kvm, är tre belägna i Västerås och en vardera i Nyköping, Tranås och Uppsala.
Värdering av fastigheter
Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastighets- innehavet. 25 procent av värderingarna utförs av ett externt värderingsföretag och resterande värderingar görs internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande 12-månaders period.
De externa värderingarna har utförts av DTZ Sweden.
Samtliga värderingar är utförda enligt samma metodik som under 2005. För utförlig beskrivning av värderings- principer se Klöverns årsredovisning för år 2005.
Fastigheternas orealiserade värdeförändringar
Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick den 31 mars 2006 till 6 079 Mkr. Den orealiserade värde- ökningen under kvartal ett 2006 var 112 Mkr (0).
Finansiering
Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till 3 894 Mkr, jämfört med 3 987 Mkr vid periodens ingång.
Den genomsnittliga räntan uppgick till 3,8 procent (3,5) och den genomsnittliga räntebindningstiden till 0,9 år (1,0). De lån, inkl. rörliga lån, som förfaller under 2006 hade vid utgången av perioden en genomsnittlig ränte- bindningstid om 34 dagar (49).
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 4,6 år (4,6). Under första kvartalet har lån om ytterligare 1 000 Mkr med rörlig ränta försetts med räntetak på nivån 4,5 procent relaterat till STIBOR med 30 dagars löptid. Totala lån försedda med räntetak uppgår därefter till 1 929 Mkr. Av räntetaken förfaller 330 Mkr 2009, 599 Mkr 2010, 500 Mkr 2011 och 500 Mkr 2012. Under årets första kvartal uppgick de orealiserade värdeförändringarna för Klöverns finansiella instrument, vilka redovisas i finansnettot, till 4,3 Mkr (–0,7).
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR 2006-03-31
Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Ränte- Genom- Kredit- förfall, snittlig avtal, Utnyttjat,
År Mkr ränta, % Mkr Mkr
Rörlig 1) 2 362 2,8 — —
2006 417 4,7 569 569
2007 259 4,7 259 259
2008 492 5,2 182 182
2009 32 5,7 682 562
2010 23 5,8 797 740
2011 309 6,5 1 582 1 582
Totalt 3 894 3,8 4 071 3 894
1) Med rörliga lån avses lån med löptid om 90 dagar eller kortare.
Av dessa lån har 1 929 Mkr försetts med räntetak.
Klövernaktien
Klövern
OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index
Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.)
(c) SIX
2002 2003 2004 2005 2006 35
30 25
20
15
10
8
20 000
15 000
10 000
5 000
Aktien och ägarna
Klövernaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista.
Slutkursen 31 mars 2006 uppgick till 28,30 kronor, vilket motsvarar ett börsvärde om 3,4 Mdr kronor.
Per 31 mars 2006 var antalet aktier i Klövern 120 364 259 fördelat på ca 27 100 ägare.
STÖRSTA ÄGARNA 2006-03-31
Antal aktier, Inne- miljoner hav, %
Arvid Svensson Invest 17,0 14,1
Lantbrukarnas Riksförbund 14,2 11,8
Skandia Liv 7,9 6,6
Investment AB Öresund 7,5 6,3
Länsförsäkringar Södermanland 3,7 3,1
Fortis Banque Luxembourg 3,6 3,0
HQ Fonder 3,5 2,9
Robur Fonder 3,3 2,8
Länsförsäkringar Fastighetsfonden 3,2 2,7
SEB Fonder 3,1 2,6
Summa största ägare 67,0 55,9
Övriga ägare 53,4 44,1
Totalt samtliga ägare 120,4 100,0
Central administration
Kostnader för central administration uppgick under perio- den till 13 Mkr (8). Av beloppet utgör 4 Mkr (0) arvoden till rådgivare i Klöverns skatteprocess avseende ompröv- ning av 2003 års taxering.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårs- rapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR 31 Delårsrap- porter för koncerner.
De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårs- rapport är de som beskrivs i Klöverns årsredovisning för 2005, not 1. Där framgår bl a att International Financial Reporting Standards (IFRS) tillämpats från och med år 2005. Den för Klövern väsentligaste effekten av över- gången till IFRS avser redovisningen av fastigheter.
Fastigheterna klassificeras som förvaltningsfastigheter och värderas till verkligt värde i balansräkningen med orealiserade värdeförändringar i resultat räkningen. Tidi- gare har Klöverns fastigheter redovisats som omsättnings- fastigheter (varulager) till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde.
Händelser efter rapportperiodens utgång
Klöverns årsstämmaÅrsstämman i Klövern den 5 april 2006 beslutade i enlig- het med styrelsens förslag om utdelning med 1,00 kr per aktie. Omval gjordes av styrelseledamöterna Stefan Dahlbo (ordförande), Gustaf Hermelin, Lars Holmgren, Anna-Greta Lundh, Johan Piehl, Lars Rosvall och Fred- rik Svensson. Beslut fattades att valberedning ska utses årligen och bestå av dels styrelsens ordförande, dels en representant för varje ägare vars aktieinnehav i bolaget per den 31 augusti över stiger fem procent av aktierna och rösterna i bolaget samt en representant för övriga aktie- ägare. Valberedningen utser inom sig en ordförande, som ej får vara ledamot av styrelsen. Namnen på de personer som ska ingå i valberedningen ska publiceras senast den 15 september på Klöverns hemsida. Årsstämman beslöt att anpassa bolagsordningen till de regler som gäller enligt den nya aktiebolagslagen. Årsstämman beslöt att Klövern ska erbjuda aktieägare att courtagefritt köpa eller sälja det antal aktier som krävs för att uppnå ett innehav motsvarande hela börsposter (en börspost = 500 aktier).
Beslut om erbjudandetid och de närmare villkoren har överlämnats till styrelsen.
Fastighetsförvärv i Uppsala
Med tillträde 2 maj 2006 har Klövern förvärvat Pharma- cias tidigare huvudkontor och anläggning i Uppsala för 225 Mkr. Förvärvet omfattar ca 55 000 kvm högkvalita- tiva lokaler samt utvecklingsbar mark i Fyrislundsområ- det. Fastigheten har en initial direktavkastning på ca 5 procent och uthyrningsgraden är ca 50 procent. I och med tillträdet tar Klövern över sex medarbetare och etablerar en enhet i Uppsala.
Klövern har återkallat begäran om omprövning av taxering Klövern har, enligt pressmeddelande 20 april 2006, åter- kallat sin tidigare begäran om omprövning av 2003 års taxering avseende yrkade underskottsavdrag om fem miljarder kronor. Anledningen är att Klövern därigenom söker minimera risken att Skatteverket påför Klövern skattetillägg om 500 Mkr.
I sammanträde i Skattenämnden i Stockholm 20 april 2006 behandlades frågan om Klöverns återkallande av omprövningen av 2003 års taxering. Skattenämnden för- väntas fatta beslut i ärendet senast 5 maj 2006. Beslutet kommer att innebära att Klöverns omprövningsärende skrivs av. Beslutet kan dock även medföra att Klövern påförs skatte tillägg om 500 Mkr. Ett beslut om skatte- tillägg kan överklagas. Frågan om ytterligare omprövning av avdragsyrkandet kan av Klövern komma att aktualiseras senare.
Ovanstående påverkar inte Klöverns övriga skatte- mässiga avdragsmöjligheter. För beskattningsåret 2004 har Klövern fastställda skattemässiga underskottsavdrag och skattemässigt avskrivningsunderlag, utöver bokförings- mässigt underlag, på inventarier och goodwill om tillsam- mans 2 153 Mkr. Med Klöverns nuvarande intjänings- förmåga förväntas Klövern ej belastas med aktuell skatt under de närmaste fem åren.
Helårsprognos för 2006
Helårsprognosen att Klöverns resultat före skatt förväntas överstiga 250 Mkr exkl värdeförändringar avseende fastig- heter kvarstår.
Kalendarium 2006
Delårsrapport januari–juni 2006 Torsdag 20 juli Delårsrapport januari–september 2006 Torsdag 26 oktober
Rapporter finns tillgängliga på Klöverns hemsida www.klovern.se, där det också ges möjlighet att prenu- merera på årsredovisningar, delårsrapporter och press- meddelanden.
Nyköping 27 april 2006
Gustaf Hermelin Verkställande direktör
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Koncernens resultaträkningar
2006 2005 2005 Rullande
3 mån 3 mån 12 mån 12 mån
Mkr jan–mar jan–mar jan–dec apr–mar
Hyresintäkter 181,9 138,8 638,7 681,8
Fastighetskostnader –78,9 –57,4 –247,4 –268,9
Driftöverskott 103,0 81,4 391,3 412,9
Värdeförändringar fastigheter, realiserade 13,4 4,4 25,2 34,2
Värdeförändringar fastigheter, orealiserade 112,0 0,0 132,5 244,5
Avskrivningar inventarier –0,5 –0,5 –1,8 –1,8
Central administration –13,4 –8,0 –35,1 –40,5
Rörelseresultat 214,5 77,3 512,1 649,3
Finansiella intäkter 0,4 1,5 3,7 2,6
Värdeförändring finansiella instrument, orealiserade 4,3 –0,7 –2,7 2,3
Finansiella kostnader 1) –36,6 –36,4 –182,2 –182,4
Resultat efter finansiella poster 182,6 41,7 330,9 471,8
Resultat före skatt 182,6 41,7 330,9 471,8
Aktuell skatt 2) 0,0 0,0 –0,2 –0,2
Uppskjuten skatt 3) 0,0 0,0 48,0 48,0
Resultat efter skatt 182,6 41,7 378,7 519,6
Resultat per aktie, kr 1,52 0,39 3,27 4,37
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 120,4 112,4 120,4 120,4
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 120,4 107,7 115,8 119,0
Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler.
1) I beloppen för helåret 2005 och rullande 12 månader ingår engångskostnader vid lösen av lån på 24 Mkr.
2)Aktuell skatt i samband med förvärv av dotterbolag under 2005 uppgick till –0,2 Mkr.
3) Omvärdering av uppskjuten skattefordran påverkade resultatet för 2005 med +48 Mkr.
Koncernens balansräkningar
Mkr 2006-03-31 2005-03-31 2005-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 6 078,7 4 849,2 5 967,9
Övriga materiella anläggningstillgångar 4,7 7,3 4,9
Uppskjuten skattefordran 279,0 231,0 279,0
Kortfristiga fordringar m.m.1) 135,4 90,4 97,3
Spärrkonto 2) 3,8 100,0 16,3
Likvida medel 125,0 208,9 141,3
Summa tillgångar 6 626,6 5 486,8 6 506,7
Eget kapital och skulder
Eget kapital 2 447,0 1 864,0 2 264,4
Avsättningar 6,9 11,5 7,1
Räntebärande skulder 3 893,8 3 352,7 3 987,4
Leverantörsskulder 36,8 30,5 35,0
Övriga skulder 6,1 30,3 7,2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 236,0 197,8 205,6
Summa eget kapital och skulder 6 626,6 5 486,8 6 506,7
1) Av beloppet utgör 46 Mkr aktier i Diös, vilka erhölls som dellikvid vid fastighetsförsäljning under kvartal 3 2005.
2) Beloppen utgörs av medel på spärrkonto som säkerhet för återbetalning av lån eller för finansiering av investeringar i fastigheter.
Koncernens förändring av eget kapital
Mkr Totalt eget kapital
Eget kapital 2005-12-31 2 264,4
Periodens resultat 182,6
Eget kapital 2006-03-31 2 447,0
Koncernens kassaflödesanalyser
2006 2005 2005 Rullande
3 mån 3 mån 12 mån 12 mån
Mkr jan–mar jan–mar jan–dec apr–mar
Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster
exkl. avskrivningar och värdeförändringar 53,4 38,5 177,7 192,6
Realiserade värdeförändringar, fastigheter 13,4 4,4 25,2 34,2
Betald inkomstskatt 0,0 0,0 –0,2 –0,2
Kassafl öde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital 66,8 42,9 202,7 226,6
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 1) –33,7 –28,0 –34,2 –39,8
Förändring av rörelseskulder 31,1 70,4 59,9 20,6
Summa förändring av rörelsekapital -2,6 42,4 25,7 –19,2
Kassafl öde från den löpande verksamheten 64,2 85,3 228,4 207,4
Investeringsverksamheten
Avyttring av fastigheter 103,4 156,1 532,1 479,4
Förvärv av fastigheter 2) –102,3 –690,8 –1 905,4 –1 316,9
Förvärv av materiella anläggningstillgångar –0,3 –2,0 –3,6 –1,9
Förändring av medel på spärrkonto 12,5 –99,0 –15,3 96,2
Kassafl öde från investeringsverksamheten 13,3 –635,7 –1 392,2 –743,2 Finansieringsverksamheten
Upptagna/återbetalda lån –93,8 649,3 1 279,4 536,2
Utdelning 0,0 0,0 –84,3 –84,3
Kassafl öde från finansieringsverksamheten –93,8 649,3 1 195,1 451,9
Periodens kassaflöde –16,3 98,9 31,3 –83,9
Ingående likvida medel 141,3 110,0 110,0 208,9
Likvida medel vid periodens slut 125,0 208,9 141,3 125,0
1) Under tredje kvartalet 2005 erhölls aktier i Diös till ett belopp om 46 Mkr som dellikvid vid fastighetsförsäljning.
2) Fastighetsförvärven finansierades under första halvåret 2005 delvis med apportemissioner om 269 Mkr.
Koncernens nyckeltal
2006 2005 2005 Rullande
3 mån 3 mån 12 mån 12 mån
jan–mar jan–mar jan–dec apr–mar
Avkastning på eget kapital, % 7,8 2,3 19,1 24,1
Soliditet, % 36,9 34,0 34,8 36,9
Räntetäckningsgrad, ggr 6,0 2,1 2,8 3,6
Eget kapital per aktie, kr 20,3 16,6 18,8 20,3
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,8 1,8 1,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 87 87 87
Överskottsgrad, % 57 59 61 61
Klövern AB (publ), Box 1024, 611 29 Nyköping • Tel 0155-44 33 00 • Fax 0155-44 33 22 Org.nr 556482-5833 • Styrelsens säte: Nyköping • Hemsida: www.klovern.se
För ytterligare information
Gustaf Hermelin, VD
tel 0155-44 33 10, 070-560 00 00 gustaf.hermelin@klovern.se Anders Lundquist, Ekonomidirektör tel 0155-44 33 20, 070-528 43 33 anders.lundquist@klovern.se Britt-Marie Einar, Informationschef tel 0155-44 33 12, 070-224 29 35 britt-marie.einar@klovern.se Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats
utifrån vägda genomsnitt.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde.
Driftöverskott
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor, hyresrabatter och hyresförluster, drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt.
Eget kapital per aktie
Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Orealiserade värdeförändringar fastigheter
Förändring av verkligt värde för fastighetsinnehavet vid respek- tive kvartals utgång.
P/E-tal
Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senaste löpande tolvmånadersperioden.
Realiserade värdeförändringar fastigheter
Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde.
Resultat per aktie
Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier.
Räntetäckningsgrad
Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till eget kapital.
Soliditet
Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång.
Uthyrningsgrad – ekonomisk
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Uthyrningsgrad – yta
Uthyrd yta i förhållande till total yta.
Överskottsgrad
Driftöverskott i procent av hyresintäkterna.
