Delårsrapport januari-september 2009
Castellums 50:e delårsrapport sedan börsnoteringen
Castellums 50:e delårsrapport sedan börsnoteringen
Delårsrapport januari-september 2009
Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 29 miljarder kronor och utgörs av lokaler för kontor/butik och lager/industri.
Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg, (inkl Borås, Halmstad, Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).
Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap .
Hyresintäkterna för perioden januari-september 2009 uppgick till 2 022 Mkr (1 849 Mkr motsvarande period föregående år).
Förvaltningsresultatet förbättrades med 19% till 882 Mkr (739), motsvarande 5,38 kronor (4,51) per aktie.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till – 953 Mkr (– 791) och på räntederivat till 102 Mkr (– 195).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 17 Mkr (– 172), motsvarande 0,10 kronor (– 1,05) per aktie.
Investeringarna uppgick till 849 Mkr (2 221).
Fastighetsvärdet uppgick till 29 061 Mkr (29 165 vid föregående års utgång) med en belåningsgrad om 52% (50%).
Kronor 2009
jan-sept
2008 jan-sept
2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002
Förvaltningsresultat 5,38 4,51 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 4,07 3,77
Förändring +19% +5% +5% +8% +11% +11% +8%
Resultat efter skatt 0,10 – 1,05 – 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 2,68 4,00
Förändring pos neg -11% +29% +41% +108% -33%
Utdelning 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 2,13 1,88
Förändring +5% +5% +9% +11% +12% +13%
Data per aktie
Affärsidé
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighets- beståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värde- tillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyres- gästernas behov.
Mål
Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassa- flöde, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning.
Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen investeras minst 1 000 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning.
Strategi
Kapitalstruktur
Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%.
Förvärv av egna aktier skall kunna ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapitalbehov. Handel med egna aktier får ej ske i självständigt vinstsyfte.
Utdelning
Minst 60% av förvaltningsresultatet efter full skatt skall delas ut, dock skall hänsyn tas till investeringsplaner, konsolider- ingsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Aktie- och kreditmarknaden
Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrens- kraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet.
Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovis- ning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras.
Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börs- noterade fastighetsbolagen i Sverige.
Lybeck 10 i Malmö
Centrala, Norra och Östra Storgöteborg Södra Storgöteborg, Borås, Alingsås och Halmstad Malmö, Lund och Helsingborg Storstockholm
Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö Örebro, Uppsala och Västerås
Kunder och organisation
Närhet till kunden
Castellums verksamhet bedrivs i en småskalig organisation bestående av sex dotterbolag som under egna varumärken äger och förvaltar fastigheterna. De lokala dotterbolagen uppnår både närhet till kunden samt goda kunskaper om marknadsförutsättning och hyresutveckling inom respektive marknadsområde.
Castellum arbetar med service och tilläggstjänster för att förbättra och förenkla kundens vardag samt för att stärka områdets attraktionskraft där kunden är verksam.
Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagsföreningar.
Castellums kunder speglar svensk ekonomi
Castellum har drygt 4 000 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontrakts- storlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 1% av de totala hyres- intäkterna och andelen exportberoende kunder är låg.
Nöjda kunder
För att undersöka hur väl Castellum lever upp till kundernas förväntningar samt för att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning.
Den senaste undersökningen vilken genomfördes 2008, innefattade kontor, lager, industri samt butik, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum. En hög andel av de tillfrågade kunderna svarar att man vill hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra.
Hyresavtal
Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning.
Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.
Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överens- kommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul
som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av infl ationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning. Hyresavtalen innehåller vanligtvis ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt.
Decentraliserad organisation
Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 35-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 3-5 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 2-4 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt.
Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation.
Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal.
Medarbetare
Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra med- arbetare bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte.
Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen visar att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning.
Koncernen har ca 225 medarbetare.
Ansvarsfullt företagande
Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete.
Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energi- användningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Två av Castellums dotterbolag, Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB, har utsetts till Green Building Corporate Partner av EU, vilket kan ses som ett kvitto på ett långsiktigt effektivt arbete för att minska energiförbrukningen.
Intäkter, kostnader och resultat
Alla belopp avser hela delårsperioden alternativt ställning vid periodens utgång. Jämförelser angivna inom parentes avser mot- svarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se Castellums webbplats, www.castellum.se
Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeför- ändringar och skatt, uppgick till 882 Mkr (739), motsvarande 5,38 kr (4,51) per aktie. Förbättringen uppgår till 19% och är framförallt en effekt av lägre räntenivåer, men har även påverkats positivt av högre hyresintäkter och genomförda investeringar. Delårsrapporten är den 50:e rapporten sedan börsnoteringen maj 1997 med oavbruten tillväxt i förvalt- ningsresultatet.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till –953 Mkr (–791) och räntederivat till 102 Mkr (–195).
Periodens resultat efter skatt uppgick till 17 Mkr (–172) motsvarande 0,10 kr (–1,05) per aktie.
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 022 Mkr (1 849).
Ökningen är främst resultatet av högre hyresnivåer och genomförda investeringar.
För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genom- snittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 206 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 695 kr/kvm.
Förvaltningsresultat per aktie
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 4% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar.
Kontraktsförfallostruktur
Nettouthyrning
Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,9%. Det totala hyresvärdet för outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 324 Mkr.
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 173 Mkr (210), varav 22 Mkr (33) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation.
Uppsägningarna uppgick till 200 Mkr (140), varav konkurser 27 Mkr (10), innebärande en nettouthyrning om –27 Mkr (70).
Nettouthyrningen för tredje kvartalet uppgick till 0 Mkr (8).
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultat- effekt bedöms till 9-18 månader.
Trots den sedan förra hösten kraftigt försämrade konjunk- turen är efterfrågan på lokaler kvar på relativt bra nivåer och såväl uppsägningar som konkurser har varit mindre än befarat.
Kundernas betalningsförmåga uppvisar heller inga försäm- ringar jämfört med tidigare.
Den generellt sett höga uthyrningsgraden tillsammans med begränsad nyproduktion har medfört att det, på Castellums delmarknader, för tillfället inte föreligger någon press på mark- nadshyrorna. Den negativa infl ationen under året kommer dock att medföra en indexjustering nedåt på hyrorna om ca 1% för nästkommande år.
Värdeförändringar
Transaktionsvolymen av kommersiella fastigheter i Sverige har varit fortsatt låg under tredje kvartalet, trots att det skett en förbättring av fi nansieringsmöjligheterna. Den låga om- sättningen medför att det är fortsatt svårt att fastställa ett verkligt värde utifrån genomförda transaktioner. Castellums uppfattning är att säljarnas och köparnas syn på prisbilden har stabiliserats under tredje kvartalet, varför ingen förändring har gjorts av antaget avkastningskrav.
Värdeförändringen i Castellums bestånd under perioden uppgick till totalt –953 Mkr (–791), motsvarande 3% av fastighetsvärdet. Värdeförändringen består av –635 Mkr till följd av bedömt ökat avkastningskrav första halvåret, –360 Mkr till följd av förändrat framtida kassafl öde och drygt 40 Mkr till följd av projektvinster.
Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassafl ödes- påverkande värdeförändringen redovisas över resultat- räkningen. Värdet har på grund av främst höjda lång- räntor, ändrats med 102 Mkr (–195) och vid periodens utgång var värdet –865 Mkr (–966).
Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 26,3%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skatte- kostnad. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsförutsättningar.
Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 1 639 Mkr (1 830), medan fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 12 252 Mkr (12 419). Som upp- skjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 26,3%
av nettot av dessa poster, 2 791 Mkr (2 785).
Vad avser de rättsfall från i maj som berör bl a fastighets- branschen och som främst avser försäljning av handels- bolagsandelar, kan konstateras att Castellum inte har genomfört någon transaktion av den typ som nu har varit föremål för Regeringsrättens prövning.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 681 Mkr (608) mot- svarande 288 kr/kvm (267). Ökningen beror till stor del på ett kallare år jämfört med föregående år. För- brukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 87% (81%) av ett normalår enligt graddags- statistiken. Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 7 Mkr (7), motsvarande 0,3% av hyresintäkterna.
Fastighetskostnader, kr/kvm Kontor/
butik Lager/
industri Totalt
Driftskostnader 204 114 161
Underhåll 37 18 28
Tomträttsavgäld 8 5 7
Fastighetsskatt 62 17 40
Direkta fastighetskostnader 311 154 236 Uthyrning och fast.adm. (indirekta) – – 52
Totalt 311 154 288
Föregående år 296 142 267
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 59 Mkr (52). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 11 Mkr (4).
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –400 Mkr (–450). Finansnettot har påverkats positivt med ca 110 Mkr på grund av att den genom- snittliga räntenivån minskat med 1,1%- enheter till 3,6%
(4,7%).
Räntenivåer
Därefter har dels en stopplagstiftning, dels en lagrådsremiss kommit. Stopplagstiftningen aviserar en begränsning i avdragsrätten för kapitalförluster på handelsbolagsandelar, vilket bl a medför att uppskjuten skattefordran på övervärden på sådana andelar inte längre kan tas upp. Castellum har inte någon uppskjuten skattefordran uppbokad avseende sådana övervärden.
Lagrådsremissens förslag om skattefria kapitalvinster på vissa handelsbolagsandelar innehåller även förslag om att negativa justerade anskaffningsutgifter på sådana andelar skall återföras till beskattning. Om lagförslagen i lagrådsremissen blir verklighet medför det en uppskjuten skattekostnad för Castellum om ca 10 Mkr, vilket har reserverats i detta bokslut.
Under perioden har Skatteverket genomfört en skatte- revision i Castellum, som avslutats utan anmärkning.
Skatteberäkning Mkr
Underlag aktuell skatt
Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat 882
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar – 408 408
ombyggnationer – 173 173
ombyggnationer, justering tidigare år – 182 182
Övriga skattemässiga justeringar 5 18
Skattepliktigt förvaltningsresultat 124 781
Värdeförändring fastigheter – – 953
Värdeförändring räntederivat 102 –
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 226 – 172
Underskottsavdrag, ingående balans – 1 830 1 830 Underskottsavdrag, utgående balans 1 639 – 1 639
Skattepliktigt resultat 35 19
Därav 26,3% aktuell / uppskjuten skatt – 9 – 5
Redovisningsprinciper
Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Redovisnings- principer och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år, liksom även segmentsindelningen. Däremot är redovisat resultatmått för segment förändrat till att utgöra förvaltningsresultatet, vilket är den resultatrad som respektive segment, liksom koncernen, styrs på.
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xx
Pågående projektet Kvarteret Vägmästaren i Kungsbacka Akvamarinen 1 i Helsingborg som färdigställts under 2009
Inköparen 1 i Örebro som färdigställts under 2009
Investeringar
Fastighetsvärde
Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värd- eringar. Dessa baseras på en 10-årig kassafl ödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den fram- tida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav.
Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter.
För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av drygt 50% av beståndet.
Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit obetydlig.
Utifrån de interna värderingarna fastställdes fastighetsvärdet till 29 061 Mkr (29 165), motsvarande knappt 9 000 kr/kvm.
Den normaliserade avkastningen kan beräknas till 7,4%.
Normaliserad avkastning (exkl. projekt/mark och byggrätter) Mkr
Driftsöverskott fastigheter 1 457
Justerat för:
Indexjustering nästkommande år – 21
Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 146
Fastighetskostnader till normalår 5
Fastighetsadministration, 30 kr/kvm – 70 Normaliserat driftsöverskott för perioden 1 517 Värdering (exkl. byggrätter om 405 Mkr) 27 285 Normaliserad avkastning årsbasis 7,4%
Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastig- heter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunk- ten med 75% av beståndet fi nns i de tre storstadsregionerna.
Det kommersiella beståndet består av 64% kontors- och butiksfastigheter och 31% lager- och industrifastigheter.
Fastigheterna är belägna från citylägen (förutom Storstock- holm från närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service.
Castellum har outnyttjade byggrätter om 876 tkvm.
Castellum har pågående projekt där återstående investerings- volym uppgår till ca 600 Mkr.
Investeringar
Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan.
Förändring av fastighetsbeståndet Värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2009 29 165 587
+ Förvärv 29 3
+ Ny-, till- och ombyggnation 820 –
– Försäljningar – –
+/– Orealiserade värdeförändringar – 953 – Fastighetsbestånd 30 september 2009 29 061 590
Under perioden har investerats för totalt 849 Mkr (2 221), varav 29 Mkr (1 174) avser förvärv och 820 Mkr (1 047) avser ny-, till- och ombyggnation. Av de totala investering- arna avser 247 Mkr Storstockholm, 193 Mkr Mälardalen, 170 Mkr Östra Götaland, 154 Mkr Storgöteborg samt 85 Mkr Öresundsområdet.
Helsingborg
Malmö Lund
Halmstad Växjö
Värnamo Storgöteborg
Borås Alingsås
Jönköping Örebro
Västerås Uppsala
Storstockholm
Linköping
Fastighetsbestånd
Normaliserad avkastning över tid
2009-09-30 januari-september 2009 Antal
fastig-
heter Yta tkvm
Verkligt värde
Mkr
Verkligt värde kr/kvm
Hyres- värde Mkr
Hyres- värde kr/kvm
Ekon. ut- hyrnings- grad
Hyres- intäkter Mkr
Fastighets- kostnader
Mkr
Fastighets- kostnader kr/kvm
Drifts- överskott
Mkr Kontor/butik
Storgöteborg 78 400 5 137 12 840 374 1 246 94,5% 353 90 300 263
Öresundsområdet 52 324 4 683 14 446 341 1 404 86,9% 297 81 333 216
Storstockholm 45 304 3 624 11 919 302 1 326 82,8% 250 74 325 176
Mälardalen 68 309 2 970 9 606 242 1 043 92,5% 224 69 299 155
Östra Götaland 48 282 2 332 8 265 206 973 91,9% 189 63 298 126
Summa kontor/butik 291 1 619 18 746 11 574 1 465 1 206 89,6% 1 313 377 311 936 Lager/industri
Storgöteborg 96 611 4 181 6 846 324 707 93,9% 304 68 149 236
Öresundsområdet 42 296 1 644 5 563 149 673 86,6% 129 31 140 98
Storstockholm 36 193 1 421 7 348 130 898 88,0% 115 32 218 83
Mälardalen 42 177 971 5 494 93 698 91,0% 84 21 162 63
Östra Götaland 35 186 727 3 901 67 477 86,7% 58 17 121 41
Summa lager/industri 251 1 463 8 944 6 115 763 695 90,5% 690 169 154 521
Summa 542 3 082 27 690 8 984 2 228 964 89,9% 2 003 546 236 1 457
Uthyrning och fastighetsadministration 121 52 – 121
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 667 288 1 336
Projekt 16 104 982 – 36 – – 19 14 – 5
Obebyggd mark 32 – 389 – – – – – – – –
Totalt 590 3 186 29 061 – 2 264 – – 2 022 681 – 1 341
Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden.
Castellums fastighetsbestånd
Verkligt värde per region Verkligt värde per kategori
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2009 jan-sept
2008 jan-sept
2008 jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 964 921 921
Ekonomisk uthyrningsgrad 89,9% 89,5% 89,7%
Fastighetskostnader, kr/kvm 288 267 268
Driftsöverskott, kr/kvm 578 558 559
Verkligt värde, kr/kvm 8 984 9 020 8 984 Räntebärande skulder, kr/kvm 4 779 4 601 4 605
Antal fastigheter 590 580 587
Uthyrningsbar yta, tkvm 3 186 3 138 3 172
Segmentsinformation
Hyresintäkter Förvaltningsresultat
Mkr
2009 jan-sept
2008 jan-sept
2009 jan-sept
2008 jan-sept
Storgöteborg 657 598 324 269
Öresundsområdet 426 399 196 173
Storstockholm 366 355 161 137
Mälardalen 323 266 123 95
Östra Götaland 250 231 103 83
Totalt 2 022 1 849 907 757
Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 907 Mkr (757) och koncernens redovisade resultat före skatt om 31 Mkr (–247) består av ofördelat förvaltningsresultat om –25 Mkr (–18), värdeförändring fastigheter om –953 Mkr (–791) och värdeförändring derivat om 102 Mkr (–195).
Finansiering
Eget kapital och substansvärde
Det egna kapitalet uppgår till 9 549 Mkr (10 049). Styrelsen har mandat att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier.
Substansvärdet kan med en bedömd diskonterad verklig skatteskuld om 5%, beräknas enligt följande tabell.
Substansvärde Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 9 549 58 Återläggning 26,3% uppskjuten skatt 2 791 17
Substansvärde före skatt 12 340 75
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5% – 531 – 3
Substansvärde 11 809 72
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering
+/– 5% efter skatt +/– 1 380 +/– 8
Räntebärande skulder
De senaste månaderna har en viss stabilisering skett på kredit- marknaden både vad avser tillgången på krediter och lägre kreditmarginaler.
Castellums möjlighet till långfristig upplåning är fortsatt god och har inte direkt påverkats av situationen på kredit- marknaden.
Lånestruktur
Under perioden har Castellum ingått nya låneavtal om 1,3 mdr kronor. Castellum har per 30 september 2009 långfristiga låneavtal i banker om 16 562 Mkr (15 800), obligationslån om 500 Mkr (650) och kortfristiga låneavtal i banker om 920 Mkr (770). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 12 Mkr (9) uppgick till 15 213 Mkr (14 598).
Säkerställning av lån i bank sker via pantbrev och/eller garanti om att upprätthålla vissa fi nansiella nyckeltal.
De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 52%
respektive 320%.
Den genomsnittliga kreditbindningen på Castellums lång- fristiga låneavtal uppgick till 5,3 år (5,5). Marginaler och avgifter på långfristiga låneavtal är fastställda med en genom- snittlig löptid om 3,0 år (3,2).
Finansiering
Ränteförfallostruktur Belopp, Mkr Medelränta
0 - 1 år 7 061 2,4%
1 - 2 år 702 4,2%
2 - 3 år 800 4,6%
3 - 4 år 2 050 5,0%
4 - 5 år 2 200 4,5%
5 - 10 år 2 400 4,8%
Totalt 15 213 3,6%
Låneförfallostruktur
Långfristigt, Mkr Låneavtal Utnyttjat
1 - 2 år 1 200 500
2 - 3 år – –
3 - 4 år 5 000 4 992
4 - 5 år 5 700 5 700
> 5 år 4 862 3 200
Summa långfristiga låneavtal 16 762 14 392 Summa kortfristiga låneramar (0 - 1 år) 1 220 821
Totala kreditavtal 17 982 15 213
Outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal 1 549
Ränteförfallostruktur
Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 2009 var 3,6% (4,8%). Räntan på motsvarande portfölj, med hänsyn tagen till såväl rådande marknadsränta som kredit- marginal, kan uppskattas till 3,0%. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,4 år (2,9).
För att säkerställa ett stabilt och lågt kassafl ödesmässigt räntenetto över tid, har Castellum valt en förhållandevis lång räntebindning. Castellum har vidare valt att använda ränte- derivat, vilket är ett kostnadseffektivt och fl exibelt sätt att förlänga lån med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning.
Räntederivat
I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall skall redovisas över resultaträkningen.
Per den 30 september 2009 uppgick marknadsvärdet i ränte- derivatportföljen till –865 Mkr.
Resultaträkning för koncernen
Mkr
2009 juli - sept
2008 juli - sept
2009 jan - sept
2008 jan - sept
Rullande 12 mån.
okt 08 - sept 09
2008 jan - dec
Hyresintäkter 676 631 2 022 1 849 2 674 2 501
Driftskostnader – 101 – 92 – 370 – 330 – 495 – 455
Underhåll – 23 – 21 – 79 – 73 – 102 – 96
Tomträttsavgäld – 6 – 5 – 16 – 15 – 22 – 21
Fastighetsskatt – 33 – 30 – 95 – 90 – 120 – 115
Uthyrning och fastighetsadministration – 36 – 32 – 121 – 100 – 165 – 144
Driftsöverskott 477 451 1 341 1 241 1 770 1 670
Centrala administrationskostnader – 20 – 18 – 59 – 52 – 78 – 71
Finansnetto – 132 – 167 – 400 – 450 – 576 – 626
Förvaltningsresultat 325 266 882 739 1 116 973
Värdeförändringar
Fastigheter – 139 – 324 – 953 – 791 – 1 424 – 1 262
Räntederivat 34 – 255 102 – 195 – 713 – 1 010
Resultat före skatt 220 – 313 31 – 247 – 1 021 – 1 299
Aktuell skatt – 4 – 5 – 9 – 11 – 12 – 14
Uppskjuten skatt – 66 97 – 5 86 559 650
Periodens/Årets resultat 150 – 221 17 – 172 – 474 – 663
Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Data per aktie
2009 juli - sept
2008 juli - sept
2009 jan - sept
2008 jan - sept
Rullande 12 mån.
okt 08 - sept 09
2008 jan - dec Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000
Resultat efter skatt, kr 0,91 – 1,35 0,10 – 1,05 – 2,89 – 4,04
Förvaltningsresultat, kr 1,98 1,62 5,38 4,51 6,80 5,93
Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000
Fastigheter verkligt värde, kr 177 178 177 178 177 178
Substansvärde (5% uppskjuten skatt), kr 72 81 72 81 72 75
Eget kapital, kr 58 64 58 64 58 61
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer.
Finansiella nyckeltal
2009 juli - sept
2008 juli - sept
2009 jan - sept
2008 jan - sept
Rullande 12 mån.
okt 08 - sept 09
2008 jan - dec
Överskottsgrad 71% 71% 66% 67% 66% 67%
Räntetäckningsgrad 346% 259% 320% 264% 294% 255%
Avkastning eget kapital 6,4% – 8,2% 0,2% – 2,1% – 4,6% – 6,1%
Avkastning substansvärde 7,0% – 8,5% 0,2% – 1,5% – 7,4% – 8,3%
Avkastning totalt kapital 4,3% 1,5% 1,5% 1,8% 0,9% 1,2%
Investering, Mkr 283 639 849 2 221 1 366 2 738
Belåningsgrad 52% 50% 52% 50% 52% 50%
Balansräkning för koncernen
Mkr 30 sept 2009 30 sept 2008 31 dec 2008
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 29 061 29 119 29 165
Övriga anläggningstillgångar 13 15 15
Kortfristiga fordringar 180 139 215
Kassa och bank 12 10 9
Summa tillgångar 29 266 29 283 29 404
Eget kapital och skulder
Eget kapital 9 549 10 540 10 049
Uppskjuten skatteskuld 2 791 3 346 2 785
Långfristiga räntebärande skulder 15 225 14 437 14 607
Räntederivat 865 151 966
Ej räntebärande skulder 836 809 997
Summa eget kapital och skulder 29 266 29 283 29 404
Förändring eget kapital
Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Reserver Balanserad vinst
Totalt eget kapital
Eget kapital 2007-12-31 164 000 86 20 11 098 11 204
Utdelning, mars 2008 – – – – 492 – 492
Resultat januari-september 2008 – – – – 172 – 172
Eget kapital 2008-09-30 164 000 86 20 10 434 10 540
Resultat oktober-december 2008 – – – – 491 – 491
Eget kapital 2008-12-31 164 000 86 20 9 943 10 049
Utdelning, mars 2009 – – – – 517 – 517
Resultat januari-september 2009 – – – 17 17
Eget kapital 2009-09-30 164 000 86 20 9 443 9 549
Kassaflödesanalys
Mkr
2009 jan - sept
2008 jan - sept
2008 jan - dec
Driftsöverskott 1 341 1 241 1 670
Centrala administrationskostnader – 59 – 52 – 71
Återläggning av avskrivningar 5 4 6
Betalt fi nansnetto – 459 – 399 – 499
Betald skatt – 17 – 26 – 26
Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 811 768 1 080
Förändring kortfristiga fordringar 35 – 32 – 108
Förändring kortfristiga skulder – 89 – 4 106
Kassafl öde från den löpande verksamheten 757 732 1 078
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer – 820 – 1 047 – 1 526
Förvärv fastigheter – 29 – 1 061 –1 096
Förändring skuld vid förvärv fastigheter – 5 – 6 – 7
Försäljning fastigheter 0 28 25
Förändring fordran vid försäljning fastigheter 0 3 3
Investeringar i övrigt, netto – 1 – 9 – 8
Kassafl öde från investeringsverksamheten – 855 – 2 092 – 2 609
Förändring långfristiga skulder 618 1 855 2 025
Utbetald utdelning – 517 – 492 – 492
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten 101 1 363 1 533
Periodens / Årets kassafl öde 3 3 2
Kassa och bank ingående balans 9 7 7
Kassa och bank utgående balans 12 10 9
Möjligheter och risker
Möjligheter och risker i kassaflödet
Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande infl ation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande infl ationen.
En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffek- ten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.
Moderbolaget
Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot dels aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktie- marknadsinformation, dels kreditmarknaden med upplåning och fi nansiell riskhantering.
Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten.
RESULTATRÄKNING, Mkr
2009 juli-sept
2008 juli-sept
2009 jan-sept
2008 jan-sept
Intäkter 2 2 9 7
Kostnader – 15 – 13 – 46 – 37
Finansnetto 0 0 12 12
Värdeförändr. räntederivat 34 – 255 102 – 195 Resultat före skatt 21 – 266 77 – 213
Skatt – 6 74 – 21 59
Periodens resultat 15 – 192 56 – 154
BALANSRÄKNING, Mkr
30 sept 2009
30 sept 2008
31 dec 2008 Andelar koncernföretag 4 087 4 087 4 087 Fordringar koncernföretag 15 951 14 759 15 555
Övriga tillgångar 224 59 244
Kassa och bank 0 0 0
Summa 20 262 18 905 19 886
Eget kapital 3 141 3 722 3 601
Räntebärande skulder 14 923 14 137 14 304 Räntebärande skulder konc. företag 1 146 735 775
Räntederivat 865 151 966
Övriga skulder 187 160 240
Summa 20 262 18 905 19 886
Ställda säkerheter 15 239 13 008 13 680
Ansvarsförbindelser 300 300 300
* med antagande om att räntan ej kan understiga 0%
Möjligheter och risker i fastigheternas värde Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför- allt resultat men även ställning kan bli volatila. Fastigheter- nas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan, lägre avkastnings- krav och positiv real utveckling av driftsöverskottet medför en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ real tillväxt får motsatt effekt.
Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäker- hetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/– 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som fi nns i gjorda antaganden och beräkningar.
Känslighetsanalys - kassafl öde
Resultateffekt, Mkr Sannolikt scenario +/– 1% (enheter) Högkonjunktur Lågkonjunktur
Hyresnivå +27/–27 + –
Vakans +30/–30 + –
Fastighetskostnader –9/+9 – 0
Räntekostnader –55/0* – +
Känslighetsanalys - värdeförändring
Fastigheter – 20% – 10% 0 +10% +20%
Värdeförändring, Mkr – 5 812 – 2 906 – +2 906 +5 812
Belåningsgrad 65% 58% 52% 48% 44%
Finansiell risk
Allt fastighetsägande förutsätter att det fi nns en fungerande kreditmarknad. Den största fi nansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till fi nansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal.
Valberedning
Enligt årsstämman 2009 skall en valberedning inrättas inför årsstämman 2010 för att framlägga förslag till antalet styrelse- ledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelse- ordförande samt ersättning till styrelseledamöterna.
Valberedningen tillsätts genom att styrelsens ordförande kontaktar de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av det tredje kvartalet och ber dem utse en ledamot vardera. De utsedda ledamöterna, tillsam- mans med styrelsens ordförande som sammankallande,utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande.
Valberedningen utgörs av: Maj-Charlotte Wallin representer- ande AFA Försäkring, Paul Frentrop representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Lars-Åke Bokenberger representerande AMF Pension samt styrelsens ordförande Jan Kvarnström.
Göteborg den 15 oktober 2009
Håkan Hellström Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Castellumaktien
Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap och hade vid periodens utgång ca 8 400 aktieägare. Aktie- ägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direkt- ägda och förvaltarregistrerade aktier. De tio enskilt största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.
Aktieägare Antal aktier
tusental
Andel röster och kapital
László Szombatfalvy 10 000 6,1%
AFA Sjukförsäkrings AB 8 670 5,3%
AMF Pensionsförsäkrings AB 7 700 4,7%
Andra AP-fonden 3 439 2,1%
Fjärde AP-fonden 3 239 2,0%
AFA Trygghetsförsäkring AB 1 945 1,2%
Lannebo Småbolag 1 900 1,2%
Kas Depositary Trust Company 1 897 1,2%
Första AP-fonden 1 705 1,0%
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige 1 320 0,8%
Övriga aktieägare registrerade i Sverige 48 288 29,4%
Aktieägare registrerade i utlandet 73 897 45,0%
Totalt utestående aktier 164 000 100,0%
Återköpta egna aktier 8 007
Totalt registrerade aktier 172 007 Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte.
Kursen på Castellumaktien den 30 september 2009 var 67,50 kronor motsvarande ett börsvärde om 11,1 mdr kronor, beräknat på antalet utestående aktier.
Sedan årets början har totalt 154 miljoner aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 820 000 aktier per dag, vilket på års- basis motsvarar en omsättningshastighet om 126%.
Tillväxt, avkastning och finansiell risk
Under den senaste tolvmånadersperioden har Castellum- aktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 3,15 kronor, varit 19%.
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65
Omsättning per månad 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130
Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 13 oktober 2009 Aktieägare fördelat på land
okt 2008 - sept 2009
3 år 10 år snitt/år snitt/år
Castellum + 19% + 1% + 16%
NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) + 19% + 1% + 5%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) + 20% – 1% + 16%
Fastighetsindex Europa (EPRA) – 14% – 15% + 6%
Aktiens totalavkastning
Värdering - kursrelaterade nyckeltal
Intjäningsförmåga
Förvaltningsresultat per aktie före skatt uppgick på rullande årsbasis till 6,80 kronor, vilket jämfört med kursen vid period- ens utgång ger en multipel om 10.
Resultatet efter skatt per aktie uppgick på rullande årsbasis till –2,89 kronor vilket ger en negativ multipel.
Substansvärde
Substansvärdet kan med en bedömd diskonterad verklig skatteskuld om 5% beräknas till 11 809 Mkr, motsvarande 72 kr/aktie. Aktiekursen vid periodens utgång utgjorde således 94% av substansvärdet.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
0 5 10 15 20 25
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
Aktiens direktavkastning Aktiens vinstmultipel
Aktiens kurs/substansvärde
Senast föreslagen/verkställd utdelning i förhållande till aktiekurs Aktiekurs i förhållande till substansvärde med 5% skatt, oaktat osäkerhetsintervall
Direktavkastning
Senaste utdelningen om 3,15 kronor motsvarar en direkt- avkastning om 4,7% beräknat på kursen vid periodens utgång.
Partille 4:2, 4:25 i Partille där tillbyggnation färdigställts 2009
Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se
Säte: Göteborg • Org nr: 556475-5550
Kalendarium
Dotterbolag
Bokslutskommuniké 2009 20 januari 2010
Årsredovisning 2009 Månadsskiftet januari/februari 2010
Årsstämma 25 mars 2010
Delårsrapport januari-mars 2010 20 april 2010 Halvårsrapport januari-juni 2010 13 juli 2010 Delårsrapport januari-september 2010 19 oktober 2010
Bokslutskommuniké 2010 25 januari 2011
Ytterligare information kan erhållas av Castellums Verkställande direktör Håkan Hellström eller Ekonomidirektör Ulrika Danielsson telefon 031-60 74 00.
Årsstämma
Årsstämman planeras äga rum torsdagen den 25 mars 2010 klockan 17.00 i Runan, Chalmers kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg.
Förslag från aktieägare till valberedningen kan ställas till Castellum AB, Att: Valberedningen, Box 2269, 403 14 Göteborg, senast den 11 december 2009.
Aktieägare har rätt att få ett ärende upptaget vid den kommande årsstämman den 25 mars 2010. Av praktisk skäl ser bolaget gärna att en sådan begäran avsänds så att den når bolaget senast den 5 februari 2010. Begäran skall ställas till Castellum AB, Att: Håkan Hellström, Box 2269, 403 14 Göteborg.
Fastighets AB Corallen
Lasarettsgatan 3, Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se
www.corallen.se
Eklandia Fastighets AB
Theres Svenssons gata 9, Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se
www.eklandia.se
Harry Sjögren AB
Kråketorpsgatan 20, 431 53 Mölndal
Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se
www.harrysjogren.se Aspholmen Fastigheter AB
Nastagatan 2, 702 27 Örebro
Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 65 19 orebro@aspholmenfastigheter.se
www.aspholmenfastigheter.se
Fastighets AB Briggen
Fredriksbergsgatan 1, Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se
www.briggen.se
Fastighets AB Brostaden
Bolidenvägen 14, Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00 Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se
www.brostaden.se
www.castellum.se
På Castellums webbplats fi nns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.
