Stambyte i BRF Mjölnaren
Medlemsinfo 11 nov, 2020
Bakgrund
• Vårt hus, som byggdes 1971, behöver löpande underhåll och omvårdnad för att det ska må bra och att vi inte ska drabbas av oönskade skador såsom läckage och
vattenskador.
• Stammar (dvs vattenrör/ledningar) har normalt en livslängd på 40-60 år.
• Styrelsen har, som vi tidigare informerat om, inlett ett arbete för att inventera, göra en plan och genomföra ett stambyte.
• Nedan följer info om vad vi kommit fram till hittills.
• Alla medlemmar uppmanas att ta del av infon, komma med frågor och förslag.
• Styrelsen kommer att jobba vidare och löpande
informera om projektet via nyhetsbrev, hemsida och den
nya FB-sidan.
Nuläge
• Styrelsen har efter upphandling anlitat en konsult, Jerry Kristoffersson, som fått i
uppdrag att hjälpa oss med stambytesprojekt.
• Projektet är uppdelat i tre delar:
• Projektering
• Upphandling
• Produktion & slutbesiktning
• Under v.45 gjorde Jerry tillsammans med rör-, el- och byggkonsult en genomgång av ett antal lägenheter och källaren.
• Nedan är deras analys av nuläge samt
förslag på åtgärder.
Nuläge VVS
Avloppsvattensystem:
• Spillvattenledningarna är i sin helhet i dåligt skick. Stora delar inom källaren är utbytta till plast.
• Golvbrunnar av gjutjärn behöver bytas. Teknisk livslängd ca 15 år.
• Spillvattenledningar från tidigare restaurang behöver tas bort.
Dagvattenledningar (horisontella) är i dåligt skick.
Tappvattensystem:
• Tappvattenledningar (KV, VV och VVC) i schakt och källaren behöver bytas
• Rören är fogade med SecurExkopplingar. Stor framtida läckagerisk.
Värmesystem:
• Termostater på radiatorer har dålig funktion, vilket bland annat resulterar i ojämn värme i huset.
Förslag VVS
Spillvatten:
• Nya avloppsstammar av plast installeras.
• Nya ledningar (ingjutna) av plast för badrum, WC och kök.
• Nya golvbrunnar.
• Rengöring och funktionsprovning pumpgrop.
• Filmning och relining av ingjutna ledningar i källaren.
• Komplettering av upphängningar och
”brandstrypare” på utbytta ledningar i källaren.
.
Dagvatten:
Nya dagvattenledningar, horisontella.
Filmning och relining av stamledningar
Tappvatten:
• Nya stammar och stråk (KV, VV och VVC) med isolering som uppfyller dagens krav.
• Nya avstängnings- injusteringsventiler
Värmesystem:
• Radiatorer i badrum tas bort och ersätts av handdukstorkar och ev. golvvärme.
• Byte termostater, stamventiler samt inreglering.
Nuläge El
• El-stammar och el-central i källaren är original från 1971.
• Finns förberett 3-fasledningar upp
genom huset, men endast frammatat 1- fas per lgh.
• Vissa lägenheter har bytt till jordad el,
andra inte.
Förslag åtgärder El
• Byte av elcentral och huvudledningar som då ger möjlighet att placera IMD-mätare (egen elmätare som föreningen äger) i varje lgh/lokal.
• Installera jordfels- och dvärgbrytare i ny central i befintligt läge.
• Frammatning av 3-fas till alla lgh/lokaler.
• Nya ledningar i- och till badrum, jordfelsbrytare i elcentral.
• Göra det möjligt som tillval för individuella lgh/lokaler att byta (de som ej redan gjort) till jordat.
• Dragning av tomrör i VVS-schakt för framtida fiber till alla lgh/lokaler (avslutas vid tak i hall).
• Installation av spotlight i badrum. Armatur på vägg över tvättställ i WC.
• Vägguttag i nytt badrumsskåp.
• Förberedelse för installation av tvättmaskin.
Upplägg i stort
• Styrelsen har anlitat en extern konsult – Jerry Kristoffersson och tillsatt projektgrupp med Jonathan som samordnare.
• Vi lägger mycket tid på förberedelser, research, kunskaps- & informationsinhämtning inför för att projektet ska gå så smidigt som möjligt när det väl är igång.
• Stor vikt vid löpande kommunikation och dialog med alla föreningens medlemmar under hela projektet.
• Nyhetsbrev, hemsida, sms-lista och ny FB-sida.
Tids- och aktivitetsplan
• Projekteringsskede – pågår
➢ Framtagande av förfrågningsunderlag (FFU), för upphandling av en styrd totalentreprenad.
• Upphandlingsfas – Q1 2021
➢ Utvärdering av inkomna anbud från utvalda entreprenörer. Kommer utvärderas på: pris, tidigare referenser och allmänt intryck.
➢ Upprättande av entreprenadavtal.
• Produktionsfas & slutbesiktning - TBD
➢ Vald entreprenör ansvarar för produktion och utförande.
Ekonomi
• Normalt kostar ett stambyte mellan 250.000-350.000 kr/badrum, men då vi även vill passa på att byta el
behöver vi först få in anbud för att kunna få en relevant och adekvat kostnadsbild utifrån våra behov och
kravspec.
• Vår förening har ej sparade medel och kommer därför att behöva ta upp ett nytt lån.
• Lånekostnaderna (ränta/amortering) fördelas ut på medlemmarna utifrån andelstal och kommer att läggas på månadsavgiften.
• Styrelsen har varit i kontakt med vår befintliga bank (Handelsbanken) för en första diskussion om möjliga nivåer och villkor.
• När vi har konkreta anbud återkommer styrelsen med info om ekonomi.
Vad innebär stambyte för oss boende?
• Att byta stammar är ett omfattande och stort projekt. Vårt hus kommer att vara en byggarbetsplats så länge projektet pågår.
• Stort ingrepp som kommer påverka oss alla.
• Men när projektet väl är klart kommer vårt hus ha nya fina stammar och vara rustat för nästkommande 50-60 år.
• Vi kommer att få nya fina badrum &
toaletter.
• En värdehöjning för hela huset och för alla medlemmar.
I stora drag:
• En ”stam” renoveras i taget.
• Ca: 2 månader produktionstid per ”stam”.
Uppskattningsvis totalt ca: 10 månader produktionstid, men allt beroende på omständigheter och saker som kan uppstå under vägen.
• Vi kommer att iordningställa dusch och extra toa i källaren under tiden bygget pågår.
• Alla medlemmar kommer att få ett ”standardpaket” vad gäller material.
• Tillval utöver ”standardpaketet” får medlem bekosta själv.
• Vill medlem passa på att göra andra renoveringar i samband kan man antingen genomföra dessa med vår valda entreprenör. Vill man använda annan byggare måste man vänta tills stambytet klart och besiktigat pga försäkring och avtal.
Utgångspunkter
förfrågansunderlag
Badrum
• Nytt badkar, alternativt dusch, fritt val mellan dessa produkter med ev. kostnadsjustering.
• Vägghängd toalett där så är möjligt annars golvstående.
• Klinkergolv, helkaklade väggar, upp till tak, hela plattor.
• Målning karm och insida dörr.
• Nya foder på insida bad/WC-rum.
• Nya trösklar.
• Badrumsskåp med inbyggd belysning samt vägguttag i skåpet.
• Kommod under tvättställ. Samordnas med fabrikat på tvättställ. Ej vägguttag i kommod.
• Duschväggar, sk måsvingar eller likvärdigt utifrån utformning och funktion i badrummen.
• Ny beslagning, kroklister, toapappershållare.
Produkterna skall limmas, ej skruvas.
• Spotlights i undertak 6 st.
• Handukstork som ersätter befintlig radiator
• Förberedelse för tvättmaskin i samtliga badrum där plats finnes? Anslutes med vägguttag
• Elburen komfortgolvvärme? Föreningen tar upp frågan på extrastämman och återkommer
Separata WC
• Klinkergolv, klinkersockel, stänkskydd av kakel över tvättställ, målning väggar och tak i bruten 0502Y, alt annan kulör.
• WC, golvstående eller vägghängda.
• Byte foder, målning insida dörr.
• Kommod under tvättställ. Samordnas med fabrikat på tvättställ. Ej vägguttag i kommod.
• Spegel ovan tvättställ
• Ny armatur ovan tvättställ. Glob eller annat förslag
Kök
• Demontering/återmontering av skåpsinredning där befintlig stam ligger, nytt stänkskydd, lika befintligt, av kakel över bänkskiva, hela sträckan, om den måste rivas.
• I övrigt blir det rivning/demontering/återmontering, återställande med anledning av installationsarbeten.
• Lagning spackling målning till intilliggande kulör (tex allmänna
utrymmen)
Nästa steg
• Från nu och fram till jul – arbete och färdigställande av ”Förfrågansunderlag”.
• Januari ’21 - kontakt och distribution av
”Förfrågansunderlaget” till intresserade
entreprenörer. Normalt ca: 5 veckor anbudstid.
• Mars ’21 – val av entreprenör som sedan får
återkomma med detaljer, tids- och projektplan.
Frågor & svar:
• När kommer min lägenhet/lokal att renoveras?
• Kommer jag att kunna bo kvar under tiden?
• Jag vill passa på att renovera mer än badrummet när detta ändå görs – hur funkar det?
• Vilka val kommer jag att kunna göra vad gäller kakel, blandare mm?
• Kommer det att bli golvvärme i badrummen?
• Jag/vi har redan renoverat badrum – hur blir det då?
• I vår lägenhet har vi ändrat den ursprungliga planlösningen – hur påverkar detta projektet?
• Kan vi dra in fiber i huset i samband med detta?
• Hur mycket kommer min avgift att höjas?
• Vilka andra större renoveringar kommer vi behöva göra framåt (underhållsplanen)?.
• När kommer mer info?
