I N N E H Å L L
Förord
Dags att flytta?
Vad vill du köpa?
Köpa eller sälja först?
Det första egna boendet Planera din ekonomi
Kan du lita på din intuition?
Köpa bostadsrätt Att hyra ut sin bostad Köpa ägarlägenhet Köpa hus
På jakt efter ett gammalt hus?
Köpa fritidshus Gå på visning Budgivning
Kontraktsskrivning och tillträde När något går fel
Ägandet och framtiden Viktiga ord
Användbara hemsidor
Snabbversionen – köpa bostad i tio steg
S I D A N 6 S I D A N 8 S I D A N 1 1 S I D A N 1 3 S I D A N 1 5 S I D A N 2 0 S I D A N 2 4 S I D A N 2 6 S I D A N 3 8 S I D A N 4 0 S I D A N 4 4 S I D A N 5 4 S I D A N 5 6 S I D A N 6 4 S I D A N 6 7 S I D A N 7 3 S I D A N 7 6 S I D A N 7 9 S I D A N 8 1 S I D A N 8 1 S I D A N 8 2
2 4
Kan du lita på din intuition?
går du enbart på fakta när du tittar på bostad och blir galen på din partner som säger att ett hus ni tittar på ”inte känns rätt”, trots att det uppfyller allt ni önskar och lite till? Eller läg- ger du prospektet på lägenheten åt sidan och litar helt på din intuition, det som vi brukar kalla magkänslan? Finns ens denna magkänsla eller vill vi bara tro att vi har ett sjätte sinne när det gäller att intuitivt fatta beslut?
Faktum är att forskare har upptäckt att just vår mage fak- tiskt är som ”en andra hjärna”. Det finns ett stort antal neuro- ner som täcker tarmväggarna. Neuroner, eller nervceller, är den grundläggande funktionella enheten i vårt nervsystem. Dessa små nervceller utgör den biologiska delen av vår psykologi och är grunden till våra tankar och känslor. Vårt beteende och våra perceptioner har alltså att göra med hur neuronerna i hjärnan fungerar och interagerar med sina kompanjoner i magen.
För skeptikerna bland oss är det värt att påpeka att vissa ex- perter till och med menar att våra instinkter är mer effektiva än krass analys när vi ska fatta logiska beslut. Intuitionen, eller magkänslan, är som en radar som varnar oss för både omedelbar fara och ännu inte upptäckta möjligheter.
Flera namnkunniga personer har hävdat att intuitionen är något de brukar lyssna till. Steve Jobs har till exempel sagt att
”intuition är kraftfullare än intellektet”.
2 5
Men kan du då lita på din magkänsla när du ska fatta stora beslut, som att köpa bostad? För att verkligen känna efter, unna dig att dra dig undan en stund för att ta in det beslut du strax ska fatta. Känns det bra – i magen? För att citera Steve Jobs igen: ”Låt inte oväsendet från andras röster dränka din inre röst. Och, viktigast av allt, ha modet att följa ditt hjärta och din intuition”.
Fast det hindrar ju inte att du kontrollerar fakta och läser på riktigt noga innan du slår till …
M A G K Ä N S L A N S RO L L Hur stor roll spelade magkänslan
när du köpte bostad senast?
Vet ej
Mycket liten roll Ganska liten roll
Varken stor eller liten roll
Mycket stor roll
Ganska stor roll 4 6 , 5 %
3 5 ,1 % 8 , 3 %
2 , 3 % 3 , 9 % 3 , 9 %
Källa: Hemnet, undersökning bland 2 250 besökare juni 2021.
4 6
L A G FA RT
När du ska köpa hus måste du betala en avgift för lagfart. Den är ett bevis på att det är du som är ägare av fastigheten. Avgiften kallas stämpelskatt och är 1,5 procent av köpeskillingen (det pris du betalar för huset) eller taxeringsvärdet. Skatten beräknas – rätt gissat – på det högsta beloppet av de två. Stämpelskatten har legat konstant sedan 1985, men den kan komma att ändras, så ta reda på exakt summa. Dessutom tillkommer en expedi- tionsavgift på i dagsläget 825 kronor. Du behöver inte betala lagfart om du köper ett hus som står på ofri grund, till exempel en arrendetomt.
PA N T B RE V
Om du tar ett lån för att köpa hus lånar du med huset som säkerhet och behöver ett pantbrev som täcker hela ditt lån. Ett pantbrev fungerar som bevis på säkerheten och gör att banken kan kräva att du säljer ditt hus om du inte kan betala ditt lån.
Pantbreven är kopplade till huset, och ofta finns det pantbrev kvar på huset från en tidigare ägare. Det är bra i så fall, för det kostar pengar att ta ut pantbrev. Men har du ett högre lån än beloppet på de pantbrev som redan finns behöver du komplet- tera med ett till. Kostnaden för ett pantbrev kallas också för stämpelskatt och är två procent av pantbrevets belopp plus en avgift på 375 kronor.
T O M T R ÄT T S AVG Ä L D
Om du har köpt ett hus där staten eller kommunen äger marken som huset står på behöver du varje år betala en typ av hyra som kallas för tomträttsavgäld. Titta då noga på hur långt hyresavta- let är. Det finns risk att hyran höjs när avtalet ska förnyas.
4 7
VA N L I G A S Ö K N I N G A R PÅ V I L L A
Enplan 15 450
Pool
98 523 Bastu
7 919
Sekelskifte 10 711
Kakelugn
12 309 Sjöutsikt
9 823
Balkong 14 632
Garage 40 228
Sjötomt
20 764 Sjö
12 675
Dags att titta på hus
Nu kan du gå från att scrolla på Hemnet till att skrida till verket, det vill säga gå på visning. Försök att bortse från hur de nuva- rande ägarna har möblerat. Hur mycket möda de än har lagt på styling, blommor och slarvigt slängda filtar på sängen är det andra saker du bör fokusera på.
O BJ E KT S B E S K R I V N I N G
Läs gärna objektsbeskrivningen noga innan du går på visningen.
Detta för att ta reda på mer information om det hus du är intresserad av att köpa och kunna ställa eventuella frågor redan under visningen. Objektsbeskrivningen, och ibland även besikt-
Källa: Hemnet, 2020.
6 4
Gå på visning
förr kunde man gå runt och titta på möjliga objekt, ta en fika halvvägs och bläddra i foldrarna man hade tagit med sig för att sedan fundera. Efter någon dag eller kanske en vecka brukade mäklaren höra av sig, kolla läget och fråga om man ville lägga ett bud eller inte.
I dag gäller djungels lag: är du verkligen intresserad, ring mäklaren bums och boka in tid för visning. Annars är risken stor att dina drömmars bostad är markerad som ”borttagen före visning” på nätet innan du ens har kommit ur startblocken.
Men vad gäller då för outtalade regler när man går på vis- ning? Här skiljer det förstås mycket beroende på vad det är du ska titta på. Om det är trångt av spekulanter i en etta – vem får en känsla av lägenheten då? Be om en extra visning!
Passa på att ställa dina frågor – ingen fråga är för konstig. Här följer några frågor (som inte har med objektet att göra) som mäklare är vana att få.
M Å S T E M A N TA AV S I G S KO RNA ?
Nej, men använd de skoskydd som mäklaren har med sig.
FÅ R M A N Ö P P NA G A R D E RO B E R O C H L Å D O R ?
Garderober, köksskåp och fast inredning – ja. Byråer, lösa skåp och andra möbler som inte hör till objektet – nej.
6 5
FÅ R M A N F O T O G R A F E R A ?
Nej, egentligen får du inte det. Du är inne i ett privat hem. Men fråga mäklaren om det är någon vinkel som inte syns på bilder- na på nätet eller i objektsbeskrivningen, och om du i så fall får ta några bilder där.
FÅ R M A N P R ATA ME D G R A N NA RNA ?
Klart att du får! Men kolla också andra saker, som läget (tryggt eller stökigt utanför), kommunikationer (är det bra eller dåligt att bussen stannar precis, precis utanför din port?), finns det skolor nära (bra om du har barn eller gillar stoj), titta på de- taljplanen (för städer) och geologin (vad är det under villan?).
Ladda ner en app med en kompass för väderstrecken och en an- nan som visar hur solen står vid olika klockslag och olika tider på året. Om ”solig balkong” utlovas kanske det enbart gäller i juli före klockan sju på morgonen.
VA D Ä R D E T L Ä G S TA P R I S S Ä L J A RE N A C C E P T E R A R ?
Det kommer mäklaren förmodligen inte att svara på. Det går förstås att lägga vilket bud som helst, men tänk på att ett skambud kan göra säljaren irriterad. Mäkla-
ren är skyldig att framföra alla bud till säl- jaren – även om det skulle vara väldigt lågt.
Och även om du senare skulle toppa budgiv- ningen, kanske säljaren anser att du inte är seriös. Kom ihåg att säljaren har rätt att välja vem som får köpa – det behöver inte vara till den med högsta budet.
”När du är på visning, ha ögonen på bostaden,
inte inredning, styling eller prospekt.
Och vad säger magkänslan?
Lyssna!”
S E L M A K A H R I M A N O V I C , F A S T I G H E T S M Ä K L A R E
6 8
S Å M YC K E T FÅ R D U F Ö R 1 M I L J O N K RO N O R
standardvilla en kvadratmeter
bostadsrätt (br) Kiruna
68 kvm br 0,47 villor
Åre 26 kvm br
0,32 villor Kalix
194 kvm br 1,32 villor
Härnösand 152 kvm br 0,75 villor
Stockholm 13 kvm br 0,11 villor
Nybro 180 kvm br 0,73 villor Lund
25 kvm br 0,20 villor Klippan
133 kvm br 0,62 villor
Göteborg 20 kvm br 0,15 villor
Sotenäs 15 kvm br 0,25 villor Säffle 319 kvm br 0,90 villor
Filipstad 454 kvm br 1,24 villor
Lidingö 17 kvm br 0,07 villor
Källa: Hemnet, 2019.
6 9
Dolda bud – vad betyder det?
Det händer att en spekulant lägger ett bud som enbart är avsett för säljaren. Budet är då villkorat av att det ska vara dolt för andra spekulanter. Förhoppningen är att säljaren ska vilja skriva kontrakt omgående.
Hur mycket ska man höja i taget?
Vissa väljer att gå ut högt direkt, medan andra är mer avvaktande.
Om någon metod fungerar bättre än någon annan låter vi vara osagt. Men det kan vara bra att känna till dem – och genom- skåda om någon av de andra budgivarna använder sig av dem.
M I N I H Ö J N I N G E N – L I T E I TA G E T
Den här strategin innebär att du svarar på ett bud med en liten höjning. Det här är ett säkert sätt att höja priset eftersom du inte tar risken att höja långt över marknadspriset. Det kan dock göra att många lockas in i budgivningen.
AVS K R ÄC K N I N G S H Ö J N I N G E N – E T T M YC K E T H Ö G RE B U D
En stor prishöjning kan avskräcka köpare som är lite tveksam- ma. Du vill få de andra att tänka: ”Oj, den här bostaden drar i väg, jag kliver av redan nu.” Men du kan också riskera att vara med och dra upp priset mer än nödvändigt om fler börjar bjuda över i samma tempo.
S L U T P R I S H Ö J N I N G E N – D I T T M A X P R I S D I RE KT
En vågad budtaktik som bör användas varsamt. Det innebär att du lägger ditt slutbud direkt och förhoppningsvis avskräcker andra spekulanter. Men om någon bjuder över detta kan du inte gå högre.
I N N E H Å L L
Förord
Dags att sälja?
Välja rätt mäklare
Ditt ansvar när du säljer hus Energideklaration
Ditt ansvar när du säljer bostadsrätt Styling
Visning Budgivning
Jakten på den perfekta auktionen Skriva kontrakt
Fastighets- och byggnadstillbehör Om något går fel
Lämna över ditt hem
Tolv tips från flyttproffset Om köparen är missnöjd Dags att deklarera
Skjuta upp skatt på vinsten – eller inte Viktiga ord
Användbara hemsidor
Snabbversionen – sälja bostad i tio steg
S I D A N 6 S I D A N 8 S I D A N 1 6 S I D A N 2 4 S I D A N 2 8 S I D A N 2 9 S I D A N 3 1 S I D A N 3 7 S I D A N 4 2 S I D A N 4 6 S I D A N 4 8 S I D A N 5 0 S I D A N 5 2 S I D A N 5 5 S I D A N 5 8 S I D A N 6 1 S I D A N 6 4 S I D A N 6 7 S I D A N 7 1 S I D A N 7 1 S I D A N 7 2
1 0
innebär att antalet intresserade och budgivare per bostad blir lägre, vilket i sin tur kan ge lägre slutpris.
Är det så enkelt? Nej, så är det förstås inte. Det finns tyvärr inget facit för när just du kan tänkas få bäst betalt för din bo- stad. Mycket handlar om vad det är du ska sälja och var bosta- den ligger. Ska du sälja en etta i en studentstad kan till exempel sommaren vara en perfekt tid. Se till att pricka in veckan före antagningarna till universitetet, för då börjar många leta bostad inför hösten. Och ska du sälja en bostad på en semesterort är det kanske just under semester och runt storhelger som spekulanter har möjlighet att titta.
Hur bråttom har du?
Har du fått arbete på en annan ort och behöver flytta lite raskt, eller planerar du en flytt först lite längre fram? Beroende på hur mycket tid du har finns det saker du kan göra för att locka så många köpare som möjligt till att bjuda på just din bostad.
Resonera gärna med en fastighetsmäklare om bästa tidpunkten.
Detta lönar det sig att göra
Ofta handlar det om att få bostaden att skilja sig från andra objekt på marknaden. Innan du lägger ut bostaden till försälj- ning, titta därför över vad du kan göra för att öka bostadens vär- de. På senare år har många förstått att man kan göra pengar på bostadsmarknaden, men innan du börjar tokrenovera inför en försäljning för att få upp priset, prata med mäklaren. I dagens läge är riktiga renoveringsobjekt nämligen en bristvara, och du kan faktiskt tjäna mer pengar på att sälja ett renoveringsobjekt till händiga köpare än på att renovera först och sedan sälja. Allt handlar om att mäklaren säljer in potentialen.
Drygt 1000 svenskar fick svara på frågor om vilka kulörer de föredrog i sina hem.
Svaren blev lite olika beroende på hur frågan ställdes – vad man helst målar med eller vad man tycker sig må bäst av. Undersökningen visade också att svart och brunt är de
kulörer som får oss att må sämst och som vi också undviker att måla med.
Källa: Undersökning av YouGov på uppdrag av branschorganisationen Sveriges Färg och Lim Företagare, våren 2020.
Silver 0,6 % Orange 0,3 % Röd 0,5 % Vinröd 1,1 % Rosa 1,0 % Lila 0,6 %
Silver 0,7 % Orange 1,2 % Röd 3,1 % Vinröd 1,8 % Rosa 2,1 % Lila 2,8 %
Svart 2,7 %
Svart 2,7 %
Ingen åsikt 14,6 %
Ingen åsikt 15 %
Beige 6,2 %
Beige 3,9 % Grön
6,1 %
Grön 12,4 % Blå
6,1 %
Blå 13,3 %
Guld 0,6 %
Guld 0,8 % Gul 3,2 %
Gul 4,6 % Olivgrön 2,5 %
Olivgrön 2,5 % Turkos 1,1 %
Turkos 2,6 % Marinblå 1,1 %
Marinblå 2,6 % Lavendel 2,5 %
Lavendel 3,4 %
Grå 10,6 %
Grå 5 %
Vit 38 %
Vit 20,7 %
KU LÖ RE RNA V I H E L S T M Å L A R ME D
KU LÖ RE RNA V I M Å R B Ä S T AV
2 2
Tänk på att du inte får lämna
kvar saker eller möbler om du inte avtalat detta med
köparen.
inte väljer att säga upp förmedlingsuppdraget. Gör du inte det kan mäklaren ha rätt till provision, även om du hittar en egen köpare. Vill du byta mäklare, se därför till att få en skriftlig bekräftelse på uppsägningen samt mäklarens journal med even- tuell spekulantlista och anbudsförteckning.
Om du ångrar dig och inte vill sälja
Har du gett mäklaren ett förmedlingsuppdrag och försäljning- en är påbörjad behöver du vänta tills ensamrätten har löpt ut innan du säger upp avtalet, annars kan det ses som kontrakts- brott. Skulle något akut hända som gör att du ändå måste backa – prata med mäklaren. Förhoppningsvis är mäklaren förstående och du kan klara dig med att betala de faktiska kostnader som mäklaren haft. Är kontrakt med köpare redan underskrivet är dock möjligheterna att dra dig ur affären betydligt sämre, från- sett att vädja till köparens välvilja. Även om din livssituation har förändrats måste du alltså fullfölja köpet.
Köpekontraktet är ju ett bindande avtal som innebär att du förbinder dig att sälja (och köparen förbinder sig att köpa). Om du ändrar dig kan köparen kräva så kallad fullföljd av köpet.
Vägrar du ändå, kan köparen stämma dig och sannolikt få rätt i domstol. Du blir skyldig att fullfölja försäljningen och mås-
te dessutom betala köparens advokatkostnader, samt dina egna advokatkostnader och eventuellt ska-
destånd. Ibland finns det villkor för köpets fullbordan i köpekontraktet, men de ger sällan säljaren rätt att frånträda avtalet – så länge köparen betalar.
2 3
Vad mäklaren behöver veta
För att din bostad ska beskrivas så korrekt som möjligt, skriv ner svaren på följande frågor. Denna lista kommer köparen att få, antingen vid visning eller vid avtalsskrivande.
• Hur länge har du bott i bostaden?
• Vilka renoveringar har du gjort?
• Har du besiktningsprotokoll eller kvalitetsdokument för el- och våtrumsarbete?
• Hur nya är dina vitvaror? Ta reda på årtal.
• Är det något du särskilt vill avtala om som inte ska ingå i köpet?
• Vilket datum önskar du att köparen tillträder? Detta blir i slutändan ofta en förhandlingsfråga.
• Vilka fördelar har området som du bor i?
• För bostadsrätt: Finns det källare eller vindsförråd som upplåts tillsammans med lägenheten och hur stort är det? Finns det gemensam tvättstuga, möjlighet att hyra p-plats eller garage, cykelförråd, källsortering, grovsoprum och så vidare?
• För villa och radhus: Finns det gemensamhetslokaler i området (som soprum, gym eller festlokal)?
• För fritidshus och villa: Informera om servitut,
samfällighet med mera, även om mäklaren kan hitta uppgifterna hos Lantmäteriet. Samfälligheten kan till exempel ha stora, dyra projekt på gång.
3 4
H O T E L L K Ä N S L A I S O V RU M ME T
Plocka undan allt från sängborden, men lägg gärna dit en in- tressant och snygg bok. Skärskåda sängen. Sitter madrasskyd- det snett? Har du lådor under sängen – bort med dem. Dagens trend är att sängen gärna får vara ”slarvigt” bäddad, men det betyder inte lakan där man ser att någon nyss har klivit upp eller ett överkast på sniskan. Är du osäker på den rätta känslan, bäd- da hellre rakt och prydligt, och bulla i stället upp några snygga kuddar och kasta en filt lite nonchalant över fotändan.
F R A M H ÄV G O L V E N
Mattor är mysigt och ombonat, men på bild är vackra golv snyggare. Rensa bland mattorna i hela hemmet.
VA R DA G S RU M ME T S K A K Ä N NA S R Y M L I G T
Kan du möblera om för att få det att se luftigare ut? Ta bort överflödiga möbler för att skapa rymd. Är rummet litet, ta även bort bokhyllorna, så känns det större. Sortera annars bland böckerna (de behöver inte färgsorteras, vilket var inne för några år sedan). Snygga till i hyllan och rensa bort prydnadsföremål som bara har hamnat där under årens lopp.
KÖ K E T V I L L D U V I S A F R Å N D E S S B Ä S TA S I DA
Töm alla arbetsbänkar, bort med diskställ, burkar och allt som har samlats där, så att arbetsytan ser så stor ut som möjligt. Plocka undan alla elektriska apparater, men har du en snygg vattenko- kare eller matberedare, låt den vara kvar och göm alla sladdar.
Har utrymmet uppe på överskåpen blivit extra förvaring? Plocka rent även där. Om du har en kryddhylla, låt ett fåtal matchande burkar vara kvar. Skapa sedan ett stilleben på köksbänken med
3 5
4 8
Skriva kontrakt
vi utgår från att du är nöjd med det högsta budet. Då är det dags att skriva kontrakt. Gör det så snart som möjligt. Det- ta tål att upprepas eftersom spekulantens bud inte är juridiskt bindande förrän ni skriver kontrakt. Om köparen vill göra en egen besiktning går det att lösa genom en besiktningsklausul i kontraktet.
Träffa köparen
Nu är det troligen första gången du träffar den eller dem som ska köpa din bostad. Lite smånervöst hälsar ni på varandra, of- tast på mäklarens kontor. Mäklaren går därefter igenom kon- traktet och alla dess villkor med både säljare och köpare. I sam- band med överlåtelseavtal (vid bostadsrättsförsäljning) hjälper mäklaren till med din ansökan om utträde ur föreningen.
Om du inte har anlitat en mäklare bör du ha en jurist med vid kontraktsskrivningen.
Är avtalet bindande?
Om båda parter har undertecknat avtalet är det bindande. Ett avtal kan innehålla återgångsklausuler, till exempel att köparen vill låta göra en egen besiktning. Ett köp av en bostadsrätt för- utsätter att köparen blir medlem i bostadsrättsföreningen. Det är dock extremt ovanligt att föreningar inte godkänner en ny
4 9
medlem. När du säljer en villa kallas detta avtal köpekontrakt, medan det för bostads- rätter heter överlåtelseavtal.
Handpenning
Handpenning är en delbetalning som köparen betalar till dig som säljare. Beroende på om det finns villkor (till exempel en besiktningsklausul) eller
inte i avtalet kan handpenningen antingen deponeras på mäk- larens klientmedelskonto eller betalas ut till dig direkt. Oftast har köparen en vecka på sig att göra detta. Vanligtvis är hand- penningen tio procent av bostadens pris.
Ofta dras mäklarens arvode från handpenningen, vilket ska framgå av förmedlingsuppdraget.
Vad ingår i försäljningen?
Du ska lämna kvar de fastighets- och byggnadstillbehör som fanns i bostaden vid visningen (det vill säga allt som hör till själ- va bostaden) som vitvaror, köksskåp, badrumsinredning och fast monterade garderober inklusive inredning med mera, om inget annat avtalats. Säljare och köpare kan förstås komma överens om annat. Då ska det skrivas in i kontraktet. Om köparen är intresserad av att du lämnar kvar föremål som inte är fast mon- terade kan ni avtala om detta separat.
Inredning som inte hör till fastigheten kan köpare och säljare göra
upp om vid sidan av bostadsaffären.
