DIÖS. Ännu ett stabilt kvartal Värdeskapande investeringar Nyproduktion och avyttring REMIUM ANALYS

(1)

NYCKELDATA KURSUTVECKLING

Marknadsvärde (MSEK) 7 330 1 mån (%) 5,8

Nettoskuld (MSEK) 11 123 3 mån (%) 14,0

Enterprise Value (MSEK) 18 453 12 mån (%) 13,5

Soliditet (%) 33,9 YTD (%) 15,8

Antal aktier f. utsp. (m) 134,5 52-V Högst 56,50 Antal aktier e. utsp. (m) 134,5 52-V Lägst 41,50

Free Float (%) 63,9 Kortnamn DIOS

2015A 2016A 2017E 2018E

Hyresintäkter (MSEK) 1 295 1 323 1 699 1 824

Driftnetto (MSEK) 776 806 1 084 1 180

Förv.res (MSEK) 508 539 830 929

EBT (MSEK) 845 957 1 302 1 206

EPS (förv.res.) (SEK) 6,80 7,21 6,17 6,91

DPS (SEK) 2,85 1,83 2,90 3,20

Tillväxt hyresint (%) 0,3 2,2 28,4 7,3

Just. EPS tillväxt (%) 20,7 6,1 -14,5 12,0

Just. Driftnettomarg. (%) 59,0 60,1 63,2 64,1

2015A 2016A 2017E 2018E

EV/Hyresintäkter (x) 9,8 9,3 10,7 10,0

EV/Driftnetto 16,7 15,5 17,0 15,6

P/E (förv.resultat.) (x) 9,0 8,3 8,8 7,9

P/NAV (x) 1,0 0,8 0,9 0,8

P/CEPS(x) 11,8 8,6 9,4 8,2

Dir. avkastning (%) 4,6 3,1 5,3 5,9

KURSUTVECKLING

HUVUDÄGARE KAPITAL

AB Persson Invest 15,5% 0,155 15,5%

Backahill Inter AB 10,5% 0,1048 10,5%

Bengtssons Tidnings AB 10,1% 0,1009 10,1%

Pensionskassan SHB Förs.förening 6,0% 6,0%

LEDNING FINANSIELL KALENDER

Ordf. Bob Persson 4Q-rapport

VD Knut Rost 1Q-rapport

CFO Rolf Larsson 2Q-rapport

IR Johan Dernmar 3Q-rapport

• Ännu ett stabilt kvartal

• Värdeskapande investeringar

• Nyproduktion och avyttring

Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings

Ännu ett stabilt kvartal. För det tredje kvartalet redovisade Diös hyresintäkter om 436 MSEK (335) som med en överskottsgrad om 65,8% (63,3) resulterade i ett driftöverskott om 287 MSEK (212). Vår prognos var i linje då vi hade räknat med hyresintäkter om 437 MSEK och ett driftnetto om 286 MSEK. Överskottsgraden blev således 43 baspunkter bättre än vårt estimat. Nettouthyrningen fortsatte vara stark och uppgick i kvartalet till 13 MSEK. Kostnader för central administration kom in på -16 MSEK (-13) där vi hade räknat med 14 MSEK, finansnettot uppgick till -49 MSEK (-52) gentemot vår prognos om -47 MSEK. Därmed uppvisade Diös ett förvaltningsresultat om 222 MSEK (147), 1% under vår förväntan om 225 MSEK.

Värdeskapande investeringar. Under kvartalet investerades 141 MSEK (70) i ny-, till- och ombyggnationer och totalt för 2017 har bolaget investerat 385 MSEK (327). Vi räknar med 475 MSEK per år under prognoshorisonten till en yield-on- cost om 9,5%. Till följd av att den genomsnittliga värderingsyielden i fastighetsbeståndet är cirka 6,0% räknar vi med positiva värdeförändringar. Därutöver bör det lyftas fram att Diös, vid hyresgästanpassningar, förhandlar hyresnivåer på kontor om 2 000- 2400 SEK/kvm på flera orter, jämfört med 1 100-1 200 SEK/kvm för ett par år sedan.

Generellt finns det en ökad efterfrågan på effektiva och flexibla kontor med centralt läge och goda kommunikationsmöjligheter – cirka 50% av Diös hyresvärde består av kontor i A+/A- lägen.

Nyproduktion och avyttring. Diös och Nordic Choice Hotels har tecknat avtal om nyproduktion av ett hotell i Sundsvall med planerad byggstart årsskiftet 2018/2019 – ett steg i riktning mot större fokus på projektverksamhet som bolaget tidigare har kommunicerat. Framgent bör vi få veta mer om Diös projektplaner. Därutöver avyttrades hela bolagets bestånd i Söderhamn och fastigheterna frånträddes 4 september. Koncentrationen mot bolagets 10 prioriterade städer fortsätter således. Vi väljer att bibehålla våra estimat efter en rapport i linje med våra förväntningar.

RÖSTER

NASDAQ OMX Mid Cap Fastigheter

2018-02-16

Analytiker: Markus Henriksson

markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11

Diös är ett fastighetsbolag med inriktning att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter norr om Dalälven. Bolaget äger främst centralt belägna kommersiella lokaler i huvudorterna Borlänge, Falun, Umeå, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå.

BOLAGSBESKRIVNING

2018-04-24 2018-07-06 2018-10-25 40

45 50 55 60

2016-10-21

DIOS OMXSPI (ombaserad)

(2)

1Q16 2Q16 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17 3Q17 4Q17E 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E

Hyresintäkter 335 334 335 337 405 435 436 441 1 312 1 315 1 340 1 717 1 841 1 886

Driftkostnader -148 -122 -123 -142 -164 -149 -149 -170 -550 -539 -534 -632 -661 -667

Driftnetto 187 212 212 195 241 286 287 270 762 776 806 1 084 1 180 1 219

Central admin. & avskrivningar -16 -16 -13 -18 -21 -15 -16 -18 -58 -58 -63 -70 -67 -69

EBIT 172 235 306 358 430 365 314 356 704 718 743 1 014 1 113 1 150

Finansnetto -52 -56 -52 -45 -41 -47 -49 -48 -283 -210 -204 -185 -184 -191

Förvaltningsresultat 119 140 147 132 179 224 222 205 421 508 539 830 929 959

Värdeförändring fastigheter 1 39 107 181 210 94 43 104 62 273 327 451 277 277

Värdeförändring derivatinstr. 19 28 27 17 9 5 7 - -91 64 91 21 - -

EBT 139 207 281 330 398 323 272 309 392 845 957 1 302 1 206 1 236

Skatter 4 -13 -52 -64 -72 -68 -80 -68 -90 -303 -125 -288 -265 -272

Nettoresultat 143 194 229 266 326 255 192 241 302 542 832 1 014 941 964

EPS e. utsp. (SEK) 1,91 2,60 3,06 3,56 2,42 1,90 1,43 1,79 4,04 7,25 11,13 7,54 6,99 7,17

EPS (förv.res.) 1,59 1,87 1,97 1,77 1,33 1,67 1,65 1,52 5,63 6,80 7,21 6,17 6,91 7,13

Tillväxt hyresintäkter Q/Q 1,2% -0,3% 0,3% 0,3% 20,5% 8,0% -0,2% 1,1% N/A N/A N/A N/A N/A N/A

Tillväxt hyresintäkter Y/Y 1,8% 2,2% 3,4% 1,5% 20,8% 30,9% 30,2% 31,3% -0,1% 0,3% 2,2% 28,4% 7,3% 2,5%

Just. Driftnetto/Intäkter 55,8% 63,5% 63,3% 57,9% 59,5% 65,7% 65,8% 61,3% 58,1% 59,0% 60,1% 63,2% 64,1% 64,6%

Just.Förvaltningsres./Intäkter 36,0% 42,4% 44,4% 39,8% 44,8% 51,9% 51,5% 46,9% 32,6% 39,2% 40,7% 48,8% 50,9% 51,3%

Just. EBT marginal 41,5% 62,0% 83,9% 97,9% 98,3% 74,3% 62,4% 70,0% 29,9% 64,3% 71,4% 75,8% 65,5% 65,6%

MSEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E SEK 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E

Kassaflöde från rörelsen 411 389 523 780 893 922 EPS 4,04 7,25 11,13 7,54 6,99 7,17

Förändring rörelsekapital 11 -42 -41 -135 29 -29 EPS (förv.res.) 5,63 6,80 7,21 6,17 6,91 7,13

Kassaflöde löpande verksamheten 422 347 482 646 922 893 BVPS 45,0 49,4 57,7 51,1 55,2 59,1

Kassaflöde investeringar -299 -888 27 -2825 -535 -535 CEPS 5,50 5,21 7,00 5,80 6,64 6,86

Fritt kassaflöde 123 -541 509 -2179 387 358 DPS 2,85 2,85 1,83 2,90 3,20 3,30

Kassaflöde fin. verksamheten -165 462 -509 2258 -107 -147 ROE 9% 15% 21% 18% 13% 13%

Nettokassaflöde -42 -79 0 79 280 212 Just. ROE 9% 15% 21% 18% 13% 13%

Soliditet 27% 27% 31% 35% 35% 36%

AKTIESTRUKTUR 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E

Fastigheter 12 200 13 381 13 683 19 465 20 277 21 089 Antal A-aktier (m) -

Totala tillgångar 12 340 13 505 13 920 19 841 20 940 21 969 Antal B-aktier (m) 134,5

Eget kapital 3 365 3 694 4 313 6 872 7 422 7 956 Totalt antal aktier (m) 134,5 +46 (0)770 33 22 00

Kassa och bank 79 0 0 79 359 570 www.dios.se

Nettoskuld 7 594 8 348 8 037 11 063 11 067 11 139

Sysselsatt kapitalSoliditet 11 038 12 042 12 350 18 014 18 848 19 66528% 28% 23% 25% 27% 27%

MSEK Utfall Förr Nu Förr Nu

437 436 1 717 1 717 1 840 1 841

Driftnetto 286 287 1 082 1 084 1 179 1 180

1,67 1,65 6,19 6,17 6,89 6,91

MSEK

Fritzhemsgatan 1A 831 22 Östersund

Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic

Totala Intäkter

Förändring Förändring

Skillnad

3Q 2017A 2017E 2018E

0%

RESULTATRÄKNING MSEK

BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT

KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL

0%

ESTIMATFÖRÄNDRINGAR

0%

-1%

0%

EPS (förv res) (SEK)

Estimat

(3)

RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL

HYRESINTÄKER & DRITNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRVALTN.RESULTAT (MSEK)

TILLVÄXT & BALANSRÄKNING

HYRESINTÄKTSTILLVÄXT, Y/Y BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO

ROE & CAPEX

RETURN ON EQUITY NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12)

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000

2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E

Hyresintäkter Driftnetto

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E

2012 2013 2014 2015 2016 2017

ROE

-100%

0%

100%

200%

300%

400%

500%

600%

700%

800%

900%

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Net CapEx/Förvaltningsfastigheter

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal

0X 5X 10X 15X 20X 25X 30X

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2009A 2010A 2011A 2012A 2013A 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E

Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto -5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4E

2013 2014 2015 2016 2017

(4)

Kurs (SEK)

2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E

67,5 23,6 1,9 4,5 13,7 12,6 10,5 0,82 0,78 0,75 34,4 8,4 7,3

Catena 146,0 69,5 14,0 9,4 14,5 11,7 10,5 0,93 0,97 0,89 10,6 12,6 10,0

139,0 12,0 6,0 5,1 13,2 13,2 12,4 1,14 1,10 1,06 29,7 14,7 7,9

54,5 2,2 28,4 7,3 8,3 8,8 7,9 0,84 0,90 0,82 20,8 18,1 13,2

3,4 45,5 12,6 5,5 22,2 24,0 17,0 0,69 0,64 0,62 16,5 8,4 4,3

137,5 -6,8 10,0 6,9 19,7 15,7 14,8 0,91 0,80 0,78 20,4 13,9 5,6

6,5 N/A 613,8 14,4 N/A 16,5 12,0 N/A 0,79 0,77 114,0 46,2 6,4

Medel 24,3 98,1 7,6 15,3 14,7 12,2 0,89 0,86 0,81 35,2 17,5 7,8

Median 17,8 12,6 6,9 14,1 13,2 12,0 0,88 0,80 0,78 20,8 13,9 7,3

Diös är norra Sveriges största privata fastighetsbolag och har ett fastighetsbestånd om cirka 19 mdr SEK. Bolaget satsar på fastigheter i centrala lägen och i städer såsom Sundsvall, Östersund och Luleå dominerar de i stort sett hela stadsbilden. Den största andelen är kontor som står för 50% av hyresvärdet, följt av butik 23%, industri/lager 5%, bostäder 7% och övrigt 15%.

Historiskt har Diös haft vanan att växa i maklig takt med vissa undantag. 2011 förvärvades Norrvidden, en affär om 5,8 mdr SEK som mer än fördubblade bolagets storlek. I februari 2017 var det dags igen då Diös förvärvade Norrporten för 4,5 mdr SEK från Castellum.

SBB i Norden*

Atr. Ljungberg Amasten*

PEERTABELL

Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)

SKILLNADER I AVKASTNINGSKRAV

AVKASTNINGSKRAV KONTORSFASTIGHETER* KASSAFLÖDESDRIVET FASTIGHETSBOLAG

Diös

* Preferensaktiejusterade nyckeltal Källa: Capital IQ, Remium Nordic

Diös är ett kassaflödesdrivet fastighetsbolag. Marknadens avkastningskrav speglar risken och yielden är generellt sett lägre i centrala lägen, i större orter och för bostadsfastigheter. Därmed är det exempelvis en stor skillnad på kommersiella fastigheter i centrala Stockholm jämfört med centrala Luleå.

Vidare åtnjuter inte Diös lika stora positiva värdeförändringar som exempelvis Huvfudstaden i nuvarande fastighetsklimat då avkastningskraven faller. Å andra sidan kommer inte värdeförändringarna att slå lika hårt åt andra hållet, allt annat lika.

MARKNAD

HYRESVÄRDE PER GEOGRAFISK MARKNAD* CENTRALT BELÄGNA FASTIGHETER

*Källa: Bolagsrapporter, Remium Nordic

*Snitt högsta och lägsta yield kontorsfastigheter. Källa: NaiSvefa, Remium Nordic

Stendörren FastPartner*

18%

17%

13% 17%

12%

13%

11%

Västerbotten Retail Jämtland Norrbotten Västernorrland Dalarna Gävleborg

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Umeå (A-läge) Stockholm (AA-läge) Luleå (A-läge) Östersund (A-läge)

(5)

Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.

DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer

Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige och mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter. Merparten av beståndet består av centralt belägna kommersiella lokaler med fokus på så kallade attraktiva A-lägen. Faktorer som gör att bolaget anser att Norrland är intressant är i huvudsak en stabil basindustri, ett ökande antal högskolor och en stark turismsektor.

Diös fastighetsbestånd består främst av kontor och butiker, industrilokaler och en del bostäder. Fastigheterna är indelade i sju marknadsområden: Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten, Retail och Norrbotten. De städer som står för den största andelen av fastighetsbeståndets värde är Umeå, Luleå, Sundsvall och Östersund. Diös präglas av en decentraliserad förvaltningsorganisation med en stark lokal förankring.

I enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards) måste de noterade fastighetsbolagen värdera sina fastigheter varje kvartal. Om värdeförändring har uppstått behöver fastighetsvärdena skrivas upp eller ned, vilket direkt påverkar resultatet. Trots ett starkt driftnetto från uthyrningen kan resultatet således påverkas negativt vid sjunkande marknadspriser på fastigheter. De svenska fastighetsbolagen genomför värderingen på olika sätt där vissa gör den internt och andra externt via oberoende värderingsinstitut.

Diös externvärderar 25 % av sitt fastighetsbestånd varje kvartal medan resterande fastigheter, som inte är föremål för stora förändringar, internvärderas. De fastigheter som är föremål för större förändringar, exempelvis omfattande om- eller nybyggnationer, liksom nytecknade eller uppsagda hyresavtal, internvärderas med extern hjälp.

Man kan inte värdera en fastighet på samma sätt som man värderar andra tillgångar eftersom varje fastighet är unik, till skillnad från exempelvis en aktie. Har det dessutom skett få transaktioner i ett område blir det ännu svårare att få fram ett rättvist verkligt värde.

Istället för att titta på resultatet är det av intresse att se till kassaflödet, vilket inte påverkas av icke realiserade värdeförändringar.

Detta förklarar att fastighetsbolagen, till skillnad från många andra bolag, även i tider med förlust i många fall kan erbjuda aktieägarna kontinuerliga utdelningar.

Då i princip alla fastighetsbolag arbetar med betydande skuldsättning blir den finansiella ställningen i högsta grad relevant. Vissa väljer att ingå långa låneavtal och binder lånen med olika löptider. En del kompletterar även detta med derivat för att säkra vissa räntesatser under vissa perioder. Även värdeutvecklingen på derivaten påverkar resultatet. Diös arbetar med en medellång räntestrategi med målsättningen att den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder skall uppgå till mellan två och fyra år samt att lånens förfallostruktur skall vara jämnt fördelad över tid. Därutöver äger Diös, tillsammans med Catena, Fabege, Platzer och Wihlborgs, 20% av finansbolaget Svensk FastighetsFinansiering AB med ett säkerställt MTN-program om 8 000 MSEK (medium term note) för att bredda basen för ägarbolagens upplåningsstruktur. Bolagets finansiella målsättning är en soliditet om minst 25% på kort sikt och 30% på lång sikt, en ränteteckningsgrad om minst 1,8 gånger och en belåningsgrad om högst 65%

Värderar sitt fastighetsbestånd externt

Medellång räntestrategi

Från Borlänge i söder till Luleå i norr

BOLAGSBESKRIVNING

Fastigheter i norra Sverige

Diös är ett fastighetsbolag som fokuserar på tillväxtorter i norra Sverige. Mer exakt definierar bolaget sin marknad från Borlänge i söder till Luleå i norr. Målsättningen är att skapa värden genom att förvärva, förädla, förvalta och sälja fastigheter.