Trogna bankkunder med bunden ränta

Trogna bankkunder med bunden ränta

- bolånemarknadens förlorare

SBAB:s uppdrag från ägaren, staten, är att bidra till konkurrens och mångfald på

bolånemarknaden. Bolånerapporten belyser trender på bolånemarknaden i just detta syfte.

Den här gången uppmärksammar rapporten bland annat hur mycket bolånekunderna historiskt har kunnat spara på att välja rörlig ränta. Valet av fast ränta innebär att bolånekunden betalar en ”försäkringspremie” för att undvika räntehöjningar. Under den senaste femårsperioden har den bolånekund som valt långa bindningstider betalat en mycket hög premie för att få denna trygghet.

Vad säger då den historiska utvecklingen om framtiden? Inte så mycket tyvärr, eftersom ingen kan förutspå ränteutvecklingen med någon större säkerhet. Räkneexemplen illustrerar bara det faktum att det ”i genomsnitt” är ekonomiskt fördelaktigt att välja ett rörligt bolån. Rörliga lån ger dessutom möjligheten att när som helst byta bolåneföretag eller sälja bostaden utan att betala ränteskillnadsersättning. Men det är fortfarande viktigt att understryka att

bolånekunden bör välja ett rent rörligt lån endast om hushållet har ekonomiska marginaler att klara eventuella ränteuppgångar.

Då går det att ge betydligt mer bastanta råd när det gäller storbankernas strävan efter ”trogna helkunder”. Passivitet lönar sig aldrig för konsumenten! Det alla bolånekunder bör känna till är att storbankernas boräntor är förhandlingsbara. Det hushåll som inte lyckas pruta till sig en ordentlig rabatt på storbankens utannonserade ränta bör omedelbart byta till en av de många utmanarna på bolånemarknaden.

Både hushållet och konkurrensen tjänar på bankkundernas ökade rörlighet!

Gustav Hoorn

Privatmarknadschef, SBAB gustav.hoorn@sbab.se 0708-65 86 36

SBAB är det bankoberoende bolåneföretaget, som på ett effektivt och lönsamt sätt ska bidra till konkurrens och mångfald på bolånemarknaden. Vi är den främsta utmanaren på bolånemarknaden, med 241 000 kunder och en marknadsandel om 7,6 procent på privatmarknaden. SBAB erbjuder bolån via Internet och telefon. Cirka 55 procent av våra privatkunder söker lån via Internet, vilket är en av anledningarna till att SBAB kan erbjuda en av marknadens lägsta bolåneräntor.

Sammanfattning

♦

Utmanarna på bolånemarknaden har nu nått en marknadsandel om 8,0 procent.

♦

Cirka hälften av bolånekunderna väljer bunden ränta. Storbankernas kunder är mer benägna att välja bunden ränta än SBAB:s kunder.

♦

Rörlig ränta har under senare år varit det mest lönsamma valet. För en kund med ett miljonlån har besparingen under en femårsperiod uppgått till över 100 000 kronor vid en jämförelse med bindningstider om 5-10 år.

♦

Höga bostadspriser gör stockholmarna till de stora vinnarna vid ett aktivt val av bolåneföretag. Ett genomsnittligt hushåll i Stockholm kan spara cirka 2.300 kr per år.

♦

De svenska hushållen betalar varje år ca 2,2 miljarder kronor ”för mycket” på sina bottenlån till storbankernas hypoteksbolag, baserat på utannonserade räntor.

Svensk bolånestatistik

Tabell 1: Marknadsandelar, utlåning till hushåll, de fyra storbankerna och SBAB (%)¹

1998 1999 2000 2001

Spintab 36,5 35,5 34,5 33,5

Stadshypotek 31,0 30,0 29,0 29,5

Nordea 15,0 15,5 16,5 16,0

SEB 12,0 12,0 13,0 13,0

Totalt storbankerna 94,5 93,0 93,0 92,0

SBAB 5,0 6,0 6,6 7,5

Övriga 0,5 1,0 0,4 0,5

Storbankernas andel av bolånemarknaden till hushåll minskar. Under 2001 har den sjunkit till 92 procent. En viktig orsak är att storbankernas räntevillkor är sämre än utmanarnas.

Storbankernas utannonserade ränta har i genomsnitt varit 0,4 procentenheter högre än SBAB:s under de senaste åren.

Drygt 10 procent av nyutlåningen till bolån för hushåll gick till SBAB², vars andel av marknaden därmed successivt växer och nu uppgår till 7,5 procent.

1 Källor: Riksbankens statistik och hypoteksinstitutens årsredovisningar (2001).

Tabell 2: Val av bindningstid 2001, per län (%)

Län Rörligt (3 mån) 1 - 4 år 5 - 10 år

Halland 69 25 6

Gävleborg 68 22 10

Västra Götaland 67 25 8

Västmanland 64 27 9

Kopparberg 64 26 10

Blekinge 64 25 11

Stockholm 63 30 7

Kronoberg 63 28 9

Östergötland 62 29 9

Uppsala 62 31 7

Skåne 62 25 13

Jönköping 61 26 13

Jämtland 60 35 5

Värmland 58 31 11

Kalmar 58 31 11

Örebro 57 32 11

Södermanland 57 34 11

Västerbotten 56 30 14

Norrbotten 56 38 6

Gotland 54 27 19

Västernorrland 52 41 7

TOTALT SBAB 62 29 9

TOTALT MARKNADEN³ 51 30 19

SBAB:s kunder väljer i högre grad rörlig ränta än marknaden som helhet. Hela 62 procent väljer rörlig ränta. Bara 9 procent av de nya kunderna valde en bindningstid på fem år eller längre. Totalt på marknaden valde hälften av bolånekunderna rörlig ränta. Var femte kund valde att binda sina lån på fem år eller längre.

Skillnaden beror sannolikt till största delen på att SBAB:s kunder är medvetna konsumenter som i första hand valt företaget för den låga räntans skull. Kunden är också medveten om att

”försäkringspremien” som uppstår då man binder på längre bindningstider kan bli kostsam.

SBAB uppmanar inte sina kunder att binda lånen. Den främsta skillnaden mellan SBAB och totalmarknaden finns ju också på de längsta bindningstiderna, som få SBAB-kunder väljer.

3 Bygger på statistik från Riksbanken.

Tabell 3: Kostnad för olika bindningstider 1997-2001⁴

Bindningstid Genomsnittsränta Årskostnad Total kostnad Försäkringspremie⁵ Rörlig ränta (3 mån) 4,96% 49 600 kr 248 000 kr

1 år 5,19% 51 900 kr 259 500 kr + 11 500 kr

2 år 5,21% 52 100 kr 260 500 kr + 12 500 kr

5 år 7,00% 70 000 kr 350 000 kr + 102 000 kr

10 år 8,10% 81 000 kr 405 000 kr + 157 000 kr

Uppdelad korg⁶ 5,74% 57 361 kr 286 805 kr + 38 805 kr

Den SBAB-kund som vid årsskiftet 1996/97 valde mellan olika bindningstider på sitt bolån kunde fem år senare jämföra mycket olika utfall. Med en miljon kronor i bottenlån var största skillnaden hela 157 000 kronor. En mycket dyr försäkring kan tyckas.

Om kunden valt SBAB:s rörliga ränta hade totalkostnaden i räntor för perioden blivit 248 000 kr. Om samma person i stället hade valt en ettårig bindningstid och förlängt lånet ytterligare fyra gånger hade den totala räntekostnaden blivit 259 500 kronor, dvs 11 500 kronor högre.

Även om man jämför med så kallad räntekorg, ett ganska vanligt val, blir skillnaden stor. I denna korg finns en tredjedel rörligt, en tredjedel bundet på två år och ytterligare en tredjedel bundet på fem år. Räntekorgen skulle ha kostat 38 805 kronor mer än om låntagaren valt att ha hela beloppet rörligt under den jämförda perioden.

De stora skillnaderna uppstår då man jämför fem- och tioåriga lån med om kunden valt rörlig ränta. Kunder har varit tvungna att betala över 100 000 kronor, eller 20 000 kronor per år, för att få denna trygghet i sin ekonomi.

Differensen blir än mer intressant då man jämför SBAB:s kunder - som väljer rörlig ränta i högre grad än bankkunderna - med konkurrenternas. Uträkningen visar att medvetna kunder, med goda marginaler i sin ekonomi, kan spara stora pengar på sina bolån - enbart genom att välja rätt bindningstid.

4 Räkneexemplet baseras på ett antaget bottenlån om en miljon kronor och bygger på en jämförelse av SBAB:s varierande räntenivåer på olika bindningstider under perioden från den 1 januari 1997 till den 31 december 2001.

Hänsyn har inte tagits till vare sig amortering eller skatteavdrag. Jämförelsen gäller enbart för den valda femårsperioden. Vid ett annat val av tidsperiod kan en helt annan bild erhållas. För exempelvis den ettåriga bindningstiden är tabellens 5,19 procent ett genomsnitt av 1-åringens räntenivå vid fem olika tidpunkter: 970101, 980101, 990101, 000101 och 010101.

5 Försäkringspremien är merkostnaden en kund fått betala för att binda sin ränta under en viss period.

6 Uppdelad korg är en vanlig rekommendation till osäkra väljare. Den består av en tredjedel rörligt samt en

Tabell 4: Genomsnittshushållets antagna årliga förlust på storbankernas bolån, kr

Län Förlust per hushåll⁷ Antal låntagare hos de fyra storbankerna⁸

Total förlust

Stockholm 2 317 342 792 794 249 064

Skåne 1 569 210 312 329 979 528

Uppsala 1 375 52 992 72 864 000

Halland 1 363 51 336 69 970 968

Västra Götaland 1 208 278 208 336 075 264

Östergötland 1 112 74 520 82 866 240

Västmanland 1 094 48 024 52 538 256

Gotland 1 025 8 280 8 487 000

Södermanland 1 007 48 024 48 360 168

Värmland 955 51 336 49 025 880

Blekinge 936 28 152 26 350 272

Jämtland 933 24 840 23 175 720

Örebro 930 51 336 47 742 480

Kronoberg 904 33 120 29 940 480

Jönköping 895 61 272 54 838 440

Dalarna 800 51 336 41 068 800

Gävleborg 755 51 336 38 758 680

Västerbotten 723 48 024 34 721 352

Kalmar 720 44 712 32 192 640

Västernorrland 696 48 024 33 424 704

Norrbotten 685 48 024 32 896 440

TOTALT 1 352 1 656 000 2 239 526 376

Med utgångspunkt från utannonserade räntenivåer betalar det genomsnittliga hushåll som är bolånekund hos någon av storbankerna 1 352 kronor per år ”för mycket” i boräntor. Samlat sett innebär detta antagande att de svenska hushållen varje år betalar cirka 2,2 miljarder kronor för mycket på sina bottenlån till storbankernas hypoteksbolag.

De stora förlorarna är hushåll i regioner med höga bostadspriser. Det hushåll i Stockholms län som fortfarande är bolånekund hos storbankerna och inte har lyckats förhandla ner sin boränta förlorar i genomsnitt cirka 2 300 kr varje år. Däremot har många av de mer glest befolkade länen, där bostadspriserna är lägre, en genomsnittlig besparing under 1 000 kr per år.

7 Siffrorna bygger på SBAB:s genomsnittskredit i varje län multiplicerad med 0,4 procentenheter (genomsnittlig skillnad på utannonserad ränta mellan storbank och SBAB under de senaste åren). Vissa kunder kan hos storbankerna få en högre andel av sitt totala lånebelopp till bottenlåneränta och/eller kan ha lyckats att förhandla till sig lägre räntor. Storbankerna vill inte offentliggöra sådan statistik och vi har därför utgått från utannonserade räntor. Vi har inte heller räknat med skatteavdrag och eventuell ränteskillnadsersättning.

8 Antalet låntagare baserat på marknadsandelar för storbankerna år 2001, dvs 92 procent av de cirka 1,8 miljoner hushåll som har bolån (uppskattningen bygger på information om SBAB:s marknadsandel, Spintabs

genomsnittslån 2001 samt totalmarknaden för privatmarknaden i kronor). Den länsvisa fördelningen är gjord efter länens andel av Sveriges befolkning.

SBAB

STATISTIK

Tabell 5:

Kunder via Internet 2001, länsfördelat Tabell 6:

Marknadsandel 2001, länsfördelat

Tabell 5: Andel nya kunder via Internet 2001, i %

Län Andel kunder via Internet, i %

Uppsala 61

Stockholm 58

Västmanland 50

Jämtland 50

Västra Götaland 48

Skåne 48

Örebro 48

Gävleborg 47

Norrbotten 47

Blekinge 46

Kronoberg 46

Halland 45

Jönköping 45

Kopparberg 44

Östergötland 43

Södermanland 43

Västernorrland 42

Kalmar 41

Västerbotten 41

Gotland 41

Värmland 32

TOTALT SBAB 54

Hela 54 procent av SBAB:s nya kunder under 2001 lämnade in sin låneansökan via Internet.

Räknat i kronor är andelen nya lån ännu större (totalt SBAB ligger då på cirka 57 procent), eftersom de låneansökningar som inkommer via Internet har en högre genomsnittsnivå än de ansökningar som inkommer via brev.

Skillnaden mellan olika regioner är markant. Det är främst kunder från storstäder och universitetsstäder som väljer att använda Internet. De län som har överlägset störst andel låneansökningar via Internet är inte överraskande Uppsala och Stockholm. Ett undantag är Jämtlands län som har en relativt hög nivå av ansökningar via Internet. Bland länen med mindre andel ansökningar via Internet återfinns glesbefolkade län som Värmland, Gotland och Västerbotten.

Tabell 6: SBAB:s marknadsandel, samlad utlåning till hushåll, per län i %

Län Milj kr SBAB Milj kr totalt Marknadsandel

Stockholm 19 418 135 335 14,3

Skåne 8 669 83 032 10,4

Uppsala 1 867 20 921 8,9

Gotland 282 3 269 8,6

Halland 1 668 20 268 8,2

Östergötland 1 868 29 421 6,4

Norrbotten 1 070 18 960 5,6

Jämtland 509 9 807 5,2

Västra Götaland 5 350 109 837 4,9

Värmland 938 20 268 4,6

Västmanland 874 18 960 4,6

Södermanland 804 18 960 4,2

Västernorrland 753 18 960 4,0

Västerbotten 752 18 960 4,0

Dalarna 806 20 268 4,0

Örebro 663 20 268 3,3

Jönköping 802 24 190 3,3

Kronoberg 430 13 076 3,3

Blekinge 3456 11 114 3,1

Gävleborg 552 20 268 2,7

Kalmar 449 17 652 2,5

TOTALT SBAB 48 871 653 974⁹ 7,5

SBAB:s utlåning till de svenska hushållen omfattade vid årsskiftet 48,9 miljarder kronor av totalmarknadens 654 miljarder kronor. Drygt två tredjedelar av SBAB:s utlåning till hushåll går till de tre storstadslänen.

Det är stora skillnader mellan de olika länen. I Stockholm är den uppskattade marknadsandelen nu uppe i cirka 14,3 procent medan den i län som t ex Kalmar och Gävleborg fortfarande är under 3 procent.

Det är bara fem län som har en större marknadsandel än rikssnittet på 7,5 procent. Förutom Stockholms län har även Skåne, Uppsala, Gotland och Halland en större marknadsandel än genomsnittet.

9 Totalsumman för privatmarknadens utlåning avseende småhus och bostadsrätter 2002.01.01 var cirka 654