Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om
besiktningsklausul, dokumentation , omsorgsplikt, deposition och journal.
Prövning av fastighetsmäklarens medverkan till utformningen av en besikt- ningsklausul. Mäklarens skyldigheter med anledning av uppgift om att parterna träffat en ny överenskommelse som haft betydelse för återgångs- fristens längd har bedömts. Även skyldigheten att utbetala deponerade medel till säljaren har prövats. Anteckningarna i journalen har också granskats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en fastighet framfört kritik mot NNs agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag.
Anmälaren har varit NNs uppdragsgivare. Oklarheter har uppstått mellan parterna om köparnas rätt att begära återgång och betydelsen av att köparna har fått möjlighet att utföra kompletterande undersökningar efter en utförd besiktning.
Anmälaren har bland annat gett in utskrifter från en konversation via e-post med en av köparna och fastighetsmäklaren.
Anmälaren har dessutom skickat in
ett depositionsavtal daterat den 8 oktober 2013,
•
ett fastighetsutdrag,
•
en frågelista och
•
ett uppdragsavtal.
•
NN har på Fastighetsmäklarinspektionens begäran gett in
en objektsbeskrivning,
•
en journal,
•
en anbudsförteckning och
•
dokumentation av åtgärder enligt penningtvättslagstiftningen.
•
Anmälan
Anmälaren har i huvudsak anfört följande.
Hon anser att NN har behandlat henne oaktsamt. Kontraktet med köparna av hennes fastighet ingicks den 8 oktober 2013. Samma dag undertecknade hon ett köpeavtal avseende ett bostadsrättsradhus. NN hade
förmedlingsuppdragen för båda objekten.
Köparna skulle utföra en besiktning av huset. Den sista dagen för begäran om återgång var enligt besiktningsklausulen den 23 oktober 2013. Köparna skickade ett meddelade till henne den 22 oktober kl. 23.00 om att de bett mäklaren om ”förlängning av tiden för hävanderätt”. Vid en kontakt med NN har mäklaren gjort gällande att köparnas önskemål skulle ha godkänts genom det svar som hon skickade via e-post till köparna. Hon har inte träffat någon överenskommelse om en senare tid för begäran om återgång. Hon har fått information om att ett sådant avtal bör vara skriftligt. Den 28 oktober 2013 återkom NN med önskemål om att få ta del av parternas mejlkonversation för att kunna reglera handpenningen för köpet av bostadsrätten.
Köparen kontrollerade elen och vinden, varvid en liten svamp hittades som skulle skickas på analys. Den 30 oktober 2013 uppgav NN att köparens krav måste godkännas, vilket hon vägrade att göra. Mäklaren svarade då att det i så fall inte var möjligt att betala ut handpenningen till den hon hade köpt
bostadsrätten av. Hon godkändes som medlem i bostadsrättsföreningen den 23 oktober 2013 och skulle enligt överlåtelseavtalet betala handpenningen då. Hon fick inte någon information från NN om den deponerade
handpenningen och vad som hade utbetalats. Parterna spelades ut mot varandra och mäklarens agerande har drabbade tre familjer.
En tvist har uppkommit med köparna, som ställt krav på prisavdrag alterna- tivt hävning inför tillträdet. Hon har i meddelanden via e-post bestritt kraven och hänvisat till sin advokat. Hon har bland annat anfört att fristen för återgång inte har förlängts, att det som upptäckts på vinden omfattats av köparens undersökningsplikt, att eventuella fel inte var att anse som dolda och att en oriktig hävning från köparnas sida skulle kunna leda till
skadeståndsskyldighet för dem. Inför tillträdena har hon fått förslag från NN om tider för respektive överlåtelse som riskerade att inte fungera i praktiken.
NN har framhållit att affären inte skulle fullföljas om inte parterna signerade mäklarjournalen. En av parterna har inte fått någon journal. Hon har fått anlita advokat och haft kostnader för detta på grund av mäklarens agerande.
Sammanfattningsvis anser anmälaren följande.
att tiden för återgång inte har förlängts,
•
att handpenningen inte har utbetalats i rätt tid och
•
att mäklaren felaktigt har uppmanat henne att godkänna köparens krav, vilket skulle ha varit till nackdel för henne.
•
Handlingar
Det inskickade köpekontraktet, som är daterat den 8 oktober 2013, inne- håller följande besiktningsklausul.
§ 18 Köparens besiktning
Köparen äger rätt att låta genomföra en professionell besiktning av fastig¬heten. Skulle det vid denn besiktning framkomma väsentliga fel elle brister som köparen ej haft rimlig anledning av förvänta sig äger denn rät tt häva köpe o e säljaren väljer att åtgärda felen/bristerna före tillträdesdagen.
Hävningsrätt enligt denn paragraf skal framställas skriftligen till säljaren med kopi til äklaren senast 2013-10-23.
Från den korrespondens via e-post som skickats in av anmälaren noteras följande.
Den 22 oktober 2013 meddelade köparna att de ”bett N om en
förlängning av tiden för hävanderätt. Det är inte så att vi vill dra oss ur men vi vill försäkra oss om hur omfattande de brister som framkommit verkligen är”.
•
Anmälaren svarade köparna den 23 oktober 2013 att de är välkomna.
•
Den 25 oktober 2013 meddelade köparna att de önskade göra en besiktning av elen måndagen den 28 oktober 2013 och en fukt- utredning av vinden onsdagen den 30 oktober 2013.
•
Den 30 oktober 2013 meddelade köparna att besiktningen på vinden påvisade ett eventuellt angrepp av svamp och att prover skulle skickas på analys. Svar beräknades inom 8 – 10 dagar. De skrev även: ”Om angreppet kräver att en sanering måste göras vill vi att säljaren står för de kostnader detta medför”.
•
Anmälaren skickade ett påpekande till NN om att hennes säljare har rätt till sin handpenning i samband med det datum som anmälaren blev godkänd av bostadsrättsföreningen.
•
Den 31 oktober 2013 svarade NN följande. ”Hej då tolkar jag det som ni ger ok till era köpare annars kan jag inte reglera hp eftersom det är deras pengar. Vänligen bekräfta N”.
•
Anmälaren meddelade mäklaren följande samma dag. ”Hej jag kommer inte bekräfta något av detta då det inte finns någon sådan överenskommelse. Mina köpares tid för återgång upphörde den 23/10 och jag har inte godkänt någon förlängning av denna återgång. Att köparna är välkomna att undersöka vidare betyder självklart inte att de har en fortsatt oinskränkt tid att begära återgång. Den tiden gick ut den 23/10 Våran försäljning är därför bindande. Den hand-penning som är betald på mitt hus kan därför användas för att reglera handpenning på vårt köp. ---”.
•
Fastighetsmäklarens yttranden
NN har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande.
Besiktningsklausulen
Hon har av misstag använt sig av en besiktningsklausul som inte är i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed. Klausulen fanns i hennes system och hon antog felaktigt att den var ”godkänd”. Det var inte ett medvetet brott mot god fastighetsmäklarsed. Sedan hon uppmärksammats på saken kommer hon – och övriga mäklare på samma kontor – att endast använda de så kallade öppna besiktningsklausuler som finns i de bransch- gemensamma avtalen. Hon anser att det därför bör kunna stanna vid ett påpekande från Fastighetsmäklarinspektionen.
Parternas överenskommelse
Köparna önskade göra en fördjupad undersökning efter besiktningen. Kö- parna berättade att de hade pratat direkt med säljaren om detta och att de fått hennes acceptans. De ansåg sig ha rätt att begära återgång till den 30 oktober 2013. Hon ringde till säljaren och fick bekräftat att fristen hade förlängts och att detta hade dokumenterats i ett mejl mellan parterna. Hon bad att få del av meddelandet. Det skickades till henne några dagar efter den 23 oktober 2013, dvs. först när det sista dagen för begäran om återgång hade passerat. Av mejlet framgick inte otvetydigt att tidsfristen hade förlängts. Säljaren har därefter förnekat att det funnits något avtal med det innehållet. Både köparna och säljaren har uppgivit att de träffat ett skriftligt avtal om en förlängd besiktningsfrist.
Köparna har inte önskat begära återgång. De ville fullfölja köpet med ett prisavdrag motsvarande den uppskattade kostnaden för att åtgärda vinds- problematiken. Köparna hade uppfattningen att de hade rätt till ett pris- avdrag. Denna missuppfattning kände hon inte till och hon kan inte klandras för detta. Det är inte mäklarens uppgift att påminna köparen om att en besiktningsfrist är på väg att rinna ut. Ett sådant agerande skulle kunna betraktas som ett brott mot opartiskheten. Hon har kompenserat köparna med 50 000 kr ur egen ficka utan att hon på något sätt varit skyldig till detta.
Utbetalning av deponerade medel
Förutsättningarna för utbetalningen av handpenningen var uppfyllda när besiktningsklausulen löpte ut, dvs. den 23 oktober 2013. På grund av parternas uppgifter om att de hade förlängt tidsfristen för återgången till den 30 oktober 2013 hölls handpenningen fortsatt deponerad. Först den 28 oktober 2013 fick hon veta att parterna hade olika uppfattning om fristen.
Större delen av handpenningen (385 000 kr) betalades ut den 31 oktober 2013, när fristen hade löpt ut även enligt köparnas uppfattning.
Anmälarens bank hade krävt att handpenningen inte fick utbetalas till anmälaren, utan att den skulle användas som handpenning i hennes köp av ett radhus. Anmälaren godkände att beloppet överfördes direkt till säljaren av radhuset. Efter en kvittning av provisionen betalades den resterande delen av handpenningen ut den 12 november 2013. Det var dagen efter beskedet hade lämnats om vart pengarna skulle skickas.
Journal
Fastighetsmäklarinspektionen har noterat att anteckningarna i journalen ger intryck av att objektsbeskrivningen har tillhandahållits tilltänkta köpare först samma dag som köpekontraktet undertecknades. Detsamma gäller den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt.
NN har lämnat följande kompletterande uppgifter om detta.
Objektsbeskrivningen och informationen om undersökningsplikten över- lämnades redan på visningen den 6 oktober 2013. Hon har tyvärr inte upp- märksammat att noteringen om datumet från den interna loggen inte hade överförts till journalen. I journalen angavs i stället det datum då mäklaren förde in uppgiften som en åtgärd. Sedan hon uppmärksammats på bristerna i systemet har hon vidtagit åtgärder för att misstaget inte ska upprepas.
Anmälarens kritik beträffande hanteringen av journalen har föranlett följande förklaring.
Anmälaren representerades av ett ombud på tillträdesdagen. Ombudet signerade journalen sedan hon hade fått ett klargörande om att det inte
innebar en bekräftelse på att anmälaren inte hade något att anmärka på hur förmedlingsarbetet hade utförts.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Besiktningsklausulen
Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från
fastighetsmäklarlagen (1995:400) och lagen (1984:81) om fastighetsmäklare.
I förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41) uttalas bl.a. att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och att mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas.
Det åligger fastighetsmäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parter har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas på ett sådant sätt att tvister om dess tolkning undviks.
Den aktuella besiktningsklausulen ger köparen hävningsrätt om det vid besiktningen skulle framkomma väsentliga fel eller brister som köparen inte haft rimlig anledning att förvänta sig – om inte säljaren väljer att åtgärda felen eller bristerna före tillträdesdagen. Klausulen innehåller flera oklarheter och brister. I första hand saknas uppgifter om vem som ska bedöma vad som utgör väsentliga fel respektive vilka fel som undantas från rätten att begära återgång. Dessutom saknas en tidsfrist och anvisningar för säljarens möjlighet att erbjuda och avhjälpa eventuella fel och brister.
Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har medverkat till en oklar och
ofullständig besiktningsklausul som har inneburit en betydande risk för tolkningstvister mellan parterna. Förseelsen är varningsgrundande.
Omsorgsplikt och dokumentation av överenskommelse
Av NNs egna uppgifter framgår att hon har fått information från parterna om att en överenskommelse hade träffats om att ytterligare undersökningar skulle utföras och att sista dagen för köparens begäran om återgång hade flyttats fram. Det är utrett att hon inte har fått del av kommunikationen mellan parterna innan den först avtalade tiden för begäran om återgång hade gått ut. NN har själv medverkat till de två kontrakt som anmälaren tecknat.
En återgångsklausul har avgörande betydelse för bland annat parternas avtal, hanteringen av den deponerade handpenningen och mäklarens rätt till provision. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN omgående borde ha vidtagit ytterligare åtgärder då hon fick uppgifter från parterna om det nya avtalsinnehållet. Detta gäller särskilt med hänsyn till den kännedom hon haft om förutsättningarna för anmälarens förvärv.
Genom att godta muntliga uppgifter om en ny tidsfrist har NN åsidosatt den omsorgsplikt hon har enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Hon borde även ha verkat för att eventuella överenskommelser dokumenterades. Hennes underlåtenhet har lämnat utrymme för köparnas missuppfattning och den oklarhet som har uppkommit mellan parterna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att förseelserna är varningsgrundande.
Utbetalning av deponerade medel
NN har enligt egen uppgift gjort utbetalningar av handpenningen vid två tillfällen; dels den 31 oktober 2013, då den – enligt köparens uppfattning – sista dagen för rätten att begära återgång hade passerats, dels den 12 november 2013, då hon hade fått besked från säljaren om vart pengarna skulle skickas.
Enligt 10 § fastighetsmäklarlagen ska en handpenning som
fastighetsmäklaren tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte något
annat har överenskommits genom ett depositionsavtal.
Utredningen ger anledning att ifrågasätta NNs hantering av de deponerade medlen. Den försenade utbetalningen utgör i första hand en följd av oklarheterna kring parternas överenskommelse om återgångsvillkoret.
Enligt Fastighetsmäklarinspektionen åligger det en fastighetsmäklare att vara förutseende och ha tillgång till en parts kontonummer eller annan anvisning, så att deponerade medel kan utbetalas i rätt tid (se besluten 2008-09-24:10 i årsboken 2008 och 2010-02-24:7 i årsboken 2010). Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare underlåter att redovisa deponerade medel när förutsättningarna för detta är uppfyllda.
Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN, genom att dröja med att utbetala handpenningen, har handlat i strid med sina skyldigheter enligt
fastighetsmäklarlagen på ett sätt som utgör grund för en varning.
Journal
Det är utrett att NN inte gjort någon notering i journalen om att hon den 6 oktober 2013 i samband med visningen, tillhandahållit en objektsbeskrivning och skriftligen upplyst köparen om det ansvar som denne har för att
undersöka fastigheten. Hon har således inte iakttagit sin skyldighet enligt 20
§ fastighetsmäklarlagen. För detta ska hon meddelas en erinran.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
Påföljd
NN varnas för att hon har medverkat till en ofullständig och oklar besiktningsklausul. Hon har också åsidosatt sin omsorgsplikt och sina skyldigheter genom att inte verka för att parternas överenskommelse om återgång dokumenterades och dröja med att utbetala handpenningen. I
varningen ingår en erinran för vissa brister i journalen.
