38
Skälen för regeringens förslag: Den bostadsrättsförening som är för-handstecknarens motpart är oftast bildad av det byggföretag som utför arbetet med föreningens hus. I denna situation är det byggföretaget som i praktiken tillsätter föreningens styrelse och som därmed kontrollerar sin motpart i byggavtalet. Den byggmästarbildade bostadsrättsföreningen och dess styrelse kan därmed fatta beslut som inte är i enlighet med framtida medlemmars intresse och som framtida medlemmar inte direkt kan på-verka (jfr rättsfallet NJA 2013 s. 117). Detta är något som lyfts fram som ett problem av flera remissinstanser och även i Riksrevisionens gransk-ningsrapport (RiR 2020:3, s. 24 och 25). Förhandstecknaren tecknar alltså ett bindande avtal med bostadsrättsföreningen om att köpa en viss lägenhet men har begränsad insyn i och inget eller litet inflytande över hur arbetet fortskrider. Förhandsavtalen tecknas också ofta lång tid innan lägenheten upplåts med bostadsrätt och i ett omfattande byggprojekt är det naturligt att slutresultatet inte i alla delar blir exakt som parterna förutsatte när avtalet ingicks.
Enligt förslaget i avsnitt 5.1 får bostadsrättsföreningen en skyldighet att informera förhandstecknaren om när sådana ändringar kan ske redan i erbjudandet om förhandsavtal. I avsnitt 5.6 föreslås det dessutom att förhandstecknaren ska kunna frånträda avtalet om lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som har avtalats. För att den sistnämnda regeln ska kunna tillämpas på ett effektivt sätt förutsätts det att förhandstecknaren i god tid får information om kom-mande avvikelser från avtalet. Regeringen anser därför att bostadsrätts-föreningen bör vara skyldig att skriftligen informera förhandstecknaren så snart som möjligt om det kan förutses att väsentliga avvikelser kommer att ske från det som är avtalat.
Informationsskyldigheten bör omfatta alla väsentliga avvikelser, t.ex.
avseende tidpunkterna för upplåtelse av lägenheten med bostadsrätt och tillträde, avgifter och sådant som rör lägenhetens storlek eller planlösning.
Skyldigheten bör också omfatta ändringar av annat som omfattas av avtalet mellan parterna. Beroende på omständigheterna kan sådana ändringar avse t.ex. garage, parkeringsplatser, hissar, tvättstugor och annat som har med föreningens hus eller mark att göra.
Som några remissinstanser pekar på innebär informationsskyldigheten inte någon ändring i det förhållandet att bostadsrättsföreningen inte ensidigt kan ändra vad parterna har kommit överens om. Tvärtom är det så att väsentliga avvikelser från vad som är avtalat kan ge förhandstecknaren rätt att frånträda avtalet (se förslaget i avsnitt 5.6).
5.6 Ökade möjligheter att frånträda förhandsavtalet
Regeringens förslag: Om upplåtelsen av lägenheten med bostadsrätt inte sker inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelse, ska förhandstecknaren genast få frånträda avtalet, även om förseningen inte har orsakats av bostadsrättsföreningens försummelse. I stället ska för-handstecknaren kunna frånträda avtalet så länge förseningen inte beror på honom eller henne eller något förhållande på hans eller hennes sida.
39 En förhandstecknare ska efter uppsägning ha möjlighet att genast
från-träda förhandsavtalet om lägenheten eller andra delar av föreningens hus eller mark väsentligen avviker från vad som avtalats. En förutsättning ska vara att förhandstecknaren säger upp avtalet av denna anledning inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom om den väsentliga avvikelsen.
Utredningens förslag överensstämmer med regeringens (SOU 2017:31 s. 235).
Remissinstanserna: Remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det.
Promemorians förslag överensstämmer med regeringens.
Remissinstanserna: De flesta av remissinstanserna tillstyrker förslaget eller har ingen invändning mot det. Uppsala universitet (Institutet för fastighetsrättslig forskning) befarar att förslaget inte leder till någon förstärkning av konsumentskyddet eftersom den ekonomiska risken för en utökad rätt att frånträda avtalet drabbar övriga förhandstecknare. Enligt universitetet bör regelverket ändras så att risken i stället placeras på bygg-företaget. Dessutom bör det enligt universitetet inte vara möjligt att binda förhandstecknarna så tidigt i byggprocessen.
Skälen för regeringens förslag
Förhandstecknarens möjlighet att frånträda ett förhandsavtal
En förhandstecknare får enligt den hittillsvarande regleringen efter upp-sägning genast frånträda avtalet i tre specifika situationer. Dessa är om lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen, om upp-låtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen och om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än det som anges i förhands-avtalet (5 kap. 8 § bostadsrättslagen).
Utöver det som anges i bostadsrättslagen är förhandstecknarens möjlig-het att lämna avtalet begränsade. Men om de förutsättningar och förhållan-den som fanns när förhandsavtalet ingicks förändras på ett avgörande sätt före upplåtelsen kan det bli aktuellt att tillämpa allmänna avtalsrättsliga grundsatser på förhandsavtalet. Även bestämmelserna i avtalslagen om rättshandlingars ogiltighet kan få betydelse. Dessutom kan den förmögen-hetsrättsliga generalklausulen i 36 § avtalslagen leda till att avtalet jämkas i något hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende (jfr prop.
1990/91:92 s. 184 och rättsfallet NJA 2021 s. 245).
Som den dåvarande regeringen uttalade när reglerna om förhandsavtal infördes gör framför allt hänsynen till övriga medlemmar i föreningen att den grundläggande principen om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 92). Samtidigt går det inte att bortse från att den som vid nyproduktion tecknar ett förhandsavtal har ett osäk-rare underlag än den som, i normalfallet avsevärt senare i byggprocessen, direkt tecknar ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt. Det finns därför skäl att se över möjligheten att frånträda förhandsavtalet, dels vid förseningar, dels vid avvikelser från vad som är avtalat.
Enligt regeringens mening bör rätten att frånträda förhandsavtalet kunna vidgas i någon mån, utan att de ekonomiska riskerna för de
40
nare som väljer att stå kvar vid avtalet blir för stora. Detta är en risk som tas upp av Uppsala universitet. Förslagen i denna lagrådsremiss bör dess-utom bidra både till att förhandstecknarna är mer välinformerade innan de ingår avtalet och till att förändringar under byggprocessen genomförs med mer eftertanke. Detta minskar risken för att många förhandstecknare vill frånträda sina avtal.
Tydligare rätt till frånträde vid försening
Kravet på att en fördröjning av upplåtelsen ska ha orsakats ”genom för-summelse av föreningen” för att förhandstecknaren ska ha rätt att frånträda avtalet tillkom efter förslag av Lagrådet för att det klart ska framgå att förhandstecknaren inte får frånträda avtalet om orsaken till fördröjningen beror på honom eller henne själv (se prop. 1990/91:92 s. 94 och 95, 186–
188 och 418). Avsikten torde alltså inte ha varit att det ska krävas att för-seningen har orsakats av oaktsamhet på föreningens sida. Med bestämmel-sens hittillsvarande ordalydelse finns det emellertid en risk för att ordet försummelse för tankarna till att det gäller ett sådant krav. Lagtexten bör tydliggöras genom att kravet på försummelse tas bort. I stället bör reg-leringen ta sikte på att förhandstecknaren får frånträda avtalet om för-seningen inte beror på honom eller henne eller något förhållande på hans eller hennes sida. Motsvarande reglering finns i 7 kap. 3 § bostadsrätts-lagen, som gäller vid försenat tillträde, samt i både 9 § konsumentköplagen och 24 § konsumenttjänstlagen.
En möjlighet att frånträda avtalet vid väsentliga avvikelser
Det är en mycket långtgående förpliktelse för en enskild att ingå ett för-handsavtal. Ofta löper det också en lång tid mellan tecknandet av förhands-avtalet och upplåtelsen av lägenheten med bostadsrätt. Det finns risk för att byggprojektet under den tiden tar andra riktningar än vad som var planerat till en början. Det är därför angeläget att det finns regler som ger den som har ingått ett förhandsavtal en stark ställning i rättsligt avseende i situationer då förändringar sker i förhållande till vad som är avtalat. Även om det finns en möjlighet att ifrågasätta avtalet med stöd av 36 § avtals-lagen, är det en brist i konsumentskyddet att det i bostadsrättslagen saknas en uttrycklig rätt att frånträda avtalet vid väsentliga avvikelser från vad som är avtalat. Regeringen anser att en sådan reglering bör införas. Liksom vid frånträde av avtalet på grund av väsentligt höjda avgifter bör en förut-sättning för att förhandstecknaren ska få frånträda avtalet vara att han eller hon säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han eller hon fick kännedom om den väsentliga avvikelsen.
Enligt förslaget i avsnitt 5.1 får bostadsrättsföreningen en skyldighet att redan i erbjudandet om förhandsavtal informera förhandstecknaren om vad som kan leda till avvikelser från avtalet. I avsnitt 5.5 föreslås det också att en bostadsrättsförening ska åläggas att skriftligen informera förhands-tecknaren så snart som möjligt när det kan förutses att väsentliga avvikelser kommer att ske från det som är avtalat. Tillsammans möjliggör dessa regler för förhandstecknaren att utöva sin rätt att frånträda avtalet på ett effektivt sätt. De ökar därmed tryggheten för den som köper en nyproducerad bostadsrätt.
41