Ökade möjligheter till återbetalning av oskälig hyra

Syftet med förslaget om att förlänga tidsfristerna för återbetalning av oskälig hyra vid

andrahandsupplåtelser, är att öka möjligheterna till återbetalning av oskälig hyra. Hyresgästen begär sällan återbetalning av hyra under hyresförhållandet, vilket troligen beror på att

andrahandshyresgästen saknar besittningsskydd de första två åren av hyresförhållandet. Om hyresgästen begär återbetalning av oskälig hyra riskerar denne således att bli uppsagd från hyreskontraktet om förstahandshyresgästen, med anledning av återbetalningskravet, vill bli av med andrahandshyresgästen. Således är det sannolikt att många krav på återbetalning görs efter att hyresförhållandet har upphört, vilket leder till att förlängda tidsfrister borde öka antalet återbetalningsärenden.

Argumenten som tidigare fanns mot att ha en längre tidsfrist för återbetalning av oskälig hyra var att parterna ofta saknade kunskaper om hyressättningen och att en längre tidsfrist därför

175 _{Se avsnitt 5.1.1.}

36

skulle få orimliga konsekvenser för förstahandshyresgästen. Problemet var till stor del det svårtillämpade bruksvärdessystemet. Med anledning av att det föreslås att

hyressättningsreglerna ska revideras, för att göra det enklare att fastställa en skälig hyra, ansåg utredningen att argumenten mot en längre tidsfrist inte längre var relevanta. Det kan dock ifrågasättas om reglerna verkligen har blivit tydligare, eftersom bruksvärdeshyran fortfarande ska anses vara skälig hyra om den understiger förstahandshyran.176 För att vara säker på att förstahandshyran är skälig torde hyresgästen vara tvungen att fastställa

bruksvärdeshyran, för att se om denna under- eller överstiger förstahandshyran. Således måste hyresgästen fortfarande anses vara tvungen att tillämpa det svårtillämpade

bruksvärdessystemet, vilket i sin tur innebär att skälen mot att förlänga tidsfristerna för återbetalning av oskälig andrahandshyra inte har upphört.

6.6 Slutsats

I utredningen har motiven till de föreslagna reglerna vägts mot hur de påverkar balansen mellan de sociala skyddsintressen som hyreslagen är ämnad att värna om. Otillåtna

andrahandsupplåtelser och oskäliga hyror förekommer ofta i samband med varandra, vilket innebär att det är särskilt viktigt att utredningen har föreslagit reviderade regler för att motverka båda dessa problem.

Efter att kritiskt ha granskat lagförslaget, kan konstateras att det är en väl avvägd utredning. Det kan emellertid även konstateras att hyreslagens karaktär av social skyddslagstiftning försämras i vissa situationer, eftersom det föreslås att fler och strängare förverkandegrunder ska införas. Det kan ifrågasättas om de marknadsmässiga argumenten verkligen ska få styra när de föreslagna reglerna är så pass ingripande mot hyresgäster, även om problemen på hyresmarknaden troligtvis kommer att minska med anledning av reglerna. Hyreslagen har trots allt karaktär av en social skyddslagstiftning. Problemen på hyresmarknaden stör emellertid hela hyresmarknadens funktion, vilket torde innebära att de föreslagna

revideringarna av hyresreglerna ändå är så pass viktiga att det är motiverat att införa dem.

I analysen har det emellertid uppmärksammats att den föreslagna revideringen av hyreslagen inte kan anses upprätthålla hyreslagens karaktär av social skyddslagstiftning i alla avseenden.

176 _{Se avsnitt 6.3.}

37

Den femåriga preskriptionstid som föreslås vid försäljningar av andrahandskontrakt anses vara oproportionerligt lång. Detta eftersom hyresvärden har möjlighet att använda

förverkandegrunden som påtryckningsmedel gentemot hyresgästen, för att denne inte ska hävda sina rättigheter enligt hyreslagen, under längre tid än vad som kan anses vara rimligt. Att hyresvärden kan använda förverkandet av hyresrätten som påtryckningsmedel, medför att hyresgästens skyddsvärda intressen, som hyreslagen är ämnad att värna om, kan åsidosättas. Vidare synes det också vara av stor vikt att det utreds hur reglerna i hyreslagen, i synnerhet om förverkande, kan revideras för att stärka det sociala skyddet för de mest utsatta i en vräkningssituation, nämligen barnen.

38

Källförteckning

Offentligt tryck

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 - med förslag till lag angående ändring i vissa delar av lagen om nyttjanderätt till fast egendom

Prop. 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen

Prop. 1987/88:162 om hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter m.m.

Prop. 2008/09:27 ökade möjligheter till andrahandsuthyrning

Betänkanden

SOU 1966:14. Ny hyreslagstiftning

SOU 1981:77. Hyresrätt : betänkande. 3, Bruksvärde, hyresprocess m.m. SOU 2005:88. Vräkning och hemlöshet: drabbar också barn

SOU 2017:86. Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning

Litteratur

Monografier

Andersson, Charlotte & Andersson, Emil, Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning:

hyresnämndens praxis, 3. uppl., Norstedts juridik, Stockholm, 2015

Andersson, Torbjörn, Dahlberg, Mattias, Reichel, Jane & Samuelsson, Joel (red.), Juridikens

39

Bengtsson, Bertil, Hager, Richard & Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast

egendom, 8., aktualiserade uppl., Norstedts juridik, Stockholm, 2013

Bengtsson, Bertil, Hävningsrätt och uppsägningsrätt vid kontraktsbrott., Norstedt, Stockholm, 1967

Björkdahl, Erika P., Hyra av bostad och lokal, Iustus, Uppsala, 2013

Christensen, Anna, Hemrätt i hyreshuset: en rättsvetenskaplig studie av bostadshyresgästens

besittningsskydd, Juristförl., Stockholm, 1994

Dahlman, Christian, Rätt och rättfärdigande en tematisk introduktion i allmän rättslära, TPB, Johanneshov, 2010

Edling, Thomas, 12 kap. Jordabalk "Hyreslagen": en kommentar, Karnov Group, Stockholm, 2014

Handbok om Barnkonventionen, 1. uppl., UNICEF Sverige, Stockholm, 2008

Holmqvist, Leif & Thomsson, Rune, Hyreslagen: en kommentar, 11., [uppdaterade] uppl., Norstedts juridik, Stockholm, 2015

Hultén, Pernilla, Hultman, Jens & Eriksson, Lars Torsten, Kritiskt tänkande, 1. uppl., Liber, Malmö, 2007

Korling, Fredric & Zamboni, Mauro (red.), Juridisk metodlära, 1. uppl., Studentlitteratur, Lund, 2013

Peczenik, Aleksander, Vad är rätt?: om demokrati, rättssäkerhet, etik och juridisk

argumentation, 1. uppl., Fritze, Stockholm, 1995

Zanderin, Lars & Staaf, Annika, Rätt och rättssystem: en introduktion för

professionsutbildningar, 2., [rev.] uppl., Liber, Stockholm, 2016

Artiklar

Bengtsson, Bertil, Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, SvJT 1977 s. 208

40