6.1 Utvärdering av hypoteser
6.1.4 Analys av arbetets genomförande
Under framtagandet av resultatet i rapporten hade teorin bakom vår frågeställning kunnat
specificeras mer. Intervjuerna utfördes med relativt generella premisser, vilket gav arbetet ett stort spektrum av intressanta ämnen. Rapporten hade möjligen gynnats av en högre grad utmärkande underlag kopplat till vår teori utan att under intervjuerna vara ledande. Rapportens omfattning berör därför i stora delar bostadsmarknaden och flertalet effekter vars inverkan kan ha betydelse på den. De byggherrar som intervjuades valdes delvis ut med hänsyn till att några av dem är mindre aktiva på hyresmarknaden idag, men i förhoppning om att reformen möjligen skulle uppmana dem till att expandera inom området. Det visade sig dock kräva mer underlag till förslaget för att avgöra om det vore av intresse. Dessutom verkar det förekomma större administrativa skillnader mellan
upplåtelseformerna som försvårar för bolag att ställa om till att bygga en annan typ än den som redan förekommer i kärnverksamheten, oavsett om förutsättningarna för den andra
upplåtelseformen i övrigt ser mycket positiva ut. Större del av resultatets utrymme hade därför kunnat fokuserats till mer konkreta åsikter från bolag med primär verksamhet inom förvaltning och byggande av hyresbostäder.
Vi eftersträvade även kommunala åsikter till rapporten redan vid uppstart, men trots upprepade försök till kontakt med kommunala fastighetsbolag fick vi inte tag på någon som ansågs sig vara tillräckligt insatt för att svara på våra frågor kring ämnet.
Något som i efterhand troligtvis också hade gett ytterligare djup till rapporten hade varit kontakt med markexploateringskontor hos kommuner för att fördjupa resonemanget kring möjligen ökade markpriser i relation till möjligt ökat byggande i samband med ökad betalningsförmåga hos
byggherrar.
Redovisningen av resultatet valdes att utformas på ett mer osedvanligt sätt än vad vi tidigare stött på i rapporter innehållande intervjuer. Målet var att presentera ett tydligt och överskådligt resultat utan att upplevas repetitivt trots antalet intervjuer, vilket vi anser uppnåtts.
50
7 Slutsats
I rapporten har det presenterats olika effekter som betraktas ha central betydelse för utvecklingen på bostadsmarknaden. Vi har i vår studie redogjort för de främsta utmaningarna och hur väl syftet med moms på bostadshyra bemöter dem.
Det tydligaste resultatet som framgick av analysen är problematiken med finansiering av reformen. Kostnaden blir med hög sannolikhet omfattande för staten, vilket medför att de tvingas kompensera med minskade utgifter/bidrag inom bostadssektorn och/eller andra områden. Saknas tydlig
finansieringsstrategi bedöms alternativet ytterst tveksamt att realisera.
Med reformen bedöms också följa en större osäkerhet, inte minst avseende vilken aktör tillskottet slutligen tillfaller. Fler argument som framförts i studien pekar på faktorer som motverkar införandet av moms positiva effekt på en fastighetsägare ekonomiska kalkyler. De mest betydande faktorerna berör kompensation på övriga delmarknader, där priser har en benägenhet att öka i relation till starkare betalningsförmåga hos aktörerna. Det indikerar att reformen endast vore lukrativ för ökat byggande, renoveringar och främjande för upplåtelseformen hyresrätt på kort sikt. Långsiktigt skulle marknaden hitta en ny balansnivå som förmodligen är av högre priser än i nuläget. Dessutom skulle det innebära att staten investerar pengar i bostadsmarknaden där de inte längre skulle tillgodose sitt ämnade syfte.
Vidare verkar förslaget sällan kunna lösa ett specifikt utpekat problem på bostadsmarknaden, även om det möjligtvis under en begränsad tid kan underlätta för vissa av dem. För att säkerhetsställa att en reform uppfyller sitt ändamål bör en sådan riktas för att mer precist angripa ett isolerat problem. Viktigt att beakta vid införandet av en ny reform är att konsekvenser som kan medföra nya
begränsningar på bostadsmarknaden eller försvåra på andra områden noga utreds. Ändrade villkor för aktörer genom nya reformer ska vara definitiva så att marknaden kan anpassa sig utan
överraskningar.
Förslag på vidare studier:
Utreda kostnader/konsekvenser för staten som följer av förslaget
Finns möjlighet att begränsa/förhindra de effekter som anses motverka ändamålet med reformen?
Figurförteckning
Figur 1.
SCB, 2018, a. Framtidens befolkning. [Online]
Available at: https://www.scb.se/hitta-statistik/sverige-i-siffror/manniskorna-i-sverige/framtidens-befolkning/
[Använd 30 Maj 2018].
Figur 2.
SCB, 2018, b. Bostadsbestånd efter hustyp, upplåtelseform och region (omräknad) 1990–2017. [Online]
Available at: https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/bostadsbyggande-och-ombyggnad/bostadsbestand/
[Använd 24 April 2018].
Figur 3–4.
Boverket, 2017, b. Boverkets Indikationer. [Online]
Available at: http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2017/boverkets-indikatorer_november-2017.pdf
[Använd 20 April 2018].
Figur 5.
SCB, 2017. Kostnader per kvm för nybyggda ordinära flerbostadshus efter region, upplåtelseform och
brutto-/nettokostnad. År 1994 - 2016. [Online]
Available at: http://www.scb.se/bo0201 [Använd 21 maj 2018].
Figur 6.
SCB, 2018, c. Konsumentprisindex. [Online]
Available at: https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/priser-och- konsumtion/konsumentprisindex/konsumentprisindex-kpi/pong/tabell-och-diagram/konsumentprisindex-kpi/kpi-index-1949100/
[Använd 30 Maj 2018].
Figur 7-10.
Weston, H. & Larsson, L., 2017. Läget i länet - Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017, Stockholm: Länsstyrelsen Stockholm.
Figur 11.
Boverket, 2017, b. Boverkets Indikationer. [Online]
Available at: http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2017/boverkets-indikatorer_november-2017.pdf
[Använd 20 April 2018].
Figur 12.
Figur 13.
Commission, E., 2017. New rules for VAT rates. [Online] Available at:
https://ec.europa.eu/taxation_customs/sites/taxation/files/18012017_factsheet_vat_rates.pdf [Använd 22 mars 2018].
Figur 14.
Rapportens författare, 2018, 4Q-modellen.
Figur 15.
Rapportens författare, 2018, 4Q-modellen - marknadsförändring vid ökad hyra.
Figur 16.
Rapportens författare, 2018, 4Q-modellen – marknadsförändring vid likvärdig hyresnivå inkluderat
Källförteckning
Ackerby, S., 2010. Några principiella aspekter på offentlig välfärd. [Online] Available at:
http://www.kommunforbundet.ax/files/nagra_principiella_aspekter_pa_offentlig_valfard.pdf [Använd 14 April 2018].
Boverket, 2016, a. Var byggdes det. [Online]
Available at: http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2016/var-byggdes-det.pdf
[Använd 20 April 2018].
Boverket, 2016, b. Reviderad prognos över behovet av nya bostäder till 2025. [Online] Available at: http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2016/reviderad-prognos-over-behovet-av-nya-bostader-till-2025.pdf
[Använd 28 Mars 2018].
Boverket, 2017, a. Bostadsmarknaderna i Norden 2000-2016. [Online] Available at:
http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2017/bostadsmarknaderna-i-norden-2000-2016.pdf
[Använd 20 April 2018].
Boverket, 2017, b. Boverkets Indikationer. [Online]
Available at: http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2017/boverkets-indikatorer_november-2017.pdf
[Använd 20 April 2018].
Boverket, 2018, a. Stöd för hyresbostäder och bostäder för studerande. [Online]
Available at: https://www.boverket.se/sv/bidrag--garantier/stod-for-hyresbostader-och-bostader-for-studerande/
[Använd 16 maj 2018].
Boverket, 2018, b. Stöd för hyresbostäder och bostäder för studerande. [Online]
Available at: https://www.boverket.se/sv/bidrag--garantier/stod-for-hyresbostader-och-bostader-for-studerande/
[Använd 3 April 2018].
Byggindustrier, S., 2016. Sveriges Byggindustrier. [Online]
Available at: https://www.sverigesbyggindustrier.se/statistik-byggmarknad/kostnader__6915 [Använd 21 maj 2018].
Consector, 2018. Vad är Kvar att leva på?. [Online]
Available at: https://www.consector.se/ordlista/kvar-att-leva-pa/ [Använd 8 Juni 2018].
DiPasquale, D. & Wheaton, W. C., 1992. The markets for real estate assets and space: A conceptual framework. Journal of the American real estate and urban economics association, Volym 20, pp. 181-197.
Emma Malmeby, S. S., 2014. Subventioner och hyresrätter - En bostadspolitisk studie, Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan.
Europakommissionen, 2018. Mervärdesskatt: Mer flexibilitet när det gäller momssatserna, mindre
byråkrati för småföretagen. [Online]
Available at: http://europa.eu/rapid/press-release_IP-18-185_sv.htm [Använd 15 April 2018].
Finansinspektionen, 2018. FI:s användning av makrotillsynsverktyg. [Online]
Available at: https://www.fi.se/contentassets/12b54f07845e42168c5c3b05f36211a3/fi-anvanding-makrotillsynsverktyg.pdf
[Använd 8 Juni 2018].
Hyresgästföreningen, 2018. Presumtionshyror. [Online]
Available at: https://www.hyresgastforeningen.se/var-verksamhet/vad-vi-gor/forhandlar-hyror/presumtionshyror/
[Använd 8 Juni 2018].
Hyresnämnden, 2017. Hyressättningsregler för bostadslägenheter. [Online] Available at: http://www.hyresnamnden.se/Skalig-hyra/
[Använd 8 Juni 2018].
Josephine, 2017. Nyproduktion är större än andrahandsmarkanden i 18 kommuner. [Online] Available at: https://www.booli.se/blogg/nyproduktion-ar-storre-an-andrahandsmarkanden-i-18-kommuner/
[Använd 8 Juni 2018].
Konjunkturinstitutet, 2018. Konjunkturbarometern. [Online] Available at:
http://statistik.konj.se/PXWeb/pxweb/sv/KonjBar/KonjBar__ftgkvartal/Barboaq.px/table/tableViewL ayout1/?rxid=59cacc9a-441f-4348-9f97-ecb2752874ac
[Använd 22 04 2018].
Nationalencyklopedin, 2014. Subvention. [Online]
Available at: https://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/subvention [Använd 20 Maj 2018].
Regeringen, 2015. Regeringen satsar 3,2 miljarder per år på fler hyresrätter. [Online] Available at: https://www.regeringen.se/pressmeddelanden/2015/07/regeringen-satsar-32-miljarder-per-ar-pa-fler-hyresratter/
[Använd 20 April 2018].
Regeringen, 2017. Mål för boende och byggande. [Online]
Available at: http://www.regeringen.se/regeringens-politik/boende-och-byggande/mal-for-boende-och-byggande/
Regeringen, 2018. Samhällsförändring är möjlig – reformer och resultat under mandatperioden
2014–2018. [Online]
Available at: https://www.regeringen.se/artiklar/2018/04/samhallsforandring-ar-mojlig--reformer-och-resultat-under-mandatperioden-2014---2018/
[Använd 20 April 2018].
Regeringskansliet, 2018. Förordning (2016:881) om statligt investeringsstöd för hyresbostäder och
bostäder för studerande. [Online]
Available at: https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/forordning-2016881-om-statligt_sfs-2016-881
[Använd 8 Juni 2018].
Rendahl, P., 2015. Momsrapport. [Online] Available at:
https://www.svensktnaringsliv.se/migration_catalog/Rapporter_och_opinionsmaterial/Rapporter/m omsrapportpdf_621754.html/BINARY/Momsrapport.pdf
[Använd 25 April 2018].
SABO, 2016. Beslut om investeringsstöd för hyresbostäder. [Online]
Available at: https://www.sabo.se/beslut-om-investeringsstod-for-hyresbostader/ [Använd 21 April 2018].
SABO, 2018. Låg moms på bostadshyror kan bli verklighet. [Online]
Available at: https://www.sabo.se/lag-moms-pa-bostadshyror-kan-bli-verklighet/ [Använd 18 April 2018].
SABO, H. o. F., 2010. Balanserade ekonomiska villkor. [Online]
Available at: https://www.sabo.se/document/balanserade-ekonomiska-villkor-2010/ [Använd 18 April 2018].
SABO, H. o. F., 2017. Balanserade ekonomiska villkor. [Online] Available at: https://www.sabo.se/wp/wp-admin/admin-ajax.php?action=sabo_download_secure_file&id=15140 [Använd 3 maj 2018].
Sandberg Nilsson, A., 2016. Momsen handlar både om skattebas och om skattesatser. [Online] Available at: https://www.svensktnaringsliv.se/fragor/konkurrenskraftiga-skatter/momsen-handlar-bade-om-skattebas-och-om-skattesatser_666563.html
[Använd 18 april 2018].
SCB, 2016. Hushållens Boende. [Online]
Available at:
https://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Hushallens- ekonomi/Inkomster-och-inkomstfordelning/Hushallens-boende/Aktuell-pong/378518/Behallare-for-Press/402401/
SCB, 2018, a. Framtidens befolkning. [Online]
Available at: https://www.scb.se/hitta-statistik/sverige-i-siffror/manniskorna-i-sverige/framtidens-befolkning/
[Använd 30 Maj 2018].
SCB, 2018, b. Bostadsbestånd efter hustyp, upplåtelseform och region (omräknad) 1990–2017. [Online]
Available at: https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/boende-byggande-och-bebyggelse/bostadsbyggande-och-ombyggnad/bostadsbestand/
[Använd 24 April 2018].
SCB, 2018, d. Människorna i Sverige, Befolkningsutveckling. [Online]
Available at: https://www.scb.se/hitta-statistik/sverige-i-siffror/manniskorna-i-sverige/befolkningsutveckling/)
[Använd 24 April 2018].
Skatteverket, 2018. Räntor, utdelning, uthyrningsinkomst, lotterivinst m.m.. [Online] Available at:
https://www.skatteverket.se/privat/sjalvservice/svarpavanligafragor/rantorochutdelning/privatrant orfaq/vilkamojligheterharjagattgoraavdragforranteutgifter.5.18e1b10334ebe8bc8000118399.html [Använd 8 Juni 2018].
Weston, H. & Larsson, L., 2017. Läget i länet - Bostadsmarknaden i Stockholms län 2017, Stockholm: Länsstyrelsen Stockholm.
Bilagor
Intervjufrågor
1. Berätta lite om dig själv och vad du arbetar med
- Utbildningsbakgrund - Yrkesroll
- Vad är ditt ansvarsområde och hur länge har du arbetat inom det?
2. Hur ser du på dagens bostadsmarknad?
- Både Sverige i stort och regionalt Stockholm
- Vad är en fungerande bostadsmarknad och vem/vilka bär ansvar för att det ska uppnås? - Byggs det tillräckligt i förhållande till efterfrågan?
- Är det en bostadsbrist eller ligger problemet i att utbudet begränsas till vissa hyresnivåer? - Hur ser bostadsmarknaden ut om tre–fem år?
- Specifika åsikter om byggandet av hyresrätter?
3. Vilka åtgärder anser du vara nödvändiga för att påverka byggandet idag och de närmsta åren?
- Finns det något hinder eller annan orsak som ni anser bromsar byggandet av hyresrätter idag?
4. Vad är din generella uppfattning av statliga subventioner och effekter av dessa?
- Finns det någon typ av subvention som utmärker sig och har fungerat bättre/sämre? Varför? - Reagerar marknaden olika på långsiktiga/kortsiktiga subventioner? Vilken är att föredra?
5. Vad anser du om att införa moms på hyra?
- Ser ni några ändrade förutsättningar i och med EU:s nya förslag gällande momssystemet? - Finns ett konkret förslag på hur det ska kunna genomföras? Alternativt hur skulle det kunna implementeras?
- Skulle moms på hyra kunna begränsas till vissa delar av beståndet, t.ex. endast gälla för nyproduktion?
- Vad är en rimlig momssats och varför?
- Kommer byggbolag gynnas mer av att en del av hyran utgörs av moms, eller är hyran som “vanlig” intäkt mer lönsamt.
- Vilken/vilka effekter kan moms på hyra medföra på bostadsmarknaden? Hur stora kan de effekterna bli? Finns skillnader på lång och kort sikt?
- Hur skulle marknaden reagera på en sådan förändring?
- Finns det några nackdelar/fördelar med att införa moms på hyra? - Vilka skulle gynnas/drabbas av att moms införs på hyran?
- Innebär införd moms en hyreshöjning eller kan momssatsen inkluderas i befintlig hyra? - Finns det fördelar/nackdelar med att en andel av hyran utgörs av moms jämfört med hyra som “vanlig” intäkt?
TRITA-ABE-MBT-18263