6.1 Strategisk planering
Ett företag bör upprätta en strategisk plan för att på lång sikt uppnå sina mål (Lorentzen & Lund, 1980). Den strategiska planen skall innehålla riktlinjer för hur investeringar skall gå till samt beskriva vilka beslutsunderlag som bör ligga till grund (Segelod, 2000). Enligt Honko och Virtanen (1980) samt Hamberg (2001) riskerar investeringar att misslyckas om de inte står i linje med ett företags strategiska plan. Bergström, Einar, Eriksson, Erséus, Hellström, Silverbåge, Sundin och Åfors är alla överens om att ett företags strategiska plan är viktig för att ett företag skall utvecklas i rätt riktning. Planen skall enligt dem beskriva vilken typ av investeringar som bör genomföras samt var investeringarna skall göras. Silverbåge berättar att Brinova ägnar ett helt styrelsemöte per år åt att uppdatera och utvärdera den strategiska planen.
Till skillnad från övriga intervjupersoner anser Selin att det omöjligt kan vara en fördel att ha en strategisk plan som beskriver hur investeringar skall genomföras. Han tror att Balder har en stor fördel på grund av att de inte har en strategisk plan. Selin påpekar att företaget bör se på varje enskild investerings lönsamhet och välja bort de investeringar som inte är lönsamma. Ett företag som har en strategisk plan riskerar att inte genomföra lönsamma investeringar på grund av att de inte står i linje med de riktlinjer som beskrivs i den strategiska planen. Selin påpekar dock att ett företag, som till skillnad från Balder, har många minoritetsägare bör upprätta en strategisk plan som tydliggör för ledningen hur de bör agera.
Planeringshorisonten kan variera beroende på syftet med planeringen, men också från bransch till bransch (Lorentzen & Lund, 1980). I fastighetsbranschen är förvaltningshorisonten en viktig del i planeringsarbetet. Samtliga intervjupersoner berättar att företagen de representerar arbetar med en långsiktig förvaltningshorisont. Einar, Eriksson, Hellström, Selin, Silverbåge och Åfors menar dock att förvaltningshorisonten kan variera mellan olika typer av fastigheter.
Einar, Eriksson, Selin, Silverbåge, Sundin och Åfors anser att förvaltningshorisonten har en inverkan på investeringsviljan i befintliga fastigheter. De påpekar vikten av att sköta om alla fastigheter på ett bra sätt genom grundläggande underhåll men att långsiktiga investeringar inte prioriteras i det kortsiktiga beståndet. Detta eftersom det investerade kapitalet inte återspeglas i försäljningspriset. Åfors har lagt märke till att fastigheter som Klövern har
förvärvat från företag med kortare förvaltningshorisont generellt sett har varit i större behov av underhåll. Även Einar och Eriksson berättar att vissa fastighetsbolag bortprioriterar grundläggande underhåll och att standarden i dessa fastigheter blir lidande. Erséus håller inte med om att förvaltningshorisonten påverkar investeringsviljan eftersom det investerade kapitalet, enligt honom, återfås vid en eventuell försäljning. Han menar att förvaltningshorisonten inte skall spela in när affärsmässiga beslut fattas.
6.2 Kvartalsrapportering och ägarnas inverkan på investeringsbeslut
Kvartal- och delårsrapporter skall innehålla finansiella redogörelser som skall ge investerare, kreditgivare och andra intressenter en uppfattning om företagets finansiella ställning och bolagets möjligheter till att generera resultat och kassaflöden (RR20). Samtliga intervjupersoner upplever att kvartalsrapportering är positivt i detta hänseende. Utöver detta menar Einar, Erséus, Selin och Åfors att kvartalsrapporter medför en effektivare intern rapportering och bättre uppföljning. Erséus och Selin påpekar också att kvartalsrapportering medför en del krav som kan vara motiverande för de anställda.
Kritik som riktas mot kvartalsrapportering handlar om att det sätter stor press på näringslivet och dess anställda med negativa effekter som följd (Rognerud, 2004). Trycket från aktiemarknaden gör att bolag engagerar sig i aktiviteter som skadar bolaget på lång sikt (Sjögren, 2009). Samtliga intervjupersoner berättar att de, i deras bolag, inte bortprioriterar långsiktiga tillväxtinvesteringar till förmån för resultat i rapporter. En del utav dem har dock upplevt eller upplever negativa effekter utav kvartalsrapportering. Einar anser att en viss tendens av kortsiktigt tänkande kan uppkomma då ägarna på aktiemarknaden ofta är kortsiktiga i sina placeringar och i alltför stor grad baserar beslut på kvartalsrapporter. Eriksson håller med om detta och påpekar samtidigt ett fastighetsföretag som inte långsiktigt förvaltar sina fastigheter och istället fokuserar på kortsiktiga resultat kommer att minska på underhållskostnader och andra investeringar och på så sätt få ett sämre fastighetsbestånd. Silverbåge instämmer och berättar att han i tidigare tjänst erfarit att investeringsviljan påverkats av kvartalsrapporter. Långsiktiga och kapitaltunga investeringar har då flyttats fram eller påskyndats för att styra resultatet i rapporterna.
Kvartalsrapporteringens negativa effekter uppmärksammas av företagsledningar världen över vilket har lett till att en del bolag har beslutat att sluta med kvartalsrapportering (Rognerud, 2004). Eriksson, Silverbåge och Sundin anser att kvartalsrapportering är överflödig. Framförallt i fastighetsbranschen där inga stora förändringar sker från kvartal till kvartal. De menar att rapportering bör ske mer sällan. Hellström håller inte med om detta utan menar att ägarna bör bli informerade kvartalsvis.
Bergström, Eriksson, Selin, Silverbåge och Åfors tror att anledningen till att de börsnoterade fastighetsbolagen inte påverkas av kvartalsrapporter i lika stor grad som andra branscher har sin grund i att fastighetsbranschen är långsiktig i sin karaktär. Eriksson poängterar att det inte är kvartalsrapporter som påverkar investeringsbeslut utan snarare förvaltningshorisont och längd på hyreskontrakt. Einar håller med om att hyreskontraktets längd påverkar
investeringsbeslut tillsammans med olika lönsamhetsmått. Hellström berättar att hyresnivån är en avgörande faktor för investeringarnas storlek. Enligt Åfors är det inte kvartalsrapportering som påverkar investeringsbeslut utan snarare affärsplanen. Han påpekar också att de svenska börsnoterade bolagen är så pass långsiktiga att investeringsbeslut inte påverkas av kvartalsrapportering.
Ägandet på aktiemarknaden har alltmer kommit att präglas av institutionella ägare med en kortare placeringshorisont. Dessa ägare sätter press på företag att leverera hög avkastning på kort sikt (Sjögren, 2009). Samtliga intervjupersoner håller med om att placerare på aktiemarknaden är alltför kortsiktiga men påpekar att detta inte påverkar investeringsbesluten.
6.3 Ledningens egenintressen och belöningssystem
Principal-Agent teorin beskriver hur problem uppstår när styrandet av ett bolag övergår från ägare till ledning. Ledningen besitter ofta mer information än ägarna vilket ökar risken för att ledningen agerar utifrån egna intressen (Hamberg, 2001). Shleifer och Vishny (1997) menar att detta problem kan minimeras genom övervakning och belöningssystem. Dessa belöningssystem kan vara utformade på olika sätt. Ett sätt att utforma belöningssystem är att agenterna blir tilldelade köpoptioner i bolaget. Agenterna kommer då att gagnas om företaget går bra och aktiekursen stiger. Detta skulle kunna eliminera problemet att ägarna och ledningen har olika mål (Hamberg, 2001).
Samtliga intervjupersoner tycker att rörliga belöningssystem är en bra motiverande faktor för ledningen att arbeta mot fastställda mål. De menar dock att det är mycket viktigt att utforma systemen så att kortsiktighet motverkas. Kortsiktighet kan enligt Bergström, Einar, Eriksson och Selin motverkas genom att ledningen tilldelas optionskontrakt med en längre löptid. Bergström poängterar att belöningssystem som är kopplade till aktiekursens kortsiktiga utveckling riskerar att få fel utslag. Detta eftersom aktiekursens utveckling påverkas av en rad andra faktorer än ledningens prestationer. Eriksson menar att optioner med lång löptid gör att ledningen inte kan skjuta på investeringar och underhåll som är viktiga för att företaget skall fungera bra på lång sikt.
Belöningar kan även vara resultatbaserade där ledningen erhåller en bonus om resultatet är tillfredställande och står i linje med uppsatta resultatmål (Jacobsen & Thorsvik, 2002). Denna typ av belöningssystem bör vara utformat så att utbetalningar sker med ett antal års fördröjning. Detta för att eliminera incitament för ledningen att agera kortsiktigt (Isaksson, 2009). Enligt Silverbåge är ett bonussystem som bygger på resultaten de tre senaste åren att föredra. Även Hellström belyser vikten av en långsiktig utformning av systemen. Han menar att bonusutbetalningar bör bygga på långsiktig ökning av kassaflödet.
Erséus tror att en kombination av optionskontrakt och bonusar är det bästa alternativet. Han poängterar att bonussystemen inte alltid behöver vara kopplade till resultatet. Detta eftersom det finns andra viktiga mål att uppnå såsom sänkta vakanser eller förbättringar i den löpande förvaltningen. Även Sundin påpekar att belöningssystemen inte alltid behöver vara kopplade
till resultat. Han menar att värdestegring i det egna kapitalet är ett bra mått på långsiktig tillväxt. Sundin påpekar också att en ledning styr under en begränsad tid och att investeringar med lång payback tid som tynger resultatet under denna tid riskerar att bortprioriteras.
Åfors anser att rörlig ersättning är en överskattad morot eftersom det enligt honom finns andra faktorer som motiverar ledningen. Frihet i arbetet, ansvar och personlig utveckling är exempel på sådana motiverande faktorer. En hög fast lön utan rörlig ersättning är, enligt Åfors, det bästa alternativet.
6.4 Utdelningar
Ett företags framtidsutsikter och investeringsmöjligheter skall bestämma utdelningens storlek, men även företagets möjlighet till lånefinansiering har en inverkan. Beslut om utdelning och storleken på denna bör vara en biprodukt av ett företags investerings- och finansieringsbeslut (Brealy, et al. 2008). Bergström, Einar, Eriksson, Selin och Åfors instämmer i att framtidsutsikter och investeringsmöjligheter har en inverkan i utdelningens storlek. Einar och Åfors påpekar även att möjligheten till lånefinansiering påverkar beslut om utdelning. Eriksson, Selin och Åfors poängterar också att ett växande företag bör arbeta med låga utdelningar, eller att dessa helt bör utebli, för att istället investera pengarna och låta dem växa inom företaget.
Erséus, Hellström, Silverbåge och Sundin anser inte att utdelningar är sammankopplade med investeringsbeslut. De anser att ägarna har rätt till en viss direktavkastning och att kapitalanskaffning för investeringar sker separat genom exempelvis nyemissioner eller lån. Att ägarna har rätt till en del av vinsten är, även för de övriga intervjupersonerna, en självklarhet. Skillnaden är att de ser ett samband mellan kapitalanskaffning till investeringar och storlek på utdelningen, vilket inte Erséus, Hellström, Silverbåge och Sundin gör. Bergström, Einar, Eriksson, Selin och Åfors menar att en avvägning bör ske så att ägarna får sin utdelning samtidigt som kapital till investeringar finns kvar i bolaget.
Selins företag, Balder, delar inte ut några pengar eftersom bolaget växer och alla vinster återinvesteras i verksamheten. Selin tror att bolag med en bestämd utdelningspolicy fattar investeringsbeslut under förutsättning att de har en given utdelning. Bergström, Einar, Eriksson och Åfors arbetar alla på bolag med en bestämd utdelning, men de påpekar att investeringsbeslut, trots bestämd utdelning, fattas före det att utdelningens storlek beslutas.
Företag som delar ut pengar årligen men också tar in pengar genom nyemissioner begår ett stort misstag eftersom pengarna går runt i en cirkel mellan ägare och företag och på så sätt adderar transaktionskostnader (Lee, et al. 1996). Detta är enligt Silverbåge inte något problem. Brinova delar ut en viss summa varje år och om investeringar skall genomföras anskaffas kapital till detta separat, utan att utdelningen påverkas.