Avslutande kommentar

Som framgått av redogörelsen i denna uppsats är rättsläget i fråga om upplå-telse av uthyrningsrum oklart och de vägledande källorna på området är begränsade. Det saknas helt prejudikat som avser elastiska lägenheter och den som är intresserad är istället hänvisad till att använda sig av underrätts-praxis och prejudikatdomar för andra lägenhetstyper, även om utbudet av dessa också är ytterst begränsat. Det uttalande som återfinns i förarbetena angående elastiska lägenheter och rekvisitet del av upplåtarens egen bostad ger en tydlig och klar hänvisning i många fall. Trots det ger bredden av lä-genhetsutformningar och den lucka som departementschefen respektive de sakkunniga lämnat i sina uttalanden ändå ett relativt stort utrymme för tolk-ningar. Avseende sublokation saknas helt domar som direkt träffar just elas-tiska lägenheter. Även om förarbetena till lagändringarna 2002 respektive 2009 samt NJA 2001 s. 241 I och II ger en relativt stor vägledning, finns det flera frågor som förblir obesvarade i de autoritära rättskällorna även avse-ende sublokation.

Genom en studie av de auktoritära rättskällorna på området har jag, i kapitel 3, konstaterat att det avgörande för gränsdragningen mellan total och partiell sublokation är huruvida upplåtelsen innebär att underhyresgästen får bruka lägenheten självständigt eller ej. Enbart ett självständigt brukande av en del av en lägenhet, i vilken nyttjanderättshavarens själv brukar den andra delen, bör dock inte föranleda att upplåtelsen är att se som en total sublokation. Detta eftersom nyttjanderättshavaren i dessa fall har en fortsatt kontroll av den större delen av lägenheten. Sammanfattningsvis bör alltså en upplåtelse av ett uthyrningsrum i normalfallet vara att se som en partiell sublokation. I ett fall där nyttjanderättshavaren inte brukar huvudlägenheten själv kan dock en total sublokation dock anses ha uppkommit. I fall där uthyrnings-rummet och huvudlägenheten omfattas av två separata upplåtelser föreligger en total sublokation.

I kapitel 4 har undantagen från besittningsskyddet respektive rätten till vill-korsändring behandlats. I detta avseende har dels auktoritära källor, här främst förarbeten, och dels underrättsdomar behandlats. De behandlade

un-derrättsdomarna har inte tillmätts auktoritet utan istället har jag använt dessa som diskussionsunderlag i utredningen av gällande rätt. Av förarbetena framgår det att ett uthyrningsrum i en elastisk lägenhet i normalfallet ska ses som en del av upplåtarens egen bostad. Detta innebär i sin tur att upplåtelser av dessa objekt är undantagna från rätten till besittningsskydd och den van-liga ordningen för villkorsändring. I fall där ett uthyrningsrum är helt fri-kopplat från huvudlägenheten kan dock bedömningen bli en annan. Det av-görande i dessa fall torde vara dels hur användningen av uthyrningsrummet ter sig och dels den fysiska utformningen av uthyrningsrummet. En upplå-telse av ett uthyrningsrum som är frikopplat från huvudlägenheten och bru-kas som en separat bostad kan, om den utgör en hyreslägenhet, omfattas av besittningsskyddet och rätten till villkorsändring antingen helt eller delvis. Rör det sig om ett uthyrningsrum som utgör en bostadsrättslägenhet faller den istället under tillämpningen av UEBL och omfattas därför inte av be-sittningsskyddet även om den inte utgör en del av upplåtarens egen bostad. Rätten till villkorsändring i 4 § motsvarar dock den som gäller för ordinära hyresrätter i JB 12 kap.

Den prövning som avser gränsdragningen mellan total och partiell sublokat-ion och den kategorisering av lägenhetstyper som behandlats i kapitel 4 har ett uppenbart praktiskt samband för den nyttjanderättshavare som avser upp-låta ett uthyrningsrum till en utomstående person. Rättsligt saknas, med un-dantag från förhållandet mellan total sublokation och sådana objekt som omnämns i JB 12 kap. 45 § 1 p., något egentligt samband mellan dessa två prövningar. De avser två separata avtalsförhållanden och bedömningarna bygger på olika rekvisit. Trots detta finns det uppenbara kopplingar dessa prövningar emellan. Exempelvis krävs det, för att en upplåtelse ska ses som en partiell sublokation, att upplåtelsen inte innebär ett självständigt bru-kande av lägenheten. Avseende objekt som utgör del av upplåtarens egen bostad ska upplåtelsen avse en del av nyttjanderättshavarens egentliga och fasta bostad. Den senare av dessa prövningar lär i praktiken innebära att upplåtelsen inte ger underhyresgästen rätt att bruka lägenheten självständigt. Å andra sidan behöver en partiell sublokation inte innebära att upplåtelseob-jektet utgör en del av upplåtarens egen bostad. Detta gäller i fall där

lägen-hetsbegreppet inte överensstämmer med hur den fysiska lägenheten ter sig. Ett uthyrningsrum som är fullständigt avskilt från huvudlägenheten kan ald-rig anses utgöra en del av upplåtarens egen bostad såvida det brukas som en separat bostad även om den enligt upplåtelseavtalet utgör en del av upplåta-rens lägenhet.

Denna inkongruens mellan prövningarna som rör gränsdragningarna kring andrahandsupplåtelser och inneboendeförhållanden riskerar att föranleda förvirring för de inblandade parterna. Lagstiftningen är i denna del snårig och svår att överblicka. Avseende rättsförhållanden mellan privatpersoner är det viktigare än annars att lagstiftningen är tydlig eftersom den annars riske-rar att föranleda, för individen, oförutsägbara konsekvenser. Lagstiftaren har tidigare, exempelvis vid införandet av UEBL, haft för avsikt att underlätta situationen vid privatuthyrning. Ett av de viktigaste syftena var att göra lag-stiftningen som gäller vid privatuthyrning mer lättöverskådlig. Huruvida lagstiftaren faktiskt lyckats i denna del eller ej lämnar jag därhän men det är uppenbart att lagstiftaren inte samlat all den lagstiftning som berör privatut-hyrning under denna lag. En bostadsrättshavare är hänvisad till att använda sig av såväl UEBL som BRL och JB 12 kap. för att kunna utreda samtliga rättsliga spörsmål som rör dennes upplåtelse. En hyresgäst är istället hänvi-sad till att göra en rad olika, från varandra helt skilda, prövningar enligt olika bestämmelser i JB 12 kap. Det är tänkbart att de befintliga bestämmel-serna hade kunnat tillämpas på ett sätt så att de i praktiken harmoniserade med varandra. Det hade dock varit än tydligare med en mer konsekvent be-greppsanvändning i lagtexten och ett samlande av bestämmelserna.

Av den historiska tillbakablicken i kapitel 2 framgår det tydligt att syftet med hyreslagstiftningens tvingande bestämmelser i stor utsträckning varit att skydda hyresgästen. På samma sätt upprättades bostadsrättslagen med hyreslagen som förebild och med många tvingande bestämmelser till bo-stadsrättshavarens förmån. Den maktobalans som föreligger mellan en fas-tighetsägare och en nyttjanderättshavare kan alltså anses ha tagits på allvar och getts omfattande genomslag i lagstiftningen. Något som dock är oklart i fråga om hyreslagstiftningen är vem som vid privatuthyrning är den mest skyddsvärda parten. I dessa fall finns det dels en nyttjanderättshavare som

ansetts ha ett stort skyddsvärde gentemot fastighetsägaren och dels en un-derhyresgäst som onekligen befinner sig i en utsatt position. I vissa fall har även underhyresgästen tillmätts ett skyddsvärde i lagstiftningen och omfat-tats av skyddsbestämmelser. Detta gäller exempelvis i fråga om regeln i JB 12 kap. 55e § genom vilken en underhyresgäst ges rätt att kräva nedsättning av hyran samt återbetalning av överskottshyra i vissa fall. I fall där uthyr-ningsrum anses utgöra en del av upplåtarens egen bostad har dock underhy-resgästens kvarboenderätt dock fått stå tillbaka för nyttjanderättshavarens intresse att kunna säga upp underhyresgästen. Denna avvägning kan, i en-lighet med förarbetsuttalanden, anses legitim i fall där ett personligt förhål-lande uppkommer mellan nyttjanderättshavaren och underhyresgästen samt i fall där nyttjanderättshavaren har ett intresse av att använda uthyrnings-rummet för egen del. I fall där uthyrningsuthyrnings-rummet dock brukas på ett själv-ständigt vis och orsakerna till uppsägningen inte är att hänföra till nyttjande-rättshavaren egna behov av utrymmet torde dessa argument dock inte ha större bäring än vid andrahandsupplåtelser. Detta gäller egentligen oavsett hur den fysiska anslutningen mellan uthyrningsrummet och huvudlägenhet-en ter sig. Såvida underhyresgästhuvudlägenhet-en inte brukar samma faciliteter som nytt-janderättshavaren lär en självständighet de facto föreligga.

Ur detta perspektiv torde en även kunna argumentera för att en tillstånds-plikt bör föreligga för upplåtelsen. Ett självständigt brukande innebär i prak-tiken att nyttjanderättshavarens möjlighet att kontrollera och därmed an-svara för underhyresgästens handlande är begränsat. Därmed torde fastig-hetsägarens intresse att kunna kontrollera underhyresgästen vara jämställt med en total sublokation.

Det är tydligt att lagstiftningen är dåligt anpassad för de elastiska lägenhet-erna och att detta riskerar att föranleda oönskade rättsliga konsekvenser. Det faktum att lagstiftningen är svår att överblicka och den bristfälliga harmonin mellan de bestämmelser som rör privatuthyrning är båda tydligt bevis för detta. Med hänsyn till lagstiftarens uttryckta önskan om att underlätta för privatuthyrare torde det alltså stå klart att en översyn av gällande rätt vore på sin plats.