Det förefaller nödvändigt att i korthet upprepa syftet med uppsatsen. Syftet med denna uppsats är att utreda huruvida en skadelidande part med framgång kan åberopa rättsfiguren
culpa in contrahendo om en fastighetsöverlåtelse inte kommer till stånd eller annars blir ogil-
tigt. Tillika är avsikten att analysera de rättspolitiska motiven till culpa in contrahendo samt formkravet i JB 4 kap 1 § och med bakgrund av det diskutera hur rättsläget borde utveck- las. Som framhållits i kap 1.4 är detta avslutningskapitel varken en analys eller en slutsats. För analys och slutsats hänvisas läsaren framförallt till kap 2.5 och 3.5. Nedan följer enbart avslutande kommentarer om uppsatsämnet.
Uppsatsämnet har inte fått någon större uppmärksamhet av varken lagstiftaren, rättstilläm- paren eller doktrin. Det torde främst bero på att den skadelidande parten i första hand åbe- ropar att ett giltigt avtal föreligger mellan parterna och skadestånd ska utgå till följd av av- talsbrott. Tillika är någon form av mellanman nästan alltid inblandad och det är förmånli- gare att kräva ansvar mot en sådan rättsfigur. Rättsfiguren culpa in contrahendo är inte reglerad i lag och det saknas således förarbeten. Culpa in contrahendo har utvecklats i praxis och kan tillämpas om en part vid avtals ingående är vårdslös och åsamkar sin motpart ren förmö- genhetsskada. Culpa in contrahendo är således ett undantag från kravet på brottslig handling som i allmänhet krävs för att skadestånd ska utgå för ren förmögenhetsskada enligt SkL 2 kap 2 §, även om rättsfigurens innebörd inte är helt klar. Syftet med culpa in contrahendo är att reparera skadan den skadelidande har lidit och motverka otillbörliga eller annars oönskade beteenden i samhället.
För att ett giltigt fastighetsförvärv ska föreligga krävs att parterna iakttar formföreskrifterna i JB 4 kap 1 §. Det starkaste argumentet mot culpa in contrahendo vid köp av fast egendom är att det är nödvändigt att begränsa rätten till skadestånd för att inte urholka formkravet och således motverka dess syfte. Som framhållits i kapitel 2 förefaller inte sakfrågan vara isole- rad till rättsfiguren culpa in contrahendo och formkravet i JB 4 kap 1 § utan även inkludera in- nebörden av löftesprincipen och ömsesidighetsprincipen som stadgas i AvtL 1 § första och tredje stycket. Det är inte alltid helt enkelt att hålla isär juridiska och rättspolitiska argument avse- ende culpa in contrahendo, formkravet i JB 4 kap 1 § samt löftesprincipen och ömsesidighetsprinci-
pen. Ofrånkomligen och omedvetet har även jag på något ställe i denna uppsats misslyckats
med denna uppgift. En tämligen klen tröst i sammanhanget är att både rättstillämparen och doktrin tycks göra värre sammanblandningar.
Vad gäller rättsläget måste det konstateras att det är oklart. Det beror på flera samman- kopplade orsaker men framförallt på grund av att det saknas en given praxis och prejudice- rande rättsfall. Från ett juridiskt perspektiv menar jag att diverse former av bindande förav- tal inte direkt eller indirekt skulle leda till att ett giltigt avtal om köp av fast egendom skulle föreligga eller annars på ett icke godtagbart sätt urholka formkravet i JB 4 kap 1 §. Således bör skadestånd till följd av en parts underlåtelse att infria löftet om att i framtiden förvärva en fastighet utgöra saklig grund för skadestånd. Vidare menare jag culpa in contrahendo inte indirekt skulle leda till avtalsbundenhet eller annars på ett annars icke godtagbart sätt ur- holka formkravet i JB 4 kap 1 §. Skadestånd till följd av culpa in contrahendo bör således tillå- tas vid köp av fast egendom. Till syvende och sist förefaller det också från ett rättspolitiskt perspektiv obilligt att en skadevållare oaktat graden av vilseledande vårdslöshet kan undgå skadeståndsansvar enbart för att agerandet inte är brottsligt eller annars uppsåtligt.
Avslutningsvis ska det påpekas att oavsett huruvida culpa in contrahendo kan eller bör kunna tillämpas vid köp av fast egendom ska det ses som en absolut sista möjlighet för den skade- lidande parten att reparera sin skada. Det förefaller som att handpenningavtal med ömsesi- diga klausuler om skadestånd är det verktyg som är bäst lämpat för båda parterna att för- säkra sig mot ren förmögenhetsskada.
Källförteckning
Källförteckning
Författningar
Bostadsrättslag (1991:614) Brottsbalk (1962:700) Jordabalk (1970:994)Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område Skadeståndslag (1972:207) Äktenskapsbalk (1987:230)
Rättsfall
Högsta domstolen NJA 1963 s. 105 NJA 1973 s. 175 NJA 1974 s. 526 NJA 1977 s. 509 NJA 1978 s. 147 NJA 1981 s. 897 NJA 1984 s. 482 NJA 1984 s. 673 NJA 1985 s. 178 NJA 1987 s. 726 NJA 1990 s. 18 NJA 1990 s. 745 NJA 1992 s. 66Källförteckning NJA 1992 s. 234 NJA 2000 s. 747 NJA 2002 s. 467 NJA 2005 s. 608 Hovrätt RH 1996:154
Offentligt tryck
NJA II 1915 nr 1:5 Lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens om- råde.
Propositioner
Prop. 1970:20 Del A-B Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till jordabalk; given Stockholms slott den 20 mars 1970.
Prop. 1972:5 Kungl. Maj:ts proposition med förslag till skadeståndslag m.m.; given Stock- holms slott den 14 januari 1972.
Prop. 1981/82:169 Med förslag för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m.m. Prop. 1993/94:130 Ändringar i brottsbalken m.m. (ansvarsfrihetsgrunder m.m.)
Litteratur
Doktrin
Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt I, Tolfte upplagan, Juristförlaget i Lund 2002. Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt II, Femte upplagan, Juristförlaget i Lund 2001.
Björkdahl, Erika P, Lojalitet och kontraktslikande förhållanden, En civilrättslig studie av förutsättningar för ansvar vid förhandlingar eller andra kontakter mellan av- talsmässigt obundna parter, Iustus förlag 2007.
Källförteckning
Grönfors, Kurt, Avtalslagen, Andra upplagan, Norstedts Juridik 1989.
Hager, Rickard, Allmänna Fastighetsrätten, En introduktion, Andra upplagan, Norstedts Juridik 2005.
Heidbrink, Jakob, Logistikavtalet, Allmän kontraktsrätt i transporträttslig miljö, Iustus för- lag 2005.
Hellner, Jan, Radetzki, Marcus, Persson, Annina H, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, Fjärde upplagan, 1 häftet, Särskilda avtal, Norstedts Juridik 2004.
Hellner, Jan, Radetzki, Marcus, Persson, Annina H, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, Fjärde upplagan, 2 häftet, Allmänna ämnen, Norstedts Juridik 2006.
Hellner, Jan, Radetzki, Marcus, Skadeståndsrätt, Sjunde upplagan, Norstedts Juridik 2006. Jensen, Ulf, Panträtt i fast egendom, Sjunde upplagan, Iustus förlag 2004.
Kleineman, Jan, Avtalsrättsliga formföreskrifter och allmänna skadeståndsrättsliga avtals- principer, JT 1993/94 nr 3.
Kleineman, Jan, Principerna för bindande avtalslöften och frågan om formavtals ogiltighet, ur Avtalslagen 90 år, Gorton, Lars, Flodgren, Boel, Lindell Frantz, Eva, Samu- elsson, Per, Norstedts Juridik 2005.
Kleineman, Jan, Ren förmögenhetsskada, Särskilt vid vilseledande av annan än kon- traktspart, Juristförlaget 1987.
Munukka, Jori, Kontraktuell Lojalitetsplikt, Jure förlag 2007.
Rodhe, Knut, Obligationsrätt, P. A. Norstedt och Söners förlag 1956.
Ramberg, Jan, Ramberg, Christina, Allmän avtalsrätt, Sjunde upplagan, Norstedts Juridik 2006.
Sandgren, Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, Ämne, material, metod och argu- ment, Andra Upplagan, Norstedts Juridik 2007.
Källförteckning
Strömholm, Stig, Rätt, Rättskällor och Rättstillämpning, En Lärobok i allmän rättslära, Femte Upplagan, Norstedts Juridik 1996.
Wennberg, Suzanne, Introduktion till Straffrätten, Åttonde upplagan, Norstedts Juridik, 2008.
Westberg, Peter, Avhandlingsskrivande och val av forskningsansats – en idé om rättsveten- skaplig öppenhet, Ur Festskrift tillägnad Per Olof Bolding, Juristförlaget 1992.
Figurer
Α ⎯ ⎯ ⎯ Β
Figur 1. A och B symboliserar de obundna parterna där A är den skadelidande medan B är den presumtive skadevållaren. B är föremål för ett eventuellt skadeståndsansvar.