Avslutande kommentarer kring empirin

Empiriavsnittet visar på att majoriteten av butikerna anser att köpcentra utgör ett hot mot stadskärnan medan fastighetsägarna inte anser att de utgör ett hot. Stadskärnans styrka sitter i mixen med caféer, restauranger och butiker samt i utemiljön. Hyresläget på gågatan är, enligt butikerna, för hög. Fastighetsägarna anser dock att hyressänkningar endast är en kortsiktig lösning. Samtliga respondenter anser att samordningen i stadskärnan bör utvecklas. I nästa avsnitt jämförs teori och empiri med varandra för att kunna belysa vad som är för viktigt handeln i Malmö stadskärna.

5. ANALYS

Lind & Gavric (2006) och Öberg (2008) förklarar att stadskärnan behöver utveckla de egenskaper som gör ett köpcentra starkt för att klara konkurrensen och göra stadskärnan unik, dessa egenskaper är tillgänglighet, utbud och förvaltning och hyror. Köpcentra har bättre tillgänglighet än stadskärnan vad gäller öppettider och parkeringsplatser, utbudet börjar bli mer och mer likt mellan de olika marknadsplatserna och butikerna i stadskärnan anser att hyresnivån är för hög. Räcker det att utveckla de egenskaper som gör ett köpcentra starkt och medför det verkligen att stadskärnan blir unik?

5.1 Rumslig konkurrens

Teorin visar (Bergström, 1999) att flera butiksinnehavare anser att köpcentra är ett hot mot stadskärnan. Enligt Bergström (1999) och Ljungberg m.fl. (2004) behöver köpcentra nödvändigtvis inte konkurrera med stadskärnan, det handlar om vilken dragningskraft stadskärnan har och om köpcentrana blir ett substitut eller komplement till stadskärnan. Utifrån intervjuerna med butiksägarna är alla de externa köpcentra som har uppkommit i Malmö ett hot mot stadskärnan, dock ser de inte Hansa och Triangeln, som ligger i anslutning till gågatan, som något större hot. En butik berättar att det beror på att Hansa och Triangeln ligger i stadskärnan medan Emporia ligger utanför och drar därmed människor ifrån stadskärnan. En av fastighetsägarna anser inte att köpcentrana är ett speciellt stor hot.

Något som skulle kunna hindra att köpcentrana blir ett allt för stort hot mot stadskärnan är att även försöka göra Emporia till ett komplement för stadskärnan. Emporia drar antagligen en hel del kunder från andra kommuner vilket stadskärnan skulle kunna dra nytta av. Som teorin säger (Öberg, 2008) måste stadskärnan göras attraktiv så att människor vill besöka den. Attraktiviteten skulle kunna höjas genom att exempelvis göra det lättare att ta sig in till stadskärnan och att ha större utbud av parkeringsplatser. På så sätt kan Emporias kunder även vilja besöka stadskärnan. Det ska inte kännas jobbigt eller krångligt att ta sig in till stadskärnan. Hur stadskärnan kan göras mer attraktiv diskuteras mer ingående senare i analysen.

Kontentan är att varken teoriavsnittet eller empirinkan ge svar på om köpcentran faktiskt utgör ett hot mot stadskärnan eller inte. Dock anser majoriteten av butikerna att köpcentra utgör ett hot.

5.2 Tillgänglighet

Idag har butikerna i Malmö stadskärna olika öppettider och det finns ett begränsat antal parkeringsplatser. Samtidigt har kollektivtrafiken förbättrats genom Citytunneln vilket bidrar till mer rörelse i stadskärnan.

Enligt teorin (Lind & Gavric, 2006; Öberg, 2008) är tillgänglighet en viktig faktor för att en stadskärna ska fungera. Enligt butikerna är det komplicerat att ta sig in till stadskärnan och de anser att infrastrukturen måste bli bättre. Ena fastighetsägaren anser att det har blivit enklare att ta sig in till stadskärnan idag via Citytunneln, dock har Citytunneln inte haft den effekt man hoppats på. Att Citytunneln har bidragit till bättre kommunikation in till stadskärnan betyder också att det är lättare att ta sig där ifrån. Exempelvis har det blivit enklare att åka ut till Emporia via kollektivtrafik. Bättre kommunikation till stadskärnan kan bli en fördel förutsatt att kommunikationen inte förbättras till andra marknadsområden. I Malmö stadskärna anses kollektivtrafiken fungera bra, det är tillgängligheten för bil som är det stora problemet.

Teorin säger (Lind & Gavric, 2006; Öberg, 2008) att det ska finnas ett stort utbud av parkeringsplatser, helst avgiftsfria. Enligt en utav fastighetsägarna finns parkeringar i anslutning till stadskärnan, problemet är att människor inte vet var parkeringsplatserna finns. På ett köpcentra finns ett stort utbud av gratis parkeringsplatser vilket försvårar konkurrenssituationen gällande parkeringsplatser för stadskärnan. Köpcentra arbetar med erbjudande, exempelvis att de första tre timmarna är gratis för kunder som handlar i en viss butik. Detta är något som även kan införas i stadskärnan vilket ena fastighetsägaren säger att de för en diskussion kring.

Teorin visar (Öberg, 2008) på att det är viktigt för stadskärnan att utveckla de egenskaper som gör ett köpcentra starkt, i detta fall öppettiderna. Ur intervjuerna framgick att det råder delade åsikter mellan butikerna vad gäller öppettider. Vissa tycker det är positivt att själva kunna välja sina öppettider medan andra anser att alla butiker i stadskärnan borde ha samma öppettider. En butik menar att fastighetsägarna borde kräva att alla butiker ska ha samma öppettider. Enligt ena fastighetsägaren bestämmer de tillsammans med butikerna vilka öppettider respektive butik ska följa. Om det fortsätter att vara som det är nu, att fastighetsägarna tillsammans med butikerna bestämmer öppettider för respektive butik, lär öppettiderna fortsätta vara olika eftersom en stor del av butikerna själva vill kunna styra sina

öppettider. Enligt den österrikiska skolan (Bergström, 2002) är produktdifferentiering ett bra sätt för att kunna skapa något unikt. Att ha samma öppettider som på ett köpcentra kommer förmodligen inte bidra till att stadskärnan blir unik utan det krävs något utöver det. Exempelvis kan fastighetsägare använda sig av en företeelse som benämns som nattekonomi.

Enligt teorin(Regionplanekontoret, Stockholms läns landsting, 2014) har stadskärnor bättre förutsättningar för att skapa en attraktiv nattekonomi än vad ett köpcentra har. Ena fastighetsägaren anser att de inte har utnyttjat nattekonomin optimalt. Det behövs inte införas nattekonomi i hela stadskärnan men butikerna kring Lilla torg och Gustav Adolfs torg skulle kunna ha kvällsöppet. Där ligger många offentliga mötesplatser, så som barer, restauranger och caféer vilket bidrar till att det rör sig mycket människor i området även under kvällstid. På köpcentra finns inte dessa offentliga mötesplatser på samma sätt vilket gör att stadskärnan kan skilja sig gentemot köpcentra. Att ha senare öppettider leder till högre personalomkostnader, detta kan försvåra genomförandet av nattekonomi något. Utomlands är dock denna företeelse vanlig.

Det är alltså svårt för stadskärnan att konkurrera med egenskaper som gör ett köpcentra starkt. Istället kan stadskärnan försöka erbjuda något unikt som inte finns i ett köpcentra, exempelvis nattekonomi,det villsäga att butiker kring offentliga mötesplatser har kvällsöppet.

5.3 Utbud

Den Österrikiska skolan berättar om produktdifferentiering som konkurrensmedel vilket betyder att företag erbjuder något unikt gentemot sina konkurrenter för att locka till sig kunder (Bergström, 2002). Bergtröm m.fl. (2004) & Öberg (2008) säger att kedjebutiker numera väljer att etablera sig i både stadskärnan och i köpcentra vilket resulterar i att det blir likande utbud. Vissa butiker efterfrågar fler mindre och unika butiker i stadskärnan. Detta för att skapa ett unikt utbud och inte ha samma innehåll som i andra städer och köpcentra.

Mixen med caféer, restauranger och butiker ser samtliga respondenter som en styrka stadskärnan har gentemot köpcentra.Detta var något som stadskärnan hade till sin fördel för ett antal år sedan,men idag har köpcentra ett liknande utbud av butiker och restauranger. Mankan se att kedjebutiker väljer att placera sig i köpcentra vilket gör att stadskärnan kan vara i behov av att, precis som vissa butiker pointerar, få in fler nischade butiker. Även

införandetav nattekonomi kan påverka utbudet positivt då stadskärnan får ett utbud som skiljer sig från ett köpcentra.

Teorin säger (Öberg, 2008) att stadskärnor behöver starka ankare som kan attrahera kunder av egen kraft. Gustav Adolfs torg kan ses som ett ankare i Malmö stadskärna. Utifrån intervjuerna framgick att Gustav Adolfs torg anses vara mer eller mindre dött och att det önskas någon slags aktivitet på torget, exempelvis torghandel på lördagar.Fler uteserveringar och evenemang hade också kunnat vara till fördel för torget. En butik som kan ses som ett ankare i stadskärnan är Åhléns city eftersom butiken endast finns i tre städer i Sverige men också för att butiken inte finns på något köpcentra här i Malmö. En bättre marknadsföring av Åhléns city kan lockafler besökare. En av fastighetsägarna har gjort en undersökning som visar att det finns behov av upplevelser i stadskärnan, se figur 2. Till exempel vill fler äta på restaurang och besöka kultur/nöjesarrangemang i stadskärnan hellre än i ett köpcentra medan fler vill shoppa i köpcentra än i stadskärnan. Tidigare forskning (Glaeser m.fl., 2001) visar att somliga föredrar stadskärnan på grund av estetiska skäl, precis som butikerna pointerar. Butikerna tycker att utemiljön ger stadskärnan en fördel, till exempel arkitekturen som finns. Äldre byggnader med historik som är placerade i stadskärnan ger ett speciellt intryck. Arkitekturen i stadskärnan kan alltså också ses som ett ankare. Glaese rm.fl. (2001) säger att hotell och restauranger lockar till sig besökare. I Malmö stadskärna finns ett stort utbud av både hotell och restauranger vilka också kan ses som ankare. Utifrån intervjuerna med fastighetsägarna framgick det att de samarbetar med en stadsplaneringsfirma som studerar hur Malmö stadskärnas grönområden kan utnyttjas bättre. Genom att bevara och utveckla de ankare som finns i Malmö stadskärna skapas en slags produktdifferentiering vilket enligt den österrikiska skolans teori (Bergström, 2002) skapar ett konkurrensmedel.

Stadskärnan kan alltså behöva nischa sig för att skapa konkurrensmedel gentemot köpcentra. I och med att mixen med caféer, restauranger och butiker numer även finns i köpcentra behövs något annat. Exempelvis kan det behöva etableras fler mindre och udda butiker i stadskärnan. Stadskärnan behöver även ta tillvara på och utveckla de ankare som finns.

5.4 Förvaltning och hyror

Teorin säger (Öberg, 2008) att stadskärnan måste vara unik för att klara konkurrensen från externetableringar. Förvaltning är också en viktig egenskap för en fungerande stadskärna. De fastighetsägare som finns i området behöver ha en klar strategi gällande sitt ägande och även utöva en aktiv förvaltning (Lind & Gavric, 2006). Förvaltningen i stadskärnan kan delas in i två kategorier, se figur 3.

Figur 3. Förvaltning i stadskärnan.

Ren förvaltning innebär i detta sammanhang att fastighetsägarna ska ansvara för bland annat öppettider, samordning av butiker och utbudet i stadskärnan. Utifrån intervjuerna framgick att butikerna anser att mixen med caféer, restauranger och butiker kan bli till en svaghet för stadskärnan om fastighetsägarna inte sköter det på rätt sätt. Exempelvis att det bara blir caféer längs hela gågatan. Enligt en av fastighetsägarna är det ingen medveten strategi att fler caféer och restauranger har etablerats i stadskärnan, utan det är efterfrågan som styr.

Förvaltning av utemiljö innebär i detta sammanhang att bevara, utveckla och hitta ankare i Malmö stadskärna. Flera butiker trycker på att utemiljön är stadskärnans styrka. Om det är så borde fastighetsägarna vara engagerade i att skapa en attraktiv utemiljö. Utifrån intervjuerna med butikerna kan utemiljön skötas på ett bättre sätt, exempelvis belyser en butik att trottoarerna inte städas utanför deras butik, vilket är fastighetsägarnas uppgift. Butikerna anser inte heller att kommunen är särskilt intresserade av att utveckla utemiljön i stadskärnan. Det borde finnas ett intresse för fastighetsägarna att samarbeta med kommunen och försöka skapa en attraktiv utemiljö. En fastighetsägare säger att de har visat sin vision för stadskärnan för kommunen och att de upplevs vara engagerade, dock har kommunen många aspekter att ta hänsyn till.

Majoriteten avbutikerna anser att hyresnivån i stadskärnan är för hög, exempelvis tvingades en butik att byta lokal till ett annat läge än på gågatan. Denna lokal står tom än i dag. En teori

Ren förvaltning

Förvaltning av utemiljö

enligt Lind & Lundström, (2011) säger att det inte lönar sig för fastighetsägare att använda hyressänkningar för att minska vakanser, en sänkning av hyresnivån skulle istället leda till minskadehyresintäkter, vilket också fastighetsägarna pointerar. Enligt dem är hyressänkningar endast en kortsiktig lösning. En annan anledning till varför fastighetsägarna inte sänker hyran är att det kan bli en spinoff effekt (Lind & Lundström, 2011). Det vill säga att om en butik får hyresreducering kan andra butiker runt om också vilja få reducerad hyra. Det finns spekulationer bland butikerna att fastighetsägarna har gått med på hyresreduceringar på vissa lokaler för att få butikslokalerna uthyrda. Om man vänder på klusterteorin, som är självförstärkande, kan en negativ spiral bildas (O´Sullivan, 2012). Istället för att butiker vill placera sig vid andra butiker (kluster) kan vakansnivån i stadskärnan bidra till att fler butiker väljer att lämna på grund av att de fördelar som finns med kluster försvinner (O´Sullivan, 2012). Ur denna synvinkel kan det vara en bättre lösning för fastighetsägarna att sänka hyran för att minska risken att en negativ spiral bildas där butiker försvinner ifrån stadskärnan.

Stadskärnans styrka finns i utemiljön, enligt butikerna, vilket då borde bidra till att fastighetsägarna finner ett intresse i att utemiljön sköts på rätt sätt. Majoriteten av butikerna anser att hyresreduceringar är nödvändigt för stadskärnan vilket fastighetsägarna inte håller med om. Det finns teorier som säger att hyressänkningar inte är en lösning men det finns även teorier som säger att hyressänkningar kan vara en lösning.

5.5Samordning och Citysamverkan

Teorin säger (Öberg, 2008) att det måste finnas ett fungerande samarbete mellan alla berörda parter i stadskärnan. Utifrån intervjuerna framgick att fastighetsägare och butiker upplever att engagemang saknas från vardera part. Fastighetsägarna upplever att butikerna inte vill samarbeta och tvärt om. Om båda parter anser att den andra parten är ointresserad av ett samarbete kommer ingen vilja ta första steget (Ostrom, 1990) eftersom att fenomenet “fripassagerare” kan uppstå. För att ett samarbete ska fungera, utan att lagstiftning behöver införas, måste en part (eventuellt fastighetsägarna i detta fall) vara beredd på att stå för de kostnader som krävs för att starta upp ett samarbete (Ostrom, 1994). Det krävs också bland annat att regler för samarbetet finns, att straffåtgärder finns för de som missköter samarbetet och att enkla konfliktlösningssystem finns (Ostrom, 1994). Intervjuerna visade att det råder delade åsikter bland butikerna om huruvida samarbetet butiker emellan fungerar. Bland de butiker som anser att samarbetet fungerar bra är majoriteten medlemmar i Citysamverkan, som är en samarbetsorganisation. Butikerna tror att ett samarbete mellan de köpcentra som

finns i stadskärnan och mellan gågatan, exempelvis gemensam marknadsföring, skulle få positiv effekt för alla inblandade. Om gågatan, Hansa och Triangeln skulle marknadsföra sig gemensamt har människor i princip allt som finns i ett köpcentra och lite till i stadskärnan. Köpcentra anordnar aktiviteter för att locka människor dit vilket även kan bidra till att de stannar längre i köpcentrat (Sit m.fl., 2003), aktiviteterna kan ta form i exempelvis modevisning. Detta är något stadskärnan kan kopiera och ta efter. Även vad gäller gemensam marknadsföring och aktiviteter är dock frågan vem som är beredd att ta första steget för att ett samarbete ska kunna bildas.

Butikerna anser att ett samarbete mellan fastighetsägarna hade kunnat få en positiv effekt, till exempel att hyrorna blir mer överkomliga. Utifrån intervjuerna med fastighetsägarna framgick det att det finns ett samarbete mellan dem, exempelvis är de villiga att överlämna en hyresgäst till en annan fastighetsägare om de inte kan erbjuda hyresgästen någon av sina lokaler. Dock kan det vara svårt att få alla i stadskärnan att samarbeta då det finns flera olika fastighetsägare, vilket det inte finns på ett köpcentra. Ena fastighetsägaren anordnade ett event för att visa för de andra att det går, han pointerar dock att de inte kan göra det varje gång utan fastighetsägarna måste turas om. Fenomenet "fripassagerare" går även att appliceras på detta problem. I och med att det finns så pass många olika aktörer i stadskärnan kan lätt en eller flera aktörer "åka snålskjuts" på de andra. Det krävs att någon part är beredd att ta första steget och stå för kostnaderna som uppkommer genom exempelvis anordning av event (Ostrom, 1994). Förhoppningsvis hakar de andra aktörerna på.

Nattekonomi, som diskuterats tidigare i analysen, kan ses som en typ av produktdifferentiering. Dock kan en bra samordning behövas om det ska kunna genomföras. Butikerna kan inte bara se till sitt eget bästa och försöka konkurrera ut andra butiker som är placerade i stadskärnan. Om butikerna endast ser till deras egen vinning kan det gynna den enskilda butiken, men för hela stadskärnan kan de få en negativ effektenligt fångarnas dilemma (Ostrom, 1990). Det är inte butikerna i stadskärnan som är varandras största konkurrenter i denna situation utan de externa köpcentrana.

Det är svårt att skapa ett samarbete när både fastighetsägare och butiker upplever att engagemang saknas från vardera part. Det gäller att någon part tar första steget mot ett samarbete. Det gäller även att aktörerna i stadskärnan inte konkurrerar med varandra utan att fokus ligger på den verkliga konkurrenten, som i detta fall är köpcentra.

6. SLUTSATS

Syftet med studien är att belysa de faktorer som är viktiga för handeln i Malmö stadskärna och att få en bild av hur både fastighetsägare och butiker resonerar kring vakanserna. Studiens frågeställningar är:

 Vad anser fastighetsägare och butiker längs med gågatan vara de bidragande faktorerna till vakanserna i Malmö City?

 Vilka faktorer skulle kunna öka intresset att hyra lokaler i stadskärnan?  Hur kan stadskärnan bli unik gentemot andra marknadsplatser?

Genom att ha studerat litteratur och utfört en empirisk studie dras slutsatser kring frågeställningarna nedan.

Om ett köpcentra är ett hot eller komplement beror på stadskärnans attraktivitet. För att stadskärnan ska bli attraktiv måste det erbjudas något unikt gentemot stadskärnans konkurrenter. Idag finns ett liknande utbud i stadskärnan och i ett köpcentra, därför kan stadskärnan använda sig av produktdifferentiering som konkurrensmedel. Genom att identifiera och utveckla Malmö stadskärnas ankare och även hitta nya ankare kan stadskärnan skaffa ett eventuellt övertag gentemot köpcentra. Även fler mindre och udda butiker kan hjälpa stadskärnan få ett unikt utbud. Nattekonomi är också en strategi som kan användas för att göra stadskärnan unik. De offentliga mötesplatserna som finns gör det möjligt för butikerna runt omkring att ha senare öppettider då människor rör sig där även under kvällstid. Köpcentra saknar ofta dessa offentliga mötesplatser. Tillgänglighet, vad gäller parkeringsplaster och kommunikation, är en egenskap som stadskärnan har svårt att konkurrera med ett köpcentra på då externa köpcentra har större yta för parkeringsplatser. Kollektivtrafiken är i stort sett lika effektiv för båda marknadsplatserna och kan därför inte ses som ett konkurrensmedel. En stor del av butikerna anser att utemiljön är stadskärnans styrka, exempelvis arkitekturen. Fastighetsägarna bör därför ha ett intresse för att driva frågor som rör förvaltningen kring utemiljön tillsammans med kommunen. Butikerna och fastighetsägarna är oense kring hyresnivån i stadskärnan. Butikerna anser att hyresnivån är för hög och att en hyresreducering bör genomföras, vilket fastighetsägarna inte håller med om.Det finns teorier som säger att hyressänkningar inte är en lösning men det finns även teorier som säger att hyressänkningar kan vara en lösning för att behålla butiker i stadskärnan. Ett samarbete är svårt att skapa när både fastighetsägare och butiker upplever att engagemang

saknas från båda håll. Det gäller att någon part tar första steget mot ett samarbete och sätter upp tydliga regler för alla inblandade aktörer. Det gäller även att aktörerna i stadskärnan inte konkurrerar med varandra utan att fokus ligger på den verkliga konkurrenten, som i detta fall