Då blockhyresavtal har ett mer affärsmässigt inslag syns detta ofta på avtalets utformning och innehåll, bland annat löper de ofta över lång tid. Anledningen till detta är för att begränsa hyresgästens möjligheter att få till stånd en förändring av den
Se sida 3 f.
95
Se sida s 3.
avtalade hyran. Bostadshyresgästen har en möjlighet att begära ändring av hyran 97
under pågående hyrestid. Detta framgår av JB 12:54 st. 1 som stadgar att den part som vill få till en ändring har att meddela motparten därom. Om överenskommelse inte kan träffas, har denne rätt att ansöka om ändring hos hyresnämnden för att få till ändrade hyresvillkor. Vid lokalhyra och finns inte denna möjlighet under hyrestiden. Istället måste hyresgästen säga upp avtalet i rätt tid för att få till en villkorsändring inför nästa hyresperiod. I och med att avtalen brukar gälla över flera år måste avtalet sägas upp nio månader innan hyrestidens utgång, JB 12:4 st. 2 p 5. Om hyresgästen sedan vill få till stånd en förändring av hyra måste denna underrätta hyresvärden om vilka ändringar han önskar få till stånd, JB 12:58 a. Det finns därför en möjlighet för parterna att avtala bort hyresgästens möjlighet att begära villkorsändring under pågående hyresperiod.
För att förtydliga varför långa tidsbestämda avtal är att föredra för hyresvärden ska jag därför utgå ifrån att ett avtal närmar sig slutet på en femårig avtalsperiod och parterna står inför valet att förlänga avtalet alternativt säga upp hyresavtalet för villkorsändring. Om vi inledningsvis antar att varken hyresgäst eller hyresvärd säger upp avtalet för villkorsändring eller för uppsägning och att det saknas bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning, förlängs det på obestämd tid och med oförändrade villkor i enlighet med JB 12:3 st. 3 p. 1. Alternativet är att avtalet förlängs på oförändrade villkor över ytterligare en tidsbestämd period om detta framgår av avtalet. Enligt ovan nämnda regel kan avtalet förlängas över ytterligare fem år med samma villkor om detta avtalats mellan parterna. I och med detta kan hyresvärden fortsatt ta ut hyra som utgår enligt annan beräkningsgrund, exempelvis indexreglering eller enligt annan beräkning.
Om hyresgästen säger upp avtalet för villkorsändring kan situationen bli annorlunda. Den doktrin jag funnit som behandlat frågan ställer sig till uppfattningen att hyresnämndens prövning ska göras helt i enlighet med hyreslagens regler om avtalsförlängning för bostadslägenheter. Som en konsekvens därav blir reglerna om bruksvärdeshyra styrande för hyresnämndens prövning. Det är en konsekvens av 98
utformningen i JB 12:1 st. 6 som stadgar att förbehåll inte får göras som innebär att det
Larsson, Synnergren, Wahlström, Bostadshyresavtal i praktiken, s. 85.
påverkar parts möjlighet till förlängning av avtalet och för fastställandet av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Det viktiga är att hyresgästen säger 99
upp hyresavtalet för villkorsändring nio månader innan avtalets utgång, annars är parterna bundna på oförändrade villkor i ytterligare fem år, JB 12:4 st. 2 p. 5.
Jag har för egen del inte hittat någon som förespråkar tolkningen att de gamla villkoren ska gälla vid en tvist i hyresnämnden. En sådan tolkning har jag svårt att göra på grund av flera aspekter. Utgångspunkten är att blockhyresavtalet utgår från reglerna för bostadslägenheter. Vill parterna frångå exempelvis reglerna om bruksvärdeshyra ska detta godkännas av hyresnämnden. Har parterna inte kommit överens om att hyres-avtalet ska förlängas på oförändrade villkor efter hyres-avtalets slut borde inte heller detta ligga till grund för en villkorsprövning i hyresnämnden. Anledningen härför är att parterna endast avsett att de första fem åren ska utgå från vissa specifika villkor. Om parterna är överens om att frångå reglerna om bruksvärdeshyra även över kommande avtalsperiod får de helt enkelt återigen söka dispans hos hyresnämnden.
Konsekvensen av reglernas utformning gör att det föreligger ett intresse för hyresgästen att säga upp avtalet för villkorsändring. Hyresgästen vill betala så låg hyra som möjligt för lägenheten medan hyresvärden istället vill ta ut högre hyra. För hyresvärden är situationen mer fördelaktig om avtalet förlängs ytterligare fem år utan några förändrade villkor.
Utöver själva hyressättningen finns det även andra incitament för att använda sig av blockhyresavtal. Möjligheten att säga upp ett hyresavtal ser olika ut beroende på om det utgör ett lokalhyresavtal eller ett bostadshyresavtal. Ur ett affärsmässigt perspektiv tjänar ofta hyresvärden på att använda sig av reglerna för lokalhyra även när det gäller hyresgästens möjlighet till uppsägning av avtalet. Om vi antar att hyresförhållandet är ingånget över en tioårsperiod och reglerna för lokalhyresavtal används, medför detta att hyresgästen är bunden över hela avtalsperioden utan möjlighet att frånträda avtalet. För att hyresgästen ska kunna frånträda avtalet krävs att hyresgästen säger upp avtalet för uppsägning senast nio månader innan avtalets utgång, JB 12:4 st. 2 p 5. Lokalhyresgästen är därför alltid bunden av hyrestiden. Bostadshyresgästen är däremot
Ljungkvist, Blockuthyrning - En möjlighet för hyresrätten, s. 15.
inte bunden av den avtalade hyrestiden, utan kan säga upp avtalet när som helst med tre månaders uppsägningstid. JB 12:5 st. 1.
Vad gäller hyresgästens eller hyresvärdens uppsägning för villkorsändring ska som nämndes ovan reglerna för bostadslägenheter användas. Det framgår redan av JB 12:1 st. 6 att förbehåll från reglerna om bostadslägenheter inte får göras när det gäller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med avtalsförlängning. Parterna får heller inte avtala bort rätten till förlängning av avtalet. Anledningen till detta upplägg är för att skydda andrahandshyresgästen, då dennes nyttjanderätt är beroende av förstahandshyresgästens rätt till lägenheten. Möjligheten för fastighetsägaren och förstahandshyresgästen att avtala bort besittningsskyddet för förstahandshyresgästen är därför inte tillåten. Dock anses lagen svårtolkad och det verkar råda en viss osäkerhet inom doktrinen då vissa menar att det är möjligt att avtala bort besittningsskyddet för förstahandshyresgästen. För egen del tolkar jag lagen på sådant sätt att 100
besittningsskyddet inte kan avtalas bort. Andrahandshyresgästens ställning vid blockhyresavtal ska vara likvärdig den ställning som en förstahandshyresgäst har. Om andrahandshyresgästens besittningsskydd och rätt till lägenheten är beroende av förstahandshyresgästens nyttjanderätt till lägenheten vore det mycket märkligt om förstahandshyresgästen kunde avtala bort sitt eget besittningsskydd.
3.4 Andrahandshyresgästens rättsställning
Andrahandshyresgästens rättsställning har ansetts vara extra skyddsvärd vid blockhyres-avtal. Lagstiftaren har ansett det nödvändigt att ge andrahandshyresgästen samma besittningsskydd som en förstahandshyresgäst för att undvika oseriösa hyresvärdar men även för att dessa hyresgäster redan befinner sig i en utsatt situation. Det framgår av 101
JB 12:45 st. 2 att bestämmelsen i JB 12:45 st. 1 inte gäller om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand. Detta innebär att blockhyresavtal inte är undantaget från besittningsskyddet.
Larsson, Synnergren, Wahlström, Bostadshyresavtal i praktiken, s. 84.
hyresgästen kan därför ha rätt till förlängning av hyresavtalet om inte hyresvärden kan åberopa någon av de besittningsbrytande omständigheterna i JB 12:46. Om förstahandshyresgästen (hyresvärd i förhållande till andrahandshyresgästen) vill undvika att bindas av en andrahandshyresgästgår besittningsskyddet att avtala bort med hjälp av JB 12:45 a. Enligt nämnda regel ska hyresvärd och hyresgäst i en särskilt upprättad handling ha kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning. En sådan överenskommelse ska även ha godkänts av hyresnämnden för att gälla. Det finns däremot en möjlighet för hyresgästen att i efterhand frånsäga sig sitt besittningsskydd, vilket framgår av JB 12:45 a p. 1.
Andrahandshyresgästen har samma besittningsskydd som en förstahandshyresgäst om inte detta avtalas bort. Detta besittningsskydd gäller dock enbart gentemot förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästens nyttjanderätt över lägenheten är direkt beroende av förstahandshyresgästens nyttjanderätt. 102
Vad gäller andrahandshyresgästens avtalsvillkor måste lagens förarbeten granskas. I och med införandet av reglerna om blockhyra skapades en mer generös avtalsmöjlighet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen. Dock påpekade lagstiftaren att avtalsfriheten inte fick utvidgas på ett sådant sätt att den påverkar andrahands-hyresgästens rättsställning. För att motverka detta får fastighetsägaren och 103
förstahandshyresgästen inte avtala bort förstahandshyresgästens besittningsskydd, då detta skyddar andrahandshyresgästens intressen bäst. När det kommer till hyres-104
sättningen ska andrahandshyresgästen aldrig åläggas att betala en högre hyra än vad som kan krävas av en förstahandshyresgäst enligt reglerna om bostadshyra. Detta framgår också av propositionen där det står att bruksvärdesreglerna gäller för hyressättningen till följd av att det direkta besittningsskyddet. 105
Blockuthyrning - En möjlighet för hyresrätten s. 10 - 11.
102 Prop. 1983/84:137 s. 111. 103 A. a. s. 111. 104 A. a. s. 111. 105