I detta kapitel beskrivs status och underhållsbehov på de delar som har besiktigats. Kapitlet syftar till att skapa förståelse och ge en komplett bakgrund till de åtgärder och kostnader som redovisas senare i Del 2 - Åtgärdsförslag.
Fasader
Denna del av byggnadens skal är ofta det första man möter och det som ger fas-tigheten mycket av sin karaktär och själ. En välmående fasad skyddar mot väder och vind och ser till att huset håller sig varmt, tyst och torrt.
Fasadmaterial
Fasaderna är klädda med stående träpanel och målade med faluröd slamfärg. Skicket är dåligt och träet är till stor del rötskadat. Nu är det aktuellt med ett byte av träpanelen i sin helhet då skadorna är så pass omfattande att en renovering blir orimligt dyr i förhållande till ett byte.
Mindre delar av träet är i något bättre skick men rimligtvis bör allt trä bytas ut samtidigt. Då träpanelen byts ut finns även möjlighet att tilläggsisolera byggnaden för att den ska bli mer anpassad till framtida verksamheter och få en bättre energieffektivitet.
En del av fasaderna är putsade. Utöver det rent estetiskt tilltalande med målad puts så skyddar även färgen fasaderna mot en alltför hög fuktbelastning, vilket kan leda till kostsamma frost-sprängningar. Målning är således en viktig åtgärd för att vidmakthålla putsfasaders livslängd.
Skicket är i detta fall dåligt och stor del av färgen har flagnat bort. Här behöver mindre skador lagas följt av en ordentlig ommålning för att återställa ett gott skick och fullgott skydd mot fukt.
Takfot
Takfoten är av trä. Träet bedöms vara i medelgott skick, dock behövs en noggrann målning för att återställa ett gott skick. Vindskivorna är i dåligt skick och ett byte planeras i samband med att träpanelen på fasaderna byts ut.
Sockel
Sockeln är delvis beklädd med fibercementskivor. Fibercementskivor är ett bra val av sockel då de normalt varken kräver behandling eller underhåll över tid. Sockeln är en utsatt del av bygg-naden och behöver kunna stå emot hög fuktbelastning som är fallet med dess direkta kontakt med marken. Även i detta avseende är fibercementskivorna ett bra materialval då de inte är fuktkänsliga. Nackdelen är att de är känsliga för mekanisk åverkan vilket ofta leder till mindre skador och sprickor. Under besiktningen noterades ett antal skadade skivor vilka behöver by-tas ut.
På den andra delen av byggnaden består sockeln av målad betong. Under besiktningen note-rades inga anmärkningsvärda skador på denna del utan en målning är tillräcklig för att åter-ställa ett fint skick och skydda sockeln från fuktpåverkan.
Dörrar och portar
Majoriteten av ytterdörrarna är av trä. Skicket är dåligt då de inte längre fungerar optimalt. En del dörrarna kärvar och andra går att stänga igen helt och hållet. Dessutom är träet på flera av dörrarna rötskadat. Det är nu aktuellt att byta ut samtliga dörrar. Ett alternativ är även att sätta igen de dörrar som inte längre används samtidigt som fasaden renoveras.
Tidigare har det funnits en passage mellan ridhuset och stallet, vilken senare har rivits. Kvar finns ett entréparti i aluminium. Skicket är slitet och entrén ger inte ett särskilt välkomnande intryck. Dessutom är porten trög efter många år av slitage och handtaget hänger löst. Framför porten finns numera en mindre gård varför det är lämpligt att fortsatt ha kvar entrén på denna sidan av byggnaden. Ett komplett byte av entrépartiet är därför aktuellt.
Fönster
Fönstren är i original och av trä. Fönstren har ett stort renoveringsbehov. En stor del av färgen har flagnat av, mycket kitt saknas och behöver kompletteras, gångjärnen är rostiga, en del fönster sitter skevt och behöver justeras och de behöver även målas mellan bågarna. Samman-taget innebär detta att kostnaden för renovering av dessa skulle tangera ett fönsterbyte. Om man skulle lägga till den underhållskostnad som besparas genom att eliminera det utvändiga målningsbehovet genom att välja aluminiumbeklädda fönster, skulle ett fönsterbyte så gott som helt sparas in under de närmaste 30 åren.
Ett byte till aluminiumfönster skulle även innebära bättre värme- och ljudisolering. Det gör att energiförbrukningen minskar och det blir en trevligare inomhusmiljö. Mot denna bakgrund re-kommenderas ett fönsterbyte i samband med renoveringen av fasaderna.
Plåt
Stuprören och rännorna är av varmgalvad stålplåt överdraget med ett färg- eller plastskikt, så kallad plastisol eller plåtisol. Skicket är varierande. På vissa delar saknas anordningar för takavrinning helt och behöver kompletteras. I detta fallet är det mest lämpligt att ett komplett byte görs samtidigt som fasad- och takrenovering för att erhålla en fullt fungerande vattenav-rinning och ett genomgående gott skick.
På en del finns istället en fotränna i plåt för takavattningen. Skicket är dåligt då rännan är de-formerad på ett flertal ställen vilket innebär läckor och onödig fuktpåverkan på fasaden ne-danför. Då taket läggs om ersätts även detta parti med en hängränna vilket är medräknat i den totala kostnaden.
Övriga detaljer
Trapporna av trä utmed fasadlivet är även de i eftersatt skick. Trappstegen av trä är rötska-dade och behöver därmed bytas ut. Entrétaken som finns i anslutning till några av dörrarna är av varierande skick, men generellt åt det sämre hållet. Därför planeras det för ett byte av ka-nalplåten på entrétaken i samband med fasadprojektet.
Fasadställning
OBS! Annat objekt!
I och med att fasadarbeten kommer utföras så krävs byggnadsställning för att entreprenören skall kunna utföra dessa arbeten i enlighet med arbetsmiljöverkets krav. Denna kostnad är lätt att missa men väldigt viktig att ha med i kostnadsberäkningen för kommande projekt. Upp-skattad kostnad för byggnadsställning finns med i Del 2 av underhållsplanen.
Tak
Trots att man inte alltid lägger märke till det så är taket en oerhört viktig del av byggnadens skal, både tekniskt och estetiskt. Taket tar ständigt emot stora mäng-der nemäng-derbörd och dess utformning ska se till att det transporteras bort utan att huset och dess invånare blir blöta.
Takbeläggningar
Taket på stalldelen är belagt så kallad pannplåt. Skicket har dessvärre inte kunnat observeras i detalj eftersom taket inte kunde beträdas på ett säkert sätt. Flertal skador i plåten kunde dock observeras vid besiktningstillfället och dessutom har rosten gjort sitt intåg på stora delar av plåten.
Taket på den äldre delen av byggnaden är beklätt med eternitskivor. Eternitskivor består av en blandning av cement och asbest, vilket måste tas hänsyn till vid arbete på taket med tanke på de risker som asbest medför vid inandning. Eternitskivor är ett hållbart material och var vanligt förekommande i hus byggda under 1900-talet. Det förbjöds dock som byggnads-material i Sverige år 1982.
På taket är det mycket mosspåväxt, och det noterades även skador i några av eternitskivorna.
Skivorna har luttrat upp vid infästningarna, samt att spikarna som håller upp plattorna har vandrat uppåt. Sammanfattningsvis är taket i dåligt skick. För denna typ av tak kan det göras en renoveringsinsats där skadade skivorna ersätts med fibercementskivor med samma utse-ende, följt av en tvätt under lågt tryck för att avlägsna mossa och sedan en målning av hela
takytan. Ett mödosamt arbete som i detta fall inte bedöms vara lämpligt med tanke på ski-vorna och infästningarnas skick. Dessutom behöver taksäkerheten kompletteras, vilket kom-mer innebära att nya infästningar behöver göras i taket och som med tanke på asbesten då måste göras av firma med tillstånd för asbestsanering.
Därför är det i detta fall mest lämpligt att riva befintlig takbeläggning och ersätta denna med ett nytt tak. I kostnadsuppskattningen i Del 2 tas hänsyn till saneringskostnader samt kostna-den för en ny takbeläggning. Förslagsvis läggs plåt i samma stil som på stalldelen för ett ge-nomgående utseende.
Taksäkerhet
Taksäkerheten består av två fasta takstegar. Skicket är dåligt och taket kan idag inte beträdas på ett säkert sätt. Ett byte av stegarna är aktuellt. Dessutom behöver taksäkerheten komplet-teras för att uppnå minimikraven enligt BBR. Åtgärder och kostnader finns specificerade i Del 2.
Installationer och övrigt på taken
På taket finns även ventilationshuvarna till ventilationen. Skicket är dåligt både på plåten och det omslutande träet. Ventilationshuvarna byts ut i samband med omläggning av takplåten.
Installationer
Ofta dolda, men helt avgörande för att huset ska fungera. Huset ska värmas och kylas, el och vatten ska fram och frisk luft ska cirkuleras bland mycket annat. In-stallationerna är ofta i drift dygnet runt och kräver aktivt förebyggande underhåll eftersom skador eller driftstopp snabbt kan få mycket svåra följder.
Värme
Stallet värms upp med värmestrålare vilka sitter monterade i taken i de olika utrymmena.
För att reglera värmen finns rumstermostater monterade. Livslängd på värmestrålare och ter-mostater är 20 år, vilket numera bedöms ha passerats. Ett byte är därför aktuellt.
Energideklaration är ej utförd för fastigheten. Enligt Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader, ska detta finnas. Syftet med energideklarationen är först och främst att minska miljöbelastningen från Sveriges fastighetsbestånd, vilken är stor. Samtidigt får fastighetsäga-ren en god överblick över energianvändningen och får på så sätt underlag för att utföra åtgär-der som även kan spara stora summor pengar. I detta fall där byggnaden inte bara utgörs av ett stall, utan även samlingslokaler, bedöms inte fastighetens klassas som en ekonomibyggnad och den undantages därför inte från kravet på energideklaration.
Ventilation
Fastigheten är försedd med mekanisk från- och tilluftsventilation (FT) i stalldelen. Det innebär att fläktar styr flödet av till- och frånluft till stallet. I dagsläget är byggnaden utdömd för djur-hållning då ventilationen är bristfällig. Komponenterna är av äldre modell och ett byte är ak-tuellt.
Samlingslokalerna är ventilerade genom självdrag. Det innebär att luften tas in genom tilluftsventiler, sedan sugs den varmare luften ut genom frånluftskanaler som mynnar ut på taket genom den s.k. skorstenseffekten. Det är naturligt att självdragsventilationen fungerar bättre under det kalla halvåret eftersom varm luft då söker sig uppåt snabbare på grund av den större temperaturskillnaden. Vid varmare temperaturer utomhus blir temperaturskillna-den mellan ute och inne inte lika stor vilket försämrar luftcirkulationen. Detta behöver dock inte vara ett stort problem och under vissa perioder kan den vanliga ventilationen komplette-ras genom vädring.
För detta system krävs obligatorisk ventilationskontroll (OVK) vart tredje (från- och tilluft) sjätte år (självdrag). Det finns ingen dokumentation ifrån tidigare OVK varför det nu behöver genomföras.
Sannolikt kommer ventilationen behöva anpassas till en annan framtida verksamhet. Ett alter-nativ är därför, istället för att byta till ny från- och tilluftsfläkt, att installera ett FTX-aggregat som sköter ventilationen för hela fastigheten. Ett återvinner den värmen som finns i luften och innebär stora energibesparingar, samtidigt som det bidrar till en betydligt trevligare inne-miljö genom ett anpassat luftflöde. Dock är detta en investering som inte finns med i kost-nadsberäkningarna i Del 2 som avser det aktuella underhållsbehovet av befintliga komponen-ter.
Vatten och avlopp
Vattenrören är av koppar och är i dåligt skick. Stor del av rörsträckorna är original från någon gång under 1950-tal, men det verkar även ha tillkommit rör under ombyggnationen under 1970-talet. Livslängden på kopparrör kan skilja sig åt beroende på framförallt vattnets kvalitet.
En generell livslängd på 50 år är rimlig att anta i detta fall vilket bedöms ha uppnåtts. Det har även varit problem med läckor då stallet fortfarande var i bruk. Då rören till stor del sitter ut-vändigt blir ett byte relativt smidigt.
Avloppsstammarna är av plast. Åldern bedöms vara densamma som för vattenrören. Rationellt byts även dessa ut i samband med bytet av vattenrören. I detta fall där stammar bedöms vara relativt lättåtkomliga och endast utgörs av ledningar för spillvatten, är byte det mest lämpliga alternativet. Alternativet relining blir en onödigt dyr metod i förhållande till mängden rör.
El
Generellt gäller att el bör bytas ut efter ett visst intervall även om det fungerar. Slitage, uttor-kade kontakter och kablar innebär risker som inte alltid syns. En ålder på elanläggningen i detta fall är svår att fastslå då det verkar ha tillkommit olika komponenter med tiden. I fastigheten fanns dessutom flertal exponerade kablar, vilka innebär en brandrisk samt risk för personska-dor. Därmed bedöms ett byte av elanläggningen mest aktuellt för att uppnå en modern stan-dard och minimera säkerhetsriskerna.
Belysning
De olika belysningarna med deras respektive åtgärder har noterats i Del 2 där åtgärder kost-nader kan studeras. Både de utvändiga och invändiga belysningarna är av äldre modell och bedöms ha uppnått förväntade sin livslängd. Det mest självklara blir att byta till nya armaturer av LED. Dessa är de mest energisnåla och kräver minst av den löpande förvaltningen, varför detta planeras.