Genom införandet av AKBL om allmännyttiga kommunala bostadsaktie- bolag har frågan om otillåtet offentligt stöd även kommit att handla om ifall kommunerna begär otillåtet låga borgensavgifter av sina allmännyt- tiga bolag. Något fall där frågan gällt otillåtet låg borgensavgift enligt EU-rättens statsstödsregler har Boverket inte kunnat notera under åren som gått efter AKBL:s införande.
Det hindrar inte att frågan varit aktuell i de fall kommunen höjt avgiften och denna utgjort grund för hyreshöjning eller har ansetts ha inneburit en otillåten värdeöverföring. I det senare fallet som varit uppe till prövning har inte de av kommunerna fastställda nivåerna stått i strid med lagen.91 Eftersom det rör sig om laglighetsprövningar enligt kommunallagen kan det i princip uppstå fall där det är fråga om otillåten värdeöverföring men det förutsätter sannolikt att borgensavgifterna hamnar på nivåer som är tydligt över vad som kan anses marknadsmässigt. Frågan är då om ett allmännyttigt bostadsbolag kan låna utan borgen. I kommuner med vi- kande bostadsmarknad kan det – å andra sidan – uppstå en situation där det överhuvudtaget blir svårt att få några lån utan kommunal borgen.
10 Avslutande kommentarer
Boverkets övergripande bild är således att de kommunala bostadsaktiebo- lagen inte påverkats i så stor utsträckning av AKBL. Slutsatsen är att ett allmännyttigt syfte och affärsmässighet inte nödvändigtvis står i motsats- förhållande till varandra. Dessa slutsatser dras bland annat även i SABO (2016).
Inte någon av parterna har vid intervjuer fört fram att affärsmässiga principer skulle stå i konflikt med det samhällsansvar som är förenat med att vara ett allmännyttigt kommunalt bostadsbolag. Uppfattningen är snarast att det är en självklarhet och att sådant arbete ökar fastigheternas värde, leder till större kundnytta och höjer bostadsbolagets värde totalt sett. Lagen har inneburit ett större fokus på ekonomi i kommunala bostadsbolag och att ägarna, det vill säga kommunerna behöver motivera de åtgärder som de vill att bostadsbolaget ska genomföra.
Med detta sagt vill Boverket avslutningsvis, helt kort, reflektera kring några detaljer.
Diskussioner kring affärsmässighet vid försäljning förekommer emel- lanåt. Man kan troligen alltid diskutera huruvida ett visst beslut om försäljning är strikt affärsmässigt, men vid en jämförelse med privata bostadsbolag kan konstateras att allmännyttiga bostadsaktiebolag gör förhållandevis få transaktioner. De större privata bostadsbolagen ge- nomför så gott som samtliga ett antal större och mindre transaktioner årligen. Men det kan också konstateras att då försäljningar görs för att frigöra kapital för nybyggnation betyder det – allt annat lika – att bo- stadsbeståndet ökar. Detta kan man se som att bolaget uppfyller ett allmännyttigt syfte – att bidra till bostadsförsörjningen. Här skulle kunna uppträda fall då man kan komma till slutsatsen att man måste diskutera vilken av AKBL:s huvudprinciper som har företräde – det allmännyttiga syftet eller affärsmässiga principer.
Enligt 1 § första stycket punkt 3 AKBL ska hyresgästerna bland annat ha möjlighet till inflytande i bolaget. Här skiljer sig kraven på ett all- männyttigt bostadsaktiebolag från en privat hyresvärd.92 Såvitt Bover-
ket kan se har kravet på inflytande i bolaget följt med från den gamla Allbolagen. Mot bakgrund av hur lite hyresgästrepresentation det finns i bolagens styrelse samt mot bakgrund av den affärsmässighet bolagen förväntas ha i bland annat hyresförhandlingar väcks frågan om hur ett hyresgästinflytande i bolaget bör se ut. Utan att på något
92 Men det finns även andra skillnader, till exempel att de kommunala bostadsaktiebola-
sätt ifrågasätta boendeinflytandet i allmänhet anser Boverket att frågan bör ställas om det inte borde vara upp till bolagen att bestämma om man vill ha inflytande i bolaget och hur det i så fall ska se ut.
Vid sidan om de kommunala allmännyttiga bostadsbolagen äger Sve- riges kommuner drygt 7 900 bostäder, i form av bostadsrätter eller småhus, i fortsättningen omnämnda som ”direktägda bostäder”.93 Det är viktigt att förtydliga att dessa bostäder inte ägs av de allmännyttiga bostadsbolagen, utan är registrerade med kommunens organisations- nummer. Denna grupp av bostäder kan ses som ett alternativ för kommunen att – vid sidan av allmännyttan – ha ett bostadsbestånd som inte lyder under AKBL. Även om det inte är en ny företeelse så har det under 2016 funnits mediauppgifter94 om att kommuner köper
alltmer bostadsrätter för att få fram bostäder till framförallt nyanlända. Om detta sätt att äga bostäder växer i omfattning och – som man får anta – beror på att de allmännyttiga bolagen inte kan bistå kommunen för att täcka det bostadsbehov som finns för vissa grupper så blir ef- fekten ett större bestånd bostäder av social karaktär. Det vore i så fall en utveckling som inte förutsågs i förarbetena till AKBL.
Boverket anser sig ha observerat några viktiga otydligheter när det gäller hur hyressättningen ska fungera mot bakgrund av den nya lag- stiftningen. I innevarande uppdrag har Boverket getts mandat att före- slå förändringar, men Boverket är av uppfattningen att denna fråga är för omfattande för att hanteras inom ramen för detta uppdrag. Detta mot bakgrund av att detta är en för många människor central fråga samtidigt som det finns starka intresseorganisationer och att frågan är politiskt känslig.
93 Enligt kommunernas uppgifter i Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät
94 http://www.di.se/artiklar/2016/8/26/kommuner-koper-bostadsratter-for-nyanlanda/
http://www.sydsvenskan.se/2016-12-05/268-bostadsratter-kopta-for- skattemiljonernodlosningarna-har-blivit-permanenta
Referenser
Boverket (2008) Nyttan med allmännyttan, Boverket, Karlskrona. Boverket (2011) Konkurrens på bostadsmarknaden, rapport 2011:15 Bo-
verket, Karlskrona.
Boverket (2013a) Värdeöverföringar från allmännyttiga kommunala bo-
stadsaktiebolag för räkenskapsåret 2011, rapport 2013:1, Boverket,
Karlskrona.
Boverket (2013b) Den nya lagstiftningen på hyresbostadsmarknaden – en
första uppföljning, rapport 2013:15, Boverket, Karlskrona.
Boverket (2014a) Värdeöverföringar från allmännyttiga kommunala bo-
stadsaktiebolag för räkenskapsåret 2012, rapport 2014:1, Boverket,
Karlskrona.
Boverket (2014b) De allmännyttiga bostadsföretagens utveckling på bo-
stadsmarknaden 2012 och 2013, rapport 2014:6, Boverket, Karls-
krona.
Boverket (2014c) Det svenska hyressättningssystemet, rapport 2014:13, Boverket, Karlskrona.
Boverket (2014d) Allmännyttans erbjudande till hyresgäster om boende-
inflytande och inflytande i bolaget, rapport 2014:28, Boverket, Karls-
krona.
Boverket (2015a) Värdeöverföringar från allmännyttiga kommunala bo-
stadsaktiebolag för räkenskapsåret 2013, rapport 2015:1, Boverket,
Karlskrona.
Boverket (2015b) De allmännyttiga bostadsföretagens utveckling på bo-
stadsmarknaden 2013 och 2014, rapport 2015:11, Boverket, Karls-
krona.
Boverket (2015c) 2011 års lagstiftning på hyresbostadsmarknaden –
tredje uppföljningen, rapport 2015:19, Boverket, Karlskrona.
Boverket (2015d) Allmännyttan – de boendes inflytande, sociala frågor
Boverket (2016a) Värdeöverföringar från allmännyttiga kommunala bo-
stadsaktiebolag för räkenskapsåret 2014, rapport 2016:4, Boverket,
Karlskrona.
Boverket (2016b) De allmännyttiga bostadsföretagens utveckling på bo-
stadsmarknaden 2014 och 2015, rapport 2016:7, Boverket, Karls-
krona.
Boverket (2017a) Allmännytta samt hyreslagstiftning – två uppföljningar, rapport 2017:2, Boverket, Karlskrona.
Boverket (2017b) Värdeöverföringar från allmännyttiga kommunala bo-
stadsaktiebolag för räkenskapsåret 2015, rapport 2017:9, Boverket,
Karlskrona.
Boverket (2017c) Hyresvärdars krav på blivande hyresgäster, rapport 2017:30, Boverket, Karlskrona.
Domstolsverket (2017) Domstolsstatistik 2016
Fastighetsägarna (2016) Varför är det så svårt att komma överrens? En
rapport om hyresförhandlingarnas systemfel, Fastighetsägarna,
Stockholm.
Grander, M. (2015) Samhällsansvar på affärsmässiga villkor – tolkningar och konsekvenser av lagen om kommunala bostadsaktiebolag, i Salo- nen, T. (red.), Nyttan med allmännyttan, Liber, Stockholm.
Holmqvist, E. (2015) Spelar ägandet någon roll? Lokalpolitiska perspek- tiv på allmännyttans funktion och framtid, i Salonen, T. (red.), Nyttan
med allmännyttan, Liber, Stockholm.
Hyresgästföreningen (2016) Bostadspolitisk vägvisare
Kjellström, A. (2015) EU:s inre marknad och den svenska allmännyttan, i Salonen, T. (red.), Nyttan med allmännyttan, Liber, Stockholm. Lind, H. och B. Nordlund (2016) Rapport med vägledning avseende
tänkbara synergieffekter vid nyproduktion av bostäder, Stockholm.
Lind, H. och S. Lundström (2011) Hur ett affärsmässigt bostadsföretag
agerar, rapport 2011:11, Avdelningen för Bygg- och fastighetseko-
nomi, KTH, Stockholm.
Länsstyrelsen i Stockholms län (2013) Ägardirektiv i allmännyttan – vad
har ändrats sedan lagen trädde i kraft?, rapport 2013:1, Länsstyrelsen
Nordlund, B. (2012) Marknadsmässiga avkastningskrav och allmännyt-
tiga kommunala bostadsaktiebolag.
Nordlund, B. (2014) Uppföljning – Effekter av införandet av Lag om all-
männyttiga kommunala bostadsaktiebolag.
Proposition 2009/10:185 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag
och reformerade hyressättningsregler.
SABO (2011) Hur ett affärsmässigt bostadsbostadsföretag agerar – en
kommentar från SABO.
SABO (2016) Uppföljning av Allbolagen och förändringar i hyreslagen.
Delstudie till framtidsprogrammet Allmännyttan mot år 2030, SABO,
Stockholm.
SABO (2017a) Lönsamt att bygga? Synergieffekter vid förtätning, SABO, Stockholm.
SABO (2017b) Nedskrivning av fastighetsvärden. En analys av K3-
regleverket, SABO, Stockholm.
Salonen T. (red.) (2015) Nyttan med allmännyttan, Liber, Stockholm. SKL, SABO och Kommuninvest (2012) En modell för kommunal bor-
gensavgift till kommunala bostadsaktiebolag.
SOU: 2008:38 EU, allmännyttan och hyrorna. SOU 2015:58 EU och kommunernas bostadspolitik.