Figur 17 visar det sammanlagda antalet färdigställda bostäder under åren 2010 till och med 2016 på NUTS 3- nivå för Danmark, Norge, Sverige och Island. För Finlands del avser redovisningen dock åren 2009 till och med 2015 på grund av att data för 2016 ännu inte är tillgängliga. Bostadsbyggandet i absoluta tal är störst i Helsingforsregionen, med 67 000 bostäder. Även i Birkaland i Finland är bostadsbyggandet stort. I Stockholms län har det färdigställts 66 000 bostäder under perioden. Mellan 20 000 och 35 000 bostäder har färdigställts i Västra Götalands län och Skåne län, i Akershus och Rogaland i Norge samt i Östjylland i Danmark. Antalet färdigställda bostäder var mindre än 5 000 i nästan två tredjedelar av länen i Sverige, medan det i Norge är ungefär en tredjedel av fylkena som har under 5 000 färdigställda bostäder.
Antalet färdigställda bostäder i förhållande till befolkningsförändringen är ett mått på hur väl byggandet möter det ökande behovet av bostäder vid en befolkningsökning. När kvoten mellan antalet färdigställda bostäder och befolkningsförändringen ligger kring 0,5 motsvarar bostads- byggandet grovt räknat den genomsnittliga ökningen av antalet hushåll. I regioner som har haft minskande befolkning fungerar dock inte den tolkningen av måttet. Kvoten blir där negativ, vilket snarare borde tolkas som att bostadsbyggandet är för stort i förhållande till behovet.
Norrbotten i Sverige och Västsjälland och Sydsjälland samt Bornholm i Danmark har haft en minskande befolkning under åren 2010 till 2016, vilka vissas som streckade områden i figur 18. I Finland minskade
befolkningen i större delen av landet. I det inre av landets södra delar har bostadsbyggandet varit mycket stort i förhållande till befolknings- utvecklingen.
Även i Västjylland i Danmark är bostadsbyggandet betydligt större än vad som grovt räknat svarar mot befolkningsökningen i regionen, nämligen 3,3 gånger så stort. I Island, södra och mellersta Sverige samt Oslo och Köpenhamn med intilliggande regioner har bostadsbyggandet varit mindre än vad som motsvaras mot befolkningsökningen under perioden.
Figur 17. Antal färdigställda bostäder på regional nivå (NUTS 3) under åren 2010–2016 (i Finland dock 2009–2015).
Figur 18. Antal färdigställda bostäder per tillkommande invånare på regionalnivå (NUT3) 2010–2016 (i Finland dock 2009–2015).
Figur 19 visar för varje år genomsnittligt pris för småhus i förhållande till hushållens totala disponibla inkomst fördelat på den del av befolkningen som är över 20 år. Värdet på kvoten kan alltså tolkas som hur många årsinkomster som behövs för att kunna köpa ett genomsnittligt hus. Disponibel inkomst hämtas från respektive lands nationalräkenskaper och jämförbara bostadsprisindexar hämtas från Nordic Statistics. Vi räknar sedan om prisindexen till prisserier i respektive lands valuta utifrån fastighetsprisstatistik för det sista året i respektive serie. I det steget har vi varit hänvisade till olika typer av datakällor för respektive land4.
Under åren efter finanskrisen har fyra av fem länder, alla utom Finland, legat anmärkningsvärt samlade. De sista åren under perioden ökar värdena något och ligger kring 9–10. I Finland ligger värdena mot slutet av perioden på en lägre nivå, kring 7, efter att tämligen stadigt ha minskat något sedan 2006. Mest anmärkningsvärt i figuren är den kraftiga
uppgången i Danmark åren närmast före finanskrisen, och den lika kraftiga nedgången efter finanskrisen.
Figur 19. Genomsnittligt pris på småhus i förhållande till disponibel inkomst fördelat på befolkningen över 20 år i de nordiska länderna 2000–2016.
Källor: Nordic Statistics, de statistiska centralbyråerna i Norge och Danmark, Lantmäteriet i Finland och Island, Svensk Mäklarstatistik, samt Eurostat.
4 Genomsnittspriset för småhus sålda på den öppna fastighetsmarknaden är hämtat från:
Mäklarstatistik i Sverige, Statistisk Sentralbyrå i Norge, Lantmäteriverket i Finland, Danmarks Statistik, och Registers Iceland i Island. Uppgiften avser 2015 för Island och 2016 för övriga länder.
Figur 20 visar hur stor andel av nyproducerade bostäder som utgörs av småhus i respektive land. Sverige är det land som genomgående har lägst andel småhus i förhållande till totala antalet färdigställda bostäder. Andelen har dessutom varit stadigt minskande under den senare delen av perioden. På Färöarna har det under de första tio åren på 2000-talet endast byggts småhus, men sedan 2010 har en betydande andel av ny-
produktionen bestått av lägenheter i flerfamiljshus.
Figur 20. Andel småhus i förhållande till totalt antal färdigställda bostäder i de nordiska länderna, 2000–2016
Källa: Nordic Statistics.
Figur 21 visar utvecklingen av nominella priser för småhus mellan åren 2001 och 2016. Bostadspriserna i Island har i genomsnitt trefaldigats under perioden. I Sverige och Norge har priserna ökat med 150 % i en tämligen stadig linjär prisuppgång. Priserna i Finland och Danmark har ökat måttligare, nämligen ca 70 %, och där har ökningen i huvudsak inträffat före 2007. I Danmark föll det genomsnittliga priset därefter något, för att år 2016 åter nästan vara uppe i 2007-års nivå.
Figur 21. Nominella priser på småhus i de nordiska länderna åren 2001–2016 (Index 2001 = 100).
Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land via Macrobond.
Figur 22 visar reala priser på småhus åren 2001 till 2016. De reala priserna ger en helt annan bild än de nominella för Islands del, där inflationen har varit hög under senare delen av perioden. Den reala prisnivån ligger ändå 50 % högre 2016 än vad den gjorde 2001, men däremellan har priserna varit högre. De svenska priserna har mer än fördubblats under perioden, vilket är den klart största reala prisökningen.
Figur 22. Reala priser på småhus i de nordiska länderna åren 2001–2016 (Index 2001 = 100).
Prisindexar för lägenheter i flerbostadshus finns bara tillgänglig från 20065. I figur 23 och 24 redovisas prisutvecklingen på ägda bostäder
separerat för småhus och lägenheter i flerbostadshus. De intressanta iakttagelserna kan i detta fall göras landsvis mellan figurerna. Man kan särskilt notera att lägenhetspriserna i Sverige har en kraftigare öknings- takt än priserna på småhus. Någon motsvarighet till den här relationen återfinns inte i något av de andra länderna. Prisindexen för lägenheter är inte justerade för eventuella förändringar över tiden i skuldsättning hos bostadsrättsföreningar eller motsvarande.
Figur 23. Nominella priser på småhus i de nordiska länderna åren 2006–2016 (Index 2006=100).
Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land via Macrobond.
5 Lägenhetsinnehav (i flerbostadshus) med äganderätt eller äganderättsliknande villkor
har olika juridisk konstruktion i de nordiska länderna. Det gör att jämförbarheten mellan länderna avseende t.ex. prisutveckling är begränsad.
Figur 24. Nominella priser på lägenheter i flerbostadshus i de nordiska länderna, 2006–2016 (Index 2006=100).
Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land och Valueguard via Macrobond
Bostadsinvesteringarna som andel av BNP finns redovisade för de fyra större länderna i figur 25. De har genomgående varit högst i Finland under 2000-talet. I Norge och Sverige har investeringarna ökat under senare tid, i Norge efter 2010 och i Sverige efter 2013. I Danmark nådde investeringarna en topp åren 2006–2007 och har därefter minskat kraftigt.
Figur 25. Bostadsinvesteringar som andel av BNP i de nordiska länderna 2000– 2016 (procent).
Bostadsbyggandet har varierat stort i flera av de nordiska länderna under 2000-talet. I Island har det i genomsnitt färdigställts mest i förhållande till invånarantalet, 5,9 bostäder per 1 000 invånare och år6. Av de stora
länderna är det i Finland som det har byggts mest, 5,8 bostäder per 1 000 invånare. Sverige har haft det lägsta byggandet, 2,7 bostäder per 1 000 invånare. Figur 26 visar hur byggandet i de olika länderna har varierat under perioden 2000–2016.
Figur 26. Antal färdigställda bostäder per 1 000 invånare i de nordiska länderna, 2000–2016.
Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land och Eurostat via Macrobond samt Ålands landskapsregering
Bostadsbyggandet ställt i relation till befolkningsförändringen ger en något annorlunda bild av produktionens storlek. Av de fyra stora länderna har Sverige totalt sett haft det lägsta bostadsbyggandet medan Finland genomgående haft det högsta. Samtidigt framgår att skillnaderna mellan Sverige och Norge var ganska små, särskilt under perioden 2007–2012. År 2009 hade Island en negativ befolkningsutveckling, vilket gör att antal färdigställda bostäder i förhållande till befolkningsförändringen blir negativ. Se figur 27.
Figur 27. Antal färdigställda bostäder per ny invånare i de nordiska länderna 2000–2016.
Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land och Eurostat via Macrobond samt Ålands landskapsregering
På grund av långa byggtider påverkas antalet färdigställda bostäder med fördröjning på förändringar av efterfrågan på marknaden. Därför ger antalet påbörjade bostäder i förhållande till ny invånare en
kompletterande bild av hur väl byggandet svarar mot behoven av nya bostäder, se figur 28. I Finland har det påbörjats absolut flest bostäder per ny invånare under perioden, i genomsnitt 1,67. Sverige ligger i botten
med 0,4 påbörjade bostäder per ny invånare.
Figur 28. Antal påbörjade bostäder per ny invånare i de nordiska länderna 2000– 2016.
Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land ochEurostat via Macrobond.
I figurerna ovan har vi tittat på tidsserier för bostadspriser, färdigställda bostäder samt påbörjade bostäder var för sig. I figur 29 väljer vi att redovisa de tre variablerna tillsammans, landsvis. Det gör vi framför allt för att tydliggöra eventuella samvariationer inom respektive land mellan variablerna.
Antalet färdigställda bostäder minskade 2008 i samtliga länder utom Sverige. Minskningen fortsatte 2009, och då omfattades även Sverige. Särskilt i Island sjönk antalet drastiskt 2009, men även i Danmark var nergången kraftig. I huvudsak framträder ett mönster där kurvorna för påbörjade respektive färdigställda bostäder är mycket likartade. Antal påbörjade bostäder ökade kraftigt under de sista två till tre åren i perioden för samtliga länder utom Island. Samtidigt har antalet
färdigställda bostäder ännu inte ökat lika mycket. Detta kan möjligen indikera att antalet färdigställda bostäder kan förväntas öka inom kort. Bostadsprisernas utveckling uppvisar inget enhetligt mönster. Framför allt finns ingen bild av att upp- respektive nedgångar i priser alltid föregår ökning av bostadsproduktionen. Snarare förefaller prisutvecklingen släpa efter produktionens utveckling.
Figur 29. Reala priser på småhus (2001 = 100, vänster axel) samt färdigställda och påbörjade bostäder per 1 000 invånare (höger axel).
Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land via Macrobond.
Av diagrammen framgår bland annat brottet i prisuppgången och fallet i bostadsproduktionen i anslutning till finanskrisen. Mest dramatisk var utvecklingen i Island, med en minskning av byggstarterna på 95 % mellan 2006 och 2009. I Danmark var minskningen över 70 %. Noterbart är också att den procentuella minskningen i Sverige var större än i Finland och Norge under samma period.
Efter finanskrisen har priserna och byggstarterna ökat klart mest i Sverige.
Bostadsbestånd
Figur 30 visar boendetätheten i de nordiska länderna. Alla de stora länderna ligger stabilt på ungefär 2,1–2,2 invånare per lägenhet under perioden. Island har i stort sett haft en fallande boendetäthet under hela perioden, men i genomsnitt har den legat på över 2,5 invånare per lägenhet.
Figur 30. Boendetäthet i de nordiska länderna, 2000–2015.
Källor: Nordic Statistics, Danmark Statistik och Statistikcentralen Finland.
Sverige har under perioden den största trångboddheten i Norden, enligt den definition som Eurostat använder. Ökningen under 2016 är
anmärkningsvärd Andelen har ökat från cirka 10 % år 2007–2008 till drygt 14 % år 2016, medan det i Norge endast är cirka 5 % som är trångbodda. Att värdena på trångboddheten är så höga beror bland annat på att alla som bor i 1-rumslägenheter räknas som trångbodda. I Figur 31 visas trångboddheten i de fem nordiska länderna.
För att ett hushåll ska räknas som icke trångbott enligt denna definition ska följande krav vara uppfyllda:
Gifta och sambopar, barn under 12 år och barn av samma kön mellan 12 och 17 år kan dela sovrum. Övriga boende i bostaden över 18 år, samt barn av olika kön mellan 12 och 17 år ska ett eget sovrum. Dessutom ska det finnas ytterliga ett rum i bostaden (vardagsrum).
Figur 31. Trångboddhet i de nordiska länderna, 2003–2016.
Källa: Eurostat
Fördelningen av bostadsstockarna på lägenheter i olika hustyper skiljer sig något mellan länderna. Andelen lägenheter i flerbostadshus varierar från 29 % till 50 %, som är andelen i Sverige. Vad gäller lägenheter i en- och tvåfamiljshus är det Sverige som har den lägsta andelen av beståndet på 43 % och bland de stora länderna är det Norge som har den högsta på 60 %. Allra störst andel av lägenheter i en- och tvåfamiljs hus har Åland med 68 %. I figur 32 kan man utläsa bostadsstockarnas fördelning i de olika länderna.
Figur 32 Fördelning av bostadsstocken per hustyp i de nordiska länderna 2016.
Not: Uppgifterna för Grönland (**) gäller 2010 och för Åland (*) gäller 2015. Källa: Nordic Statistics.