Som teorin påvisar är diskonteringsräntan och direktavkastningskravet inte samma sak. Diskonteringsräntan baseras på interna avkastningskrav medan direktavkastningskravet baseras på marknadens avkastningskrav. Dock påverkar de värderingen stort, diskonteringsräntan i kassaflödesmetoden och direktavkastningskravet i båda metoderna. Därför analyseras nedan vilka skillnader det finns i användandet av dessa.
5.2.1 DISKONTERINGSRÄNTA
Det första som bör diskuteras är bristen på information i årsredovisningarna. I vissa fall finns ingen diskonteringsränta representerad och ibland kan det vara svårt att även få information om vad uträkningen baserats på. Detta påverkar tillförlitligheten negativt då informationen inte får vara osäker (IASB, 2007). Diskonteringsräntan beräknas utifrån riskfri realränta, inflation och risk. Den första punkten är samma för alla inblandande. Inflationen däremot skiljer sig något. Både Fabege och HEBA Fastighets AB räknar med en inflation om två procent, medan Castellum räknar med 1,5 procents inflation under samma period. Wihlborgs visar inte på vilken inflation som antagits. Den egentliga inflationen har under denna period har varit -0,3 procent. Sådana skillnader i egentlig och förväntad inflation påverkar självklart resultatet i stor utsträckning vid värderingen. Även här påverkas tillförlitligheten negativt, då informationen som ges måste vara korrekt (IASB, 2007). Den sista delen i uträkningen av diskonteringsräntan, riskfaktorn, beror på företags specifika faktorer. Därav är det svårt att jämföra räntornas nivåer beroende på detta. Dock är diskonteringsräntan överlag någorlunda jämn utifrån de faktorer ovan som påverkar företagen emellan. I åtanke av denna analys bör det tas i beaktande att bostäder har lägre ränta än lokaler. Detsamma gäller geografiska skillnader, storstäder har lägre ränta än landsbygden.
Tillförlitligheten i användandet av diskonteringsräntan beror på om företagen följer anförandet i IAS 40 (2007) som säger att räntan ska återspegla marknadens bedömning av osäkerhet i storlek på, och tidpunkten för, framtida betalningar. Om ett företag istället skulle justera diskonteringsräntan för att uppnå ett eftersträvansvärt resultat skulle tillförlitligheten minska. Detta har vi sett att det har skett i exempelvis Castellums årsredovisning 2006 där diskonteringsräntan justerats för att spegla den prisuppgång som var på marknaden under denna tid. Här användes diskonteringsräntan, inte för att fastställa verkligt värde som det borde enligt IAS 40, utan snarare för att matcha den prisuppgång som hade varit.
5.2.2 DIREKTAVKASTNINGSKRAV
Direktavkastningskravet är en viktig del i direktavkastningsmetoden, men även för många av våra undersökningsobjekt som använder kassaflödesmetoden då direktavkastningskravet används för att evighetskapitalisera restvärdet i flertalet av undersökningsobjektens kalkyler. På grund av att detta krav används av många företag i olika sammanhang, blir effekterna självklart olika stora. För Hufvudstaden och Wallenstam kan värderingen minska/öka i stora
intervall genom små förändringar i direktavkastningskravet. Detta syns i Hufvudstadens exempel i teoriavsnittet där en liten fluktuation av direktavkastningskravet påverkar resultatet i mångt mycket större omfång än en större fluktuation av hyresvakanser. Wallenstam och Hufvudstaden har relativt lika avkastningskrav, 5,20 mot 5,10 procent. Vid anblick på övriga tre företag; Fabege, HEBA Fastighets AB och Wihlborgs, ses större skillnader. Fabege har ett direktavkastningskrav på sex procent och HEBA Fastighets AB har 2,4 procent i Stockholmsområdet och Wihlborgs har ett framräknat direktavkastningskrav om 6,5 procent. Direktavkastningskravet ska visa på marknadens avkastningskrav. Genom detta framstår skillnaderna mellan Wallenstam och Hufvudstaden klart då de i huvudsak är verksamma på olika orter, Göteborg kontra Stockholm. Att Fabege har ett något högre avkastningskrav beror i sin tur på att detta krav ska visa på avkastningen fem år framåt. Detta gäller även Wihlborgs, att de har ett något högre krav beror på att de endast är verksamma i Öresundsregionen. I undersökningen sticker HEBA Fastighets AB ut gentemot övriga, med ett mycket lägre avkastningskrav. En eventuell anledning till detta kan bero på att HEBA Fastighets AB endast hanterar bostäder medan övriga företag i första hand hanterar kommersiella fastigheter. Mellan dessa kategorier ses bostäder som en säkrare marknad på grund av de regler som finns inom det svenska samhället med brukshyror. Castellum är det enda företaget i undersökningen som inte använder sig av något direktavkastningskrav i sina beräkningar.
Direktavkastningskravet ska visa på marknadens avkastning vilket inte går att räkna ut om inte fastigheten ifråga precis sålts. Är inte så fallet måste jämförelseobjekt användas. Vid många tillfällen finns inte heller tillräkligt bra jämförelseobjekt. I och med att direktavkastningskravet är väldigt väsentligt för värderingen och det är väldigt svårt att få fram ett fullt tillförlitligt direktavkastningskrav påverkar det också självklart tillförlitligheten av värderingen i sig, då direktavkastningskravet aldrig kan vara helt säkert (IASB, 2007). Detta har också framgått i intervjuerna där bristen på bra jämförelseobjekt har försvårat värderingen under de senast åren.
5.3 ÖVRIGA INGÅENDE GRUNDDATA
Som sades i teorin är det viktigt att ingående grunddata är korrekt för att värderingen ska bli tillförlitlig (Persson, 2008). När företagens tillvägagångssätt för att få fram denna information undersöks framgår dock vissa skillnader.
Angående hyresintäkter är det två företag, Castellum och Wihlborgs, som i sina beräkningar utgår från nuvarande hyreskontrakt. Castellum gör dock justeringar utifrån marknadshyran. Två företag, Fabege och Wallenstam, utgår istället från kommande hyreskontrakt där Wallenstam har en budgeterad hyra per fastighet för nästkommande år. HEBA Fastighets AB baserar som ensamt företag sina hyresintäkter utifrån inflationen och marknadshyran vid kontrakttidens utgång. Hufvudstaden är det enda företag som inte förklarar hur de gått tillväga, vilket påverkar jämförbarheten mellan företagen. I undersökningen har det varit svårt att få fram exakta beräkningar av hyresintäkterna i företagens finansiella rapporter, därmed har det varit svårt att se hur tillförlitliga beräkningarna egentligen är. Tillförlitligheten kring hyresintäktsuträkningarna minskas självklart av att företagen räknar ut dessa på olika sätt, då korrektheten kan ifrågasättas (IASB, 2007). Dock påverkar inte hyresintäkterna värderingen lika mycket som exempelvis direktavkastningskravet gör (Hufvudstaden, 2008).
Vad fastighetskostnaderna baseras på är i vissa fall otydligt. Castellum baserar dessa på drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Fabege i sin tur baserar fastighetskostnaderna på drift, underhåll, investeringar, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. På en gång ser vi skillnader, Castellum tar inte hänsyn till investeringar och renoveringsbehov medan Fabege inte tar hänsyn till fastighetsadministration. Detta kan möjligtvis bero på bristande information i årsredovisningarna, men kan likväl bero på att skillnaderna helt enkelt är valida. Vidare tar HEBA Fastighets AB inte hänsyn till fastighetsskatt, fastighetsadministration samt investeringar. Wallenstam påpekar att fastighetsadministration inte tas med i deras beräkningar. Wihlborgs tar inte hänsyn till tomträttsavgäld och fastighetsadministration. Hufvudstaden är det enda företag som har med alla ovan diskuterade delar. På samma sätt som hyresintäkterna räknas ut på olika sätt, påverkar skillnaderna i vilka delar som innefattas i fastighetskostnaderna, tillförlitligheten. Ju större skillnader desto mindre tillförlitligt, då korrektheten ifrågasätts när många företag använder samma värderingsmetoder (IASB, 2007). Även här påverkar dock denna post inte lika mycket den totala värderingen som ovan diskuterade faktorer i kapitel 5.2.
Även vakanser är en del i den ingående grunddata som är viktig. Av de sex undersökta företagen är det ett företag, HEBA Fastighets AB, som inte visar på vilken vakansgrad de
Dessa två företag är framförallt verksamma på samma ort, Stockholm, vilket självklart påverkar vakansgraden då utbud/efterfrågan bör vara likt för dessa företag. Wallenstam räknar alltid på en generell vakans om tre procent, de räknar också med en specifik vakans vilket är outhyrda hyror som innehas i nuläget. Totalt blir vakansen något högre än de tre procent som de räknar med i dagsläget. Castellum och Wihlborgs sticker ut med sina vakansgrader. Castellum har 12,9 procent och Wihlborgs har 8,3 procent. Deras högre vakansgrad kan bero på att de är verksamma i mindre regioner. Castellum är i och för sig verksamma både i Stockholm och i Göteborg, men också i regioner som Östra Götaland vilket självklart påverkar vakansen. Det är svårt att diskutera vakansgradens tillförlitlighet, då företagen vill ha en viss vakansgrad. Detta framgick i intervjun med Marie Ideström hos Wallenstam, att vakanser ses som kundservice, dels för att kunna erbjuda ersättningslägenheter/lokaler och dels som alternativ för kunder som önskar flytta till annan lokal. Därav är skillnaderna i vakanserna beroende på olika strategier kring hur mycket lokaler företagen vill ha vakanta.