Diskussion

än en aktör. Detta minskar risken att ett bolag får monopolställning i ägandet av samhällsfastigheter i en kommun, vilket skulle kunna leda till högre hyror då kommunen får färre alternativa lokaler och således en sämre förhandlingsposition i hyresförhandlingar. Något som diskuterats som skulle kunna ge kommunerna ökad trygghet och rättfärdiga avyttringar är att sälja till bolag som till stor del är finansierade av pensionskapital. I sådant fall ger avyttringen avkastning till Sveriges pensionärer och pensionsfonder agerar generellt långsiktigt.

6.1.5 Aktörernas syn på framtiden

De olika intervjuade aktörerna är alla eniga i att samhällsfastigheter framgent kommer behöva bli allt fler till antalet för att möta den demografiska efterfrågan. Många kommuner, men inte alla, tror sig dessutom behöva ta in hjälp från privat sektor för att möta detta växande behov. Många av Sveriges kommuner har som sagt ekonomiska problem i kombination med stora investeringsbehov, vilket troligtvis kommer leda till ett ökat privat inflytande i segmentet för samhällsfastigheter.

Vidare tror många att den privata marknaden kommer konsolideras, och antalet aktörer kommer bli färre, större och mer professionella. De mindre seriösa aktörerna spås inte klara av konkurrensen och med tiden försvinna ifrån marknaden. Vissa aktörer tror den privata marknaden för samhällsfastigheter kan bli dubbelt så stor inom tio år.

6.2 Diskussion

6.2.1 Insamling av data

6.2.1.1 Sveriges befolkningsförändring 2010-2029

Det är tydligt att den demografiska sammansättningen i Sveriges befolkning förändras. Allt större andel av befolkningen kommer till 2029 återfinnas bland äldre och som Svefa (2019) nämner kommer Sverige behöva 1.000 nya skolor till år 2021. Allt eftersom befolkningen växer kommer fler samhällsfastigheter behövas runtom i landet, och när vissa kommuner minskar växer andra. Detta resulterar i ett ännu större behov i vissa kommuner.

Detta är, precis som de privata bolagen under intervjuerna vittnade om, den stora drivkraften bakom marknaden för samhällsfastigheter. Eftersom kommuner i Sverige inte kan gå i konkurs, blir denna faktor än viktigare för de privata aktörerna, som i princip endast behöver se till att det finns behov för de fastigheter de äger. Vissa av de intervjuade uppmanar dock till varsamhet i tolkandet av befolkningsprognoser då de snabbt kan förändras baserat på exempelvis flyktingvågor, medicinska framsteg och globala pandemier.

6.2.1.2 Kommuners ekonomiska ställning

Som läsaren kan se i tabellerna i kapitel 5.3.2 finns det stora skillnader mellan kommuners ekonomiska ställning. De starka kommunerna har i genomsnitt 71 procent soliditet medan svaga kommuner i genomsnitt har 22 procent. Att dessa nyckeltal som soliditet, resultat och skulder är

viktiga och något som kommuner lägger stor vikt vid bekräftas dels genom intervjuer och även av frågeformuläret som skickats ut till svagare kommuner (se tabell 15).

Under flera intervjuer diskuterades behovet för kommuner att höja soliditeten. Detta anses av kommunerna viktigt för att öka andelen eget kapital i förhållande till skulder och på så sätt stärka balansräkningen och öka möjligheterna till att ta upp nya lån. Det är som sagt stora skillnader i soliditet mellan starka och svaga kommuner, men något som motsäger vad många tror är att de med bra ekonomi i snitt är mindre till befolkning (27.971) än de med sämre ekonomi (54.869). Att de större kommunerna har sämre ekonomi än de mindre kan bero på urbanisering och att de står inför större investeringsbehov än mindre kommuner med mindre inflöde av människor. Något som gäller för en stor majoritet av både de starka och svaga kommunerna är att deras skuldsättning har ökat jämfört med deras snittbelåning för tioårsperioden. Detta tyder på att kommuner haft stora investeringsbehov de senaste tio åren och baserat på den data som samlats in kommer de behöva fortsätta investera framöver. Detta för att möta den demografiska utvecklingen genom bland annat fler skolor, äldreboenden som det enligt SKR:s ekonomirapport (2019) kommer finnas ett stort behov av. Värt att nämna dock, är att kommuner som tidigare diskuterats, kan låna till en förmånlig ränta (i vissa fall negativ). Detta kan förklara varför kommuners skuldsättning idag är högre än genomsnittet – det är helt enkelt ett ekonomiskt bättre alternativ.

Om tabellerna i kapitel 5.3.3 jämförs med de nyss nämnda från 5.3.2 ser läsaren att det knappt finns någon skillnad mellan kommuner med bra ekonomi och de med dålig ekonomi med avseende på hur många samhällsfastigheter de sålt under perioden 2010-2019. Detta kan visa på att försäljningar av samhällsfastigheter inte har en direkt positiv påverkan på ekonomin på lång sikt utan endast är kortsiktigt fördelaktigt. En avyttring kan hjälpa kommuner till att göra positivt resultat ett år, men över tid verkar avyttringarna inte haft någon större påverkan på kommunens ekonomi i stort. Med tanke på att de svaga kommunerna sålt ungefär lika mycket (0,22 per 1.000 invånare) som de starka (0,25 per 1.000 invånare) och de ekonomiska skillnaderna mellan dem är stora, verkar det inte finnas något starkt samband mellan avyttringar och förbättrad ekonomi. Exempel på detta är att jämföra de två intervjuade kommunerna Fagersta och Nacka. Nacka kommun har sålt flest fastigheter (0,84 avyttringar per 1.000 invånare) av de intervjuade medan Fagersta inte har sålt någon samhällsfastighet under tioårsperioden. Båda dessa kommuner har enligt tabellerna i kapitel 5.3.2 stark ekonomi. Att Nacka sålt betydligt mer än Fagersta kan dock bero på att de behövt investera mer i kommunen, exempelvis infrastruktur.

6.2.1.3 Kommuners politiska ställning och antal transaktioner

Syftet med tabellerna i kapitel 5.3.3 är att studera vilka av de undersökta kommunerna som sålt störst och minst antal samhällsfastigheter och söka efter mönster i vilka som väljer att sälja och

65 även om den inte är lika tydlig som den blå för de som sålt.

Nämnvärt är också att resultatet av studien motsäger den uppfattningen som finns bland många av de intervjuade som menar att kommuner som haft blå kommunstyren under en längre tid säljer mer. Det verkar visserligen kunna finnas små tendenser till att blå kommuner är mer säljbenägna, men det finns också exempel på motsatsen. Nacka, som är en blå kommun, har som nämnts sålt många fastigheter, men det har även Luleå som är en rödgrön kommun. Luleå återfinns även bland kommuner med stark ekonomi.

Resultatet att politiken spelar mindre roll i beslut om avyttringar av samhällsfastigheter förstärks ytterligare av det frågeformulär som skickats ut. Detta skickades ut till de ovan nämnda 27 svagare kommunerna där en klar majoritet svarade att det var på grund av ekonomiska faktorer som samhällsfastigheter säljs, snarare än ideologiska. För en sammanställning av resultatet från frågeformuläret, se tabell 15.