Enkätsvaren i studien kommer presenteras med löpande text samt med vissa tabeller utifrån enkätsvaren. Tabellerna presenteras i form av antal respondenter vilket svarade respektive svar.
Tabellform med procentsatser vid den relativt låga data mängd vilket studien har att tillgå är inte optimalt för att presentera svaren då det lätt kan missleda läsaren att dra förhastade slutsatser. Tabellformat med procentsatser ofta presenteras vid stora statiska undersökningar och därmed bygger på ett större antal respondenter samt utförs ofta med höga
generaliseringsambitioner. Därav presenteras enkätsvaren nedan utifrån de antal av
respondenter vilket svarade respektive svar. Det fanns även möjlighet att kommentera vilket presenteras i rutor under tabellen.
För att bedöma eventuella konsekvenser av lagen om allmännyttiga kommunala
bostadsaktiebolag (2010:879) ställdes ett antal frågor gällande avkastningskrav, eventuell marknadisering av hyresmarknaden och hyresnormering. Detta för att studera essensen av hyresförhandlingarna vilket är bostadshyran. Respondenterna fick förhålla sig till om de tyckte att hyresförhandlingarna hade förändrats sedan allmännyttan ska drivas enligt affärsmässiga principer.
”Upplever du att kravet att allmännyttan ska drivas enligt “affärsmässiga principer” påverkat hyresförhandlingarna?”
Det verkar finnas en större upplevelse bland hyresgästerna att förändringar har skett än hos hyresvärdarna. Allmännyttan verkar mer påverkad än de privata värdarna, dock med ett så lågt
urval av privata värdar blir det svårt att dra några slutsatser om faktumet.
För att utvärdera vad dessa förändringar kan vara och bero på fick respondenterna besvara frågor gällande vad som kan tänkas förändrats, i form av marknadsmässiga hyror och avkastningskrav.
”Anser du att lag (2010:879) möjliggjort att efterfråga mer marknadsmässiga hyror?”
Tabell 2. Nej Varken ja eller nej Ja
Privat hyresvärd 1
Allmännyttan 2 1
Hyresgästföreningen 1 4 2
Marknadsmässiga hyror var något som innan lagförändringen inte var möjligt att efterfråga då allmännyttan hade en hyresnormerande roll och drevs enligt självkostnadsprincipen. Detta kan sägas va själva grundproblematiken Fastighetsägarna ville förändra ( CP 115/02).
Detta verkar dock inte ha skett enligt respondenterna, inte i den grad det går att dra några slutsatser om faktumet.
Hyresvärdarna fick svara om de ansåg att sedan lag (2010:879) fått ökade avkastningskrav.
Denna fråga ställdes med bakgrund till att genom ökade avkastningskrav ökar också
angelägenheten att höja hyror eller arbeta mot höjda hyror. Hyresvärdarna var delade i frågan där 1 av 4 ansåg att påståendet stämde mycket bra, 2 ansåg att det inte hade haft någon effekt och en värd hade ej vetskap om detta. De kommunala bolagen fick även ta ställning till om de ansåg att avkastningskrav ger en hyreshöjande effekt, vilket de inte ansåg.
Det verkar därför som att eventuella avkastningskrav inte har förändrats sedan lagens införande, framförallt för allmännyttans bolag i Stockholm.
Samtliga respondenter fick svara på frågan:
”Anser du att det har blivit en förändring i hyresnivåer sedan allmännyttans hyresnormerande
roll avskaffades ?”
Tabell 3. Nej Ja, hyresnivåerna har sjunkit
Ja, hyresnivåerna har stigit Vet ej Privat
I denna fråga verkar parterna på hyresmarknaden vara väldigt oense. Hyresgästerna anser i stor utsträckning att hyrorna har ökat, medan hyresvärdarna verkar oense, den privata värden anser att nivåerna har ökat. Frågan i sig kan dock ha misstolkats av respondenterna, då den utgår ifrån av att respondenten förhåller sig till ökning relativt per år mot vad ökningen var innan lagen infördes. Samtidigt som en av respondenterna hänvisar till nyproducerat vilket ökat i hyra. Vid nyproduktion råder det en relativt enig mening om att hyrorna har ökat.
Nyproduktionshyra kallas presumtionshyra och sätts inte mot ett befintligt bestånd, likt den generella lägenheten och den generella hyran.
”Presumtionshyran har ökat sedan lag (2010:879) infördes”
Tabell 4. Stämmer inte
föreningen
Presumtionshyran verkar enligt respondenterna ha påverkats av lag (2010:879). Detta måste dock ställas mot att markpriser och byggnadskostnader möjligtvis har ökat. Detta hävdas dock inte ha en relevans för hyran, och att halverade byggnadskostnader endast skulle ge marginell hyressänkning (Månsson & Issakson, 2016).
Hyresgästerna fick ett antal påståenden där de fick förhålla sig till frekvensen av eventuella yrkanden från hyresvärdarna som argument för höjda hyror under förhandlingssituationen.
Detta gjordes för att ges möjlighet till att studera eventuella förändringar på hyresförhandlingarna.
”Hyran är ej marknadsmässig”
Tabell 5. Aldrig Sällan Ibland Ofta Alltid
Hyresgästföre ningen
1 2 2 1
I retrospektiv kan frågans alternativ vara något missvisande då sällan och ibland kan tänkas beskriva samma frekvensgrad för respondenterna vilket därmed kan ge missvisande svar.
Detta bör tas i beaktande av läsaren och utläsas därefter. Det går dock att utläsa att yrkanden på marknadsmässiga hyror sker under förhandlingarna, vilket tidigare inte var relevant för en reglerad hyresmarknad.
”Ökade avkastningskrav för hyresvärden”
Tabell 6. Aldrig Sällan Ibland Ofta Alltid
Hyresgästföre ningen
1 4 1
Jämfört med vad hyresvärdarna själva ansåg om frågan på ökade avkastningskrav, var att de inte upplevt ökade avkastningskrav från ägaren. Därav verkar svaren de själva gett inte motsvara vad hyresgästföreningen upplever att de hävdar till i förhandlingarna.
Respondenterna fick även själva beskriva sina upplevelser gällande förhandlingarna.
”Anser du att aktörerna vid hyresförhandlingarna har lika mycket inflytande?”
Hyresgästföreningen:
Respondent HGF 2
”Vid bruksvärdesförhandling anser jag att hyresvärdens intressen så gott som alltid väger tyngre än hyresgästens. Särskilt då ett ständigt "hot" om prövning hos hyresnämnden ligger över dessa förhandlingar. Hyresnämnden fungerar allt mer som en instans dit hyresvärdar kan vända sig för att få högre hyror än de får genom förhandlingsöverenskommelser. När det kommer till förhandling om årlig hyresjustering anser jag att parterna är jämbördiga.”
Respondent HGF 3
”Nej, HGF har inga medel att sätta emot så som facket kan använda strejk. För hyresvärden kan de försöka komma överens i förhandling eller hänskjuta till hyresnämnden. Och där vinner de ofta, vilket de vet om. Har de inga egna jurister kan det bli kostsamt med ombud, och verkar vara en anledning att försöka komma överens först. ”
Respondent HGF 4
” Jag anser att motparten är ganska låst i sina förhandlingar och hänvisar till affärsmässigheten väldigt ofta. ”
Hyresvärdarna
Respondent hyresvärd 1
”Nej. Om ingen överenskommelse tecknas kan ingen höjning göras vilket betyder att HGF har mycket större inflytande. ”
Respondent hyresvärd 2
” Nej, HGF har ett större inflytande över den årliga hyresförhandlingen. I övriga förhandlingar om hyror är parterna mer jämbördiga eftersom ramarna för dessa är tydliga från bägge parter och man är överens om vad man får åberopa och ska utgå från även om parternas uppfattning om likvärdiga bruksvärdeobjekt kan skilja sig åt. ”
Respondent hyresvärd 3
”Det finns en grundläggande obalans i och med att Hyresgästföreningen har allt att vinna på att det inte blir någon uppgörelse om nya hyror. Vissa benämner det "vetorätt".”
Respondent hyresvärd 4
”Nej. Om ingen överenskommelse tecknas kan ingen höjning göras vilket betyder att HGF har mycket större inflytande. ”
Dessa svar tyder på att det råder väldig oenighet under förhandlingarna där parterna anser att den andra parten har mer inflytanden på hyresförhandlingarna.
6. Analys
Processen fram till lag (2010:879) präglas till stor del av att de olika nationella aktörerna lämnar yrkanden när de anser att lagförslagen inte speglar vad de själva anser är
eftersträvansvärt. De neofunktionalistiska antagandet att europeisk integration drivs av nationella aktörer som söker stöd för transnationell lagstiftning när den nationella
lagstiftningen inte är till deras fördel verkar i detta fall stämma, Fastighetsägarna anmälde de facto den svenska lagstiftningen. Genom Hyresgästföreningens remissvar och
Socialdemokraternas svar till kommissionen visar det även att inte fanns nationellt stöd för lagstiftningen från vissa nationella aktörer. Att Socialdemokraterna själva inte hade agerat i frågan framtill Fastighetsägarnas anmälan tyder på att de neofunktionalistiska antagandet att stater snarare är reaktiva än drivande ges stöd. Enligt neofunktionalismen skulle detta förfarande sedan leda till att denna fråga upplever spillover från existerande EU-lagstiftning och sedan konvergera. Hypotesen uppsatsen utgår ifrån är att detta dock inte sker utan nationellt stöd för en sådan lagstiftning. Existerar inte stöd konvergerar man lagstiftningen i minsta möjliga mån, vilket också anses även vara mer påtagligt vid ett least likely fall. Genom att Socialdemokraterna bestred frågan och ansåg att detta var en fråga av nationell befogenhet kan fallet ses som ett least likely där man ej avsåg att konvergera lagstiftningen. Efter
regeringsskiftet ändras inställningen något och direktiven till utredningen förändras och eftersträvar högre konvergens med EU, man avser även att förändra hyressättningen, samt att självkostnadsprincipen inte nödvändigtvis skall behållas och därav tas detta bort. Detta kan tyda på att vid regeringsskiftet blir integrations ambitionerna högre och nationella egenheter anses inte vara lika nödvändiga att behålla.
Efter Kochska utredningen var de nationella aktörerna väldigt måna om att påverka
utredningen, antalet remissvar vilket uppgick till 90 st tyder på ett högt intresse för frågan.
Fastighetsägarna var till stor del positiva och ansåg att utredningen motsvarade deras önskningar. Hyresgästföreningen och SABO såg väldigt kritiskt på utredningens förslag, Hyresgästföreningen bestrider utredningen och helt förkastar allt utredaren kom fram till. När Hyresgästföreningen och SABO tillsammans sedan släpper en promemoria där de anser att bostadsaktiebolag fortfarande skall bedriva en hyresmarknad vilket riktar sig till hela samhället
och inte mot ”social housing”. Man var även kritisk mot att göra undantag i kommunallagen om vinstförbud. Man avsåg även att vid affärsmässiga principer skall verksamheten drivas långsiktigt och spärr mot höjda hyror behöver existera. Efter att SABO och
Hyresgästföreningen lämnade sitt gemensamma yttranden förändrar regeringen sin position och möter till största del deras krav och synpunkter. Efter regeringens promemoria, blev Hyresgästföreningen och SABO till största del positiva, men Hyresgästföreningen vill förändra ordvalet från affärsmässig grund till affärsmässiga principer. Fastighetsägarna är även de till viss del positiva men anser fortfarande att hyressättningssystemet är missgynnande för dem konkurrensmässigt. Den efterföljande propositionen vilket sedan blir lag (2010:879) har tagit Hyresgästföreningen och SABO i beaktande och till störst del följt deras åsikter, affärsmässiga principer är det värdeord vilket lagen åsyftar till och hyressättningssystemet motsvarar SABO och Hyresgästföreningen yrkanden. Fastighetsägarna drar tillbaka sin anmälan och den nya lagen träder i kraft. Uppsatsen anser att denna process ger belägg för att konvergensgraden vid europeisk integration och spillover påverkas av de nationella aktörerna och inte sker
automatiskt genom att en nationell aktör anmäler lagstiftning till EU. Eftersom den svenska lagstiftningen har anpassat sig till EU har dock spillover från konkurrensrätten skett, men Sverige har trots det behållit sin nationella egenhet gällande allmännyttan på grund av det nationella aktörerna.
Den svenska laganpassningen till EU har gett vissa konsekvenserna på hyresförhandlingarna, de verkar tillsynes vara delade mellan hyresgästerna och hyresvärdarna. Hyresförhandlingarna har enligt respondenterna påverkats av lag (2010:879). Dels i att den hyresnormerande rollen avskaffades samt att hyresgästerna verkar även uppfatta en förändring i yrkanden gällande ökade avkastningskrav. Detta faktum verkar hyresvärdarna vara oeniga om. Det verkar därav vara olika beroende på olika bolag. Genom att lagstiftningen friställt de kommunala bolagen och de skall drivas med affärsmässiga principer kan det tänkas att divergensen mellan bolagen har ökat då de kan mer enskilt bedöma vad de anser är affärsmässiga principer. Dessa
konsekvenser tyder på att hyresvärdarna har möjligheter att efterfråga mer marknadsmässiga hyror och därmed förskjutit sin maktposition och inflytande mot hyresgästföreningen. Genom möjligheten att efterfråga mer marknadsmässiga hyror kan tänkas vara ett steg i en riktning mot resten av EU där marknadshyror är norm.
Hyresgästerna upplever att hyresvärdarna anger att de inte anser att hyran är marknadsmässig vid förhandlingarna. Genom att hyresvärdarna säger att hyrorna ej blivit mer marknadsmässiga tyder det på att efterfrågan för mer marknadsmässiga hyror eftersträvas, men att deras
förhandlingspart Hyresgästföreningen i Stockholm lyckats att förhindra detta.
Hyresgästföreningen verkar således behållit sin maktposition gällandet förhindrandet av marknadshyror, samtidigt har även hyresvärdarna förflyttat sin maktposition genom möjligheten att eftersträva marknadshyror. Respondenterna är oense om hyrorna har stigit, Hyresgästföreningen anser att hyrorna har stigit medan hyresvärdarna anser att det inte har gjort detta. Samtidigt som mer marknadsmässiga hyror efterfrågas, verkar hyresgästföreningen samtidigt vara fortsatt en viktig aktör i förhandlingarna då hyresvärdarna upplever att hyrorna ej blivit marknadsmässiga.
Angående mängden inflytande verkar parterna vara mycket oense, där hyresgästföreningen anser att hyresvärdarna har mer inflytande och hyresvärdarna anser det motsatta. Det verkar därav finnas stor oenighet gällande hur man uppfattar hyresförhandlingarna och dess dynamik.
Genom att de råder oenighet om vem som har mest inflytande kan det tänkas att båda parterna är missnöjda med maktbalansen inom förhandlingarna. Det faktum att parterna verkar vara oense om vilka som har mest inflytande kan kopplas till den process uppsatsen belägger där parterna varit aktiva för att få sin vilja igenom. Den konfliktlinje som existerade under processen fram till lag (2010:879) verkar existera även efter lagändringen och under hyresförhandlingarna.
7. Slutsats
De största konsekvenserna efter införande av lag (2010:879) enligt respondenterna verkar vara ökad hyra vid nyproduktion. Det verkar även vara så att under förhandlingarna kan
marknadsmässiga hyror eftersträvas, samt att hyresgästerna upplever att hyresnivåerna har stigit. Eftersom det råder stor oenighet gällande inflytandet på förhandlingarna kan det tänkas att det är en effekt av förändrad lagstiftning där parterna har fått förändrade roller och därmed upplever situationen som att de inte har lika mycket inflytande. Parterna verkar vara helt oeniga om vem som tjänar på att frågan går till hyresnämnden. Att det råder viss oenighet
under förhandlingarna kan tänkas speglas tillbaka till processen fram till lag (2010:879) där parterna även där var oeniga och fick igenom olika mycket av sina åsikter. Maktbalansen verkar inte förändrats i helhet, men möjligheten att efterfråga marknadsmässiga hyror verkar från Hyresgästföreningens enkätsvar ökat, detta kan tyda på att hyresvärden har skjutit fram sin position i förhandlingarna och kan eftersträva högre vinst. Faktumet att hyresvärdarna upplever att hyror ännu inte är marknadsmässiga kan då tyda på att Hyresgästföreningen Stockholm har behållit en stor del av dess inflytande på förhandlingarna och därmed förhindrat en sådan utveckling. Den svenska hyressättningsmodellen verkar bestå och inte förändrats i helhet sedan lagändringen. Dock skapar möjligheten att efterfråga marknadsmässiga hyror en
förhandlingssituation vilket kan leda till att Sverige rör sig mot en framtid med mer
marknadsmässiga hyror och därmed en förskjutning mot en mer liknande hyresbostadsmarknad som resterande EU. Detta bör utredas ytterligare i framtida forskning.
Lag (2010:879) har dels haft en påverkan på hyresbostadsmarknad i form av konsekvenser på förhandlingarna och det faktiska ramverket. Genom att regeringen valde att frångå den Kochska utredningens yrkanden och anamma Hyresgästföreningen och SABO:s linje visar processen att nationella aktörer påverkar graden av lagstiftningskonvergens och europeisk integration. Processen fram till lag (2010:879) visar att nationella aktörer har en större
påverkan på graden av spillover och integration än vad neofunktionalismen hävdar. Europeisk integration och lagstiftningskonvergens påverkas därmed av nationella aktörer samt deras ståndpunkter. Genom att regeringen valde att hörsamma Hyresgästföreningen och SABO och därmed anpassa lagstiftningen till vad dessa nationella aktörer eftersträvade visar det på att europeisk integration och spill over påverkas av nationella aktörers agerande. Från dessa resultat kan slutsatsen dras att hypotesen uppsatsen presenterar verkar stämma. Nationella aktörer har en påverkan på den grad av spill over och europeisk integration som uppstår. Det är dock så att detta resultat kan vara en produkt av faktumet att parterna på Sveriges
hyresbostadsmarknad är stora aktörer med mycket inflytande och att processen inte hade kunnat få ett annat utfall än att Hyresgästföreningen och SABO:s åsikter hörsammades.
Studien och fallet kan således vara uppbyggt på ett sådant sätt att hypotesen uppsatsen utgår ifrån från början skulle stämma. Hypotesen får enligt uppsatsen stöd, samtidigt som det måste problematiseras att den från början möjligtvis varit förutbestämd att få stöd. För att hypotesen inte skulle få stöd hade den Kochska utredningens yrkanden och Fastighetsägarnas klagomål
blivit realiserade. Detta skedde inte, men sett ur ett helhetsperspektiv var det kanske inte heller realistiskt med tanke på hur den svenska hyresbostadsmarknaden är uppbyggd. Resultatet går dock emot vad neofunktionalismen avser gällande processen kring europeisk integration och spill over. Neofunktionalismen ser europeisk integration som en process med likt en linje där integration och spill over är nästintill oundvikligt om en nationell lagstiftning skiljer sig och går emot EU lagstiftning. Resultatet i denna studie tyder på att så inte alltid är fallet, utan nationella aktörer har en större roll än vad neofunktionalismen tillskriver dem. Genom att empirin uppsatsen insamlat går emot detta faktum och ger hypotesen stöd anses ge hypotesen viss förklaringskraft och komplementera neofunktionalismens antaganden. Dock behöver detta utredas ytterligare då det kan vara så att hypotesen i detta fall var förutbestämd att stämma.
Anpassningen till EU lagstiftning har påverkat det formella ramverket för den svenska hyresbostadslagstiftningen och det själva förhandlingarna. Den svenska lagstiftningen har förändrats för att inte gå emot EU lagstiftning, detta har dock skett i liten utsträckning och några långtgående förändringar på lagstiftningen har inte skett. På ett praktiskt plan verkar hyresförhandlingarna påverkats till viss del på grund av den förändrade lagstiftningen. Parterna är dock oense om vilken påverkan den förändrade lagstiftningen har medfört. Hyresgästerna anser att hyrorna har höjts medan hyresvärdarna anser att så inte är fallet. Majoriteten av respondenterna svarar dock att de anser att förändringen att allmännyttan ska drivas med
“affärsmässiga principer” har påverkat förhandlingarna. En av respondenterna säger att de nu inte finns något i lagstiftningen som de kan förhålla sig till vid förhandling. Detta tyder på att det är upp till parterna på hyresmarknaden att komma överens om hyrorna. EU interventionen har därmed medfört påverkan även på det rent praktiska inom hyresförhandlingarna, den verkar ha öppnat upp hyresmarknaden för parterna att själva förhandla fram hyrorna utan lika stor vägledning från lagstiftningen som tidigare, då varken allmännyttans hyresnormering består eller allmännyttans självkostnadsprincip. De förändringar vilket skett i lagstiftningen verkar därmed i sin tur skapat förändringar i själva förhandlingarna. Möjligheten att eftersträva marknadsmässiga hyror verkar även det vara en konsekvens av den förändrade lagstiftningen.
Detta kan tyda på att trotts att den svenska kollektivistiska hyresförhandlingen ser sig lik ut kan dess framtida utfall likna ett mer marknadsorienterad EU.
Hyror förhandlas på lokal nivå och därför kan resultatet av denna studie inte direkt
generaliseras till andra lokalt förhandlade hyror. Dock påverkar den nationella lagstiftningen alla berörda parter och gör således att förändringar på lagstiftningen rimligtvis bör påverka
generaliseras till andra lokalt förhandlade hyror. Dock påverkar den nationella lagstiftningen alla berörda parter och gör således att förändringar på lagstiftningen rimligtvis bör påverka