Hypotesen som är uppsatt för variabeln extern värderare är att de företag som använder sig av externa värderare ska påvisa mätt i absoluta tal, mindre avvikelser än de företag som inte använder sig av dem. Resultatet från regressionerna 1-3 uppvisade ett signifikant samband mellan extern värderare och minskade avvikelser, även regression
67 5 som utfördes mot den tyska datan visade ett samband i samma linjer. Regressionerna 4-6 på undervärderade fastigheter uppvisar samma typ av negativa samband enligt samma linjer. I regression 7-9 på de övervärderade fastigheterna är variabeln extern värderare även en faktor som minskar avvikelsen då den negativa avvikelsen eller övervärderingen minskar vid användningen av en extern värderare.
Utfallet från den statistiska genomarbetningen visar på en överensstämmelse med tidigare undersökningar som gjorts inom området. Dietrich et al. (2000) fann i sin studie ett starkt samband mellan anlitandet av externa värderare och minskade avvikelser, för ett stickprov av brittiska bolag under åren 1988-1996. Cotter & Richardson gjorde liknande fynd i sin studie från 2002 på australiensiska företag, de fann att företag som nyttjade externa värderingsmän utförde bättre värderingar än de som genomförts av bolagen själva.
Vi kan utifrån vår studie se en tendens att värderaren uppvisar en mindre konservativ värdering vid de tillfällen försäljningarna leder till vinst, det vill säga, värderarnas värdering är något högre än den interna och därmed är avvikelsen mindre. Samma förhållande uppmärksammades av Dietrich et al. (2000, s. 134). Vi har även valt att undersöka vilken påverkan övervärderingar har, vilket inte Dietrich et al. (2000) gjorde i sin studie. Då finner vi att ett motsatt förhållande uppstår vid övervärderingar, värderingsmännen uppvisar en mer konservativ värdering och därmed har en mindre inexakt värdering då övervärderingar gjorts. Sammanfattningsvis indikerar detta på att värderingar som genomförs av värderingsmannen uppvisar mindre avvikelser vid försäljning oavsett i vilken riktning marknadspriserna är på väg.
Förklaringen till varför en extern värderare ger bättre uppskattningar än de som genereras internt av företagen kan bottna i flera orsaker. De två som framkommer tydligast sett till tidigare studier är kompetens och oberoende (Barth & Clinch, 1998, s. 219; Cotter & Richardson, 2002, s. 438; Dietrich et al., 2000, s. 150; Landsman 2007, s. 24). Som en konsekvens av oberoende ansåg Cotter & Richardson (2002, s. 439) precis som vi, att en extern värderare ger ett ytterligare lager av övervakning och kontroll över värderingsprocessen. Trots att det inte finns någon reglering om att de måste lämna ett utlåtande på samma sätt som en revisor får deras närvaro i värderingen en övervakande roll i viss utsträckning för klientföretaget.
Anledningen till detta är att en värderingsman inte har samma intresse av att en värdering visar ett visst utfall som en intern värderare potentiellt kan ha, det vill säga att en viss summa på värderingen inte är mer gynnsam än en annan. Snarare bör värderingsmannen vara intresserad av så tillförlitliga värderingar marknadsmässigt som möjligt för att ge klientföretaget goda beslutsunderlag i sin verksamhet. Det finns även en juridisk risk för att ifall precisionen på värderingen är dålig. Ifall klienten kan anses ha skadats på grund av de felaktiga värderingarna finns risken att den går vidare med anspråk gentemot värderingsmännen i en rättslig process (Cotter & Richardson, 2002, s. 439). Dock kan det föreligga en viss risk också att även en värderingsman manipulerar sina bedömningar för att stå i god dager hos en viktig kund ifall värderingsmannen vet vilka utfall som är önskvärda för klienten.
Den andra viktiga aspekten hos externa värderingsmän är kompetens. Värderingsmannen i sin roll som yrkesman som arbetar med värdering och marknadsanalyser av fastigheter kan antas ha en bättre förståelse av marknadsläget och
68 enskilda fastigheters roll på en fastighetsmarknad. Detta kopplat till en större gemensam erfarenhet och kunskapsbas hos värderingsfirman kan anses ge dem en fördel gentemot en intern värderare som potentiellt har en mer specifik kunskap om den typ av fastigheter som företaget nyttjar eller omsätter.
Resonemanget i de tidigare styckena ovan grundar sig i att observationerna indikerar på att en extern värderare ger bättre värderingar. Ifall motsatsen skulle bevisas; att avvikelsen och därmed tillförlitligheten inte är signifikant förändrad vid nyttjande av en extern värderare kan flera anledningar finnas till detta. Möjligheten finns att företagen genom sin specialisering på typen av fastigheterna de huvudsakligen omsätter uppnått samma mått av värderingsexpertis som värderingsfirmorna, förutsatt en viss omsättning av fastighetstillgångarna. Alternativt att samma värderingsmodeller i form av exempelvis mjukvara används av både interna och externa värderare med samma antaganden, detta förutsätter dock att samma antaganden om ortpris och attraktivitet för hyresgäster föreligger.
Sammanfattningsvis kan vi därför säga att i enlighet med tidigare studier finner vi stöd för att en extern värderare har en positiv inverkan på avvikelsen och därmed bekräfta forskningshypotes 1. Dock finns en viktig kritik att betänka till detta resultat innan hypotesen bekräftas. I observationerna finns 18 av 228 observationer, där en extern värderare inte nyttjats. Detta är totalt 7,9 procent av det totala materialet, därmed är det en liten variation i materialet vi samlat in. På grund av detta kan det vara svårt att generalisera då vi inte känner oss bekväma med att grunda en slutsats på det relativt homogena material som vi har. Med anledning av bristen på variation inom stickprovet anser vi inte att vi med god tillförlitlighet kan bekräfta forskningshypotes (1). Vi väljer därför att förkasta hypotes (1):
Användningen av en extern värderare har en positiv inverkan på avvikelsen.
Även om vi inte utan osäkerhet kan fastställa vår hypotes om den externa värderarens positiva påverkan på tillförlitligheten hos redovisningen till verkligt värde gällande förvaltningsfastigheter, anser vi att resultatet pekar i den riktningen, även om vi inte vill anse det som fastställt. Förutom vår egen studie uppvisar flera undersökningar belägg för att tillförlitligheten är bättre vid användningen av en värderingsman (Cotter & Richardson, 2002; Dietrich et al., 2000). Utöver detta ger också ett antal forskare stöd till att ett större förtroende finns hos investerare för de värderingar som görs av externa värderare samt att de anses som mer relevanta (Barth & Clinch, 1998, s. 276; Landsman, 2007, s. 24; Muller & Riedl, 2002, s. 879). En ytterligare indikation på nyttan en extern värderingsfirma ger ett fastighetsbolag är skillnaden i observationer mellan vår och Dietrich et als. (2000) studie gällande värderingsman. I det brittiska stickprovet fann vi att 95 procent nyttjade en extern värderare, i Dietrich et als. studie var siffran närmare cirka 75 procent. Detta kan vi endast tolka som att fastighetsbolagen är mer positivt inställda till värderingstjänster, ifall det beror på bättre upplevd precision eller någon annan anledning som exempelvis kostnadsbesparingar kan vi inte avgöra. Dietrich et als. (2000) fynd om att anlitandet av en revisor från någon av de största redovisningsbyråerna bidrar till bättre värderingar i kombination med extern värderare har denna studie inte kunnat finna något stöd för utifrån de regressioner som vi genomfört. Detta kan bero på flera orsaker, en förändring i företagsklimatet då ett antal år förflutit sedan dess att undersökningarna genomfördes gentemot vår undersökning,
69 1988-1996 gentemot 2005-2012. Utöver det finns en skillnad i variabeln som använts, i Dietrich et als. (2000) undersökning var det de sex största revisionsfirmorna som användes som variabel, inte de fyra största som använts i denna undersökning.