Förändringar av lägenheten

Regeringens förslag: Bestämmelsen om vilka förändringar i lägen-heten som kräver styrelsens tillstånd förtydligas. I lagen skall därför anges att bostadsrättshavaren inte utan föreningens tillstånd i lägen-heten får utföra åtgärd som innefattar

1. ingrepp i en bärande konstruktion,

2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller

3. annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen skall inte få vägra att medge tillstånd till nu nämnda åtgärder om inte åtgärderna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

I stadgarna skall kunna föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för en i lagen angiven åtgärd.

Utredningens förslag: Överensstämmer delvis med regeringens för-slag (se betänkandet s. 182–184). Utredningen har föreför-slagit att utgångs-punkten skall vara att bostadsrättshavaren får förändra lägenheten men

Prop. 2002/03:12

61 att tillstånd skall krävas för ingrepp i bärande konstruktioner samt för

installation eller förflyttning av våtutrymme, toalett eller kök.

Remissinstanserna: Svea hovrätt liksom Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska högskolan, KTH har ifrågasatt om inte förslaget ger bostadsrättshavaren en alltför långtgående frihet. Svea hovrätt har även ifrågasatt lämpligheten av att låta be-stämmelsen innehålla en uttrycklig förklaring att bostadsrättshavaren får förändra lägenheten. Fastighetsägarna Sverige, HSB Riksförbund och Riksbyggen har inte haft något att erinra mot den föreslagna huvudregeln men har framhållit att det bör införas möjligheter för en bostadsrätts-förening att i stadgarna föreskriva ytterligare begränsningar. SBC har bl.a. ansett att förändringar av någon betydelse bör bli föremål för styrelsens avgörande. Hyresgästerna Riksförbundet har framhållit att för-eningen bör ges en rätt att i stadgarna reglera frågan om en bostadsrätts-havares informationsskyldighet när förändringar kan påverka andra lägenheter eller fastigheten. Övriga remissinstanser har inte yttrat sig särskilt över förslaget.

Bakgrund: Enligt nuvarande regler är utgångspunkten att bostadsrätts-havaren inte utan styrelsens tillstånd får göra någon väsentlig förändring i lägenheten (se 7 kap. 7 § bostadsrättslagen). Bostadsrättshavaren kan dock i stadgarna medges en vidsträcktare rätt till förändringar. Rätten till förändringar kan emellertid inte inskränkas.

Några förarbetsuttalanden som närmare belyser vad som avses med begreppet väsentlig förändring finns inte. I 1971 års bostadsrättslag angavs att det skulle vara fråga om en "avsevärd förändring". Ändringen till "väsentlig förändring" gjordes år 1991 för att uttrycket skulle korrespondera med vad som anges i 9 kap. 15 § bostadsrättslagen. Någon ändring i sak var dock inte avsedd (se prop. 1990/91:92 s. 198). I litteraturen har som exempel på åtgärder som bostadsrättshavaren i regel torde ha rätt att vidta utan styrelsens tillstånd nämnts inläggning av heltäckande mattor och uppsättning av persienner, medan rivning av vägg har nämnts som exempel på motsatsen (se t.ex. Julius, Håkan m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., 1998 s. 174).

Skälen för regeringens förslag: Utredningen har pekat på att avsak-naden av vägledande förarbetsuttalanden beträffande vad som skall anses vara en väsentlig förändring utgör ett problem för bostadsrättsföreningar och andra aktörer. Till skillnad från vad som gäller för fördelningen av ansvaret för lägenhetens skick mellan föreningen och bostadsrättshavaren är den nu aktuella gränsdragningen inte heller något som kan preciseras i föreningens stadgar. Regeringen instämmer därför med utredningen att det är angeläget att tydliggöra den gräns som bör gälla för vilka föränd-ringar bostadsrättshavaren alltid bör ha rätt att göra, respektive vilka förändringar som bör kräva tillstånd från styrelsen eller medgivande i stadgarna.

Till en början finns det anledning att överväga vad som bör vara utgångspunkten i fråga om bostadsrättshavarens möjligheter att göra förändringar i lägenheten. Utredningen har föreslagit att utgångspunkten bör vara att bostadsrättshavaren får förändra lägenheten. Som Svea hovrätt har framhållit finns det dock anledning att ifrågasätta lämplig-heten av en sådan utformning av bestämmelsen. I sak innebär den knappast någon förändring jämfört med dagens reglering. Regeringen

Prop. 2002/03:12

62 anser i stället att utgångspunkten för regleringen även fortsättningsvis bör

vara att styrelsens tillstånd skall krävas när det är fråga om förändringar eller, som Lagrådet har föreslagit, åtgärder av visst slag. Det finns vidare skäl att precisera de åtgärder som förutsätter styrelsens tillstånd i lagen.

För det första gör bl.a. säkerhetsaspekter att det inte är lämpligt att tillåta åtgärder som innefattar ingrepp i bärande konstruktioner utan samverkan med föreningen i övrigt. Detta bör gälla trots att sådana åtgärder ofta torde vara sådana att de kräver bygglov. Det bör också tilläggas att åtgärder som påverkar bärande egenskaper många gånger kan vara sådana åtgärder som bostadsrättshavaren inte själv råder över eftersom det inte rör sig om åtgärder i lägenheten utan i någon annan del av huset.

För det andra bör tillstånd alltid krävas för åtgärder i lägenheten som avser installation eller förflyttning av våtutrymme, toalett eller kök. Det rör sig i dessa fall om utrymmen till vilka hör gas-, vatten- eller avlopps-ledningar. Sådana utrymmen bör bostadsrättshavaren, med åtföljande ändringar av ledningssystemet, inte få installera eller flytta på egen hand.

Åtgärder av detta slag torde typiskt sett kunna medföra olägenhet för föreningen, eftersom det ju är föreningen som svarar för i vart fall de gemensamma delarna av sådana ledningssystem. Omdragningar av aktuella ledningar i lägenheten kan t.ex. orsaka föreningen merkostnader vid framtida omdragningar av gemensamma ledningar. Som Lagrådet har framhållit är det av tydlighetsskäl lämpligt att låta tillståndsplikten avse åtgärd som innefattar ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten (jfr 7 kap. 12 § bostadsrättslagen). Att låta ändringar av elektricitetsledningar i lägenheten omfattas av en generell tillståndsplikt skulle vara alltför långtgående.

Det kan vidare finnas skäl att överväga ytterligare begränsningar. Detta har framhållits av bl.a. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet och Kungliga Tekniska högskolan, KTH. Visserligen har bostadsrättshavaren normalt ett starkt intresse av att sköta sin lägenhet så att den inte sjunker i värde. Bostadsrättshavaren har ju ofta gjort bety-dande investeringar som han eller hon torde vara angelägen om att förvalta väl. I dessa fall torde de ovan föreslagna reglerna sannolikt inte innebära några större problem. Det förekommer dock att en bostads-rättslägenhet inte har något högre marknadsvärde, att efterfrågan på bostadsrätter är låg eller att bostadsrättshavaren avser att sedermera lämna tillbaka lägenheten till föreningen genom t.ex. avsägelse (se 4 kap.

11 § bostadsrättslagen). I sådana situationer är bostadsrättshavaren kanske mindre angelägen att bevara lägenheten i sådant skick att den går att avyttra.

Med hänsyn till det ovanstående finns det skäl att ange ytterligare en typ av åtgärder som skall kräva styrelsens tillstånd. Detta bör, som Lagrådet har förordat, lämpligen komma till uttryck på så sätt att till-stånd bör krävas för åtgärder som innefattar annan väsentlig förändring av lägenheten. Exempel på sådana åtgärder är förändringar som innebär att en lägenhets karaktärsdrag inte beaktas eller att dess kulturhistoriska värde inte tas till vara. Vidare bör ingrepp i sådana ledningar som före-ningen enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen ansvarar för normalt anses utgöra en väsentlig förändring.

Prop. 2002/03:12

63 Däremot bör åtgärder som t.ex. innebär förflyttning av väggar som

saknar bärande egenskaper och som tillhör lägenheten typiskt sett inte anses utgöra någon väsentlig förändring. Åtgärder av denna typ bör vara jämförbara med sådant som ommålning, tapetsering och ny golvbe-läggning och bör därför som regel inte fordra styrelsens tillstånd.

En möjlighet som Fastighetsägarna Sverige, HSB Riksförbund och Riksbyggen har förespråkat är att tillåta att föreningen i sina stadgar ställer upp ytterligare begränsningar beträffande förändringar av lägen-heten. Enligt regeringens bedömning torde dock behovet av ytterligare begränsningar i de flesta fall tillgodoses genom att åtgärder som innebär en väsentlig förändring även fortsättningsvis föreslås kräva tillstånd.

Någon möjlighet till begränsningar i stadgarna föreslås därför inte. I stället bör det liksom i dag vara möjligt att i stadgarna medge en mer vidsträckt rätt till förändringar utan styrelsens tillstånd. Denna vidare rätt bör i enlighet med Lagrådets förslag ta sikte på möjligheten att i stadgarna undanta åtgärder av visst slag från kravet på tillstånd.

Som Lagrådet har föreslagit bör bestämmelsen också kompletteras med en föreskrift om att tillstånd till en åtgärd får vägras endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Sammanfattningsvis anser regeringen att tillstånd eller medgivande i stadgarna bör krävas för åtgärder som innefattar för det första ingrepp i bärande konstruktioner, för det andra ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten samt för det tredje annan väsentlig förändring av lägenheten. Dessa fall bör anges i lagen. Härigenom torde gränsen för vilka åtgärder som får vidtas utan styrelsens tillstånd bli tydligare än i dag. Dessutom bör i lagen anges att styrelsen inte får vägra att medge tillstånd till aktuell åtgärd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Regeringens avsikt med den föreslagna ändringen är främst att ge bestämmelsen en tydligare innebörd och minska utrymmet för tolkningsproblem. Förslaget torde visserligen innebära att tillstånd kommer att behöva sökas i något fler situationer än i dag. Eftersom tillstånd inte skall få vägras om inte styrelsen har tunga skäl för det, torde förslaget ändå ge utrymme för en något större möjlighet för bostadsrättshavaren att förändra sin lägenhet.