Detaljplan för Alingsås, Bostäder vid VARSDSJÖVÄGEN
3. Förutsättningar och förändringar Natur och kultur
Mark och vegetation Planområdet ligger i ett område med åkermark och kuperat
skogslandskap. Den norra delen av planområdet består av obrukad åkermark med två åkerholmar. På åkerholmarna finns det lövträd i form av Körsbär och Ask. Området sluttar svagt söder och väster ut.
Åkermarken avgränsas av skog i öst och i söder som består av Ek, Gran, Sälg och några enstaka Lindar.
Skogsmiljöerna i södra delen av planområdet består främst av
hedekskogar, men inslag av barrskog, med gran och tal. Merparten av området är beläget på torr och frisk mark men smärre partier av våtmarker förekommer i södra delen av området. Några större Almar förekommer även.
2
Intentionen med utbyggnaden vid Vardsjövägen är att kunna expandera bebyggelsen på ett sådant sätt att både landskapets karaktärskvalité samt ekologiska värde bevaras. Åkermarken i Norra delen av
planområdet brukas inte och håller ett måttligt naturvärde, vilket ger området goda förutsättningar för utbyggnad.
Åkerholme med Körsbär och Sälg.
Geotekniska förhållanden En geoteknisk utredning har utförts av Norconsult AB 2012-10-25.
Området utgörs idag av åker och skogsmark och avståndet till centrala Alingsås fågelvägen är knappt 3 km i nordostlig riktning. Avståndet mellan de två föreslagna bostadsområdena är ca 300 m. Det södra området berörs fastigheterna Tuvebo 1:63, 1:64, 1:65 och 1:66 medan fastigheten Tuvebo 1:54 omfattar Norra delen av planområdet. Nordväst utmed planområdet sträcker sig väg E20, söderut finns Stora Vardsjön, i sydost Lilla Vardsjön. Österut dominerar mer höglänt, skogbevuxen fastmark. En handfull friliggande byggnader, främst småbostäder, finns i närheten av de båda blivande bostadsområdena och det norra
bostadsområdet angränsar till bebyggelsen i Alingsås södra utkant Under september månad 2012 genomfördes fältgeotekniska
undersökningar i 13 punkter, som redovisas i tillhörande MUR benämnd
”Alingsås, Bostäder vid Vardsjövägen, Markteknisk
undersökningsrapport, MUR Geoteknik”, daterad 2012-10-25.
Södra planområdet
Planområde t är ca 150 x 150 m2 och är en del av en större,
skogsbevuxen kulle, i sydväst finns även en låglänt äng. Terrängen är delvis kuperad och området har till övervägande del fasta
markförhållanden. Höjdnivåerna varierar mellan ca +86 till +96. Berg i dagen finns ställvis synligt, liksom större stenar, den ytliga jorden har övervägande karaktär av friktionsmaterial. Detta gör att inom denna del av området bedöms grundläggningsförhållandena vara gynnsamma
3
Övervägande fasta markförhållanden inom det södra planområdet
I områdets sydvästra del, där planerad infartsväg ansluter till
bostadsområdet, finns dock en låglänt äng där en bäck/ett dike rinner.
Norra Planområdet
Planområdet är knappt 200 x 150 m2 och är till övervägande del beläget på jordbruksmark. Den mer höglänta delen av området återfinns i norr och öster medan landskapet mot sydväst sänker sig i en mindre dalgång.
Höjdnivåerna varierar mellan ca +87 till +96.
Bild över norra planområdet tagen från norr,
Det norra planområdet avgränsas i öster av ett skogsbevuxet höjdparti med fasta markförhållanden. På norra sidan finns ett bostadsområde med friliggande småhus medan en lokalväg parallell med väg E20 angränsar strax i nordväst. Mot söder och sydväst fortsätter till övervägande del den öppna ängs- och åkermarken med längre sluttningar även utanför planområdet. Mitt i planområdet finns några mindre trädoch buskbevuxna fastmarksområden med berg i dagen och friktionsjordskaraktär. Lerans djup kan förväntas vara mindre i den östra, mer höglänta delen av området med dess närhet både till
sammanhängande och mindre fastmarksområden. Mer gynnsamma grundläggningsförhållanden bedöms föreligga här. Fältundersökningar rekommenderas för att verifiera detta.
4
Södra planområdet
Enligt jordartskarta och fältundersökningar domineras jordarna inom området av fasta markförhållanden såsom friktionsmaterial/morän och berg i dagen på kullen i norr/nordost. Dock visar undersökningarna att jorden vid den låglänta ängen i sydväst, nedanför kullen, domineras av siltig lera där oftast de ca två översta metrarna har torrskorpekaraktär.
Även ett tunt övre torvlager förekommer Norra planområdet
Jordartskarta och fältundersökningar visar att områdets centrala och norra/nordöstra delar domineras av små jorddjup av övervägande friktionsjordkaraktär/ morän. Skogsområdet i öster är
fastmarksområde/berg i dagen. Sonderade jorddjup i områdets centrala, västra och södra delar varierar mellan 4-13 meter. Undersökningarna visar att de västra/sydvästra delarna av Norra Vardsjövägen domineras av främst siltiga lerjordar med en mäktighet varierande mellan 8-12 meter och en utbildad torrskorpa om 1-3 meter.
Stabilitetsförhållanden
Stabilitetsberäkningar har utförts med beräkningsprogrammet Geostudio Slope/W. Som indata i beräkningarna har lerans skjuvhållfasthet valts med ledning av fältresultaten, övriga parametrar har valts efter
erfarenhetsvärden. För att beakta framtida bebyggelse placeras en utbredd last om 20 kPa i slänterna, vilket representerar bebyggelse i två plan. Grundvattenytan har ansatts i nivå med torrskorpelerans underkant Sättningar
Från de Conrad-utvärderade CPT-sonderingarna kan utläsas att leran under torrskorpan kan betecknas som överkonsoliderad med ca 100-300 kPa. Eftersom belastningarna från enfamiljshusen ej kommer överstiga 20 kPa bedöms sättningsriskerna vara små.
Av den geotekniska utredningen så bedöms planens intentioner för södra delen av planområdet samt norra delen ur geoteknisk synvinkel kunna genomföras. Den geotekniska stabiliteten betecknas som
tillfredsställande och en tillåten markbelastning om 20 kPa rekommenderas.
Flertalet hus bedöms kunna grundläggas med platta på mark, men detta skall utredas genom detaljprojektering innan byggnation. Innan
byggnation påbörjas skall även riskerna för bergras samt blocknedfall utredas.
Risk för översvämning eller erosion
Planområdet ligger på ca 130 meters avstånd från närmaste vattendrag som är lilla Vardsjön. Området ligger ca 95 meter över högsta
högvattennivå och någon risk för översvämning eller erosion föreligger inte (höjdnivåer är angivna i höjdsystemet RH2000).
Radon Planområdet ligger inom låg- till normalriskområde för radon.
Bostadsbyggnad inom lågriskområde kan normalt utföras utan särskilda skyddsåtgärder utan att högsta tillåtna radonhalt kommer att överskridas i byggnaden. Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger dock den som ska bygga.
Bostadsbyggnad inom normalriskområde ska normalt utföras med
radonskyddande konstruktion alternativt ska motsvarande åtgärder vidtas så att högsta tillåtna radonhalt inte kommer att överskridas i byggnaden.
Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och
5
vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger dock den som ska bygga.
Inget byggnadsmaterial får användas som är radongenererande.
Kunskap måste finnas om varifrån makadamfyllningen till grundläggningen, ballasten i betongen etc härrör. Frågan om radonmätning på schaktbotten tas upp på det tekniska samrådet.
Fornlämningar/kultur-minnen
Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Om man vid grävning eller annat arbete påträffar fornlämning föreligger
anmälningsplikt enligt Lag om kulturminnen m.m. (2 kap. Fornminnen).
Bebyggelseområden Riksintresse -
kommunikationer
Väster om planområdet finns E20 som utgör riksintresse. Föreslagen detaljplan bedöms inte begränsa möjligheterna till utveckling av E20 då närmsta bebyggelse hamnar på ett avstånd om ca 50-70 meter från E20.
Bostäder Befintliga bostäder kring planområdet utgörs av friliggande villor på stora (1000-1500 kvm) till mycket stora tomter (16 000 kvm)
Nya bostäder
Utmed Vardsjövägen och en ny gata centralt i norra delen av planområdet planeras det för ca 37 villor/parhus. I södra delen av planområdet planeras det för ca 12 villor/parhus med infart från Vardsjövägen.
I detaljplanen regleras största tillåtna area för bostäder men däremot inte antal lägenheter. Beroende på vilka lägenhetsstorlekar som slutgiltigt väljs kan därför det totala antalet komma att variera. Upplåtelseform regleras inte heller i detaljplanen vilket innebär att ägande-, bostads- eller hyresrätt kan bli aktuellt. Byte av upplåtelseform kan också komma att ske senare.
På plankartan införs generösa bestämmelser för minsta tomtstorlek (500 kvm) och största byggnadsarea (max ¼ av tomtarea dock inte mer än 200 kvm) så att planen är flexibel nog för att kunna hantera eventuella ändringar av förutsättningar som en utbyggnad över längre tid med olika aktörer inblandade medför.
Höjdskillnader inom södra planområdet är stora till mycket stora. Om olämpliga hustyper byggs inom dessa fastigheter eller olämpliga infartslösningar anordnas kan stora stödmurar eller omfattande schakt- eller utfyllnadsingrepp krävas, vilka kan ha mycket negativ påverkan på kringliggande fastigheter och landskap.
För att skapa en successiv övergång mellan bostadskvarteren och kringliggande landskap men också mellan tomterna ska den nya
bebyggelsen och tomtutformningen respektera och tillvarata landskapets utformning
Befintlig service och verksamheter
Det finns ingen offentlig eller kommersiell service vid
Vardsjövägen/Tuvebo utan närmsta handelsområde med mataffär och vårdcentral m.m. är Alingsås centrum ca 2 km nordöst.
Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse
Regionmuseum Västra Götaland har 2006 utarbetat rapporten
”Bebyggelsehistorisk inventering av Alingsås stad, utom stadskärnan”.
Ingen byggnad inom planområdet har utpekats som en viktig
kulturhistorisk miljö. Ingen av fastigheterna inom planområdet finns heller med på listan för övriga fastigheter med kulturhistoriskt värde som inte inventerats.
6
Gestaltning
För att se till att den nya bebyggelsen passar in i sin omgivning reglas fasadmaterial. Inom planområdet ska byggnaders fasader i huvudsak utföras i trä eller puts.
Terränganpassning Bebyggelsen ska anpassas till terrängen så långt det är möjligt och nivåförändringar tas upp genom olika höga socklar, suterrängvåningar, grundläggning på plintar o.dyl. Uteplatser kan finnas på balkonger och trädäck.
Höjdskillnader inom 1:65 och 1:66 är mycket stora. Om olämpliga hustyper byggs inom dessa fastigheter eller olämpliga infartslösningar anordnas kan stora stödmurar eller att omfattande schakt- eller
utfyllnadsingrepp krävas, vilka kan ha negativ påverkning på kringliggande fastigheter.
Gaturum Gaturummet markeras på olika sätt med staket, murar eller häckar vid tomtgränserna samt med den angränsande naturen.
Hustyper Olika typer av hus blandas längs gatorna. Upplåtelseformerna varieras.
Friggebodar Vad gäller en- och tvåbostadshus får man i bostadshusets omedelbara närhet utan bygglov sätta upp en eller flera fristående
komplementbyggnader (så kallade friggebodar), även på mark som enligt planbestämmelse inte får bebyggas (så kallad prickmark), men inte närmare tomtgräns än 4,0 meter.
De grannar som berörs kan dock medge att friggebodar får placeras närmare gränsen. Se plan- och bygglagen för aktuella regler för dessa byggnader.
Tillgänglighet Markplaneringen ska utföras så att personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga kan nå målpunkter som entréer m.m. utan problem.
Föreskrifter finns i Boverkets Byggregler, BBR. Tillgänglighet till enbostadshus kan undantas med hänsyn till besvärliga
terrängförhållanden på tomten. Ramp med maximal lutning 1:12 ska dock kunna anordnas till entré.
”Policy för funktionshinderfrågor i Alingsås kommun” (antagen av kommunfullmäktige den 23 mars 2011, § 34) har upprättats som är vägledande för arbetet med tillgänglighetsfrågor.
Trygghet Trygghetsskapande aspekter är viktiga som god belysning både
inomhus i trapphus m.m. och utomhus på parkeringar och allmänna ytor (se nedan under Ljussättning). God överblick över olika delområden ska finnas vilket t.ex. innebär att höga buskar, plank eller murar inte får skymma sikten längs gångstråk. Bilar som inte står i garage ska kunna ses från bostäderna. Trafikflöden med fordon och människor som rör sig ger också trygghet.Manualen BoTryggt05 ger mer detaljerade
anvisningar för planeringen (se www.botryggt.se)
Ljussättning Riktlinjer för ljussättning finns i Alingsås ljusguide (antagen av kommunstyrelsen 2004) samt i rapporten Tryggt och jämställt ljus
(Alingsås kommun 2010). Ljussättningen bör gestalta rummet, framhäva karakteristiska detaljer/miljöer och underlätta orientering. Gång- och cykelstråk mellan olika målpunkter som entréer, busshållplatser etc. ska vara väl ljussatta. För belysning på kvartersmark och längs gång- och cykelstråk används stolpar med ca 4 m höjd till armaturen, alternativt låga pollare eller vägghängning på byggnader. Samtliga armaturer inom kvarteret bör ha en enhetlig karaktär för att upplevelsemässigt hålla
7
samman området. Ljuskällor ska ha god färgåtergivning och neutral färgtemperatur.
En planbestämmelse anger att belysningsarmaturer ska vara helt avbländade och en ljusplan ska redovisas innan bygglov godkänns. Att armaturerna är helt avbländade är viktigt för att inte förstöra människors mörkerseende så att delområden med lägre ljusnivåer upplevs som alltför mörka och otrygga. I ljusplanen ska bl.a. på en karta anges vilka ytor som belyses, armaturnamn och utseende, placering, höjd över mark, typ av ljuskälla, watt-tal samt eventuell tidsstyrning.
Enligt plan- och bygglagen 8:3 ställs krav på ljusanordningar inom områden med detaljplan. Kommunens antagna riktlinjer tillämpas vid bygglovprövning.
Samlingsplatser och aktivitetsytor
Naturliga samlingsplatser och områden för lek är de gemensamma grönområdena i området. Det finns flera promenadstigar i omgivningarna med närhet till naturen.
Friytor
Riksintresse Planområdet är inte av riksintresse för naturvården.
Förordnanden Väg E20 är en allmän väg och enligt väglagen § 47 får inga byggnader eller anläggningar normalt uppföras inom 12 meter från vägområde utan Länstyrelsens tillstånd. Utmed E20 är det bebyggelsefria området utökat till 50 meter från vägområdet. Förordnandet gäller i de områden utefter vägarna där markanvändningen inte bestäms i detaljplan. Enligt riskutredning som tagits fram av COWI AB 2012-05-25 gäller ett bebyggelsefritt område på minst 40 meter från E20 för detaljplanen.
Strandskydd Enligt miljöbalken kapitel 7 råder strandskydd vid bl.a. insjöar och vattendrag och syftet är att tillgodose allmänhetens friluftsliv samt att bevara goda livsvillkor för växt- och djurlivet. Något strandskydd finns inte inom nu aktuellt planområde.
Naturområde Följande mål finns med i Alingsås miljömål 2011-2019: ”Boende i tätorterna ska ha maximalt ca 500 meter promenadavstånd mellan bostad och sammanhängande grönområde.”
Inom planområdet ligger de flesta bostäderna i direkt anslutning till naturen. Lövskogen i planområdets södra del och öster om planområdet är mycket uppskattat och används intensivt för promenader. Planområdet ligger ca 200 meter från Stora Vardsjön som har ett värde för
vattenrekreation.
Trafik och gator
Trafik Kommunfullmäktige har antagit en Trafikplan för Alingsås Stad (antagen 2012-06-20). Bl.a. innehåller planen mål för olika trafikslag, beskrivning av olika gators funktioner samt ett antal förslag till åtgärder. Ändrad utformning av gator, nya gång- och cykelvägar m.m. föreslås.
För nu aktuellt planområde anges förslag på ny åtgärd, Ny GC-väg.
Förbindelse mellan planområdet och Alingsås stadskärna med bl.a.
affärer, vårdcentral, skolor och station, går via Vardsjövägen-Afzelivägen, Vardsjövägen-Göteborgsvägen Förbindelse med väg E20 går via
Vardsjövägen.
Gator Infart till norra samt södra planområdet går via Vardsjövägen.
8
Gång-, cykel-och mopedtrafik
Förslag för kompletterade gång- och cykelbana längst med delar av Vardsjövägen finns med i den nya trafikplanen för Alingsås Stad (antagen 2012-06-20)
Skolvägar (årskurs 1-6) Vardsjövägen tillhör kullingsberg (förskola - år 6) och Nolhagaskolan (år 7- år 9) upptagningsområde. Avståndet till dessa skolor samt till
Alströmergymnasiet är ca 3,5 km.
Parkering för bilar Parkeringsnormen som tillämpas vid bygglovgivning är 2 p-platser för enbostadshus och 3 platser för tvåbostadshus. Som en av dessa p-platser godtas uppfart framför garage/carport.
Parkeringsbehovet för respektive verksamhet löses inom varje enskild fastighet. Att tillräckligt med bilparkering kan skapas ska redovisas vid bygglovsprövning.
Kollektivtrafik Området försörjs med kollektivtrafik genom busslinjerna 561 och 562 som går vid Stora Vardsjön. Planering pågår för linje 567 som skall bli en ny linje 3 i tätorten.
Alla bostäder inom planområdet har mindre än 500 meter till närmsta busshållplats som är Lövås.
Teknisk försörjning
Vatten/avlopp Planområdet ansluts till det kommunala vatten- och avloppsnätet.
Nya VA-ledningar kommer att dras i de planerade lokalgatorna.
Allmänna underjordiska ledningar ska vara tillgängliga för eventuella ledningsarbeten. Planbestämmelsen u finns därför inom kvartersmark.
För VA-försörjning av södra området behövs en pumpstation, plats för denna har reserverats.
Dagvatten Dagvatten ska alltid tas omhand lokalt eller om så behövs genomgå rening innan det avleds till recipient. Kommunfullmäktige har i oktober 2010 antagit ”Dagvattenstrategi för Alingsås tätort” (en bilaga till ”Strategi för vatten & avlopp i Alingsås kommun”). Tekniska nämnden har också i mars 2011 godkänt ”Dagvattenplan för Alingsås tätort, Del I”. I enlighet med dessa handlingar ska dagvattnet inom varje fastighet ledas till ett fördröjningsmagasin med bräddavlopp till närmsta dike eller
naturområde.
Energitillförsel Kommunfullmäktige har antagit ”Alingsås miljömål 2011-2019”. Målen är i huvudsak att energianvändningen per invånare och utsläppen av
växthusgaser per invånare ska minska, andelen förnyelsebar energi ska öka samt att nya byggnader ska kännetecknas av en mycket hög
energieffektivitet.
Utsläppskraven på eldstäder för ved jämställs med de som gäller för pelletseldstäder avseende partiklar och kolväten.
Sårbarhets/beredskapsaspekter med avseende på elförsörjning skall beaktas. Lokala eldstäder som uppfyller utsläppskraven i Boverkets Byggregler får installeras.
En bestämmelse anger att endast flexibla luft- eller vattenburna
uppvärmningssystem får finnas. Syftet är att undvika den bindning till el som direktverkande elradiatorer ger (el ska enbart användas till
elspecifika ändamål).
9
Energieffektiva byggnader
För att uppmuntra till ett mer energieffektivt byggande finns en
bestämmelse om att energieffektiva byggnader (som klarar energikraven nedan) får ha ytterligare 10 m2 byggnadsarea. Syftet är att bostadens area inte ska behöva minskas för att man bl.a. väljer ytterväggar med extra tjock isolering.
”Riktlinjer för miljöanpassat byggande” har tagits fram inom Alingsås kommun. De övergripande målen är att begränsa vår klimatpåverkan och att byggnader inte ska påverka människors hälsa negativt. Vad gäller energianvändning krävs bättre energieffektivitet än gällande byggnorm.
Byggnadens behov av köpt energi av olika slag ska räknas samman (för värme, varmvatten och driftel men exklusive hushållsel) och olika
energislag viktas beroende på deras miljöpåverkan. Eftersom
tillkommande el i Sveriges energisystem huvudsakligen kommer från energikällor med höga omvandlings- och distributionsförluster ska köpt el till byggnaden räknas upp med en faktor 2,5.
Grundprincip: Byggnaden har ett behov av köpt energi, viktat enligt beräkningsmodellen, av maximalt 90 kWh/m2 och år, eller uppfyller kriterierna för passivhus enligt kravspecifikation från Forum för energieffektiva byggnader.
Exempel småhus med pelletseldning: Högst ca 60 kWh/m2 biobränsle + ca 12 kWh/m2 driftel (12 x 2,5 = 30)
Exempel småhus med värmepump: Högst 36 kWh/m2 el (36 x 2,5 = 90) Arean som avses är golvarean i temperaturreglerade utrymmen avsedda att värmas till mer än 10 oCbegränsade av klimatskärmens insida
(definition enligt BBR 9:12).
Övrig energianvändning Låg vatten- och energianvändning ska eftersträvas enligt bl.a.
miljömålen. Under upplysningar på plankartan finns som anger att dels ska bygg- och installationsteknik användas som medför låg vatten- och energianvändning, dels ska installationer ha individuell mätning av vattenanvändning för varje bostad/verksamhet samt medge eller vara förberedda för individuell mätning av energianvändning.
El Vardsjövägen tillhör Alingsås Energis distrubutionsområde. I byggnaderna bör femledaresystem installeras för att minska elektromagnetiska fält.
Restprodukter/avfall Utrymmen inomhus för källsortering av restprodukter ska finnas. Under tak bör också plats finnas för varmkompostering av biologiskt nedbrytbart avfall vilket i så fall ska anmälas till miljöskyddskontoret. Utomhus ska plats finnas för kompostering av trädgårdsavfall.
4. Konsekvenser
Hållbar utveckling och miljö
Hållbar utveckling Bebyggelsens energianvändning minimeras genom att kommunen har strängare krav än Boverkets byggregler.
Transporternas energianvändning och miljöbelastning är svårare att påverka. Exploateringen sker dock i ett bra kommunikationsläge med närhet till kollektivtrafik och goda förutsättningar för gång- och cykeltrafik.
Trafikmiljö Planen skapar mellan 35 och 45 nya bostäder och utgående från 6 fordonsrörelser/hushåll leder denna utbyggnad till en trafikökning på mellan 210 och 270 fordon/dygn. Vardsjövägen försörjer idag ca 30 hushåll samt en mekanisk verkstad, plantskola och en bilverkstad som
10
alstrar ca 300 fordonsrörelser/dygn.
Den delen av Vardsjövägen som kommer att få en ökad trafikbelastning är mellan 4,7 och 5,3 meter bred. Vardsjövägen bedöms vara att
tillräckligt god standard för att klara den ökade trafikalstringen.
Naturmiljö Planförslaget bedöms vara förenligt med de grundläggande
Naturmiljö Planförslaget bedöms vara förenligt med de grundläggande