Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick 31 december 2007 till 12 154 mkr (10 701). Värde-förändringarna uppgick till 1 106 mkr (262), varav reali-serade värdeförändringar utgjorde 242 mkr (45) och orea-liserade värdeförändringar 864 mkr (217).
Värdeförändringen har främst uppkommit genom arbete med förädlingsprojekt, en stark nettouthyrning samt sänkta avkastningskrav i framför allt Kista. De sänkta avkastningskraven i Kista har en stark koppling till de förädlingsprojekt som har genomförts eller påbörjats under 2007 samt allmänt höjd uthyrningsgrad i området.
Det genomsnittliga direktavkastningskravet för Klöverns fastigheter var 31 december 2007 6,6 procent (6,9). Direktavkastningskravet har påverkats av de för-ändringar i fastighetsbeståndet som genomförts under året. Vid ingången av 2007 var det genomsnittliga avkast-ningskravet för sålda fastigheter 8,5 procent. Rensat från sålda fastigheter hade den genomsnittliga direktavkast-ningen varit 6,7 procent vid ingången av 2007.
förändring verkligt värde mkr Redovisat värde per 1 januari 2007 10 701
Förvärv 989
Investeringar 594
Försäljningar –1 236
Värdeförändringar 1 106
Redovisat värde per 31 december 2007 12 154
0
Verkligt värde Uthyrningsbar yta
Fastigheternas verkliga värde
Fastighetsvärdering
känslighetsanalys, fastighetsvärdering
Förändring +/– Resultateffekt, mkr
Direktavkastning 0,5 %-enhet –858 /+999
Hyresintäkt 100 kr/kvm +/–2 117
Driftkostnader 50 kr/kvm –/+1 058
Vakansgrad 1,0 %-enhet –/+214
Finansverksamheten hanteras av moderbolagets fi nans-funktion. Finansfunktionen har till uppgift att sköta upplå-ning, förvalta befi ntlig skuld, effektivisera cash manage-ment och begränsa de fi nansiella riskerna. Tillgångarna, där fastighetsinnehavet utgör största delen, fi nansieras i huvudsak med eget eller främmande kapital, där det senare utgörs av krediter från banker och kreditinstitut. Fördel-ningen mellan eget och lånat kapital bestäms av fastighets-portföljens inriktning, företagets riskaversion och inte minst långivarnas krav.
Fastighetsbolagens fi nansiella risktagande och ställ-ning kan utläsas av bland annat soliditet, räntetäckställ-nings-
räntetäcknings-grad och belåningsräntetäcknings-grad. Klöverns mål är att soliditeten ska ligga mellan 25 och 35 procent och att räntetäcknings-graden ska uppgå till minst 1,5 ggr. Vid årsskiftet låg soliditeten på 37,4 procent (33,7) och räntetäckningsgra-den uppgick till 5,9 ggr (4,4). En jämförelse av motsva-rande nyckeltal (räntetäckningsgrad beräknad exklusive värdeförändringar) bland börsnoterade fastighetsbolag per sista september 2007 visar att Klövern hade en solidi-tet och ränsolidi-tetäckningsgrad som låg nära medianvärdet bland jämförda bolag.
finansiella mål och utfall
Mål Utfall
Räntetäckningsgrad Ska uppgå till minst 1,5 ggr 5,9 Soliditet Bör ligga i ett intervall mellan
25 och 35 procent 37,4 Ränterisk Lån med initial
räntebind-ningstid om 90 dagar eller kortare, och som överstiger 20 procent av den totala låne-volymen, ska till 50 procent
vara täckta av räntetak Uppfyllt Basrisk • Kapitalbindningen ska
vara minst 3 år 3,7
• Högst 35 procent av totala skulden förfaller inom ett
och samma år. Uppfyllt Refi nansieringsrisk Max 50 procent av
kapital-behovet gentemot en och
samma långivare. Uppfyllt
Belåningsgrad och genomsnittlig ränta Finansiell risk och stabilitet per 30 september 2007
3jOUFCjSBOEF
Finansiering
Finanspolicy
Klöverns styrelse har fastställt en fi nanspolicy som anger mål för fi nansverksamheten och hur de fi nansiella ris-kerna ska hanteras. Finanspolicyn prövas årligen. Den övergripande målsättningen för fi nanshanteringen inom Klövern är att stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera kostnaden för främmande kapital på lång sikt och ange hur de fi nansiella riskerna ska hanteras.
Policyn fastställer också ansvarsfördelning i fi nansiella frågor samt regler kring rapportering, uppföljning och kontroll. Klövern har ett fi nansutskott, vilket består av styrelsens ordförande, två styrelseledamöter jämte VD, fi nanschef och ekonomidirektör. Styrelseordförande är ordförande även i fi nansutskottet. Utskottet är ett rådgi-vande forum som behandlar frågor av strategisk betydelse.
Finansiella frågor som ska tas upp i styrelsen bör först behandlas i fi nansutskottet.
Vid styrelsens årliga genomgång av fi nanspolicyn anpassades andelen av lånestocken som får förfalla inom ett år från 25 till 35 procent i syfte att uppnå större fl exi-bilitet i valet av löptider. Den genomsnittliga kapitalbind-ningen måste dock oförändrat uppgå till minst 3 år.
Finansiering
Klöverns fi nansiering av tillgångarna, som den 31 decem-ber 2007 uppgick till 13 009 mkr (11 471), utgjordes av eget kapital om 4 867 mkr (3 868), vilket motsvarar 37 procent (34). De räntebärande skulderna uppgick till 7 007 mkr (6 878), vilket motsvarade 54 procent (60).
Resterande del, 1 135 mkr (725) eller 9 procent (6) utgjordes av bland annat uppskjuten skatteskuld, övriga skulder samt upplupna kostnader och förutbetalda intäk-ter. Merparten av övriga skulder utgjordes av ett räntefritt lån om 160 mkr från Fabege, som förfaller i november 2008.
Av de räntebärande lånen löpte 5 235 mkr (4 685), med rörlig ränta och 1 772 mkr (2 193) med fast. Utöver befi ntliga räntebärande lån hade Klövern outnyttjade kreditramar om 1 190 mkr (924), varav 888 mkr (457) omedelbart var möjliga att utnyttja med befi ntliga säker-heter. Därutöver tillkom outnyttjade checkkrediter om 136 mkr. Volym ökningen i lånestocken är hänförlig till ökningen av fastighetsinnehavet. All fi nansiering sker i svenska kronor. Per årsskiftet uppgick likvida medel till 87 mkr (95).
Låneportföljen är fördelad på sex långivare, samtliga svenska. De största långivarna är Swedbank, SBAB, Den Danske Bank och Handelsbanken. Som säkerhet för räntebärande skulder har fastighetsinteckningar om 7 460 mkr (6 979) lämnats. Vid årsskiftet uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,7 år (4,3).
4#"#
Långivare ränte- och kapitalförfallostruktur
Ränteförfallostruktur Kapitalförfallostruktur
2008 428 4,9 193 193
2009 254 4,4 404 404
2010 32 3,8 2625 2218
2011 58 6,4 1635 1430
2012 – – 2268 1690
2013– 1000 4,4 1072 1072
Totalt 7 007 4,6 8 197 7 007
Finansiering
Räntestruktur
Klöverns genomsnittliga upplåningsränta uppgick 31 december 2007 till 4,6 procent (4,1). Höjningen av ränte-nivån beror på en allmän ränteuppgång i marknaden.
Under 2007 förtids inlöste Klövern lån med bunden ränta, vilket gav upphov till extra räntekostnader, s k ränteskill-nadsersättningar om 10 mkr.
Den genomsnittliga räntebindningstiden var vid års-skiftet 1,4 år (1,8). De lån, inklusive rörliga lån, som har ränteförfall under 2008 hade vid årsskiftet en genomsnitt-lig räntebindningstid om 19 dagar (10). I de fall en rörgenomsnitt-lig ränta har swappats till en längre bunden ränta beräknas ränta samt bindningstid enligt swappens villkor. Ränte-risken ska, enligt fi nanspolicyn, begränsas genom att lån med initiala räntebindningstider om 90 dagar eller kor-tare, och som överstiger 20 procent av den totala låne-volymen, till 50 procent vara täckta av räntetak. För att begränsa ränterisken innehar Klövern räntetak om totalt 3 329 mkr (3 329).
Lån med ränteförfall inom tolv månader uppgick till 5 663 mkr (4 941). En omedelbar förändring av den korta marknadsräntan med +/–1 procentenhet skulle vid årsskiftet bara ha medfört en ändrad räntekostnad per år om +19 respektive –42 mkr i och med räntetaken.
Klöverns genomsnittliga upplåningsränta skulle ha ändrats med +0,27/–0,60 procentenheter.
Innehav av räntetak och swappar, som används för att hantera ränterisk samt uppnå vald räntebindning, kan över tiden medföra värdeförändringar i räntederivatport-följen. Under 2007 uppgick värdeförändringen för ränte-taken till 10 mkr (12). För swapavtalen uppgick värdeför-ändringarna till 43 mkr (16). Det verkliga värdet uppgick till 37 mkr (33) respektive 60 mkr (16).
klöverns räntetak
Förfalloår 2009 2010 2011 2012
Volym, mkr 330 400 180 419 500 1000 500 Referensränta, Stibor 3M 3M 1M 3M 3M 3M 3M Lösenränta, % 4,0 4,5 4,0 4,0 4,5 4,5 4,5
M = månad
(FOPNTOJUUMJH SjOUFOJWl
3jOUFjOESJOH QSPDFOUFOIFU
,MzWFSOTVQQMlOJOHTSjOUBWJEjOESJOHJNBSLOBETSjOUBO ,MzWFSOT
VQQMlOJOHTSjOUB WJElSTTLJGUFU
Marknadsränteändringars effekt på Klöverns upplåningsränta
Medarbetare i Klövern