Resultatet yrkar på framtid forskning inom segregation på Stockholm kommuns bostadsmarknad, samt politiska åtgärder för hur komplexiteten i bostadssystemet ska lösas. En bredare studie med tillämpning av: finansiella frågor, skattefrågor och dess påverkan på efterfråga, utbud och rörlighet på bostadsmarknaden hade emellertid varit intressant.
7. Sammanfattning
Studiens syfte var att undersöka fenomenet bostadsbubbla i Stockholm kommun, och om fenomenet kan komma att spricka inom en snar framtid. Ändamålet besvaras genom semistrukturerade intervjuer med planering- och byggsektorn, dokumentanalys och offentlig statistik med utgångspunkt från nedan frågeställningar:
Hur har nyliberalism påverkat bostadsmarknaden i kommunen?
Vilket samband finns mellan utveckling i bostadspriser och fundamentala värden (ekonomisk tillväxt, inkomstökning, nybyggnation)?
Vilken uppfattning har planering- och byggsektorn gällande fenomenet bostadsbubbla?
Metoderna har genomgående varit kvalitativa. För insamlat material har semistrukturerade intervjuer med respondenter inom planering- och byggsektorn på Stockholm bostadsmarknad genomförts:
Berit Göransson, Utredare på strategi- och utvecklingsenheten, Stadsbyggnadskontoret
Nancy Mattsson, Projektutvecklingschef, JM Stockholm
Henrik Sundesten, Projektutvecklare, JM Stockholm
Anja Norman, enhetschef projektenheten, Familjebostäder AB Stockholm
Stefan Timan, Affärsutvecklingschef, NCC Hyresboende AB Stockholm
Parallellt med intervjuer har statistik ifrån SCB, Eurostat, Valueguard, samt information ifrån Boverket (2014) låst läge på bostadsmarknaden, Stockholm stad (2014) Kommunstyrelsens förslag till budget 2015 för Stockholm stad inriktning för 2016 och 2017, Evidence (2013) Bostadsbubbla? Analys av argumenten för och emot att Sverige har en Bostadsbubbla hämtats. Anledningen är för att antingen stärka eller ifrågasätta respondenternas svar och då stärka studiens reabilitet.
Analysmetod för de semistrukturerade intervjuerna blev vad Hay (2005:100) beskriver som latent innehållsanalys. Återkommande begrepp och faktorer i intervjuernas huvudteman har kodats och analyserats. Parallellt har sekundäranalys av offentlig statistisk på SCG, Eurostat och Valueguard tillämpats, samt kvalitativ innehållsanalys på Boverkets (2014), Stockholm stad (2014) och Evidence (2013).
Studiens teoridel innefattar tidigare forskning och teoretiskt ramverk. Utifrån tidigare forskning utläses att flera av västvärldens länder i hög grad nyliberaliserats, främst de senaste tjugo åren. Utvecklingen har påverkat bostadsmarknader med avveckling och privatisering. Nyliberalism valdes således ut som teoretiskt ramverk, för att tolka och beskriva Stockholm kommuns bostadsmarknad i dagsläget. Bostadsbubblan uppkomst är tillika en teori och definition som presenteras, för möjlighet
att säkerställa studiens syfte. Utifrån beskrivning av tre olika definitioner utgår studien ifrån Joseph Stiglitz definition på bostadsbubbla (kap 2.2).
Studiens resultatdel består av fyra delar: Bostadsituationen i Stockholm kommun; relationen mellan nyliberalism och Stockholm kommuns bostadsmarknad; bostadsprisers samband med fundamentala värden; samt bostadsbubbla – sann existens eller falsk spekulation? Bostadsituationen i Stockholm kommun är idag i obalans med ett utbud och en efterfråga som inte möter varandra. Bostadspriser på bostadsrätter stiger således och köerna till hyresrätt är flera år långa. De senaste årens fokus på omvandling från hyresrätt till bostadsrätt gör att köerna blivit längre, de kommunala särkraven för nybyggnation av spetsprojekt gör bostadrätter än dyrare. Majoriteten av de som flyttar till kommunen har således inte råd att efterfråga nyproduktion, samt krävs en kontantinsats på 15 % för bostadsrättsköp. Bostäderna finns men det befintliga beståndet har, genom politiska lagregleringar en inlåsande effekt. Reavinstskatten är ett exempel som i de flesta fall gör det dyrare att flytta ifrån en större villa till mindre lägenhet. Nyliberala influenser på kommunens bostadsmarknad innefattar restriktion av bostadssubventioner och räntebidrag i två omgångar; Början på 1990talet samt 2006. Restriktionen har försvårat för upplåtelseformen hyresrätt då kalkylen inte varit lätt att få runt utan subventioner. Stor efterfråga har ökat värdet i en bostadrätt, vilket i sin tur ökat antalet omvandlingar. Tillika de kommunala särkraven och gestaltningsprogram för att bygga attraktiva spetsprojekt är en marknadsdriven influens som ökar bostadspriserna. Emellertid kan en parallell dras med fundamentala värden och ökade bostadspriser. Stockholm kommun är en tillväxtregion med stark befolkningstillväxt, ökade inkomster och stor efterfråga på bostäder. Bostadspriserna kan, enligt respondenterna på JM, NCC och SKB samt Boverket (2014) och Evidence (2013), förklaras utifrån ökade inkomster, räntor, möjlig låg amorteringsvilja och ett utbudsunderskott. Den nyvalda regeringens förslag om att införa amorteringskrav kan emellertid komma att förändra situationen. Till skillnad från andra länder med spruckna bostadsbubblor (exempelvis Irland och Spanien kap 2.1) har inte Sverige tradition att överkonsumera bostäder genom spekulativ tillgång. Det säkerställer bostads-marknaden i högre grad vid ekonomiska svängningar. De med högt bolån har tillika hög inkomst enligt respondent på SKB samt Evidence (2013). 15 % kontantinsats påvisar att en form av ekonomisk stabilitet krävs av bostadsköpare.
Studiens slutsats är att risken för en sprucken bostadsbubbla (prisras på minst 20 %) i Stockholm kommun är liten enligt planering- och byggbranschen. Argumentet förstärks med stöd ifrån Boverket (2014), Evidence (2013) och SCB. Bostadspriser kan förklaras med fundamentala faktorer vilket, enligt Stiglitz definition (kap 2.2), motsäger fenomenet bostadsbubbla.
Referenser
Akademiska artiklar
Andersson R, Turner M A (2014) Segregation, gentrification, and residualisation: from public housing to market-driven housing allocation in inner city Stockholm. International Journal of Housing Policy, vol:14(1) pp:3-29
Berry, M. Dalton, T. (2004) Housing prices and policy dilemmas: a peculiarly Australian problem? Urban Policy and Research, vol: 22(1) pp: 69-91
Bostic R,W. Lee K.O (2008) Mortgages, Risk and Homeownership among Low- and Moderate-Income Families. American Economic Review: Papers & Proceedings, vol:98(2) pp:310-314
Thompson Earl, A. Hickson Charles, R (2006) Predicting bubbles. Global Business and Economics Review, Vol: 8(3/4) pp:217-244
Grover R, Grover C (2014) ”Property bubbles – a transitory phenomen” Journal of Property Investment & Finance, Vol. 32(2) pp: 208-222
Glaeser L, Edward, Gottlieb J, Joshua, Tobio K (2012) Housing booms and city centers. American Economic Review: Papers & Proceedings, Vol: 102(3) pp: 127-133
Ball M (2011) Housing Market Development in Europe. Appraisal Journal. Vol:79(3) p:199-204
Christophers B (2013) A Monstrous Hybrid: The Political Economy of Housing in Early Twenty-first Century Sweden. New Political Economy. Department of Social and Economic Geography. Vol:18(6) p:885-911
Clark, William A,V (2013) The aftermath of the general financial crisis for the ownership society: what happened to low-income homeowners in the US? International journal of Housing Policy. Vol:13:3 p:227-246 .
Hackworth J, Wyly E (2003) Social Polarization and the Politics of Low Income Mortgage Lending in the United States. Geografiska Annualer: Series B, Human Geography. Vol:85(3) p:149-165
Hackworth J, Moriah A (2006) Neoliberalism, Contingency and Urban Policy: The Case of Social Housing in Ontario. International Journal of Urban & Regional Research. Vol:30(3) p:510-527
Hamnett C (2009) Spatially Displaced and the Changing Geography of House Prices in London, 1995-2006. Housing Studies. Vol:24(3) p:301-320
Harvey D (2006). Neo-Liberalism as creative destruction. Geografiska annualer: Series B, Human Geography. Vol:88(2) p:145-158
Hedin K, Clark E, Lundholm E, Malmber G (2012) Neoliberalisation of Housing in Sweden: Gentrification, Filtering and Social Polarization. Annals of the Association of American Geographers. Vol:102(2) p:443-463
Hoekstra, J. Vakili-zad, C. (2011) High Vacancy Rates and Rising House Prices: The Spanish Paradox. Tijdschrift Voor Economische En Sociale Geografie, vol: 102(1) p: 55-71.
Hüfner F, Lundsgaard J (2007) The Swedish Housing Market – Better Allocation Via Less Regulation. OECD Papers. Vol:7(6) p:1-45
Hudson, R. (2013). Thatcherism and its geographical legacies: the new map of socio-spatial inequality in United Kingdom. Geographical Journal. Vol: 179(4) p:377-381)
Kempen V, R. Murie A (2009) The New Divided City: Changing Patterns in European Cities. Ekonomisk och social geografi Vol:100(4) p:377-398
Kitchin R, O’Callaghan C, Boyle M, Gleeson J, Keaveney K (2012) Placing Neoliberalism: The Rise and Fall of Ireland’s Celtic Tiger. Environment and Planning A. Vol:44(6) p:1302-1326
Lind H ( 2009) Price bubbles in the Housing Markets. International Journal of Housing Markets and Analysis, vol:2(1) p:78-90
Marvell A (2007) Housing in crisis. Geography. Vol:2(3) p:189-194
Murie, A (2008) The Modernisation of Housing in England. Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie .Vol:100(4) p:535-548
Musterd S (2014) Public Housing for Whom? Experience in an Era of Mature Neo-Liberalism: The Netherlands and Amsterdam. Housing Studies.Vol:29(4) p:467-484
Rolnik R (2013) Late Neoliberalism: The Financialization of Homeownership and Housing Rights. International Journal of Urban and Regional Research.Vol:37(3) p:1058-1066
Ron M (2011) The Local Geographies of the Financial Crisis: From the Housing bubble to Economic Recession and Beyond. Journal of Economic Geography.Vol:11(4) p:587-618
Stiglitz Joseph, E (1990) Symposium on Bubbles. Journal of Economic Perspectives, vol:4(2) p: 13-18
Turner B, Yang Z (2007) The Dynamics of Swedish National and Regional House Price Movement. Urban Policy and Research.Vol:22(1) p:49-58)
Waldron R, Redmond D (2013) The Extent of the Mortgage Crisis in Ireland and Policy Responses. Housing Studies. Vol:29(1) p:149-165
Walks R.A (2009) The urban in fragile, uncertain, neoliberal times: towards new geographies of social justice? The Canadian Geographer Vol:53(3) p:345-356
Artiklar
Andersson, G. IMF varnar för global svensk bostadsbubbla – Sverige pekas ut som ett av riskländerna https://www.libertysilver.se/kc/news?id=475 Liberty Silver (2015-01-09 Kl.12:17)
http://www.dn.se/ledare/signerat/urbanisering-sverige-ritas-om/ (12-12-2014 Kl.09:10)
Hellekant, Johan. (2013) Lägenheten är din – om drygt sju år
http://www.svd.se/nyheter/stockholm/lagenheten-ar-din-om-atta-ar_7821996.svd 2013-01-14 Kl.03:00 (2014-12-14 Kl.16:58)
Magnusson, E. (2012). Urbaniseras snabbast i EU
http://www.sydsvenskan.se/sverige/urbaniseras-snabbast-i-eu/ (12-12-2014 Kl.09:15)
Norén, Alexander. (2013). Ekonomipristagare varnar för svensk bostadsbubbla
http://www.svt.se/nyheter/ekonomi/ekonomipristagare-varnar-for-svensk-bostadsbubbla Svt Nyheter 2013-12-07 Kl.22:42 (2014-12-14 Kl.16:41)
Pilkington, Philip. (2014). Vad blir effekten om bostadsbubblan spricker
http://www.etc.se/ekonomi/vad-blir-effekten-om-bostadsbubblan-spricker 2014-08-14 Kl.14:31 (2014-12-14 Kl.16:29)
Rankka, M. (2013). Stockholm förväntas växa sex gånger snabbare än Paris
http://www.chamber.se/pressmeddelanden/stockholm-forvantas-vaxa-sex-ganger-snabbare-2.htm (12-12-2014 Kl.09:26)
Rankka, M. (2013) Stockholm förväntas växa med två SL-bussar per dag till 2020
http://www.chamber.se/pressmeddelanden/stockholm-forvantas-vaxa-med-tva-sl.htm (12-12-2014 Kl.09:33)
Rognerud, K – K (2011). OECD varnar för bobubblai Sverige
http://www.svt.se/nyheter/sverige/oecd-varnar-for-bobubbla-i-sverige 2011-11-21 (2015-01-09 Kl.11:58)
Stein, P. (2013). Sverige ökar mest i Europa http://www.fastighetstidningen.se/sverige-okar-mest-i-europa/ (12-12-2014 Kl.09:07)
SvD Näringsliv (2014). Riksbanken varnar för bostadsbubbla (Webb-Tv)
http://www.svd.se/naringsliv/pengar/bostad/riksbanken-varnar-for-bostadsbubbla_3943668.svd SvD Näringsliv 2014-09-23 Kl.17:49 (2014-12-14 Kl.16:34)
The Local (2013). IMF warns of Swedish housing bubble
http://www.thelocal.se/20130906/50100 2013-09-06 (2015-01-09 Kl.11:59)
Dokument
Sveriges Riksbank (2011) Riksbankens utredning om risker på den svenska
bostadsmarknaden. http://www.riksbank.se/Upload/Rapporter/2011/RUTH/RUTH.pdf Stockholm: Sveriges Riksbank (2014-12-18)
Boverket (2014). Låst läge på bostadsmarknaden (Marknadsrapport 2014). Karlskrona: Boverket (2014-12-19)
Stockholm stad (2014). Kommunstyrelsens förslag till budget 2015 för Stockholm stad inriktning för 2016 och 2017. Dnr 111-459/2014. Stockholm stad: Stockholm. S:473 (2015-01-08)
Evidence (2013). Bostadsbubbla? Analys av argumenten för och emot att Sverige har en bostadsbubbla. http://www.evidensgruppen.se/sites/default/files/Rapport_januari_2013.pdf Stockholm: Evidence BLW AB (2015-01-09)
Ahir, H. Kang, H. Loungani, P. (2014). Seven Questions on the Global Housing Market http://www.imf.org/external/research/housing/pdf/SevenQuestions.pdf IMF: IMF Research Bulletin (2015-01-09)
Regeringskansliet (2014). The Stockholm Diplomatic List, December 2014
http://www.regeringen.se/content/1/c6/09/76/84/4548b80c.pdf Stockholm: Regeringskansliet (2015-01-16)
Figurer
Figur 1.1Nordic Lights NASA http://earthobservatory.nasa.gov/IOTD/view.php?id=84468 (2015-01-15 Kl.17:06)
Intervjurespondenter
Göransson, Berit. Utredare strategi-och utvecklingsenheten, stadsbyggnadskontoret (SKB) Stockholm kommun. Intervju genomförd 2014-11-24 Kl.13:00 på SKB i Stockholm kommun.
Mattsson, Nancy. Projektutvecklingschef Stockholm Bostad/Förvärv, JM i Stockholm. Intervju genomförd 2014-11-25 Kl.12:00 på JM:s huvudkontor i Stockholm.
Norman, Anja. Enhetschef projektenheten, Familjebostäder AB Stockholm. Intervju genomförd 2014-11-26 Kl.12:00 på Familjebostäder AB:s huvudkontor i Stockholm
Sundesten, Henrik. Projektutvecklare Stockholm Bostad/Förvärv, JM i Stockholm. Intervju genomförd 2014-11-25 Kl.12:00 på JM:s huvudkontor i Stockholm.
Timan, Stefan. Affärsutvecklingschef NCC Hyresboende AB i Stockholm. Intervju genomförd 2014-11-26 Kl.15:00 hemma hos Stefan Timan, Stockholm.
Litteratur
Andersson, A. (2014). Hitta hem: Stockholm och bostadsbristen. 1 uppl, Årsta: Dokument Press
Barnes, T-J. Peck, J. Sheppard, E. Tickell, A. (2004). Reading economic geography. United Kingdom: Blackwell Publishing
Bengtsson B, Annaniassen E, Jensen L, Ruonavaara H, Sveinsson Runar, J (2013). Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus. 2 uppl, Malmö: Egalité
Bergkvist, L-G. (2009). Världspolitikens Dagsfrågor: Från bostadsbubbla till finanskris. Vällingby: Tomas Ries
Gregory, D. Johnston, R. Pratt, G. Watts, M-J. Whatmore, S. (2009). The dictionary of human geograpgy. 5th edition. United Kingdom: Wiley-Blackwell
Harvey, D. (2005). A Brief History of Neoliberalism. Oxford: OUP Oxford
Hay, I (2005). Qualitative Research Methods in Human Geography. 2nd ed. Australia: Oxford University Press
Jones, A. (2012). Human Geography: The Basic. USA: Routledge
Kitchin, R. Tate, N-J. (2000). Conducting Research in Human Geography: Theory, Methodology and Practice. United Kingdom: Pearson Education Limited
Knox, P. Agnew, J. McCarthy, L (2008). The geography of the world economy. 5th ed. Great Britain: Hodder Education
Lindbom, A. (2001). Den nya bostadspolitiken (Persson T).1 uppl, Umeå: Boréa bokförlag.
Peck, J. (2010). Constructions of Neoliberal Reson. New York: Oxford University Press
Shaw, D. (2012). The Making of the Twentieth- and Twenty-First-Century World, In: Daniels, P. Bradshaw, M. Shaw, D. Sidaway, J (2012). An introduction to Human Geography. 4th ed. England: Pearson Education Limited
Steger, Manfred B. Roy, Ravi K. (2010). Neoliberalism: A Very Short Introduction. 1 uppl, Oxford: Oxford University Press
Tabeller
Tabell 1.1 Prisutveckling bostadsrätter Stockholm de senaste 12 månaderna Valueguard (2012). Uppåt på bostadsmarknaden i november
http://www.valueguard.se/201411_Indexpublicering, villaindex fortsätter ner http://www.valueguard.se/201311_Indexpublicering, HOX index står still http://www.valueguard.se/201211_Indexpublicering (2015-01-09 Kl.11:30)
Tabell 1.2 BNP – Tillväxt procentuell förändring ifrån föregående år
Eurostat (2015). Real GDP growth rate – volume percentage change on previous year. http://ec.europa.eu/eurostat/tgm/table.do?tab=table&init=1&language=en&pcode=tec00115&
plugin=1 (2015-01-08 Kl.14:49)
Tabell 1.3 Procentuell övervärdering av bostäder
Eurostat (2015). Housing cost overburden rate by household type (source: SILC).
http://ec.europa.eu/eurostat/tgm/table.do?tab=table&init=1&language=en&pcode=tessi166&p lugin=1 (2015-01-08 Kl.19:16)
Webbsidor
Statistiska centralbyrån (Diagram 1.2)
Statistiska Centralbyrån (SCB) (2014) Sammanräknad förvärvsinkomst per kommun 2000 och 2011-2013 (2013 preliminär). Medianinkomst i 2013 års priser http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Hushallens-ekonomi/Inkomster-och
inkomstfordelning/Inkomster-och-skatter/Aktuell-pong/302201/Inkomster/LanKommun/303220/ (12-12-2014 Kl.09:48)
Riksdagen
Johansson, O (C). (2013). Reavinstskatt vid fastighetsförsäljning (Motion 2013/14:Sk364).
http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Forslag/Motioner/Reavinstskatt-vid-fastighetsfo_H102Sk364/?text=true Sveriges Riksdag, Stockholm, 26-09-2013. (12-12-2014 Kl.10:08)
Johansson, A (S). Franck, G.H (S). Bohlin, S (S). Ryttar, B-O (S). Nilsson, M (S). Nordh, N (S). (1993). Bruksvärdesprincip vid hyra (Motion 1992/93:Bo403).
http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Forslag/Motioner/Bruksvardesprincipen-vid-hyra_GG02Bo403/?text=true Sveriges Riksdag, Stockholm, 19-01-1993. (12-12-2014 Kl.10:05)
United Nations
United Nations (2014). World Urbanization Prospects, 2014 Revision
http://esa.un.org/unpd/wup/Highlights/WUP2014-Highlights.pdf United Nations, New York (12-12-2014 Kl.10:33)
Övrigt
http://www.oecd.org/finance/monetary/2088999.pdf USA, Chicago, 22-24 April 2002. (12-12-2014 Kl.09:59)
Stockholm stads bostadsförmedling (2014) Bostadskön i siffror https://bostad.stockholm.se/statistik/ (2014-12-14 Kl.18:48)
Svensk mäklarstatistik (2014) Stockholm län
http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/laen.aspx?LK=1&Typ=Boratter&srt=asc&tab= namn 2014-11-14 (2014-12-14 Kl.20:00)
Robert, M. (2013) The failure of forecasting
http://thenextrecession.wordpress.com/2013/12/24/the-failure-of-forecasting/ (2014-12-18 Kl. 15:31)
Hyresnämnden Sveriges domstolar, presumtionshyra
http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/Undantag-vid-nyproduktion/ (2015-01-11 Kl.12:25)
Bilagor
Bilagor I-V är hämtade ifrån Statistiska Centralbyråns hemsida, konventerade till
exceldokument och inlagda i paint. Det för att få plats med varje bild på en sida. Samtlig statistikdata i bilagorna är hämtade 11-12-2014.