Planbeskrivningen ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt samt redovisa konsekvenserna av dessa åtgärder för fastighetsägare och andra berörda.
Redovisningen av genomförandefrågorna är enbart vägledande och syftar till att förtydliga detaljplanens bindande föreskrifter som framgår av plankartan och planbestämmelserna.
Organisatoriska frågor
Tidplan
Planarbetet beräknas ske enligt följande tidplan:
Samråd 19 december 2018 till 22 januari 2019 Granskning 27 januari – 24 februari 2020
Granskning 2 Preliminärt kvartal 1 2021 Antagande Preliminärt kvartal 2 2021 Laga kraft Preliminärt kvartal 2 2021 Genomförandetid
Genomförandetiden är tio år räknat från det datum då detaljplanen får laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att få bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter detaljplanen att gälla, men kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägarna har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt).
Ägoförhållande
Fastighet Lagfaren ägare Bråta 2:2 Privat fastighetsägare Bråta 2:25 Härryda Kommun
Bråta 2:135 Mölnlycke Företagscenter Kommanditbolag Bråta 2:139 Härryda Fastighets AB (”Exploatören”) Hulebäck 1:57 Busch Vakumteknik AB
Hulebäck 1:270 Härryda kommun
Figur 53. Fastigheter som berörs av planläggning
Utöver fastighetsindelningen framgår även befintliga servitut, gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter av grundkarta och plankarta samt till planen hörande fastighetsförteckning.
Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats
Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Allmän plats som omfattas av detaljplanen utgörs av väg 540, Boråsvägen, markerad som GATA på plankartan.
Anläggningar inom kvartersmark
Detaljplanen innehåller kvartersmark för ändamålen Bostäder, Centrum, Skola och förskola, Äldrevård, Parkering och Tillfällig vistelse. Exploatören, och blivande fastighetsägare, ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av kvartersmarken inom planområdet.
Detaljplanen medger även utrymmen för tekniska ändamål såsom transformator- och tryckstegringsstation samt pumpstation för spillvatten. Utrymmen för dessa ändamål är markerade med E1 och E2 på plankartan. Viss mark är också tillgänglig för allmännyttiga
underjordiska ledningar. På plankartan redovisas dessa markreservat med u och sammanfaller med områden utlagda som Bostadsgata, B1. Inom den kvartersmark som får bebyggas finns ytterligare behov av utrymmen för allmännyttiga underjordiska ledningar. Markreservat för ledningar inom dessa områden är inte utlagda på plankartan med hänsyn till att sträckningen för vatten- och avloppsledningar på vissa ställen kan komma att justeras utifrån det förprojekterade läget. Denna typ av infrastruktur är dock en förutsättning för att planen ska kunna genomföras.
Utöver exploatörens ansvar svarar följande parter för utbyggnad och framtida drift och underhåll av nedanstående anläggningar:
Figur 54. Princip för vatten- och avloppsledningar. Grön färg redovisar lägen för vatten- och avloppsledningar inom markreservat för underjordiska ledningar på plankartan.
Rosa färg redovisar ungefärliga lägen för vatten- och avloppsledningar inom områden på plankartan som saknar markreservat för underjordiska ledningar.
Härryda Energi AB ansvarar för utbyggnad av nät för elförsörjning samt svarar för kostnader för framtida drift och underhåll.
Vem som ansvarar för utbyggnad av nät för fiber samt svarar för kostnader för framtida drift och underhåll är inte klart.
Avtal Ramavtal
Ett ramavtal har tecknats mellan kommunen och exploatören i april 2019. Ramavtalet reglerar i huvudsak ansvarsfördelningen mellan kommunen och exploatören för genomförandet av detaljplanen. Vidare framgår kommunens krav och förväntningar som mer i detalj kommer att regleras i exploateringsavtalet.
Exploateringsavtal
Ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören ska upprättas till följd av planen.
Exploateringsavtalet ska bland annat reglera marköverlåtelser, utbyggnad och finansiering av allmänna anläggningar, utbyggnad av kvartersmark, gestaltnings- och kvalitetsprinciper, parkeringsbehov och mobilitetsåtgärder, flytt av befintliga ledningar, fastighetsbildning mm. I samband med att detaljplanen antas i kommunfullmäktige ska även exploateringsavtalet godkännas av kommunfullmäktige.
Sammanfattning av exploateringsavtalets huvudsakliga innehåll:
I exploateringsavtalet regleras att exploatören svarar för samtliga kostnader föranledda av utbyggnad av allmän platsmark. Exploatören anses till följd därav ha erlagt full gatukostnadsersättning för allmän plats i enlighet med detaljplanen.
Exploateringsavtalet ska även innehålla reglering av kostnader för åtgärder utanför detaljplanen som är kopplade till planens genomförande.
Vidare avses regleras att exploatören bygger ut vatten- och avloppsanläggningarna inom området för att möjliggöra ett optimalt genomförande av utbyggnaden av kvartersmarken.
Avtalet kommer även reglera att exploatören svarar för kommunens kostnader som uppkommer avseende mark som, i detaljplanen avsatts som allmän platsmark och som ägs av annan än exploatören vid tidpunkten för detaljplanens antagande, ska överlåtas till kommunen.
Vidare kommer avtalet reglera att den mark som i detaljplanen avsätts för allmännyttiga underjordiska ledningar, markerad som u på plankartan, och som ägs av exploatören vid tidpunkten för detaljplanens antagande, ska upplåtas till kommunen utan ersättning. På motsvarande sätt kommer avtalet även reglera att utrymmen för allmännyttiga underjordiska ledningar där markreservat saknas upplåts till kommunen utan ersättning inom den kvartersmark som får bebyggas, i de fall ledningarna är en förutsättning för att planen ska kunna genomföras.
Avtalet avser även reglera att exploatören svarar för fastighetsbildningskostnader föranledda av ovanstående åtgärder.
Avtal är tecknat mellan exploatör och Trafikverket avseende åtgärder i anslutning till riksväg 40/27. Avtalet kommer omfatta krav på åtgärder på Riksväg 40 som åligger exploatören gentemot Trafikverket, och som ska bekostas av exploatören.
Avtal mellan Trafikverket och kommunen gällande Riksväg 40/27
En överenskommelse träffades 2006 mellan Trafikverket (dåvarande Vägverket) och kommunen. Denna överenskommelse reglerar bland annat att den part som avser vidta fysiska förändringar inom eller i närheten av vägområdet ska underrätta den andre parten för godkännande av åtgärden. I anslutning till Riksväg 40 ska exploatören anlägga en bullervall som bland annat medför att vägdiket på en sträcka behöver justeras.
Trafikverket och Exploatören har kommit överens om bullervalls och vägdikets utformning (inklusive avvattning) invid riksvägen. Avtal om medfinansierings- och samverkansavtal för åtgärderna har tecknats mellan Trafikverket och exploatör.
Avtal mellan Trafikverket och kommunen gällande Boråsvägen (väg nr 540)
Trafikverket och kommunen träffar avtal om övertagande för del av Boråsvägen då planen medför en del förändringar/anpassningar av vägen. Kommunens väghållningsområde utökas och väghållaransvaret ändras från statligt till kommunalt.
Innan beslut om förändrad väghållare vunnit laga kraft får inga ingrepp göras i vägbanan.
Avtal mellan Härryda kross och exploatör gällande täktverksamhet
Avtal har upprättats mellan Härryda kross och exploatör gällande avslutande av täktverksamhet som säkerställer att byggnation av området kan börjas under tiden täktverksamheten avslutas. Inflyttning kommer dock inte att ske innan täktverksamheten är avslutad helt.
Markåtkomst
Kommunen får lösa in mark som enligt detaljplanen ska användas för allmän plats som kommunen ska vara huvudman för. Kommunen kan säkerställa tillgången till denna mark genom särskilda bestämmelser i Fastighetsbildningslagen (1970:988). Detta sker vanligtvis genom fastighetsreglering. Om kommunen använder sig av sin lösenrätt ska ersättningen bestämmas enligt Expropriationslagen (1972:719). Prövning av frågor berörande fastighetsbildning hanteras av Lantmäterimyndigheten.
Mark som i detaljplanen avsatts som allmän plats och som ägs av exploatören vid tidpunkten för detaljplanens genomförande ska överlåtas till kommunen utan ersättning.
Kommunen ansvarar för ansökan om fastighetsbildning till Lantmäterimyndigheten för inlösen av allmän platsmark.
Figur 55. Redovisning av mark som planläggs som allmän platsmark och som berörs av fastighetsbildning. Mark som regleras från Bråta 2:139 (exploatörens fastighet) till kom-munal fastighet – 5800 kvm. Mark som regleras från Hulebäck 1:57 till komkom-munal fas-tighet – 110 kvm. Mark som regleras från Hulebäck 1:270 till kommunal fasfas-tighet – 200 kvm.
Ett avtal tecknades mellan ägarna till Bråta 2:2 och 2:139 i september månad 2019.
Avtalet reglerar förvärv av del av Bråta 2:2 som enligt detaljplanen är utlagd som kvartersmark. Under planarbetet har ansökan om erforderlig fastighetsbildning lämnats och godkänts av Lantmäterimyndigheten för att genomföra förvärvet.
Figur 56. Redovisning av mark som planläggs som kvartersmark och som berörs av fas-tighetsbildning. Mark som regleras från Bråta 2:2 till Bråta 2:139 (exploatörens fastig-het) – 6300 kvm.
Fastighetsrättsliga frågor
Ansökan om förrättningar enligt Fastighetsbildningslagen, Anläggningslagen (1973:1149) och Ledningsrättslagen (1973:1144) kommer succesivt att lämnas in till Lantmäterimyndigheten för prövning.
Under rubriken Fastighetsbildning beskrivs översiktligt att fastighetsindelningen succesivt kommer att anpassas till hur detaljplaneområdet byggas ut. I avsnitten Gemensamhetsanläggning respektive Ledningsrätt och servitut beskrivs dels vilka nya rättigheter som kan aktualiseras genom utbyggnaden inom kvartersmark och allmän platsmark, dels hur befintliga rättigheter, som påverkas av utbyggnaden inom kvartersmark och allmän platsmark, kan omhändertas fastighetsrättsligt.
Fastighetsbildning
Rådande fastighetsindelning kommer succesivt att anpassas till planerad utbyggnad i huvudsak genom avstyckningar. Genom tredimensionell fastighetsbildning kan separata
Gemensamhetsanläggning Nya gemensamhetsanläggningar
Gemensamhetsanläggningar avses bildas. Bland annat för dels gator inom kvartersmarken, dels anordningar för omhändertagande av dagvatten inom kvartersmarken avses bildas. Anläggningslagen reglerar hur bildandet ska göras.
Samtliga blivande fastigheter inom planområdet bedöms delta i anläggningen. Varje deltagande fastighet kommer att tilldelas ett andelstal för utförande respektive drift av anläggningen.
En gemensamhetsanläggning för bergslänter avses även bildas. Detta då vissa slänter kräver särskilda bergsäkringsåtgärder för att möjliggöra byggnation i enlighet med detaljplanen. Gemensamhetsanläggningen avses omfatta bergväggar, anläggningar för bergsäkringsåtgärder samt övriga anordningar som behövs för anläggningarnas skötsel och funktion. Vid bildande av gemensamhetsanläggningen kommer en skötselplan att tas fram.
Beslut om andelstal fattas av Lantmäterimyndigheten i samband med att gemensamhetsanläggningen bildas. Andelstal för utförandet av anläggningen ska bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta som fastigheten har av anläggningen. Andelstal för driften ska bestämmas efter vad som är skäligt med hänsyn till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda anläggningen.
Gemensamhetsanläggningen avses förvaltas genom en samfällighetsförening. Det innebär att det räcker med att en majoritet av medlemmarna i föreningen är överens när de fattar beslut.
Ytterligare funktioner kan komma att ingå i föreslagen gemensamhetsanläggning, alternativt i separata gemensamhetsanläggningar, såsom parkstråk och övrig naturmark, belysning, gemensamhetsutrymmen, bostadsgårdar och parkeringsanläggningar samt gemensamhetsanläggning för skötsel av planerad vall vid väg 40/27.
Om tredimensionella fastigheter eller utrymmen skapas kan gemensamhetsanläggningar behöva bildas för att säkerställa nödvändiga rättigheter.
Befintlig gemensamhetsanläggning
Inom planområdet finns gemensamhetsanläggningen Bråta ga:2 med ändamål utfartsväg, dagvattenledning och vatten- och avloppsledningar. En omprövning av gemensamhetsanläggningen enligt Anläggningslagen kommer att ske i syfte att bland annat möjliggöra en breddning av Grustagsvägen. Även en ändring av andelstalen, som reglerar drift och underhåll mellan deltagande fastigheter, kommer att hanteras inom ramen för förrättningen.
Ledningsrätt och servitut Nya rättigheter
Nya allmännyttiga underjordiska ledningar på kvartersmark säkerställs med ledningsrätt inom områden markerade med u på plankartan. På motsvarande sätt avses även allmännyttiga underjordiska ledningar säkerställas med ledningsrätt där det saknas uttryckligt planstöd, i de fall ledningarna utgörs av sådan infrastruktur som förutsätts för att planen ska kunna genomföras.
Övriga ledningar ska säkerställas med servitut eller nyttjanderätt.
Nya transformatorstationer, tryckstegringsstationer och pumpstation för spillvatten kan säkerställas med ledningsrätt, servitut eller nyttjanderätt. Detaljplanen medger även att vissa områden kan styckas av för dessa ändamål och bilda separata fastigheter. På detaljplanekartan är dessa områden markerade med E1 ochE2. Ytterligare utredningar krävs innan slutliga placeringar kan fastställas och därmed vilka områden eller utrymmen som rättigheterna avses omfatta.
Om tredimensionella fastigheter eller utrymmen skapas kan servitut behöva bildas för att säkerställa nödvändiga rättigheter.
Befintliga rättigheter
Inom planområdet finns ett officialservitut för vatten och avlopp till förmån för Bråta 2:139. Det fortsatta arbetet kommer att omfatta utredning av om rättigheten fortfarande behövs eller om den kan upphävas i samband med övrig fastighetsbildning inom området.
Inom planområdet finns två stycken olokaliserade avtalsservitut avseende kraftledning till förmån för Härryda Energi AB. Kraftledningarna ligger inte inom planområdet varför Exploatören och Härryda Energi AB är överens om att avtalsservituten ska upphävas.
Härryda Energi AB avser att lämnat in ansökan om upphävande av avtalsservituten till Lantmäteriet Fastighetsinskrivning.
Inom planområdet finns ett olokaliserat avtalsservitut avseende vattenledning med oklar delägarkrets. Det fortsatta arbetet kommer att omfatta utredning av om rättigheten fortfarande behövs eller om den kan upphävas i samband med övrig fastighetsbildning inom området.
Inom planområdet finns en ledningsrätt för starkström till förmån för Härryda Energi AB.
Ledningsrätten är belägen längs med Boråsvägen (väg 540) och det fortsatta arbetet kommer att omfatta utredning om hur rättighetens läge eventuellt påverkas av kommande ombyggnation av Boråsvägen. Det finns även en ledningsrätt för den kraftledning som löper genom norra delen av planområdet längs väg 40/27. Ledningsrätten bedöms inte påverka planerad byggnation.
Inom planområdet finns en ledningsrätt för vatten och avlopp till förmån för Härryda kommun. Ledningsrätten är belägen längs med Boråsvägen (väg 540) och det fortsatta arbetet kommer att omfatta utredning om hur rättighetens läge eventuellt påverkas av kommande ombyggnation av Boråsvägen.
Inom planområdet finns en ledningsrätt för avlopp till förmån för Gryab AB.
Avloppsledningen har inte byggts ut inom planområdet varför Exploatören och Gryab AB är överens om att ledningsrätten inom exploatörens fastighet ska upphävas. Gryab AB och exploatören avser att träffa en överenskommelse som reglerar upphävandet. Detta hanteras i samband med övrig fastighetsbildning inom området.
Figur 57. Rättigheter och gemensamhetsanläggningar inom och i anslutning till området.
Turkos färg visar ledningsrätter, grön färg visar servitut och rosa färg visar gemensamhetsanläggningar. För namn på respektive rättighet se fastighetsförteckning.
Observera att plangränsen är ändrad i norr, men detta påverkar inte rättigheter och gemensamhetsanläggningar inom området.
Sammanfattning av fastighetsrättsliga konsekvenser
Nedan listas samtliga fastighetsrättsliga konsekvenser som planen innebär samt de överenskommelserna etc. som tagits i samband med planläggning.
Fastigheter
Bråta 2:2 6300 Kvartersmark,
B
Bråta 2:139 6300 Kvartersmark,
B
Kommunal
Avtalsservitut
Bråta 2:139 Härryda Energi AB
avser att lämna in
Bråta 2:139 Härryda Energi AB
avser att lämna in
Ansökan om och kostnader för lantmäteriförrättning
Exploatören och kommunen ska gemensamt ansöka om fastighetsbildning rörande den kvartersmark som ska överföras från kommunens fastighet till exploatörens fastighet och den mark som avsatts som allmän platsmark samt där övriga kommunala anläggningar (t.ex. allmännyttiga ledningar) berörs. Kostnader för fastighetsbildningen som krävs för att genomföra detaljplanen bekostas av exploatören och hanteras i kommande exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören.
Övrig fastighetsbildning, såsom bildande av nya fastigheter för bostads- och centrumändamål, ansöks och bekostas av exploatören.
Befintliga rättigheter
Omprövning av gemensamhetsanläggning och ändring eller upphävande av befintliga ledningsrätter och servitut som krävs för att genomföra detaljplanen ansöks och bekostas av exploatören.
Nya rättigheter
Respektive ledningsägare ansvarar för och bekostar att säkerställa sina anläggningar med servitut eller nyttjanderätt om inte annat framgår i kommande exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören.
Tekniska frågor Allmän plats
Exploatören ombesörjer projektering och utbyggnad av allmän plats vilket regleras i exploateringsavtal och genomförandeavtal.
Kvartersmark
Exploatören ansvarar för och bekostar åtgärder inom kvartersmark.
Inom planområdet planeras för cirka 850 nya bostäder. Upplåtelseformerna kommer att variera och kan utgöras av äganderätter, bostadsrätter och hyresrätter.
Inom planområdet ska en förskola med sex avdelningar uppföras vilket bedöms täcka det behov som exploateringen genererar. Exploatören ansvarar för uppförandet. Förskolan avses ägas av exploatören men hyras ut till privata aktör.
I planområdet planeras även för ett äldreboende med totalt cirka 50 lägenheter.
Exploatören ansvarar för uppförandet. Äldreboendet avses ägas av exploatören men hyras ut till privat aktör.
Ny bebyggelse beskrivs mer ingående i kapitlet Förutsättningar och förändringar under rubriken Bebyggelse i denna handling. Bland annat beskrivs vissa planbestämmelser och bebyggelsens övergripande karaktär samt olika gatutyper inom kvartersmarken.
Parkering
Exploatören ansvarar för att parkeringsbehovet uppfylls inför kommande bygglovs- och fastighetsbildningsprocesser.
En mobilitetsutredning för detaljplanen har tagits fram. Parkeringsbehovet för föreslagen utbyggnad har bedömts till 1,0 platser under förutsättning att mobilitetsåtgärder genomförs. Mobilitetsåtgärderna som föreslås redovisas i sin helhet i mobilitetsutredningen. I korthet innebär åtgärderna följande:
- Marknadsföring med fokus på områdets hållbarhetsprofil - Informationspaket till nyinflyttade
- Löpande information till boende - Möjlighet till distansarbetsplatser
- Attraktiva och tydliga gångförbindelser till busshållplats - Cykelparkering har hög kvalitet
- Lastcykelparkering
- Tydlig skyltning av cykelväg - Samlande parkeringsanläggningar
- Kostnadstäckande avgifter för bilparkering - Bilpool
- Möjlighet för elbilladdningsplatser
Detaljplanen möjliggör utbyggnad av parkering i gemensamma garage utmed kvartersgatan Ringvägen och Centrumgatan alternativt i enskilda garage inom respektive kvarter. Besöksparkering hanteras främst som markparkering.
Parkeringsbehovet för cykel har för detaljplanen beräknats till cirka 2200 platser totalt för boende, yrkesverksamma och besökare. Talen för cykelparkering föreslås vara oförändrat förutom för kontor och förskola eftersom de flesta nyttjare antas finnas på gångavstånd.
Utrymme för cykelparkering anordnas i parkeringsgarage och i samlade cykelförråd på respektive gård. I flerbostadshus finns möjligheter till väderskyddad cykelparkering för 2,5 cyklar per bostad. Utöver det planeras allmän cykelparkering vid entréer, Lakehouse, förskola och äldreboende.
Vatten och avlopp
Planområdet ligger i nuläget utanför verksamhetsområdet för kommunalt huvudmannaskap för alla nyttigheter. Verksamhetsområdet för spillvatten och dricksvatten föreslås utökas för att även innefatta planområdet.
Exploatören bygger ut vatten- och avloppsanläggningarna inom området i enlighet med kommunens anvisningar och föreskrifter. Nya byggrätter anvisas förbindelsepunkt för vatten och avlopp vid blivande fastighetsgräns mot kvartersgator. Blivande fastighetsägare ansvarar själva för utbyggnad av anslutande VA-ledningar inom fastigheten. Ytterligare utredningar krävs innan slutlig utformning av ledningsnätet kan fastställas. Etappindelning och utbyggnadstakt bestäms av exploatören.
Dagvatten
En skyfallsmodellering har utförts som visar att höga flöden och högt vattendjup uppstår i tre områden i inom planområdet: Vid Lakehouse, längs bäckstråket och vid Boråsvägen.
ställda krav. Regleringen är anpassad till exploatörens önskade utformning av området, områdets specifika karaktär, recipientkrav etc. och förutsätter att fördröjning fördelas inom bebyggd och obebyggd kvartersmark. Exploatören ansvarar och bekostar erforderliga åtgärder som behöver vidtas.
Dagvatten ska i första hand omhändertas lokalt på kvartersmark i enlighet med kommunens policy om lokalt omhändertagande av dagvatten. Området avleds direkt till recipienten utan att några kommunala ledningar används och inte heller någon annan väghållare, fastighetsägare eller gemensamhetsanläggnings dagvattennät används för att nå recipienten. Trummorna under Boråsvägen avleder områdets dagvatten samt en kort sträcka av Boråsvägens ytligt avledda dagvatten. Områdets dagvattenflöde är dimensionerande för trummorna.
För att undvika att dagvattensystemet ägs och driftas av olika ”ägare” ska dagvattensystemet hanteras såsom enskild avloppsanläggning för dagvatten. Detta för att skapa en dagvattenhanteringen som är integrerad inom alla delar av kvartersmarken, både de ytor som avses vara mer privata så som bostadsgårdar och ytor som avses var allmänt
För att undvika att dagvattensystemet ägs och driftas av olika ”ägare” ska dagvattensystemet hanteras såsom enskild avloppsanläggning för dagvatten. Detta för att skapa en dagvattenhanteringen som är integrerad inom alla delar av kvartersmarken, både de ytor som avses vara mer privata så som bostadsgårdar och ytor som avses var allmänt