4 Resultat
4.1 Resultat av litteraturstudie
4.1.2 Hur ett småhus ålder kan påverka marknadsvärdet
Forskning visar att det finns flertalet åldersrelaterade variabler som kan påverka ett småhus marknadsvärde, förslag på sådana variabler är depreciering, läge, byggnadskonstruktion, underhåll och vintage-effekt. Dessa presenteras i följande avsnitt.
4.1.2.1 Byggnadsålder och förslitning – depreciering
Mycket av den forskning som finns gällande hur en byggnad kan påverka marknadsvärdet beskriver en naturlig värdeminskning i och med förslitning på grund av ålder (depreciering). Berger (1998), Clapp och Giaccotto (1997), Costello (2012), Coulson och McMillen (2008), Goodman och Thibodeau (1995) och Wilhelmsson (2008) är exempel på forskning som beskriver depreciering hos småhusfastigheter. De olika studierna anger likartade anledningar och definitioner till deprecieringen hos småhus. Berger (1998) förklarar depreciering som förslitning och Goodman och Thibodeau (1995) som ekonomisk värdeminskning. Clapp och Giaccotto (1997) samt Wilhelmsson (2008) uttrycker depreciering som högre underhållskostnader och minskad användbarhet samt fysisk försämring och föråldrad funktionalitet. Samtliga av dessa studier, förutom Berger (1998), förespråkar att vid värdering av en småhusfastighet bör man i hänseendet byggnadens ålder ta med fler variabler än enbart den naturliga deprecieringen. Exempel på sådana variabler är, vintage-effekt för äldre hus samt olika byggnadsstandard för olika byggnadsår.
Berger (1998) utreder i sin studie i vilken omfattning olika egenskaper hos ett småhus påverkar priset, en av de egenskaperna är småhusets ålder. Samtliga köp av småhus i Sverige under tidsperioden 1981-1993 ingick i studien. Berger har i sin studie använt en linjär depreciering, det vill säga att småhusets värde minskar linjärt med åldern. Berger har granskat forskning inom hur en byggnads ålder påverkar dess marknadsvärde och drar slutsatsen att forskningen rekommenderar en icke-linjär värdeminskning på grund av ålder. Valet att ändock räkna med en linjär värdeminskning på grund av ålder motiverar Berger med att den linjära modellen har funnits länge och att den fungerar bra. Berger resonerar att en positiv värdeförändring i och med ålder är teoretisk möjlig, det skulle i sådana fall förekomma i de fall där underhållet överstiger förslitningen vilket Berger ser som osannolikt.
4.1.2.2 Byggnadsålder och läge
Flera studier visar på att en byggnads ålder hör samman med byggnadens läge i en stad. Till exempel Costello (2012) framför att äldre byggnader ofta är lokaliserade i mer attraktiva områden. Costello framhäver även andra fördelaktiga lägesrelaterade egenskaper som äldre byggnader ofta besitter och som påverkar en fastighets marknadsvärde positivt. Sådana egenskaper är enligt Costello större tomter och bra tillgång till infrastruktur. Även Clapp och Giaccotto (1997) och Wilhelmsson (2008) redogör för ett starkt samband mellan byggnadsålder och läge.
Resultatet av Bergers (1998) studie visar på skillnader i hur mycket en småhusfastighet minskar i marknadsvärde med åren beroende på läge. Enligt Berger är värdeminskningen på grund av ålder som högst i glesbygdsområden medan värdeminskningen på grund av ålder är som lägst i storstadsområden.
4.1.2.3 Byggnadsålder och byggnadskonstruktion
Genom att ha med vilken årgång en byggnad hör till i beräkningen av en byggnads marknadsvärde eller taxeringsvärde menar Coulson och McMillen (2008) att hänsyn tas till vilken byggnadskonstruktion som gällt vid en viss tidsperiod. Goodman och Thibodeau (1995) berättar att byggnader från vissa årtal har specifika byggnadsegenskaper, till exempel en viss byggnadskvalitet på grund av byggnadsnormer som gällde för den tiden. Även Clapp och Giaccotto (1997) framför ett starkt samband mellan nybyggnadsår och byggnadskvalitet.
4.1.2.4 Byggnadsålder och underhåll
Byggnadsvärdet och därmed fastighetsvärdet förväntas alltid minskas med tiden på grund av fysisk försämring, Wilhelmsson (2008) understryker dock en fastighetsägares möjlighet att via bra underhåll minska den fysiska försämringen. Clapp och Giaccotto (1997) beskriver också att underhållskostnader och användbarhet för ett äldre hus kan förbättras genom renovering och att en byggnad på så sätt kan ändra sin faktiska ålder. En studie av Wilhelmsson (2008) visar att priset på en fastighet med en äldre byggnad som är mycket väl underhållen är cirka 10 % lägre än priset på en fastighet med en ny byggnad. För en fastighet med en äldre byggnad som är sämre underhållen är priset cirka 23 % lägre än priset för en fastighet med en ny byggnad.
4.1.2.5 Byggnadsålder och vintage-effekt
uppstå för byggnader uppförda under vissa år. Wilhelmsson definierar vintage-effekten som karaktärsdrag för en byggnad som är specifika för ett visst byggnadsår. Vintage-effekten har att göra med design och vad köpare på marknaden föredrar och kan uppväga den negativa värdeinverkan ålder kan ha på ett byggnadsvärde. Wilhelmssons studie visar att en positiv vintage-effekt kunde uppvisas för byggnader äldre än 60 till 70 år. Flera andra forskare diskuterar också vintage-effekten som äldre byggnader kan inbringa, Goodman och Thibodeau (1995) ger funkisvillor och grosshandlarvillor som exempel på byggnader som kan öka i marknadsvärde i och med en vintage-effekt. Coulson och McMillen (2008) menar att vintage-effekten återspeglar de karaktärsdrag hos en byggnad som är speciellt uppskattade inom ett visst område. Berger (1998) benämner inte fenomenet vintage-effekt men menar att riktigt gamla byggnader uppförda på 1700- och 1800-talet kan ha vissa arkitektanknutna charmegenskaper som kan påverka byggnadsvärdet positivt. Bergers undersökning (som innefattar samtliga köp av småhus i Sverige under tidsperioden 1981-1993) visar att hus uppförda före år 1930 höjer fastighetspriset med i genomsnitt 43 800 kronor.
4.1.2.6 Kombinering av åldersrelaterade variabler
Som presenterat ovan visar tidigare forskning på olika åldersrelaterade variabler som kan påverka marknadsvärdet eller taxeringsvärdet för ett småhus. När det gäller vilka av dessa variabler som ska tas med vid beräkning av ett småhus marknadsvärde eller taxeringsvärde samt hur de olika variablerna bör kombineras finns i de olika artiklarna flera idéer. Samtliga i den här litteraturstudien refererade artiklar är överens om att depreciering bör tas med i beräkningen. Berger (1998) räknar i huvudsak med en linjär depreciering, men tar genom att, i en hedonisk prismodell tilldela byggnader uppförda före år 1930 en ”dummy-variabel”, viss hänsyn till en vintage-effekt. ”Dummy-variabeln” ska fånga upp de charmegenskaper en äldre byggnad kan besitta. Berger anser dock att värdepåverkan för en byggnads charmegenskaper borde mätas på ett noggrannare sätt. Även Goodman och Thibodeau (1995) menar att byggnadsålderns påverkan på marknadsvärdet bör mätas på två olika sätt, via den naturliga ekonomiska värdeminskningen samt via vintage-effekt. Clapp och Giaccotto (1997) understryker att vid fastighetsvärdering med en hedonisk prismodell bör depreciering separeras från andra åldersrelaterade värdefaktorer. I sin studie implicerar Clapp och Giaccotto två delar av åldersfaktorn, en som står för depreciering och en som står för efterfrågan. Efterfrågan är föränderlig över tiden och står för mode och smakriktning för arkitektur och byggnader från olika tidsepoker.
Coulson och McMillen (2008) anser att variablerna ålder och årgång representerar olika saker som påverkar en byggnads marknadsvärde på olika sätt. Åldern representeras i en hedonisk prismodell som depreciering och årgång ska representera en vintage-effekt. Coulson och McMillen förespråkar en tredje åldersrelaterad variabel för värdering med hjälp av en hedonisk prismodell, och det är tidpunkten för värderingen som ska representera rådande marknadsförhållanden. För att möjliggöra en prismodell som är ickelinjär menar Coulson och McMillen att variabeln för en byggnads årgång, det vill säga nybyggnadsår, ovillkorligen bör tas med vid värdering.