5 Hyressättningssystemet – förslag till nystart
5.4 Hyresutvecklingen under senare år
senare år i relation till BNP, inflation och disponibel inkomstutveckling. Syftet är bland annat att klargöra om hyresförhandlingarna har gett täckning för kost- nadsutvecklingen som fastighetsägaren haft. Vidare illustreras om det går att se något trendbrott efter 2011 års lagstiftning.
Dessa aspekter är av väsentlig betydelse om man seriöst ska kunna svara på frågan hur hyresförhand- lingssystemet fungerar.
67 SABO: Uppföljning av Allbolagen och förändringar i hyresla- gen - Delstudie till framtidsprogrammet Allmännyttan mot år 2030, Stockholm, juni 2016.
att få till förhandlingslösningar som återspeglar de lokala förutsättningarna.
n Flera respondenter understryker att parterna har olikartade uppfattningar angående vad förhand- lingarna ska baseras på. Man är till exempel inte överens om man ska förhandla utifrån bruksvärde eller företagens kostnader. Man lyfter fram att Hyresgästföreningen tillämpar bruksvärdessyste- met på ett förlegat sätt som inte är förenligt med det nya regelverket.
n Flera respondenter poängterar att Hyresgästfören- ingens tidshorisont inte är synkroniserad med den man själv har. Man menar att motpartens tydliga fokus på att hålla nere hyreshöjningarna i närtid är uttryck för en alltför kort tidshorisont, och att motparten därför inte tar ett långsiktigt ansvar för verksamheten.
Sammanfattningsvis har Boverket konstaterat föl- jande angående hyressättningssystemet:
n Parterna verkar stå långt ifrån varandra i synen på vad förhandlingarna ska grunda sig på. Oenighe- ten återspeglar avsaknaden av ett tydligt regelverk på området.
n Representanter för fastighetsägarsidan, inklusive många av de allmännyttiga kommunala bostads- bolagen, ger uttryck för att förhandlingarna inte är jämställda, utan att systemet i praktiken ger Hyresgästföreningen alltför stor makt i förhand- lingarna. Problematiken förefaller delvis hänga samman med avsaknaden av ett tillfredsställande tvistlösningsförfarande.
n Det förefaller finnas en asymmetri i parternas tidshorisont, vilket kan sammanhänga med att parterna har olika uppdrag och därmed inte helt samstämmiga målfunktioner. Parternas dåligt synkroniserade tidshorisonter är troligen ett pro- blem när det gäller att nå överenskommelser som gagnar såväl nuvarande som framtida hyresgästers intressen, liksom hyresrättens långsiktiga fortlev- nad. Flera av de kommunala bostadsaktiebolagen har också lyft detta som ett problem.
Figur 22. Nominell hyresförändring (årlig procentuell förändring), riket totalt68
Som framgår av figur 22 har det varit en ganska ojämn hyresutveckling, både i nominella och i reala (inflationen borträknad) termer. Delvis kan det bero på att det har varit svårt i tider av finanskris och in- ternationell oro att förutsäga ränte- och inflationsut- veckling. Men vi kan också notera att trenden under senare år varit fallande nominell hyresökningstakt.
Inflationen mätt som konsumentprisindex (KPI) har under åren 2000 till 2017 ökat med 23,5 procent, eller i snitt med 1,4 procent per år. Den allmänna prisnivån säger dock ganska lite om den kostnadsutveckling som fastighetsägarna haft. För att utröna detta samband bad vi Industrifakta ta fram ett index69 på hur den genomsnittliga hyresökningen
68 Måttet som används är årliga hyresförändringar. Hyreshöjning- ar på grund av standardhöjande renoveringar är ej medräknande i detta diagram. Åren 2017 och 2018 är en prognos gjord av Boverket.
69 Indexet är uppbyggt med SCB:s statistik över hyresnivåerna och avser januari månads hyra fram till 2015, fr o m 2016 är det årsmedelhyra som gäller. I SCB:s ny årshyra ingår de årliga hyresförändringarna i befintlig bestånd, nyproduktion och hyresför- ändringar kopplat till större renoveringsåtgärder. Siffrorna från Nils Holgersson-undersökningen är ett medel av alla kommuners kost- nader för vatten och avlopp, avfall samt energi. Räntekostnaderna är ett medel av de allmännyttiga bostadsbolagens räntekostnader per kvm, baserat på statistik inhämtat av Hyresgästföreningen. Av- skrivningarna bygger också på statistik som Hyresgästföreningen inhämtat från de kommunala bostadsbolagen samt fyra större pri- vata bostadsbolag. Därutöver har Aereon AB:s (tidigare REPAB) sammanställda statistik över olika fastighetsrelaterade kostnader använts. Dessa kostnader avser administration, städning, löner och underhåll.
Källa: Boverket 2017 samt SCB och Hyresgästföreningen
varit per kvm och hur kostnaderna för förvaltning av fastigheter utvecklats. Vi valde att gå tio år tillbaka tiden och utgå från så allmänt vedertagen statistik som möjligt. Underlaget är hämtat från SCB, de s.k. Nils Holgersson-undersökningarna samt fastig- hetsrelaterad statistik från Aaeron AB. För att mer definitiva slutsatser ska kunna dras måste detta index ytterligare analyseras och kvalitetssäkras.
Figur 23. Hyresutvecklingen, KPI, BNP och disponibel inkomståren 2007–2016
Källa: Industrifakta 201870
Figur 23 visar att hyresutvecklingen (orange linje) under de uppmätta åren har varit betydligt snabbare än den generella prisutvecklingen mätt som KPI (gul linje) och BNP (grön linje). Mellan åren 2007 och 2016 har hyrorna stigit med 26 procent medan KPI stigit med nio procent. Sedan nya hyreslagen trädde i kraft år 2011 har hyrorna stigit med 13 procent, KPI med en procent och BNP med tolv procent. Den disponibla inkomsten har dock ökat snabbare (blå linje), än hyrorna sedan år 2006, sammanlagt med 30 procent. Det ska noteras att i hyresstatistiken har SCB:s ny årshyra använts där hyror från nyproduk- tion och hyresförändringar vid renovering ingår.
Slutsatsen, så här långt, är att hyrorna stigit snab- bare än den generella prisutvecklingen, men i en
70 Hyresnivåerna avser alla hyreslägenheter, januari månads hyra fram till 2015, fr o m 2016 är det årsmedelhyra som gäller. Uppgif- terna för disponibel inkomst är baserade på SCB:s undersökning- ar Hushållens ekonomi (HEK) respektive Inkomster och skatter (IoS). Uppgifter baserade på HEK finns för åren 1975-2013 och uppgifter baserade på IoS från och med år 2011. I och med att ett tidsseriebrott uppstår när statistiken byter källa redovisas uppgifter parallellt för åren 2011-2013. Ytterligare information om övergången från HEK till IoS finns i Industrifaktas PM.
jämförelse med disponibel inkomst så har hyrorna stigit långsammare. Genomsnittshushållet som har haft en genomsnittlig utveckling av sin inkomst efter skatt plus bidrag har alltså fått en bättre förmåga att betala den stigande hyran. Sedan kan det finnas stora avvikelser inom hyreskollektivet både avseende inkomstutveckling och hyresförhållande. Vad vi inte ser här är om ökningen av disponibelinkomsten avseende de som bor i hyresrätt avviker från den ge- nerella bilden. Vad vi vet från andra studier är dock att hushållen som bor i hyresrätt har lägre inkomst jämfört med dem som bor i bostadsrätt och småhus. Se kapitel 3.2.3.
Nästa aspekt av intresse är om fastighetsägarna har fått täckning för sina kostnader.
Figur 24. Driftkostnader i relation till årshyresförändringar, åren 2007–2016
Källa: Industrifakta 2018, Nils Holgersson-undersökningarna, Aareon AB samt ränte- och avskrivningskostnader från främst de allmännyttiga bostadsbolagen
Figur 2471 visar att driftkostnaderna (grön linje) som
avser energi, avfall, vatten, löner, städning, adminis- tration, underhållskostnader och avskrivningar (som förenklat kan antas vara kostnaden för anläggnings- tillgångars värdeminskning) har ökat betydligt snab- bare än KPI under den uppmätta perioden. Medan dessa driftkostnader, exklusive räntekostnader, ökat med 47 procent har priserna i form av KPI ökat med nio procent, och hyrorna (orange linje) med 26 procent. Men lägger man därtill ränteutvecklingen (mörkblå linje), som minskat med 39 procent, indi- kerar det att hyresutvecklingen varit i paritet med de sammanlagda kostnadsökningarna för fastighetsbran- schen (ljusblå linje). Möjligen kan anas att hyrorna under de senaste åren ökat i mindre omfattning än
71 Driftkostnaderna utgår från de s.k. Nils Holgersson-undersök- ningarna vilket är ett medel av alla kommuners kostnad för energi, VA, avfall. Räntekostnaderna är ett medel av de allmännyttiga bostadsbolagens räntekostnader per kvm, baserat på statistik inhämtat av Hyresgästföreningen. Avskrivningarna bygger också på statistik som Hyresgästföreningen inhämtat från de kommunala bostadsbolagen samt fyra större privata bostadsbolag. Därutöver har Aereon AB:s sammanställda statistik över olika fastighetsrela- terade kostnader använts. Se bilaga för en utförligare redovisning. Beräkningarna behöver göras noggrannare och kvalitetssäkras ytterligare innan definitiva slutsatser kan dras. Men beräkningarna indikerar de slutsatser som dras i texten.
kostnadsutvecklingen. Se bl.a. figur 22 där Boverket prognosticerat hyresutvecklingen för åren 2017 och 2018.
Det är uppenbart att den goda ekonomiska ut- vecklingen för hushållens ekonomi under senare år gör att köpkraften ökat betydligt snabbare än hyresutvecklingen varför hyreskostnaderna sjunker för genomsnittshushållet som andel av disponibel inkomst. Samtidigt ökar dock inkomstskillnaderna vilket innebär att många av de hushåll som är i störst behov av en hyresrätt inte fått del av den goda eko- nomiska utvecklingen.
Slutsatsen av detta är att hyresökningarna under den mätta perioden ser ut att vara i någorlunda paritet med kostnadsökningarna. Någon skillnad i detta avseende verkar inte ha inträffat efter år 2011 då den nya lagen infördes. Det är också uppenbart att hyresmarknaden står inför ett stort dilemma. Å ena sidan behövs en hyresutveckling som täcker fast- ighetsägarnas ökande driftkostnader och som skapar incitament att bygga nya hyresrätter, underhålla och renovera befintligt bestånd och utveckla hyresrätten som produkt så att den inte blir en bostadsform bara för resurssvaga. Å andra sidan måste hänsyn tas till att många människor, särskilt de som bor i hyresrätt, har små ekonomiska marginaler samt att de ekono- miska skillnaderna ökar mellan exempelvis de som har en tillsvidareanställning kontra dem som ännu
inte etablerat sig på arbetsmarknaden.
Det är viktigt att understryka att detta dilemma INTE enbart kan lösas av parterna på hyresmarkna- den eller i hyressättningssystemet. Politiska initiativ måste tas för att hantera dessa utmaningar. Men det behövs också olika åtgärder för att blanda hyresrätter med olika hyresnivåer, och öppna för en större mång- fald av olika typer av hyresrätter, helst i samma bo- stadsområden. Detta diskuteras utförligare i kapitel 4.
Givetvis måste även hyressättningssystemet ta hänsyn till dessa dilemman och balansera de ibland motstridiga krav som ställs på ett klokt sätt. Det måste dock betonas att dessa utmaningar och svåra avvägningar inte kan lösas utan stöd och samspel med en aktiv bostadspolitik såsom anpassade och väl avvägda bostadsbidrag, skattevillkor och andra bostadspolitiska insatser, men också en skol- och arbetsmarknadspolitik som bidrar till att människor kommer i arbete.