Ica Fastigheter Sverige AB äger och förvaltar 100 butiksfastigheter runt om i Sverige.
4.3.1 Gränsdragningsproblematiken
ICA Fastigheter Sverige AB delar idag upp sina fastigheter i byggnader, mark och markanläggning. Sedan sker en linjär avskrivning på byggnader och markanläggningar. Vad gäller gränsdragning mellan vad som räknas som en investering respektive underhåll- och reparationskostnader beskriver respondenten att de på ICA Fastigheter gör en bedömning av om åtgärden är standardhöjande/förbättrande eller inte. Leder åtgärden till en standardhöjning av fastigheten aktiveras den i balansräkningen, om det däremot inte sker någon standardhöjning tas kostnaden upp som en underhållskostnad i resultaträkningen. Respondenten tror att gränsdragningen mellan vad som är en investering och vad som ses som en underhållskostnad i viss mån kommer att ändras i samband med att kravet på komponentavskrivning börjar gälla då utbyten alltid kommer att aktiveras i framtiden vilket inte alltid sker idag. I och med det kommer mindre underhållskostnader tas upp i resultaträkningen men samtidigt kommer avskrivningarna bli högre, dels på grund av ökad snittavskrivningstakt och dels att mer aktiveras.
4.3.2 Komponentavskrivning
Respondenten anser att komponentavskrivning kommer ge en bättre bild av tillgångens ekonomiska livslängd och tycker att det är helt rätt i teorin. En fördel med komponentavskrivning menar respondenten är att företaget får en tydligare bild av vad som finns i anläggningsregistret. En annan fördel är att företaget får avskrivningar på fastigheterna som bättre speglar den ekonomiska livslängden. Nackdelen med komponentavskrivning kan vara att det ställer höga krav på anläggningsregistret och att det kommer att ta extra tid att hålla det uppdaterat. Respondenten anser dock att nyttan med komponentavskrivningar kommer att överstiga de eventuella merkostnaderna det medför.
4.3.3 Rättvisande redovisning
Om alla företag skulle använda samma typer av komponenter menar respondenten att jämförbarheten mellan olika företag skulle öka. Han ser dock en risk i att företag uppfinner sina egna komponenter och att antalet komponenter som används i företagen varierar på grund av olika ambitionsnivåer, vilket i sin tur kan leda till att jämförbarheten ej ökar.
Respondenten på ICA Fastigheter anser att komponentredovisning rent teoretiskt leder till en mer rättvisande redovisning, men att det kommer att ta tid att lära och vänja sig med hur det fungerar med bland annat utrangeringar vid utbyten av komponenter.
4.4 Köpings Bostads AB
Köpings Bostads AB är allmännyttigt bostadsbolag som ägs till 100 % av Köpings kommun. Bolaget äger och förvaltar idag cirka 2 600 lägenheter i Köping, Kolsva och Munktorp.
4.4.1 Gränsdragningsproblematiken
I dagsläget använder sig Köpings Bostads AB inte av komponentavskrivning utan skriver av sina fastigheter med 2 % per år. Företaget har enligt respondenten haft som inställning att
försöka kostnadsföra så stor del av sina underhållsåtgärder som möjligt. Värdehöjande åtgärder har dock aktiverats i balansräkningen. Efter införandet av K3-regelverket menar respondenten att mer kommer föras via balansräkning då alla utbyten av komponenter ska aktiveras som en tillgång i balansräkningen. En konsekvens av detta blir enligt respondenten att små orter som ofta har låga marknadsvärden på fastigheter, kommer få bokförda värden som överstiger marknadsvärdet vilket får till följd att de blir tvingade att göra nedskrivningar.
4.4.2 Komponentavskrivning
Respondenten anser att tanken med kravet i grunden är bra och att det så småningom kommer skapa förutsättningar för att ta beslut med mer ekonomisk hänsyn. Han ser dock en risk att kravet på komponentavskrivning i vissa fall kan styra företagens underhållsbeslut på grund av att alla utbyten ska aktiveras. Om det till exempel ska genomföras en rotrenovering (stambyte) och valet att genomföra renoveringen står mellan två fastigheter i likvärdigt skick men med olika bokförda värden och samma marknadsvärde. Då kan företaget styras att göra renoveringen i fastigheten med lägst bokfört värde för att inte riskera att överstiga marknadsvärdet och därmed tvingas till nedskrivningar. Respondenten menar att företaget i ett sådant fall tar beslut mer utifrån ett redovisningstekniskt perspektiv istället för att kolla på åtgärdens tekniska livslängd. En annan nackdel med kravet är enligt respondenten att det leder till att administrationen blir mer invecklad och omfattande. Respondenten menar också att det kan bli svårt att förklara för hyresgästföreningarna vid hyresförhandlingar varför resultaten plötsligt ökar till följd av att komponentavskrivning börjar tillämpas.
Respondenten ser gärna att fastigheterna delas upp i så stora komponenter som möjligt då det leder till en viss frihet i hur företagen hanterar underhållskostnader. Om till exempel fasad är en komponent kan utbyten av fönster kostnadsföras som det görs idag, men om fönster också är en komponent kommer det istället att ses som en investering.
4.4.3 Rättvisande redovisning
Jämförbarheten mellan företagen tror respondenten skulle kunna öka, då reglerna kring komponentavskrivningen på sikt leder till en mer likartad och strukturerad redovisning hos företagen. Han anser dock att kravet på att lämna upplysning om verkligt värde, som finns i K3-regelverket, är mer väsentligt för att kunna jämföra företag inom fastighetsbranschen.
4.5 Salabostäder AB
Salabostäder AB är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs till 100 % av Sala kommun. Företaget förvaltar i dagsläget cirka 2 700 lägenheter.
4.5.1 Gränsdragningsproblematiken
Salabostäder tillämpar i dagsläget ingen komponentavskrivning utan de skriver av sina fastigheter generellt med 1,5-2 % per år. När en standardhöjande insats görs i fastigheten aktiveras den i balansräkningen för att sedan skrivas av. Om en renovering däremot bara återställer den tidigare standarden ses det som en underhållskostnad som redovisas i resultaträkningen. Respondenten menar att en nackdel med komponentavskrivning är att de får en minskad frihet vad gäller bedömningen av huruvida det är en investering eller underhållskostnad då alla utbyten av komponenter ska aktiveras.
4.5.2 Komponentavskrivning
Tanken och andemeningen med komponentavskrivning menar respondenten är god. Förutsatt att det kommer tydliga riktlinjer för hur uppdelningen i komponenter ska gå till kommer det bli en mer enhetlig redovisning av underhållsåtgärder. Det är en fördel tycker respondenten och han tror att det kan leda till en ökad jämförbarhet bland företag inom fastighetsbranschen. En annan fördel menar respondenten är att det kommer ge en bättre bild av verkligheten då olika komponenter i grunden har olika livslängder. En stomme kanske har en livslängd på 50- 100 år, ventilationsanläggningen 15 år och ett kök 20-25 år. Som det är idag används en gemensam livslängd för alla komponenter då byggnaden ses som en helhet och skrivs av därefter.
På svagare fastighetsmarknader tror respondenten att kravet på komponentavskrivningen kan leda till att det bokförda värdet på fastigheterna ökar och tillslut överstiger fastigheternas marknadsvärde, vilket får följden att företagen då måste göra nedskrivningar som påverkar resultaträkningen. En annan nackdel kan vara att det kommer bli ett pedagogiskt problem vid hyresförhandlingar till följd av att fler åtgärder aktiveras och på så sätt ökar företagens resultat kortsiktigt. Att företaget helt plötsligt får bättre resultat än tidigare menar respondenten kan vara svårt att förklara vid förhandlingar med Hyresgästföreningen. De kommer åtminstone vilja frysa hyrorna utvecklar respondenten, vilket inte är hållbart då företaget inte har tjänat mer pengar utan bara för mer via balansräkningen, något som kan vara svårt att förklara.
Respondenten menar även att det kommer krävas en hel del arbete med komponent- avskrivningar under året det införs och att det kan bli svårt att hitta ett anläggningsregister som kan klara den ökade datamängden. Detta är dock bara en engångsinsats vilket leder till att nyttan kanske inte överstiger kostnaden och den administrativa bördan det första året, men eventuellt på sikt menar respondenten.
4.6 KPMG Västerås
KPMG är en revisionsbyrå som erbjuder kvalificerade tjänster inom revision, skatt och rådgivning. Bolaget har 1 600 medarbetare fördelade på 60 orter runt om i Sverige.
4.6.1 Gränsdragningsproblematiken
Respondenten har inte haft några klienter som har använt sig av komponentavskrivning. När det gäller gränsdragningsproblematiken menar respondenten att de utgår från de underlag som finns för att göra en bedömning av vad som ska ses som en investering respektive underhållskostnad. Respondenten för även diskussioner med sina klienter om vad de anser är en grundförbättring kontra återställande till ursprungligt skick, då det i grunden är upp till företagen själva att göra denna gränsdragning. Ett problem med gränsdragningen kan vara att om företaget tjänar mycket pengar vill de få en stor del av underhållsåtgärderna till underhållskostnader och vice versa. Respondenten poängterar dock att det är sakförhållandet som ska vara vägledande vid bedömningar av vad som är en investering och vad som ska klassas som en underhållskostnad.
4.6.2 Komponentavskrivning
Respondenten anser att det är logiskt och rimligt med ett krav på komponentavskrivning, då det är en självklarhet att olika delar i en byggnad har olika livslängder till exempel en grundstomme och en hissanläggning. Respondenten tror att företagen kommer att anpassa sina komponentavskrivningar på ett sätt så att de i stort sätt stämmer överens med de avskrivningar de gör idag. Detta menar respondenten leder till att kravet på komponentavskrivning till en början inte kommer ha några större effekter på resultaträkningen dock kan vissa effekter uppstå när komponentavskrivning tillämpas fullt ut.
4.6.3 Rättvisande redovisning
Om det kommer ut klara riktlinjer gällande komponentavskrivningar och att företagen följer dessa kan det leda till att jämförbarheten ökar. Respondenten anser att kravet på komponentavskrivning kan leda till en mer rättvisande redovisning då det ger en bättre bild av
företagets avskrivningar. Han anser dock att själva övergångfasen till
komponentavskrivningar kan bli krånglig för företagen.