1. Inledning
Bakgrund & Problem formulering
Bostadsmarknaden är viktig för den ekonomiska utvecklingen och utgör en betydelsefull forskningsgren inom nationalekonomin. Utifrån ett globalt perspektiv står bostadsmarknaden inför viktiga framtida utmaningar där allt fler människor förväntas urbaniseras, och den andelen förväntas öka till hela 70 procent år 2050 (Globala målen, 2021). Detta innebär att storstäder kommer att växa vilket medför till att flera nya krav kommer behövas bemötas utifrån ekonomiska, ekologiska samt socialt hållbara villkor.
Under de senaste decennierna har de svenska bostadspriserna stigit rejält och sticker därmed ut med den höga prisutvecklingen jämfört med andra nordiska länder (Bergman & Nyberg, 2021). Liksom andra marknader bestäms bostadspriserna utifrån utbud och efterfrågan. Det finns flera faktorer som kan påverka efterfrågan och utbudet och därmed bostadspriserna.
Faktorer som påverkar bostadspriserna är bland annat utvecklingen av räntor och arbetslöshet (Boverket, 2009). Andra faktorer som ökar efterfrågan på bostäder är en ökad
befolkningstillväxt och ökad inkomst (Geng, 2018). Samtidigt som efterfrågan ökar har utbudet av bostäder en betydande roll för bostadspriserna. Flera studier har undersökt vilka effekter fundamentala faktorer har på bostadsprisutvecklingen, men en uppdatering behövs eftersom faktorernas effekt kan ändras över tid. Samtidigt saknas studier som fokuserar på relationen mellan arbetslöshet och bostadspriser i de svenska storstadsregionerna, samt studier som undersöker effekten av arbetslöshet på bostadspriser i regioner med olika inkomstnivåer.
I denna studie är syftet att undersöka vilka effekter de makroekonomiska och
sociodemografiska faktorerna: bolåneränta, befolkningstäthet, förvärvsinkomst, arbetslöshet samt nyproduktion har på bostadspriserna i Sveriges storstadsregioner mellan år 2010 och 2019. Samt att undersöka om effekten för arbetslöshet på bostadspriser är lika för olika inkomstnivåer i storstadsregionerna. Denna studie är vetenskaplig intressant och viktig eftersom bostadsmarknaden är betydelsefull för den ekonomiska utvecklingen och den bidrar till att analysera en forskningslucka genom att fokusera på arbetslöshetens effekt för olika inkomstnivåer i de svenska storstadsregionerna.
2 Eftersom bostadsmarknaden påverkar de flesta människor mer eller mindre bidrar studien även till att ge en överblick över hur den fungerar i praktiken. En stor andel av inkomsten läggs på boendeutgifter. År 2015 gick cirka 21 procent av den disponibla inkomsten för hushåll i bostadsrätt till att betala boendekostnader (Statistiska Centralbyrån, 2016). För hushåll i hyresrätt var andelen högre på cirka 28 procent och för hushåll i ägt småhus var andelen lägre på cirka 15 procent. Anledningen till hushåll i hyresrätter har större
boendeutgifter som andel av den disponibla inkomsten beror på att de i genomsnitt har lägre disponibel inkomst, det vill säga att det inte beror på att de har högre boendekostnader. Att köpa en bostad är för många den dyraste affären i livet, därför kan det vara intressant att veta vad som påverkar bostadspriserna.
Övergripande frågeställningar:
1). Vad har de bestämda faktorerna för effekt på bostadspriserna i Storstadsregionerna?
2). Är effekten av arbetslöshet lika för olika inkomstnivåer?
Bostadsmarknaden i storstadsregionerna
I detta avsnitt redovisas en bakgrund om bostadsmarknaden samt dess betydelse för arbetsmarknaden.
Bostadsmarknaden är en marknad där bostäder utbjuds och efterfrågas. En fastighetsmäklare uppfyller en viktig roll för bostadsmarknaden och individen i fråga som ska köpa eller sälja en bostad (Fastighetsmäklarinspektionen, 2021). Mäklarens roll är att agera som opartisk mellanman, och ser till säljarens och köparens intressen, samtidigt som hen strävar efter att sälja bostaden för högsta möjliga pris eller köpa bostaden för lägsta möjliga pris beroende vilken sida uppdraget kommer ifrån. Försäljning av bostäder sker vanligen genom auktion, vilket är en försäljningsmetod där försäljning och köp sker via budgivning under en limitativ tidshorisont. Dessutom är bostadsmarknaden en marknad där öppen information finns tillgänglig för allmänheten på internet, men även fysiska visningar kan ge information av en bostad. Det finns även information som inte finns tillgängligt på internet, men som kan efterfrågas. Samtidigt finns det också information som inte fångas upp av till exempel Svensk Mäklarstatistik om någon säljer sin bostad privat utan att anlita en mäklare, vilket kan vara ett lockande alternativ om man vill få ned kostnaderna (Fastighetsbyrån, 2021). Det finns alltså inga krav på att anlita en mäklare vid försäljning av en bostad.
3 En väl fungerande bostadsmarknad är viktigt för den ekonomiska tillväxten och rörligheten på arbetsmarknaden. I en proposition skriver regeringen att: ”Målet för delområdet
bostadsmarknad är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven”(Prop. 2019/20:1
Utgiftsområde 18). Regeringen skriver också att det är fortsatt stor brist på bostäder i Sverige och att rörligheten på bostadsmarknaden är för liten, samt att fler bostäder måste byggas och att de vill förbättra ungas möjligheter att flytta hemifrån. En ökad rörlighet leder till att flyttkedjor skapas vilket också är en viktig del för arbetsmarknaden, då människor kan flytta dit jobben finns (Brandén & Pistol, 2016). En förutsättning för ett effektiv system är alltså matchning och avstånd mellan jobbet och hemmet.
Enligt fakta av Göteborgs Stad (2018) är Göteborg en snabbt växande stad med bostadsbrist.
Det behövs byggas mellan fyra och fem tusen nya bostäder varje år fram till år 2030 för att kunna bemöta framtida efterfrågan. Bostadspriserna per kvadratmeter i Stockholms innerstad har mer än fördubblats mellan 2006 och 2017 (Svensk Fastighetsförmedling, 2021).
Med hjälp av data från Mäklarstatistik har Svensk fastighetsförmedling (2018) kartlagt och gjort en historisk överblick över bostadsprisernas utveckling mellan år 1997 till 2017. Sett till hela Sverige har villapriserna ökat med 249 procent under denna tidsperiod samtidigt som bostadsrätter är den bostadsform som ökat betydligt mest med hela 579 procent. I topplistan över de fem kommuner där bostadsrättspriserna ökat mest finns bland annat Upplands-Bro-, Huddinge- och Botkyrka kommun som inkluderas i Stor-Stockholm. Enligt statistik har priserna på bostadsrätter i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och i Stor-Malmö ökat under de senaste 10 åren (Svensk mäklarstatistik 2021). I Stor-Stockholm har priserna på bostadsrätter ökat med ungefär 75 procent mellan 2010-2020, i Stor-Göteborg har priserna på bostadsrätter ökat med ungefär 93 procent under samma tidsperiod, och priserna i Stor-Malmö har ökat med ungefär 69 procent. Samtidigt som priserna ökar menar även Boverket (2021) att det fortfarande råder underskott på bostäder i Storstadsregionerna.
På en välfungerande bostadsmarknad ska människor effektivt kunna hitta ett boende till ett rimligt pris som matchar dennes livssituation samtidigt som det ska finnas en god variation av de olika bostadsformerna (Amini, 2011). Även Bergendahl et al. (2015) förklarar att en välfungerande bostadsmarknad utgår från att hushåll lätt kan hitta en bostad att bo i samt att det finns en god möjlighet att kunna flytta mellan olika orter. Författarna understryker i sin rapport att matchning mellan arbetsgivare och arbetstagare är central för tillväxten.
4 Rörligheten på bostadsmarknaden är en viktig förutsättning för arbetsmarknaden som tidigare nämnts. ”Genom en effektiv matchning av arbetssökande och lediga jobb kan outnyttjade resurser tas tillvara och förutsättningar för sysselsättning och ekonomisk tillväxt förbättras.
Detta förutsätter att de arbetssökande är rörliga såväl mellan yrken som mellan olika
regioner” Boverket (2008). För att individen ska kunna flytta mellan orter och mellan livets olika faser behövs det ett utbud av olika typer av bostäder, bland annat för studenter,
barnfamiljer, pensionärer m.m. samt ett utbud av olika upplåtelseformer såsom småhus med äganderätt, lägenheter med bostadsrätt och lägenheter med hyresrätt. I sin studie refererar Amini till Lundström et al. (2007) som beskriver en välfungerande bostadsmarknad utifrån följande punkter:
• Ett brett utbud av bostäder
• En väl fungerande infrastruktur
• Integration som motverkar segregation och utanförskap
• En bostadsmarknad utan inlåsning och utestängning
• En väl fungerande marknad i beståndet
• Ett bostadsbyggande som anpassas till efterfrågan
• Bra tillgång till information
Sedan finns fenomenet bostadsbubblor som kännetecknas av tre karaktäristiska egenskaper (Flam, 2016). En orimlig prisuppgång som inte kan förklaras av fundamentala faktorer, såsom räntor, utbud, inkomster eller demografi. Den är ihållande med en inneboende kraft, och slutligen kraschar prisuppgången för att sedan återgå till en långsiktig trend. I en
tidskriftsartikel i Nationalekonomiska Föreningen skriver även Lind (2017) att en prisbubbla råder om priset inte kan förklaras av fundamenta faktorer. Samtidigt menar Flam (2016) på att priserna för bostadsrätterna i Stockholms innerstad som uppges vara Sveriges hetaste bostadsmarknad inte tyder på någon bubbla. Utan bostadspriserna tycks bestämmas utifrån inkomster, räntor och bostadsbyggande.
Faktorer som kan få en bostadsbubbla att spricka är högre räntor, större arbetslöshet och ökad försiktighet hos bostadsspekulanter (Ingves, 2021). En krasch i bostadsmarknaden skulle i sin tur leda till att priserna sjunker kraftigt vilket påverkar resten av ekonomin som hamnar i en negativ spiral. Vidare kan den svenska kronan försvagas då fler säljer av sina tillgångar i likhet med vad som hände under förra krisen mellan 1992-1994 (Oloshov, 2018).
5 Graf 1. visar prisutvecklingen för genomsnittligt kvadratmeterpris i hela Sverige och i
Storstadsregionerna mellan 2010-2019 och enheten är i tusen kronor. De tre
storstadsregionerna visar en gemensam trend med stigande priser där Stor-Stockholm har haft de högsta genomsnittspriserna genom tidsperioden och Stor-Malmö de lägsta
genomsnittspriserna.
Graf 1.
Källa: Svensk mäklarstatistik
Arbetsmarknaden i storstadsregionerna
I detta avsnitt ges en överblick över arbetslöshetens utveckling samt en förklaring till arbetsmarknadens koppling till bostadsmarknaden.
Bergendahl et al. (2015) tillägger även att bostadsbyggande, renovering och förvaltning också är faktorer som bidrar till ökad sysselsättning och även inkomst och har ibland använts som ett instrument för att minska arbetslöshet och konjunkturnedgångar. Arbetsmarknaden är nära sammankopplad med bostadsmarknaden och som tidigare nämnts är en väl fungerande bostadsmarknad viktigt för den ekonomiska tillväxten och rörligheten på arbetsmarknaden (Boverket, 2008). Finns det ingen rörlighet, finns heller ingen tillväxt. Bristen på bostäder begränsar individens rörlighet mellan orter, som i sin tur gör att arbetskraften blir mindre effektiv för yrken som kräver att individen måste arbeta på plats. Ett högre utbud av bostäder och olika upplåtelseformer underlättar för individen att flytta till regioner där tillväxten är hög och det i sin tur bidrar till en ekonomisk utveckling.
0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000
2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0
BOSTADSPRISER PER KVM UNDER 2005-2020
Sverige Stor-Malmö Stor-Stockholm Stor-Göteborg
6 I en analys av Arbetsförmedlingen (2020) har man samlat data över storstadsregionernas arbetsmarknad mellan 2007 till 2018. Enligt analysen har storstadsregionerna legat i framkant vad gäller skapandet av nya jobb under den givna perioden. Däremot har storstadsregionerna även dominerat vad gäller ökningen av antalet arbetslösa. Storstadsregionerna klarade sig relativt bra under finanskrisen och attraktionskraften har varit stark eftersom flyttflödena bland inrikes födda centrerat sig till storstadsregionerna. Under perioden har
sysselsättningsgraden i Sverige ökat, men trots det har arbetslösheten ökat markant. Sett till de tre Storstadsregionerna är det Stockholm- och Malmöregionen ligger bakom den största ökningen. En förklaring till varför just Stockholm- och Malmöregionen drabbats av den stora arbetslösheten är att befolkningsökningen i arbetsför ålder har varit högre än antalet nya jobb som skapats.
Inflyttningsflöden av inrikes födda, främst den yngre generationen står för en stor del av ökningen av antalet arbetslösa i dessa regioner. De inrikes födda som flyttar till Stockholms- och Malmöregionen har även en svag koppling till den regionala efterfrågan på arbetskraft. I analysen förklarar Arbetsförmedlingen att den markanta ökningen av antalet arbetslösa mellan 2007-2018 i Stockholms- och Malmöregionen till stor del kan förklaras av att de stora flyttflödena till regionerna inte matchat med efterfrågan på arbetsmarknaderna. Rörligheten på bostadsmarknaden är betydande för en välfungerande arbetsmarknad. Däremot om inflyttningsflödena har en svag koppling till den regionala efterfrågan på arbetskraft innebär det att matchning och avstånd mellan jobb och hem inte kan utnyttjas, vilket enligt Brandén och Pistol (2016) är en viktig förutsättning för ett effektivt system. Eftersom det fortfarande råder brist på bostäder i storstadsregionerna kan detta försvåra möjligheten för folk som matchar efterfrågan på arbetsmarknaden att kunna flytta dit jobben finns.
En annan grupp som ökat kraftigt är den utrikes födda delen av befolkningen, som utgör nästan hela den totala ökningen av antalet arbetslösa i Sverige mellan 2007 och 2018,
däremot är arbetslösheten för denna grupp betydligt högre i mindre städer. Samtidigt har även inrikes födda arbetslösa ökat mest i både Malmö- och Stockholmsregionen, men minskat i Göteborgsregionen. Därmed har det uppstått ett matchningsproblem i Stockholmsregionen och framför allt i Malmöregionen som har haft en stark attraktion och befolkningsökning men som inte matchas med efterfrågan på arbetsmarknaden. En viktig faktor till flyttflödena av inrikes födda till Malmöregionen har varit bostadsmarknaden, eftersom priserna fortfarande
7 varit ansenligt lägre än Göteborgsregionen. Attraktionskraften har även varit stark i
Stockholm dit fler flyttar trots att färre jobbtillfällen skapas och bostadspriserna är höga.
Enligt Statistiska Centralbyrån (2018) är den största folkökningen som kommer ske, i den folkgruppen som är 80 år och äldre. Enligt deras beräkning kommer den gruppen att öka med nästan 50% år 2028 jämfört med 2018. Det lägger ett större krav på produktivitetstillväxten och innovationskraften då ett mindre antal individer behöver försörja resten av befolkningen.
Enligt Bergendahl et al. (2015) förväntas den demografiska utvecklingen att vara störst i de stora regionerna Stockholm, Västra Götaland och Skåne. Påföljden av det är att flera kommer vilja flytta till de regioner där tillväxten är hög och jobbmöjligheterna är stora, vilket kommer att öka priset på bostäderna där och gör de därmed mer kostsamma att flytta till. Svårigheten att hitta bostad i de stora regionerna orsakar att många sektorer som inte tillåter distansarbete inte kommer att kunna rekrytera den arbetskraften de behöver och resultatet blir därmed att tillväxten kommer bli mindre och arbetslösheten kommer att öka.
En välfungerande bostadsmarknad behöver också en välfungerande finansiell institution. De flesta hushållen vill äga en bostad bland annat för att känna trygghet, och detta uppnås för många genom att de tar ett bostadslån för att finansiera köpet. Enligt FI (2020) utgör bolån 82% av den totala konsumentskulden. Många studier visar att vid flera länders ökande skuldbyggande så ökar även risken för finansiella kriser (IMF, 2012). Dessutom är en konsument med högre skulder mer känslig för makroekonomiska förändringar. Till exempel tar de flesta bolån med rörlig ränta och om räntan stiger orsakar den högre boendekostnader på grund av ett högre amorteringsbelopp. Enligt Bergendahl et al. (2015) kan det också påverka arbetslösheten negativt. Han menar att högre boendeutgifter åstadkommer minskad konsumtion av andra varor då konsumenten är tvungen att betala mer av sin budget på bostadsutgifter jämfört med innan det att räntan stigit. Alltså, vid konsumtionsminskningen av andra varor påverkas efterfrågan i hela ekonomin negativt och därmed orsakas en högre arbetslöshet. Graf 2. visar antal arbetslösa i åldrarna 18-64 år som andel av den totala arbetskraften. Enheten är därmed i procent. Grafen visar ett genomsnitt för Stor-Stockholm, Stor-Göteborg samt Stor-Malmö mellan 2010-2020. Stor-Malmö är den region som haft högst arbetslöshet under hela denna tidperiod och år 2020 låg den på cirka 7 procent,
samtidigt som arbetslösheten i Stor-Göteborg under 2020 låg på cirka 4,8 procent och cirka 6 procent i Stor-Stockholm. Under 2019 kan vi även se en relativt stor ökning av arbetslösheten jämfört med tidigare år i samtliga Storstadsregioner.
8 Graf 2.
Källa: Kolada
Avgränsningar
Denna studie kommer att undersöka prisutvecklingen för bostadsrätter i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg samt Stor-Malmö under perioden 2010 till 2019 och är därmed avgränsad både geografiskt, men även för tidsperioden. Storstadsregionerna består av totalt 51 kommuner men på grund av att data inte kunde hittas för alla kommuner inkluderar studien enbart 45 kommuner. Uppsatsen undersöker enbart prisutvecklingen för bostadsrätter och inte andra typer av bostadsformer. Detta beror på att bostadsrätter dels kan användas som en indikator för hela bostadsmarknaden, dels för att bostadsrätter utgör en god representation av
inkomstnivåer sett till bostadsrättspriserna. Begreppet olika inkomstnivåer åsyftar till två grupper, kommuner med hög medelinkomst och kommuner med låg medelinkomst.
De utvalda bestämningsfaktorerna som används för att undersöka prisutvecklingen är:
bolåneränta, befolkningstäthet, förvärvsinkomst, arbetslöshet samt nyproduktion. Studien är avgränsad till dessa faktorer dels för att de är återkommande faktorer som inkluderas i tidigare forskning, dels för data tillgänglighet.
Disposition
Studien inleds med teori och tidigare forskning som utgör ett ramverk för uppsatsen. Därefter redogörs vilket datamaterial som använts följt av ett metodkapitel som förklarar och
motiverar vilken metod som används för att besvara studiens frågeställningar. Vidare
0 1 2 3 4 5 6 7 8
2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0
ARBETSLÖSA I ÅLDRARNA 18-64 ÅR SOM ANDEL AV TOTALA ARBETSKRAFTEN
Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö
9 presenteras resultatet och till sist redovisas studiens slutdiskussion där resultatet knyts
samman och förslag för framtida forskning föreslås.
2.Teori
I detta avsnitt presenteras teoriramen som uppsatsen utgår från.
Utbud och efterfrågan
Den grundläggande ekonomiska modellen som beskriver hur priset bestäms på en marknad är den klassiska modellen för utbud och efterfrågan. Efterfrågan representeras av köpare som vill köpa olika kvantiteter för olika priser. Ju mer priset på en vara går ner desto mer kvantitet efterfrågas och vice versa. Utbudet av kvantiteter representeras därmed av säljaren som vill sälja olika kvantiteter för olika priser. Om priset på en vara ökar producerar producenterna mer kvantiteter och vice versa. Vi säger att marknaden är i jämvikt när alla deltagare i en marknad kan köpa och sälja hur mycket de vill utan att någon vill ändra sitt beteende (Perloff, 2017). I jämviktspris vill konsumenterna köpa samma kvantitet som företag vill sälja.
Den kvantitet som konsumenten vill köpa och företag vill sälja kallas för jämviktskvantitet.
Bostadsmarknaden i ljuset av den modellen är en marknad som innehåller många köpare och säljare vilket innebär att inte finns en särskild aktör som ensam kan påverka priset. En sådan typ av marknad kallas för en perfekt konkurrensmarknad (Perloff, 2017). Detta kan
återkopplas till vad som beskrevs som en väl fungerande bostadsmarknad. Figur 3.1 illustrerar teoretiskt utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden på kort- och lång-sikt, där priset är på vertikala axeln och kvantitet är på horisontella axeln. Marknadsjämvikten är där efterfrågakurvan skär utbudskurvan, och det som är skillnaden mellan de två modellerna är utbudskurvan. Eftersom utbudet av bostadsmarknaden har en trög anpassning på grund av att byggproduktionsprocessen brukar ta flera år, är utbudet av bostäder på kort sikt oelastiskt.
Det betyder att utbudet är konstant och påverkas inte av ändring i priset eller på ändring i efterfrågan. Däremot kan vi förstå av modell (2) som illustrerar bostadsmarknaden på lång sikt att utbudet är elastiskt. Det betyder att högre efterfrågan på bostäder under lång tid kommer att öka utbudet av bostäder till ett högre pris.
’
10 Figur 3.1 bostadsmarknaden på kort och lång-sikt
Kortsiktigt (1) Långsiktigt (2)
Efterfrågan på bostadsmarknaden kan öka och minska på grund av olika faktorer. En variabel som kan påverka efterfrågan är inkomsten. Om inkomsten stiger får konsumenterna en ökad köpkraft och möjlighet att betala för en bostad som leder till att efterfrågan på bostäder stiger och därmed pressas priserna upp. En annan variabel är bolåneräntan som är kostnaden för att låna pengar. Lägre ränta ökar efterfrågan på bostadslån som innebär högre efterfråga på bostäder, därtill högre priser. Enligt Claussens (2012) studie är disponibel inkomst och bolåneränta två av de viktigaste variablerna som förklara prisuppgången i bostadsmarknaden.
I sin studie som förklarar prisutvecklingen i bostadspriser har Claussen undersökt Sveriges bostadsprisutveckling under 1986-2011. Resultatet visar att 25% av prisökningen kunde förklaras av bolåneränta och 62% kunde förklaras av disponibel inkomst mellan åren 1996-2011.
Arbetslöshet kan däremot påverka efterfrågan negativet. Högre arbetslöshet betyder att mer folk är utan jobb vilket gör det svårt att ta ett bostadslån och köpa en bostad. Det innebär teoretisk att arbetslöshet pressar priserna på bostadsmarknaden nedåt. Arbetslöshet är en vanligt förekommande variabel som forskare inkluderar för att analysera priserna på
bostadsmarknaden (Claussen et al., 2011). Ytterligare en faktor som kan påverka efterfråge-sidan är kostnader för hyresrätter. Enligt Sørensen (2013) kan högre hyreskostnader jämföras med hur bostadsrättskostnader påverkar bostadspriser positivt. Om kostnader för att hyra är högre än att äga en bostad kommer mer folk vilja köpa sin egen bostad stället. Om
kostnaderna för att hyra däremot är lägre jämfört med att äga bostaden kommer fler föredra
kostnaderna för att hyra däremot är lägre jämfört med att äga bostaden kommer fler föredra