Svar från Älvsbyhus, husrådgivare i Jönköpings län, Mikael Nilsson. Telefonintervju 2017-04-07:
Vilken är er huvudsakliga strategi vad gäller att sälja hus? Vad är er produkt?
Att leverera ett komplett hus till privatpersoner.
Var i landet jobbar ni?
Hela Sverige. Har 32 säljare i landet och 3 fabriker.
Säljer ni "mark + entreprenadkontrakt"?
Ja, främst i Jönköping, Nässjö, Eksjö, Vetlanda och Värnamo.
Hur tänker ni kring vilka områden ni etablerar er i?
Där det finns tomter och köpare till husen köper vi. Ju längre ifrån Jönköping (bortsett från Vetlanda som ändå går bra), ju vanligare att man bygger på egen mark. I Sävsjö till exempel jobbar man inte med mark + entreprenadkontrakt.
Finns det vita fläckar, alltså områden där ni inte ens går in?
Ja (?)
Det är generellt svårt att bygga lönsamt på landsbygden, hur hanterar ni detta?
(Tex Gullspång, Sävsjö och Aneby).
I sådana områden byggs det mest på egen mark. Alltså inte mark + entreprenadkontrakt.
De som bygger så är säkra på att de kommer att bo kvar i minst fem år. Annars kommer de att få ta en förlust.
Uppskatta billigaste huset.
Om man bara räknar själva produktionskostnaden för huset: 1 300 000 till 2 000 000 (glömde fråga om det är uppsatt och klart men det borde det vara).
Övrig information som framkom under samtalet
Älvsbyhus ligger i samma segment som Smålandsvillan. De är förhållandevis billiga vilket ibland innebär att de är attraktiva där markpriserna är höga (för att hålla nere totalkostnaden).
Det finns regionala skillnader i var man bygger. Trots att det till exempel finns attraktiva tomter vid en sjö 4 km från Värnamo centrum går det inte att sälja där. I andra orter är tätortsnära lägen vid en sjö väldigt attraktivt.
Generellt uppfattar säljaren att det finns en vilja att bygga mer på landsbygden men att det är de långa handläggningstiderna som gör att det inte blir så. Hans upplevelser är att det tar upp mot 2,5 år att komma igång. Det beror dels på kommunen (det tar lång tid att få bygglov och startbesked) men även på överklaganden från grannar till exempel.
"Och att vänta på en detaljplan tar ju ännu längre tid" konstaterade säljaren.
En trend han noterat är att 90-talisterna generellt vill köpa hela paket. De vill inte göra något själva (markanläggningar, altaner mm) utan lägger sin egen touch endast på ytorna, till exempel med en fondvägg eller små detaljer. De vill kunna flytta in och allt ska vara klart.
Säljaren kände inte till vare sig kreditgarantin eller förvärvsgarantin men skulle gå in på Boverkets hemsida omgående.
Svar från OBOS, Alexander Karlsson, jobbar med markinköp.
Mailsvar efter telefonkontakt 2017-04-10.
Vilken är er huvudsakliga strategi när det gäller att sälja hus?
Vilken är en produkt?
Vi har flera produkter, dels styckehus med varumärkena: Myresjöhus och Smålandsvillan. Sedan har vi en projektverksamhet som arbetar med olika koncept, dels lägenheter i Bostadsrättsföreningar samt grupphus i äganderätt, typ parhus/radhus. Vi har även ett koncept som vi kallar för Start Living, som togs fram för att hitta en boendetyp som passar en bred målgrupp, men framförallt unga människor som deras första boende utanför föräldrahemmet/studentlägenheten. Utöver det så bygger vi även samhällsfastigheter, så som äldre- och trygghetsboende etc.
Strategin är att vara på platser där folk vill bo och leva. Dels så jobbar vi med egen mark och anpassar projektet till vad som efterfrågas av dels kommunen. Sedan styr detaljplanen en del hur vi väljer att utforma ett inköpt markområde. Ibland är det en förtätning som gäller med lägenheter i flerbostadshus och ibland passar det bättre med friliggande villor. Där vi ser att det finns en efterfrågan är vi, men vi jobbar även med kunder som har egen tomt/kommunal tomt i områden som har en lägre efterfrågan/marknad.
Var i landet jobbar ni?
Vårt huvudkontor är i Myresjö men vi finns representerade i hela landet med säljkontor.
Säljer ni "tomt+entreprenadkontrakt"?
Ja bland annat.
Hur tänker ni kring vilka områden ni etablerar er i?
Det är flera faktorer som spelar in. Dels kommunens planer för området, hur marknaden ser ut i området, kostnaden för att iordningställa mark m.m , om detaljplan finns eller inte och sedan hur efterfrågan ser ut. Finns det underlag för att sälja hus? Vill folk bo i området? Finns arbetsplatser, skola m.m. m.m?
Finns det vita fläckar, alltså områden där ni inte ens går in i?
Där efterfrågan är låg är vi försiktiga, men vi försöker verka i hela landet. Förra året hade vi projekt i hälften av landets kommuner!
Det är generellt svårt att bygga lönsamt i ovan nämnda områden, hur hanterar ni detta?
I ovannämnda områden så finns det inte marginal för att vi ska gå in och kunna köpa in mark och utveckla den. Men vi är ändå där och säljer styckehus. Vi har ett koncept med Smålandsvillan som innebär att vi levererar och monterar huset men kunden färdigställer dels övervåningen på egen hand, de kan även välja att färdigställa målningsarbeten samt golvläggningen själva. På detta sätt kan vi få ner produktionskostnaden rejält och kunden behöver således låna mindre. Vi har även ett
upplägg tillsammans med en bank där kunden kan tillgodoräkna sitt egna arbete som en del av handpenningen.
När vi bygger Brf:er så kan vi få ner produktionskostnaden rejält då det finns synergieffekter i att bygga flera hus/lägenheter när man väl etablerat en entreprenad på byggarbetsplatsen. Dock har vi svårt att hitta banker som vill vara med och finansiera själva brf:ens slutplacering av lån. Bankerna jämför bostäder med befintligt bestånd i området/kommunen och på så sätt blir produktionskostnaden högre än vad marknadsvärdet är. Ska man kunna bygga och utveckla landsorten så behöver bankerna (tror jag) någon form av statlig garanti i botten av dessa utlåningar för att möjliggöra byggnation. Kunderna finns ofta men det är marknadsvärdet på befintligt bestånd som omöjliggör de större projekten.