Jordbruksfastighet samägd av två personer

Den grundläggande principen för samäganderätt är att två eller flera fysiska eller juridiska personer gemensamt skall äga ett konkret föremål såsom exempelvis en bil eller ett hus. Det finns dock undantag från denna huvudregel vilka är uppräknade i 19 § SägL. I det fall minst tre personer samäger en jordbruksfastighet är SägL enbart tillämplig i vissa delar och särskilda förvaltningsregler finns att finna i JSL.304 _{Varje delägare i ett samäganderättsförhål-} lande har rätt till en viss kvotdel av egendomens värde. Denna kvotdel utgörs av en ideell andel, även kallad värdekvot, i hela egendomen. Vidare är det denna ideella andel som be- stämmer varje delägares del av såväl intäkter som kostnader för den samägda egendo- men.305 _{Delägarna svarar dock solidariskt mot tredje man vad gäller kostnader.}306

Av SägL följer att allt förfogande över godset skall ske med samtliga delägares samtycke, såvida inte åtgärden påkallas av en ”nödsituation” som kräver att beslut fattas för att inte egendomen skall förstöras, helt eller delvis. Vid sådana ”nödbeslut” skall de delägare som har möjlighet närvara. Beslutet är dock bindande även för dem som inte kunde närvara då beslutet togs.307 _{Denna enighet gäller dock inte för vardera delägare då de önskar förfoga} över sin egen ideella andel. Varje delägare har rätt att själv förvalta sin egen andel på det sätt han själv önskar, utan att de övriga delägarna kan göra någon relevant rättslig invänd- ning.308

Till följd av kravet på enighet i SägL kan förfogandet av fastigheten medföra flertaliga pro- blem som kan leda till att driften av fastigheten blir mindre effektiv. Många viljor kan göra det svårt att fatta ett samstämmigt beslut.309 _{Som ett försök att underlätta situationer då del-} ägarna inte kan komma överens, finns en möjlighet för delägare att hos rätten ansöka om att egendomen skall stå under förvaltarskap av en god man.310 _{Om en sådan utses skall} denne förvalta egendomen i delägarnas gemensamma intressen.311 _{Ytterligare ett alternativ} att lösa interna motstridigheter är att upplösa samäganderätten genom att, hos tingsrätten, 304 _{Se vidare i avsnitt 6.8.} 305 _{Brattström 1992, s. 13.} 306 _{Prop. 1988/89:9.} 307 _{2 § SägL. Se även Brattström 1992, s. 13.} 308 _{Brattström 1992, s. 14.} 309 _{Brattström 1992, s. 14.} 310 _{3 § SägL.} 311 _{4 § SägL.}

ansöka om att fastigheten skall försäljas på offentlig auktion. Sådan auktion skall ej genom- föras om en delägare kan påvisa synnerliga skäl för anstånd.312 _{Paragrafen som reglerar} denna typ av försäljning är dock inte tvingande och kan därmed avtalas bort om samtliga delägare är ense om det.313 _{Angående fast egendom skall den, om det är möjligt, klyvas istäl-} let för att säljas om någon av delägarna istället begär det.314

6.7.1 Klyvningsregler

SägL:s 7 paragraf behandlar frågan om klyvning. Paragrafen är tillämplig på såväl samägan- de mellan två som sådant samägande som omfattas av reglerna i JSL. Regeln stadgar att fastighet som ägs med samägande får klyvas enligt reglerna i FBL 11 kapitel.315 _{Denna regel} har företräde framför försäljning. Om en samägare önskar upplösa samägandeförhållandet via klyvning istället för genom försäljning skall han ansöka om det, innan försäljningsansö- kan blivit slutligt prövad, där ansökan om försäljning gjorts. Rätten är vid klyvningsansökan skyldig att låta ansökan om försäljning vila tills det blivit utrett huruvida klyvning kan ske. Rätten är dessutom skyldig att ge nödig tid för klyvningsansökan att inkomma om den inte redan gjort det. Om det i högre instans visas att klyvning har sökts finns dock inga hinder mot att försäljning trots det sker oavsett om klyvning kommer till stånd eller ej.316

Reglerna i FBL stadgar att en samägd fastighet genom klyvning får uppdelas i lotter som var för sig kan bilda fastigheter eller ingå i en sammanläggning. Klyvning skall ske på ansö- kan av en samägare. Särskild lott utdelas till de samägare som så begär och gemensam lott kan utdelas till de som begär att så skall ske. Om samägare ej uttryckligen har kommit med en begäran om sin lott erhåller han eller hon en gemensam lott. I de fall fastigheten inte kan delas upp efter samägarnas önskemål skall gemensam lott utges i möjligaste mån med hänsyn till lagens tredje kapitel där reglerna om villkor för fastighetsbildning regleras.317 _En- ligt FBL får klyvning endast ske om någon lott kan utläggas enligt yrkande.318 _Klyvning skall utföras på sådant sätt att minsta möjliga olägenhet uppstår och till en skälig kostnad.319 För avstyckningskostnaden svarar sökanden.320

312 _{6 § SägL.}

313 _{Brattström 1992, s. 14.}

314 _{7 § SägL. Se vidare i Brattström 1992, s. 14.}

315 _{Fastighetsbildningslag (1970:988) omtryckt i (1992:1212).} 316 _{7 § sista men. SägL. Se även Walin 2000, s. 179.}

317 _{11 kap. 1 § FBL.} 318 _{11 kap. 3 § FBL.} 319 _{11 kap. 7 § FBL.} 320 _{11 kap. 10 § FBL.}

6.7.2 Samäganderättsavtal

”Vi rekommenderar därför att man undviker samäganderätt och i största möjliga utsträck-

ning överlåter till ett barn. Skulle familjen ändock välja samäganderätt är det viktigt att

man reglerar förvaltningen med ett omsorgsfullt utformat avtal delägarna emellan.”

Ett samäganderättsavtal rekommenderas av Johnny Borgström då en jordbruksfastighet skall ägas med samäganderätt.322 _{Ett samäganderättsavtal är ett sätt att reglera frågor i för-} väg innan en eventuell tvist uppkommer. Ägarna bör därför fundera igenom hur de vill att olika saker skall regleras vid en eventuell uppkomst. Då SägL är dispositiv kan ägarna avtala mer eller mindre fritt om till exempel förvaltningen av gården, företrädare och hur avkast- ningen skall fördelas. En hembudsklausul rekommenderas då denna innebär att den sam- ägare som vill sälja sin del först måste vända sig till dem som omfattas av hembudsklausu- len.323 _{Med en hembudsklausul kan därför gården hållas inom familjen, vilket många gånger} är ett önskemål från den överlåtande generationen.