Området som omfattas av FÖP Östra Höllviken ägs av privata markägare, exploatörer samt Vellinge kommun. Kommande detaljplaner kommer att medföra att byggrätter fördelas olika mellan markägare beroende på i vilka områden i detaljplanerna de äger mark. I områdets nordvästra del kommer en stor dagvattendamm att anläggas som ska bidra till hanteringen av dagvatten i området. Detta område kommer att medföra andra värden på marken än till exempel byggrätterna för flerbostadshus.
Kommunen har möjlighet att förvärva mark i tidiga skeden men kan även avvakta till dess att detaljplan finns framtagen för respektive område.
Kommunen har möjlighet att tvångsvis förvärva mark för exploateringen om överenskommelse om förvärv inte kan träffas med en markägare. Möjligheten att tvångsvis förvärva mark medför även skyldigheter för kommunen gentemot markägare.
Kommunala markförvärv omfattas av lagar och ersättningsregler som styr hur olika områden ska värderas och ersättas om kommunen förvärvar eller löser in mark. Kvartersmark för annat än enskilt bebyggande, allmän platsmark och kvartersmark värderas och ersätts enligt olika ersättningsregler. Även om kommunen inte är bunden av ersättningsreglerna vid frivillig överenskommelse/förvärv så bedöms ersättningsreglerna utgöra grunden för marknadsvärdet och dess bedömning.
I detta textavsnitt kommer konsekvenserna av ersättningsreglerna på kommunens markförvärv att gås igenom för planbestämmelserna kvartersmark för annat än enskilt bebyggande, allmän platsmark och kvartersmark.
11.1. Kvartersmark för annat än enskilt bebyggande
I FÖP Östra Höllviken finns områden som kommer att planläggas som kvartersmark för annat än enskilt bebyggande (till exempel trafik, skola, vård, friluftsområde med mera), så kallad ”allmän tomt”. Mark som planläggs som kvartersmark för annat än enskilt bebyggande omfattas av ersättningsreglerna i PBL, som anger att kommunen har rätt att lösa in sådana områden om ändamålet inte kan anses säkerställt på annat sätt. I PBL anges även att kommunen är skyldig att lösa in marken om fastighetsägaren begär det.
Om kommunen blir ålagd att lösa in ett markområde för annat än enskilt bebyggande ska utgångspunkten vara att titta på områdets alternativvärde – det vill säga det marknadsvärde som marken skulle ha fått om den inte planerats för allmänt ändamål utan istället planerats likadant som omgivande markområden.
Detta medför att om kommunen löser in ett område som till exempel planerats för skola och skolan ligger i anslutning till bostadsbebyggelse eller område som planerats som bostäder riskerar kommunen att behöva ersätta markägaren för värdet av byggrätter/tomtmark för bostäder. Ersättningen kan aldrig understiga det faktiska marknadsvärde som marken har som kvartersmark för annat än enskilt bebyggande. Det finns inget lagstöd för denna värderingsmetodik utan den har framkommit genom en ersättningspraxis som grundas i tre HD-domar från 1956 och framåt. Vid inlösen är kommunen även skyldig att betala ett påslag om 25 % av marknadsvärdet, enligt reglerna i ExL.
Om kommunen förvärvar området på frivillig väg när det finns en FÖP eller ÖP motsvarar marknadsvärdet för området råmarksvärdet. Detta innebär att markens värde ökar till följd av förväntningar om förändrad markanvändning, om detta överstiger det underliggande marknadsvärdet som i området för FÖP Östra Höllviken i huvudsak är marknadsvärdet för åker.
11.1.1. Alternativ strategi 1 – förvärva marken före detaljplan
I denna strategi förvärvar kommunen kvartersmark för annat än enskilt bebyggande innan den planläggs.
För- och nackdelar
Fördelarna med att förvärva områden som är tänkta att planeras som kvartersmark för annat än enskilt bebyggande innan detaljplan påbörjas, är att marknadsvärdena är lägre för områdena samt att kommunen får större möjlighet att styra deras utformning. I det här sammanhanget är det viktigt att notera att kommunen inte har rätt att kräva ersättning från byggherrar/fastighetsägare för kostnaden för mark för skolor, utbildning eller omsorg som kommunen har en
skyldighet enligt lag att tillhandahålla. Ett förvärv av sådan mark i ett tidigt skede innebär alltså en direkt kostnadsminskning för kommunen.
Nackdelar med att förvärva marken i ett tidigt skede är att kommunen får utgifter som man inte kan få tillbaka delar av förrän längre fram i projektet, när byggrätter/mark sålts samt att kommunen måste förvalta marken till dess att den planlagts och bebyggts. Andra nackdelar är att det kan vara svårt att nå en överenskommelse med en markägare om ett frivilligt förvärv och att kommunen då tvingas expropriera marken, samt att det kan vara svårt att veta exakt vilken mark som behövs och som ska förvärvas.
Fördelar Nackdelar Risk att förvärva mark i
onödan
11.1.2. Alternativ strategi 2 – förvärva marken efter detaljplan
I denna strategi förvärvar kommunen mark för annat än enskilt bebyggande då den har planlagts.
För- och nackdelar
Fördelen med denna strategi är att kommunen vet exakt vilken mark som behöver förvärvas och köper därmed inte mark i onödan.
Nackdelen med denna strategi är att förvärvskostnaderna för kommunen blir högre, i synnerhet om kringliggande mark utgörs av bostäder eller mark som är planlagd för bostäder.
Fördelar Nackdelar
I FÖP Östra Höllviken kommer områden att planläggas som allmän platsmark det vill säga gator, torg, park, skydd mot översvämning med mera. Mark som planläggs som allmän platsmark kan ha enskilt eller kommunalt huvudmannaskap. Om allmän plats läggs ut i detaljplan med kommunalt huvudmannaskap kan kommunen i exploateringsavtal kräva ersättning för markförvärvskostnaden från exploatören. I PBL anges att kommunen är skyldig att lösa in allmän platsmark med kommunalt huvudmannaskap, om fastighetsägaren begär det.
Ersättning för mark som tas i anspråk för en allmän plats bestäms enligt reglerna i ExL. Ersättningen bestäms till marknadsvärdeminskningen plus 25 % samt ersättning för övrig skada. Mark som är avsedd för allmän plats har normalt sett ett mycket lågt marknadsvärde. Man har ansett att det inte är skäligt att detta ska drabba markägaren, om denne inte är kommunen. Enligt ExL finns en särskild värderingsregel för allmän plats och marknadsvärdet ska bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan området lades ut som allmän plats.
11.2.1. Alternativ strategi 1 – förvärva marken före detaljplan
I denna strategi förvärvar kommunen blivande allmän platsmark innan den planläggs.
För- och nackdelar
Marknadsvärdet på allmän platsmark förändras inte av att en detaljplan antas.
Vid ett förvärv innan marken planläggs som allmän plats behöver kommunen dock inte betala ett påslag om 25 % av marknadsvärdet.
Nackdelarna med denna strategi är samma som för förvärv av mark för annat än enskilt bebyggande. En nackdel är att kommunen behöver ligga ute med pengar under tiden från förvärvet till dess att kostnaden kan krävas in från en exploatör.
Ytterligare nackdelar är att kommunen riskerar att förvärva mark i onödan, att kommunen måste förvalta marken till dess att den upplåts som allmän plats samt att det kan vara svårt att nå en överenskommelse om frivilligt förvärv med markägaren.
Fördelar Nackdelar
Lägre förvärvskostnader
Kommunen ligger ute med kostnaden Kan vara svårt att nå överenskommelse med
markägare om förvärv Marken ska förvaltas av
kommunen fram till exploatering Risk att förvärva mark i
onödan
11.2.2. Alternativ strategi 2 – förvärva marken efter detaljplan
I denna strategi förvärvar kommunen allmän platsmark då den har planlagts.
För- och nackdelar
Om kommunen måste lösa in marken ska ersättning utgå med marknadsvärde plus 25 %. Gatumark, grönområden i bebyggelse och torg kan hanteras genom exploateringsavtal vilket medför att kommunen kan få markförvärvskostnaderna täcka av en exploatör. Den ökade kostnaden för markförvärv drabbar alltså exploatören i området.
Fördelen med denna strategi är att kommunen vet exakt vilken mark som behöver förvärvas och köper därmed inte mark i onödan.
Fördelar Nackdelar
Förvärvar endast mark som behövs
11.3. Kvartersmark
Den mark som läggs ut som kvartersmark för bebyggande i kommande planarbeten kommer att öka i värde ju längre fram kommunens planarbete kommer. Marknadsvärdet för råmark, mark med förväntningar om förändring i tillåten markanvändning, kan variera mycket beroende på till exempel hur nära i tiden exploateringen är, hur attraktivt området är och områdets storlek. Värdet kan dock som lägst uppgå till marknadsvärdet vid pågående markanvändning,
som i detta fall oftast är åkermark. I figur 2 nedan finns en kurva som illustrerar marknadsvärdeutvecklingen från råmark till tomtmark.
Figur 2: Värdeutveckling på mark som planläggs
Ju tidigare kommunen förvärvar mark som ska detaljplaneras för bebyggelse desto lägre marknadsvärde har sannolikt marken. Expropriationslagens utformning innebär att det är markägaren som tillgodogör sig alla förväntningsvärden från en planläggning.
Mark som planläggs som kvartersmark omfattas av ersättningsreglerna i PBL som anger att kommunen har rätt att lösa in områden utlagda som kvartersmark om ändamålet inte kan anses säkerställt på annat sätt. Kommunen har också möjlighet att lösa in områden för bebyggelse med stöd av reglerna i ExL.
Ersättning för mark som tas i anspråk bestäms i bägge fallen enligt reglerna i ExL till marknadsvärdet plus 25 % samt ersättning för övrig skada.
När det gäller kvartersmark redovisas endast en strategi, nämligen att förvärva marken före det att den detaljplaneras. Den enda tänkbara anledningen till att kommunen ska förvärva kvartersmark då den har detaljplanerats är att tillgodose allmännyttans behov. Detta faller dock utanför ramen för denna utbyggnadsstrategi och tas därför inte upp.
11.3.1. Alternativ strategi 1 – förvärva marken före detaljplan
I denna strategi förvärvar kommunen blivande kvartersmark innan den planläggs.
För- och nackdelar
Om kommunen äger mark som ska detaljplaneras som kvartersmark för bebyggande tillgodogör sig kommunen marknadsvärdeökningen som uppstår.
Kommunen kan också styra exploateringen på sin egen mark, både i takt och omfattning.
Nackdelarna med att förvärva kvartersmark innan den planläggs är samma som för både allmän platsmark och kvartersmark för annat än enskilt bebyggande, nämligen att kommunen får ligga ute med kostnaden, att kommunen riskerar att förvärva mark i onödan, samt att den mark som förvärvas måste förvaltas till dess att den planläggs och bebyggs. När det gäller möjligheten att nå en frivillig överenskommelse med en markägare gällande förvärv av mark som är tänkt som kvartersmark bedöms det vara ännu svårare än för de andra två marktyperna. En eventuell expropriation av sådan mark får också större negativa konsekvenser för kommunen än för de andra marktyperna.
Fördelar Nackdelar Risk att förvärva mark i
onödan
11.4. Omvärldsbevakning Lund NE/Brunnshög, Lund
Planområdet Lund NE/Brunnshög har sedan årtionden varit tänkt som ett utvecklingsområde och kommunen har därför haft mark i området sedan många år. En annan stor markägare är kyrkan och bolaget Science Village Scandinavia AB som bildades år 2009 och ägs gemensamt av Lunds kommun, Region Skåne och Lunds universitet.
Östra Ramlösa, Helsingborg
Kommunen är den största markägaren och här har funnits strategisk mark sedan länge, i vissa delar sedan 70-talet. Några större strategiska förvärv har inte gjorts nära inpå planläggningen.
Väsby entré, Upplands Väsby
Vid starten för projektet Väsby entré var markägandet spritt på ett flertal olika aktörer, inklusive vissa professionella byggföretag. Kommunen har sedan på frivillig väg förvärvat all mark inom projektområdet före det att detaljplan har tagits fram. Motivet till kommunens förvärv var att man ville ha kontroll över framdriften i projektet. Det var viktigt för kommunen att byggnation gjordes på det sätt, i den takt och i den ordning kommunen ville. Kommunens erfarenheter av det vägvalet är i huvudsak positiva.
11.5. Rekommendation
Kvartersmark för annat än enskilt bebyggande
Rekommendationen är att kommunen förvärvar de områden som kommer att bli planerade för kvartersmark för annat än enskilt bebyggande i tidigt skede, innan detaljplan vunnit laga kraft. Möjligheten att styra utbyggnadstakten av skolor och vård är viktig vid planläggning av omgivande bostadsområden. Förhandling om förvärv av mark kan vara en tidskrävande process och det finns tidsmässiga vinster med att påbörja dessa förhandlingar innan detaljplan finns för områdena.
Kommunen äger idag fastigheten Höllviken 23:7, i den södra delen av FÖP-området. Det krävs därför inga åtgärder avseende markförvärv för skolor/vård/omsorg i detta område.
Allmän plats
Den strategi som rekommenderas för allmän plats är att kommunen förvärvar större områden i tidigt skede. Rekommendationen är att förvärva marken tidigt, framförallt i FÖP:ens norra delar, dagvattenmagasinen, samt de områden som kommer att planläggas för de genomgående trafiklederna. Dessa områden bör förvärvas i tidigt skede eftersom funktionerna som ska rymmas på marken måste vara på plats innan inflyttning kan ske.
De gator och gemensamma utrymmen som kommer att finnas inom respektive kvarter hanteras genom exploateringsavtal.
Kvartersmark
Kommunen har ingen strategi att förvärva mark som ska planläggas för kvartersmark i FÖP:en och exploateringen bedöms kunna ske av privata fastighetsägare.
Det kommer sannolikt att finnas markägare som inte kommer att vilja driva igenom en exploatering i egen regi. I dessa fall bör kommunen erbjuda sig att förvärva områdena, om markägaren uttrycker ett önskemål om detta. Det finns även mindre fastigheter i området, som understiger 1 ha och några av dessa fastigheter ligger som små öar bland större fastigheter. För att kunna genomdriva en utbyggnad av dessa områden och kunna planera exploateringstider bör kommunen påbörja förvärv av dessa fastigheter i tidigt skede.
RESULTAT
12. Etappindelning
Utifrån rekommendationerna inom de olika fokusområdena föreslås en uppdelning i fyra etapper. I figur 3 nedan visas de olika etapperna. På grund av etappernas storlek kommer det att vara nödvändigt att bebygga varje etapp i deletapper. Varje etapp föreslås dock planläggas i en detaljplan, med undantag för etapp 4 som, beroende på situationen, kan delas upp i två detaljplaner, med gräns i Ängdalavägen.
Figur 3: Karta över förslag till etappindelning.
12.1. Etapp 1 (exploateringstid 15 år)
I etapp 1 planläggs och exploateras ett större område. Ny grund- och förskola norr om Henriks Hage ingår i etappen.
Området söder om Stora Hammars skola bör byggas från väster till öster, dels för att uppnå massbalans, dels för att undvika att de första som flyttar in behöver störas av byggtrafik. Vid utbyggnad av den västra delen av området söder om Stora Hammars skola samt vid utbyggnad av dagvattenmagasin 1B och 2 uppstår ett överskott av massor som kan användas för att höja marken vid övriga bostadsområden inom etapp 1. Överskott av matjord används i så stor utsträckning som möjligt i naturytor, vallar, grönytor och avrinningsytor.
Massbalans bedöms på så sätt kunna uppnås inom etappen. Bedömningen om massbalans bygger på tillgängliga geotekniska utredningar. För att klargöra mängd och kvalitet på tillgängliga massor behöver ytterligare geotekniska utredningar genomföras. Sådana utredningar kan medföra att gränsen mellan etapperna behöver justeras.
I etappen ingår också följande åtgärder:
• Huvudstråk från befintlig esplanad vid Stora Hammars skola ner till Rabyvägen. Huvudstråket knyts ihop med Rabyvägen.
• Erforderliga bostadsgator, inklusive gatubelysning, och ledningar.
• Utbyggnad av dagvattenmagasin 1B och 2. Observera att det är ett arkeologiskt område vid dagvattenmagasin 2.
• Pumpstation för grundvatten vid dagvattenmagasin 2.
• Tryckstation för spillvatten.
• Kollektivtrafiknoder vid väg 100 och Henriksdalsvägen.
• Den västra delen av den gröna loopen mellan kollektivtrafiknoderna.
• Flytt av Hammarbäcken.
• Utbyggnad av trafikplats Kungstorp.
• Kungstorpsvägen och Rabyvägen, samt tillhörande korsningar med Kämpingevägen.
• 1-2 lekplatser inom området.
• Anslutningar till grönområden i väster.
Huvudstråk, erforderliga lokalgator samt ledningar för hela etapp 1 bör förberedas och byggas ut innan byggnation av bostäder påbörjas. Med fördel kan gatorna byggas som byggator för att färdigställas i takt med att bebyggelsen färdigställs.
Ledningar förutom VA-ledningar läggs i huvudsak i huvudstråket och lokalgatorna. Nätet förbereds i förväg och kopplas in i takt med att bebyggelsen färdigställs.
Dagvattenmagasin 2 behöver byggas i ett tidigt skede eftersom det ska ta hand om pumpat grundvatten, vilket också kommer att innebära att magasinet kommer att ha en permanent vattenspegel. VA (inklusive dagvatten) för den nya skolan norr om Henriks Hage kopplas på befintligt nät.
Den västra sidan av den gröna loopen byggs i denna etapp. Till viss del handlar det om nybyggnad och till viss del om att rusta upp befintliga anläggningar. På detta sätt kan samtliga skolor i FÖP-området förbindas genom den gröna loopen.
Samtidigt med utbyggnaden av den gröna loopen knyts befintliga grönområden i väster ihop med den nya bebyggelsen.
Flytt av Hammarbäcken kan göras även norr om Kungstorpsvägen, utan att det krävs detaljplaneläggning.
Trafikverket planerar utbyggnad av trafikplats Kungstorp med start år 2024.
Kommunen bör säkerställa att denna utbyggnad dimensioneras för att klara av trafikökningen från FÖP Östra Höllviken. På så sätt kan också trafiken vid Toppen-gallerian minskas.
12.2. Etapp 2 (exploateringstid 5 år)
Detaljplan för etapp 2 påbörjas i slutfasen av utbyggnaden av etapp 1, för att säkerställa att det sker en kontinuerlig utbyggnad av FÖP-området.
Överskott av matjord kan används i grönområden, aktivitetsytor, vallar och avrinningsytor. På så sätt bedöms massbalans kunna uppnås inom etappen.
I etappen ingår följande åtgärder:
• Erforderliga bostadsgator, inklusive gatubelysning, och ledningar.
• Utbyggnad av dagvattenmagasin 3, inklusive dagvattenledningar.
• Grönområde i anslutning till dagvattenmagasin 3.
• Grön loop genom området för etapp 2.
• 1 lekplats inom området.
• Eventuella åtgärder på Henriksdalsvägen.
Ledningar förutom VA-ledningar läggs i huvudsak i lokalgatorna. Nätet förbereds i förväg och kopplas in i takt med att bebyggelsen färdigställs.
Dagvattenmagasin 3 byggs för att omhänderta dagvatten från denna etapp.
Vatten och spillvatten kopplas på befintligt ledningsnät.
12.3. Etapp 3 (exploateringstid 6 år)
Även för etapp 3 påbörjas detaljplanen i slutfasen av etapp 2, för att säkerställa en kontinuerlig utbyggnad av FÖP-området.
Överskott av matjord kan används i grönområden, aktivitetsytor, vallar och avrinningsytor. På så sätt bedöms massbalans kunna uppnås inom etappen.
Bedömningen om massbalans bygger på tillgängliga geotekniska utredningar.
För att klargöra mängd och kvalitet på tillgängliga massor behöver ytterligare geotekniska utredningar genomföras. Sådana utredningar kan medföra att gränsen mellan etapperna behöver justeras.
I etappen ingår följande åtgärder:
• Huvudstråk fram till befintlig esplanad vid Stora Hammars skola.
• Erforderliga bostadsgator, inklusive gatubelysning och ledningar.
• Utbyggnad av dagvattenmagasin 1A.
• Utbyggnad av parken i norra delen av området, vid väg 100, inklusive lekplatser och andra aktivitetsytor.
• Den östra delen av den gröna loopen, från kollektivtrafiknoden vid väg 100 ner till Rabyvägen.
• Eventuella åtgärder på cirkulationsplats Kungstorpsvägen-Stenbocks väg.
• Eventuella bullervallar.
• 1-2 lekplatser inom området.
Avrinningsområdet färdigställs i sin helhet när dagvattenmagasin 1A byggs och knyts ihop med tidigare byggda dagvattenmagasin. Dagvatten från denna etapp leds till magasin 1A. Vatten och spillvatten kopplas på befintligt nät.
Vallar kan byggas längs väg 100, i anslutning till det stora grönområdet som färdigställs i denna etapp, och de kan fylla funktionen både som bullerskydd och som skydd mot eventuella översvämningar.
Vid behov görs åtgärder på cirkulationsplatsen Kungstorpsvägen-Stenbocks väg.
12.4. Etapp 4 (exploateringstid 10 år)
I den sista etappen knyts utbyggnaden i norr och söder samman för att erhålla ett område som hålls samman av en grön loop där fotgängare och cyklister förflyttar sig samt ett huvudstråk där bilarna kan ta sig fram. Under tiden som FÖP-området byggs ut kommer förutsättningarna förändras. Beroende på situationen kan det därför finnas anledning att dela upp den här etappen i två detaljplaner, med gräns i Ängdalavägen. Vilken del som i sådana fall görs först avgörs av förutsättningarna då etappen påbörjas.
Etapp 4 innehåller många olika markägare vilket kan orsaka problem vid
Etapp 4 innehåller många olika markägare vilket kan orsaka problem vid