Gavlefastigheter har tre val när det gäller paviljonger: köp, hyra eller leasa med amorteringar. Vi har kommit fram till att vid leasing med amorteringar är Gavlefastigheters tanke redan från början att köpa paviljongen. Det som är avgörande vid ett beslut mellan leasing och ett köp är då tillgången till kapital. Det har inte varit vanligt med rena hyreskontrakt när vi sett på Gavlefastigheters tidigare avtal och vi kan då komma fram till att de mestadels riktar in sig på att slutligen äga paviljongen.
Om man ska dra en slutsats från den genomsnittliga hyresperioden på 3-4 år med Gavlefastigheters hyresperioder så kan man lätt se att dessa är betydligt längre. Exempelvis har de leasingkontrakt som löper på 10 år. I Örebro ersätts paviljonger efter några år med en permanent byggnad. Det är en lösning som vi ser skulle lösa äldre paviljongers upprustningskostnader. Man kan även dra tydliga slutsatser om att flexibiliteten minskar vid långa kontrakt. Kommunen tecknar upp sig på kostnader för en lång tid. Det positiva är dock
57 att paviljongen eventuellt kan flyttas om behovet skulle förändras vilket ändå gör lösningen något flexibel. För att öka flexibiliteten tycker vi att en varierad avvägning mellan avtalen och upplåtelseformerna är bra eftersom man inte står med många paviljonger vid ett förändrat behov.
Vi har kommit fram till att ett problem med paviljonger är den tekniska biten, det vill säga om inte paviljongerna uppfyller samma standard som en platsbebyggd fastighet. Vi tycker att kommunlitteraturen har varit vinklad och lite väl positiv till paviljongernas tekniska normer och att det är våra respondenter i kommunerna som har en mer realistisk syn. Vi tror att nya paviljonger uppfyller de krav som finns vid byggandet men att vid äldre paviljonger bör man ta dessa aspekter i beaktande. Vi menar att det betyder kostnader med uppdateringar eller ombyggnationer som bör tas med i beräkningarna, vilket vi tror förbises vid en tillfällig- eller nödlösning. Vid en mer långsiktig förbrukning kan det göra att många paviljonger inte är uppdaterade och fräscha. Vi tycker att man ska väga dessa tekniska bitar mot de positiva bitarna som exempelvis fuktfritt. Det är svårt för oss att dra en slutsats om Gavlefastigheters paviljonger och i vilket skick de är i, men vi tycker att det är en viktig aspekt att tänka på och ha med i ekonomiska beräkningar. Vi har med årliga reparationskostnader i vår beräkningsmall för att inte ”glömma” bort en sådan kostnad.
Vid en permanent lösning tror vi att många reagerar på den barackliknande känslan och att den inte rent estetiskt passar in i miljön. Som vi har tagit upp så går paviljongen att försöka förena med miljön, men det betyder kostnader som vi inte tror passar in i budgeten runt paviljonglösningar och att det är en kostnad som riskerar att förbises.
Det är många aspekter som väger in vid beslut om paviljonger. Vår undersökning tyder på att det är dyrare att hyra paviljonger än att platsbebygga i längden. Det grundar vi både på litteraturen och också våra svar i empirin. Sen är det så att det kan skilja från fall till fall men generellt är vår slutsats att paviljonger är en dyr lösning. Vi väger då också in montering och avvecklingskostnader.
Kommuner
Vi anser att Gävle har en fördel angående kompetens hos kommuner i fastighetsfrågor. De har samlat all personal och fastigheter till ett bolag vilket gör att de bättre kan utnyttja deras erfarenhet och kompetens än om det hade varit utspritt. Vår slutsats är att de har bra förutsättningar för att fatta rätt beslut.
Kommuner är en stor användare av mobila lokaler men vi har sett att olika kommuner har olika syn på paviljonger och dess användning. Vi kan dra slutsatsen att de största anledningarna att ha mobila lokaler är leveranstider, flexibiliteten, osäkerhet av framtida befolkningsutveckling och kapital. Kapital är av stor tyngd och det är extra problematiskt när det handlar om kommunala verksamheter. Det tas beslut som inte är de ekonomiskt bästa men som tas utifrån investeringsmedel, politik och en svårbedömd framtid. Många kommuner har garantier för att barnen ska få platser i skolor vilket gör att kommunerna tvingas till paviljonger för att köpa sig tid. Vi tycker då att man ska se extra på villkoren i avtalen så att
58 kommunen inte låser upp sig utan kan planera och fatta beslut om framtiden när de har löst de akuta problemen.
Christer i Västerås tar upp kommunernas speciella situation med självkostnadsprincip när det gäller att sätta hyror och inblandningen av privata företag. Vi har inte sett några andra reaktioner på detta men håller delvis med Christer att det kan anses som fel att blanda in företag med vinstintresse med självkostnadsprincipen. Däremot tycker vi att det kan vara den ekonomiskt bästa lösningen beroende på hur situationen ser ut.
Befolkningsutvecklingar
Vi har sett att demografin påverkar kommunernas lokaler i högsta grad och att det är en viktig del av lokalplaneringen. Det är dyrt att inneha lokaler som det saknas behov för men vi har även sett att det är väldigt svårt att bedöma framtiden. Befolkningen kan enligt statistik öka men som i Faluns exempel så förändras det och det måste finnas i åtanke. Som vi har sett påverkas lokalbehovet också av politiska faktorer vilket gör att Gavlefastigheter måste väga in även det i besluten. Vår slutsats blir att om framtiden är väldigt osäker så tvingas man att tänka kortsiktigt och avvakta. Det för att inte stå med tomma lokaler som inte går att sälja eller lämna tillbaka eftersom det saknas en bra marknad för dessa speciallokaler.
Vi vill sammanfatta slutsatserna för dessa två slutsatsavsnitt med att det är många variabler som påverkar utfallet på våra beräkningar. Utifrån detta är vår slutsats att om man i detalj vill utreda siffrorna måste man fördjupa sig i varje enskilt fall. Vår slutsats är helt enkelt att se på alternativen ur så många aspekter som är möjligt och som sedan kan leda vidare till en samlad bedömning.