För att kunna föreslå en lämplig utformning av nya åtgärder för ägarlägenheter behöver först den äganderättsliga frågan analyseras. När störningar uppkommer i ett flerbostads-hus med ägarlägenheter måste det beaktas att både den boende som stör och de grannar som drabbas av störningen innehar sina bostäder med äganderätt. Äganderätten är en stark juridisk konstruktion, och detta visas bland annat av att den skyddas i grundlag, 2:15 RF, och i internationella konventioner, såsom artikel 1 tilläggsprotokoll 1 till Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grund-läggande friheterna (EKMR).
En person som innehar en bostad med äganderätt ska således inte riskera att bli av med denna lättvindigt, och det ansågs därför i propositionen när ägarlägenheter infördes att ett rättsmedel där den störande grannen tvingas att flytta var alltför långtgående och
131 Prop. 2002/03:116 s. 89.
132 Brattström, Ägarlägenheter införs i Sverige, Analys InfoTorg 2/3 2009.
innebar en alltför stor inskränkning i den störande grannens äganderätt.133 Det finns dock brister i resonemanget i propositionen. Dessa brister utgörs främst av att argument-en för att inte införa dargument-enna möjlighet argument-endast utgår från dargument-en störande grannargument-ens perspektiv och skyddet för dennes äganderätt. I situationer där det förekommer allvarliga störning-ar i boendet är det minst lika viktigt att även skydda grannstörning-arnas äganderätt.134 I skyddet av äganderätten kan det anses ingå en rätt att kunna nyttja sin bostad. Denna rätt riskerar att bli starkt begränsad när det förekommer problem med störningar från grannar, och särskilt när det gäller allvarliga sådana. Det kan till och med leda så långt att de grannar som drabbas av störningen inte kan fungera normalt i sina hem, är rädda och på grund av störningen känner sig tvingade att flytta. I situationer där det förekommer allvarliga störningar är det alltså flera rättigheter med samma starka skydd som står mot varandra.
När utformningen av ytterligare rättsmedel för ägarlägenheter diskuteras är det därför en avgörande fråga vilken av dessa äganderätter som är mest skyddsvärd och om det är godtagbart att införa en åtgärd som kan komma att i viss mån begränsa den störande grannens äganderätt? I både Danmark och Norge finns idag redan möjligheten att tvinga en störande granne att flytta.135 Där har således intresseavvägningen utfallit till grannar-nas fördel, och i situationer där det förekommer så pass allvarliga störningar att det sker en allvarlig kränkning av grannarnas äganderätter, är det just dessa som väger tyngst och också de som bör skyddas.136 Utifrån detta synsätt är en möjlighet att vidta en åtgärd som får den störande grannen att flytta inte bara rimlig, utan rentav nödvändig.
Som ytterligare jämförelse kan det betonas att det vid allvarliga störningar i hyresrätter och bostadsrätter är rätten till ett ostört hem som väger tyngre än rätten för den granne som stör att få behålla bostaden. I dessa fall görs således avvägningen att en boende inte har en rätt att störa i hur stor utsträckning som helst utan att denne riskerar att förlora bostaden och därmed tvingas flytta. Borde en sådan situation bedömas annorlunda endast på grund av anledningen att den störande grannen istället innehar bostaden med äganderätt? Jag menar att så inte är fallet. Som konstaterats ovan utgör en situation med allvarliga störningar i boendet ofta också en kränkning av grannarnas äganderätter till sina bostäder. Fritt nyttjande av den egna bostaden är ett intresse som skyddas av
133 Prop. 2008/09:91.
134 SOU 2002:21 s. 194.
135 Se § 8 ejerlejlighedsloven (Danmark) och §§ 26 och 27 lov om eierseksjoner (Norge).
136 Blok, Ejerlejligheder, s. 193 f.
lagstiftaren och som ska säkerställas för de boende, men inte till vilket pris som helst.
Att obehindrat och i hög grad få störa sina grannar är därför troligen inte ett intresse som motiverar ett särskilt stort skydd från lagstiftaren. Den kraftiga inskränkning som sker i grannarnas äganderätter är följaktligen inte nödvändigtvis motiverad av något skyddsvärt syfte och skyddet för deras äganderätter väger därför rimligtvis tyngre än skyddet för den störande grannens äganderätt.
En avvägning lik denna, där två äganderättsintressen ställs mot varandra, som resulterar i att det införs åtgärder för att skydda det intresse som väger tyngst är inte ett främman-de tillvägagångssätt, utan liknanfrämman-de avvägningar mellan olika äganfrämman-derätter förekommer även inom andra rättsområden. Bland dessa kan till exempel nämnas en situation där en delägare i ett handelsbolag eller ett enkelt bolag har åsidosatt sina skyldigheter alterna-tivt är ansvarig för att det har uppkommit en likvidationsgrund. Tidigare fanns då endast möjligheten att begära likvidation av bolaget, vilket är en mycket drastisk åtgärd som medför stora olägenheter också för övriga bolagsmän.137 I dagens lag om handelsbolag och enkla bolag (1980:1102, HBL) har det därför införts en möjlighet för övriga bolags-män att under vissa förutsättningar kräva uteslutning av den bolagsman som har åsido-satt sina förpliktelser, istället för att likvidera bolaget, 2:30 och 4:7 HBL. I detta fall har således övriga bolagsmäns ägarintressen i bolaget ansetts väga tyngre än ägarintresset hos den bolagsman som har misskött sig och den senare kan därför tvångsvis bli ute-sluten ur bolaget.138 Detta kan till viss del jämföras med en situation där en boende har misskött sig genom att utsätta grannarna för allvarliga störningar.139
När bedömningen av vilken äganderätt som väger tyngst och är mest skyddsvärd utfaller till fördel för de grannar som drabbas av störningen, som i det här fallet, öppnar det också upp dörrar för fler typer av möjliga rättsmedel vid störningar. Det kan till exempel aktualisera resonemang kring att en åtgärd som liknar den möjlighet till för-verkande som finns vid hyresrätter och bostadsrätter skulle kunna införas även för ägarlägenheter. Dessa möjligheter till nya rättsmedel undersöks i nästa avsnitt.
137 Prop. 1979/80:143 s. 129.
138 Mot en lösensumma som motsvarar vad denne hade fått vid en likvidation.
139 Det är främst situationen att en bolagsman är ansvarig för en uppkommen likvidationsgrund som är aktuell som jämförelse, då skyldigheterna som har åsidosatts i övriga fall i de flesta fall grundar sig på ett avtal mellan bolagsmännen.