Kvalitet kontra kvantitet

För att kunna utforma ett framtida regelverk måste frågan om huruvida fokus ska ligga på kvalitet eller kvantitet behandlas. Med kvalitet menas relativt sett låg grön obligationsvolym till höga krav. Med kvantitet menas relativt sett hög grön obligationsvolym till låga krav. För att besvara frågan måste den nuvarande situationen granskas, där de statliga

fastighetsbolagens satsar på kvalitet och de privata fastighetsbolagen satsar på kvantitet. Att de privata fastighetsbolagen är mer benägna att emittera gröna obligationer och har högre andel grön obligationsvolym, kan tolkas som att de är mer miljömedvetna än de statliga fastighetsbolagen. Med vetskapen om att kraven i de privata obligationerna är lägre än i de statliga obligationerna, kan det också tolkas som att de privata fastighetsbolagen utnyttjar avsaknaden av ett regelverk genom att klassa obligationer med lågt ställda krav som gröna.

Tolkningen beror på ett ställningstagande kring kvalitet kontra kvantitet och vilka krav som anses tillräckliga för att fordra gröna obligationer.

Utan regelverk förlitar sig investerare i stor grad på organisationer och företag som

betygsätter obligationerna. Moody's Investors Service, Standard & Poor's och Fitch Ratings betygsätter primärt kreditrisken, medans CICERO betygsätter hållbarheten. Utan faktiska regler för vad som får kallas grönt blir även CICERO’s märkning av obligationer något som investerare per automatik inte kan anta vara tillförlitligt. Således riskerar marknaden att förses med vilseledande information, vilket ytterligare ökar risken för en inkonsekvent och icke transparent marknad som underminerar konceptet med gröna obligationer. Följaktligen kan investerare dra sig från att investera i gröna obligationer, då tydliga garantier saknas. Omvänt blir det svårt för fastighetsbolag att resa grönt kapital, då det är otydligt vilka krav som ställs i gengäld. För att säkerställa investeringar i gröna projekt, krävs således en tydlig definition av vad som avses med en grön obligation och vad emittenterna utlovar att göra med kapitalet.

Liknande problem har behandlats tidigare, inte minst efter finanskrisen 2008, där

kreditvärderingsinstitut betygsatte finansiella instrument felaktigt. Åtgärden då var hårdare regelverk och kontroller. Det är således rimligt att ta fram ett regelverk även för gröna obligationer.

5.2.3 Fastighetsekonomi

Att bygga miljöcertifierade byggnader kräver i regel högre investeringskostnader. Tidigare forskning visar dock på att det finns flera ekonomiska vinningar med att bygga enligt

behandlade miljöcertifieringar, utöver det faktum att grönt kapital kan resas. Miljöcertifierade byggnader tenderar nämligen att medföra högre driftnetton. Dels genom ökade hyresintäkter till följd av hyrespremier. Dels genom lägre fastighetskostnader till följd av lägre

energiförluster. Vidare tenderar miljöcertifierade byggnader att medföra lägre avkastningskrav. Dels genom lägre vakansrisk till följd av ökad efterfrågan på

miljöcertifierade byggnader. Dels genom längre livslängd på byggnaden till följd av hållbart byggande. Enligt avkastningsmetoden genererar detta högre marknadsvärde.

För att miljöcertifierade byggnader ska kunna byggas krävs det att prisnivån på

fastighetsmarknaden tillåter detta. Detta illustreras i 4Q-modellen, där produktionslinjen är förskjuten från origo i kvadrant tre. Således krävs det en viss efterfrågan på marknaden av miljöcertifierade byggnader såväl som ekonomiska fördelar med byggnaden i sig för att produktionen av miljöcertifierade byggnader ska kunna säkras på lång sikt. Att gröna

obligationer finns, där investerare kan behöva avstå viss avkastning för ett gott ändamål, är i sig ett tecken på att marknaden inte alltid uppnår den efterfrågan som krävs för att gröna projekt och miljöcertifierade byggande ska vara ekonomiskt lönsamt. Detta belyser återigen vikten av ett väl fungerande system och regelverk kring gröna obligationer.

5.2.4 Obligationer

Trots att bara första kvartalet av år 2019 hade passerat hade marknaden för gröna obligationer redan emitterat 35 miljarder kronor, motsvarande 2017 helårsvolym. Baserat på tidigare siffror tyder allt på att tillväxten på obligationsmarknaden kommer vara i paritet med 2018 och vi kommer se en ökning av totalvolymen emitterade obligationer. Tillväxten befäster aktualiteten av gröna och hållbara investeringar som vuxit med raketkrafter senaste åren. Allt annat lika behöver det inte nödvändigtvis betyda att det tillkommit nytt kapital på svenska obligationsmarknaden, utan det kan vara ett resultat av omfördelning av resurser från den traditionella obligationsmarknaden till gröna obligationer. Möjligen ser vi nu ett påbörjat paradigmskifte där företag inte längre kan få kapital från kapitalmarknaden utan att uppvisa att en betydande del av kapitalet kommer investeras i hållbara projekt.

Trots allt är obligationer ett investeringsalternativ som konkurrerar mot andra möjligheter för att skapa avkastning. Obligationer är enligt teorin nämnt beroende av hur ränteläget på marknaden fungerar där ökade räntor medför att priset på obligationer går ner och vice versa.

Skulle räntorna stiga kan det leda till en minskad efterfrågan och därmed ett prisfall. På samma sätt skulle, i teorin, ytterligare räntesänkningar innebära ett omvänt scenario med ökad efterfrågan på obligationer, även om det med hänsyn till nuvarande ränteläge är att betrakta som osannolikt.

6 Slutsats

I slusatesen presenteras svar på studiens forskningsfråga och delfråga. Vidare presenteras förslag på vidare forskning.

Studiens forskningsfråga lyder ”Hur har fastighetsbolagen utformat sina gröna obligationer på den svenska obligationsmarknaden?” med delfrågan ”Vilka skillnader finns mellan statligt ägda fastighetsbolag och privatägda fastighetsbolag vad gäller dess utformning av gröna obligationer samt dess benägenhet att emittera gröna obligationer?”. Studien visar på att fastighetsbolagen använder miljöcertifieringar för att konkretisera kraven i obligationerna, där Miljöbyggnad Silver, BREEAM Very Good och LEED Guld är de mest frekventa

miljöcertifieringarna. Studien visar vidare på att det finns tydliga skillnader mellan statligt ägda fastighetsbolag och privatägda fastighetsbolag vad gäller dess utformning av gröna obligationer samt dess benägenhet att emittera gröna obligationer. För de statliga

fastighetsbolagen ligger fokus på kvalitet, det vill säga relativt sett låg grön obligationsvolym till höga krav. För de privata fastighetsbolagen ligger fokus snarare på kvantitet, det vill säga relativt sett hög grön obligationsvolym till låga krav. Detta kan tolkas som att de privata fastighetsbolagen är mer benägna att emittera gröna obligationer och är således mer miljömedvetna. Det kan också tolkas som att de privata fastighetsbolagen utnyttjar

avsaknaden av ett regelverk genom att klassa obligationer med lågt ställda krav som gröna.

Detta ökar risken för en inkonsekvent och icke transparent marknad som underminerar konceptet med gröna obligationer. För att säkerställa investeringar i gröna projekt, krävs således en tydlig definition av vad som avses med en grön obligation och vad emittenterna utlovar att göra med kapitalet. Det är således mycket viktigt med ett väl fungerande system och regelverk kring gröna obligationer.

Studien behandlar huvudsakligen den information som finns i fastighetsbolagens gröna obligationsprospekt. Att de gröna obligationerna handlas på marknaden tyder på att

investerare ser de krav som ställs i obligationsprospekten som tillräckliga för att investera i obligationen. Det vore dock av intresse för marknad och samhälle att djupare studera de krav investerare har för att köpa gröna obligationer. Förslag på vidare forskning skulle således

förståelse för investerarnas krav på de gröna obligationerna. Vidare är det relevant med vidare forskning kring ett faktiskt regelverk för att bestämma vad som krävs för att en obligation ska få klassas som grön. Detta med tydliga kopplingar till fastighetsbranschen.

Referenser

Berk, J & DeMarzo P. (2017) “Corporate Finance Third edition”. Pearsons Global Edition.

BREEAM. (2017). Delivering Sustainable Buildings: Value of BREEAM to Retail in the UK Hämtad 2019-04-11 från

https://files.bregroup.com/breeam/briefingpapers/93409-BRE_BREEAM-Delivering-Sustainable-Buildings_A4-.pdf

Brunes, F. (2015). Fastighetsvärdering och marknadsanalys. Studentlitteratur.

CICERO (u.å). Second Opinions. Hämtad 2019-04-02 från https://www.cicero.green/second-opinions

CICERO (2018). Second Opinion Samhällsbyggnadsbolaget i Norden. Hämtad 2019-04-04 från https://cicero.oslo.no/file/1238/Cicero-Second-Opinion-Samha%CC%88llsbyggnadsbolaget-i-Norden-AB.pdf

Clapp, C. (2015). CICERO Shades of Green. Hämtad 2019-04-02 från

https://www.cicero.oslo.no/en/posts/single/cicero-shades-of-green

Dagens Industri (2018). Ny grön obligation från SBAB. Hämtad 2019-03-28 från

https://www.di.se/hallbart-naringsliv/ny-gron-obligation-fran-sbab/?loggedin=true

Di Pasquale, D.*, Wheaton, W.C.** (1992). The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework. Journal of The American Real Estate and Urban Economics

Association, *Harvard University, ** Massachusetts Institute of Technology. doi: N/A

Fuerst, F., & McAllister, P. (2009). New evidence on the green building rent and price premium. Hämtad 2019-04-02 från http://www.immobilierdurable.eu/images/2128_uploads/Fuerst_New_paper.pdf

Gray, A. (2016). What is triple a credit rating. World Economic Forum. Hämtad 2019-04-10 från https://www.weforum.org/agenda/2016/07/what-is-triple-a-credit-rating/

Gustafsson, T. (2019). Tjäna på att hållbarhetscertifiera din fastighet. CBRE. Hämtad 2019-04-02 från https://blog.cbre.se/sverigesfastighetsblogg/hallbarhet/tjana-pa-att-hallbarhetscertifiera-din-fastighet

Hill, C. A. (2009). Why did rating agencies do such a bad job rating subprime securities. U.

Pitt. L. Rev., 71, 585. Hämtad 2019-04-11 från

https://heinonline.org/HOL/LandingPage?handle=hein.journals/upitt71&div=28&id=&page=

Höiseth, P. (2018). Gröna obligationer rusar - nya siffror chockar marknaden. Dagens Industri. Hämtad 2019-03-30 från https://www.di.se/hallbart-naringsliv/grona-obligationer-rusar-nya-siffror-chockar-marknaden/

Johansson, R. (2019). "Gröna obligationer blir allt mer intressant". Realtid. Hämtad 2019-05-30 från https://www.realtid.se/grona-obligationer-blir-allt-mer-intressant

Mackey, L. (2019). Från 38 miljarder till 70 miljarder kronor - gröna obligationer växer i Sverige. Hämtad 2019-04-02 från

https://nextconomy.se/fran-38-miljarder-till-70-miljarder-kronor-grona-obligationer-vaxer-i-sverige/

McClimon, J. T (2019). 5 Corporate Social Responsibility Trends For Leaders To Watch In 2019. Forbes. Hämtad 2019-05-30 från https://www.forbes.com/sites/timothyjmcclimon/2019/01/03/5-corporate-social-responsibility-csr-trends-for-leaders-to-watch-in-2019/#450b08ae553d

Nasdaq OMX Nordic (2019). Hållbara obligationer: Obligationsprospekt. Hämtad 2019-04-10 från http://www.nasdaqomxnordic.com/obligationer/sverige/?languageId=3

RICS. (2012). Supply, demand and the value of green buildings. Hämtad 2019-04-02 från

https://www.isurv.com/downloads/download/1492/supply_demand_and_the_value_of_green_buildings_rics

Slevitch, L. (2011). Qualitative and Quantitative Methodologies Compared: Ontological and Epistemological Perspectives. Journal of Quality Assurance in Hospitality & Tourism. 73-81.

doi: https://doi.org/10.1080/1528008X.2011.541810

Strandberg, J. (2013). Vad betyder kreditrating när det gäller företagsobligationer? Avanza.

Hämtad 2019-05-30 från

https://www.avanza.se/placera/redaktionellt/2013/01/28/vad-betyder-kreditrating-nar-det-galler-foretagsobligationer.html

Svanen (2019). Småhus, flerbostadshus och byggnader för skolor och förskolor 089. Hämtad 2019-05-30 från https://www.svanen.se/att-svanenmarka/kriterier-ansokan/smahus-flerbostadshus-och-byggnader-for-skolor-och-forskolor-089/

Sweden Green Building Concil (2019). Vad är BREEAM-SE? Hämtad 2019-05-30 från

https://www.sgbc.se/certifiering/breeam-se/vad-ar-breeam-se/

Sweden Green Building Concil (2019). LEED. Hämtad 2019-05-30 från

https://www.sgbc.se/certifiering/leed/

Sweden Green Building Concil (2019). Vad är Miljöbyggnad? Hämtad 2019-05-30 från

https://www.sgbc.se/certifiering/miljobyggnad/vad-ar-miljobyggnad/

Tollesson, N. (2010). Vasakronan först med gröna hyresavtal. Hämtad 2019-04-04 från

https://www.fastighetssverige.se/dev/index.php/artikel/vasakronan-forst-med-grona-hyresavtal-4553

Vasakronan (2013) Investerarrapport 2013. [Elektronisk] Tillgänglig:

https://vasakronan.se/wp-content/uploads/Investerarrapport-20131.pdf [Hämtad 2019-03-28]

Wells Fargo (u.å). The Relationship between Bonds and Interest rates. Hämtad 2019-04-02 från https://www.wellsfargofunds.com/ind/investing-basics-and-planning/bonds-and-interest-rates.html

World Green Business Council. (2013). The business case for green building. Hämtad 2019-04-11 från https://www.worldgbc.org/sites/default/files/Business_Case_For_Green_Building_Report_WEB_2013-04-11-2.pdf

World Green Business Council. (2018). Capturing the value of sustainability: identifying the links between sustainability and business value. Hämtad 2019-04-12 från

https://www.worldgbc.org/news-media/capturing-value-sustainability-identifying-links-between-sustainability-and-business

Bilagor

ICMA (2018). Principer för gröna obligationer (GBP) 2018 Frivilliga processriktlinjer för utgivning av gröna obligationer. Tillgänglig:

https://www.icmagroup.org/green-social-and-sustainability-bonds/green-bond-principles-gbp/ [Hämtad 2019-04-04]

Atrium Ljungberg (2019). Delårsrapport januari-mars 2019. Tillgänglig:

https://www.al.se/press/finansiella-rapporter/2019/delarsrapport-januari-mars-2019/ [Hämtad 2019-05-30]

Castellum (2019). Delårsrapport januari-mars 2019. Tillgänglig:

https://vp244.alertir.com/afw/files/press/castellum/201904243336-1.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Fabege (2019). Q1 2019. Tillgänglig: https://mb.cision.com/Main/1568/2788324/1025394.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Fastpartner (2019). Delårsrapport januari-mars 2019. Tillgänglig:

https://mb.cision.com/Main/878/2796991/1031984.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Hemsö (2019). Kvartalsrapport Q1. Tillgänglig: https://www.hemso.se/globalassets/dokument/finansiella-rapporter/kvartalsrapporter/2019/q1-hemso-2019_sve.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Humlegården (2019). Årsredovisning 2018. Tillgänglig: https://humlegarden.se/globalassets/finansiell-information/2018/humlegarden_ars_hallbarhetsredovisning_2018.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Jernhusen (2019). Delårsrapport januari-mars 2019. Tillgänglig:

https://www.jernhusen.se/globalassets/dokument/finans/rapporter/2019/jernhusen-delaarsrapport-jan-mar-2019.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Klövern (2019). Delårsrapport januari-mars 2019. Tillgänglig:

https://www.klovern.se/globalassets/dokument/irpress/finansiella-dokument/2019/swe/klovern-q1-2019-sve.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Kungsleden (2019). Q1 2019. Tillgänglig:

https://www.kungsleden.se/contentassets/4abc5a4abbf34031bfd17015c878158f/kungsleden-delarsrapport-kv-1-2019 [Hämtad 2019-05-30]

Rikshem (2019). Delårsrapport januari-mars 2019. Tillgänglig:

https://www.rikshem.se/media/2826/rikshem-delarsrapport-jan-mars-2019.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Specialfastigheter (2019). Specialfastigheter delårsrapport. Tillgänglig:

https://www.specialfastigheter.se/wp-content/uploads/2019/04/Del%C3%A5rsrapport_Q1_2019.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Vacse (2019). Delårsrapport januari-mars 2019. Tillgänglig: https://vacse.se/wp-content/uploads/2019/04/Vacse-AB-publ-del%C3%A5rsrapport-jan-mars-2019.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Vasakronan (2019). Delårsrapport januari-mars 2019. Tillgänglig:

https://www.vasakronanse.cdn.triggerfish.cloud/uploads/2019/05/vasakronans-delrsrapport-q1-2019-svensk.pdf [Hämtad 2019-05-30]

Wilhelm (2019). Delårsrapport januari-mars 2019. Tillgänglig:

https://www.willhem.se/globalassets/finansiella-rapporter/willhem_delarsrapport_19_slutlig.pdf [Hämtad 2019-05-30]

TRITA-ABE-MBT-19239