Allmänt om prövningen
Boverket har begärt att länsstyrelserna redovisar sina erfarenheter av tillämpningen. Några länsstyrelser har uppgett att det varit få försäljningar och att deras erfarenheter därför är begränsade. Sammanfattningsvis har följande framkommit.
I flera län är de huvudsakliga skälen till försäljningar beståndsvård eller uthyrningssvårigheter. Beståndsvård kan avse försäljning av fastigheter som av olika skäl inte passar in i företagets struktur och som ofta har höga förvaltningskostnader. Detta kan gälla exempelvis enstaka småhus, småhus som köpts när bostadsrättsföreningar gått i konkurs eller små hyreshus på mindre orter. Det förekommer också att fastigheter säljs i stället för att rivas. Försäljningar till följd av ut- hyrningssvårigheter förekommer i bl.a. Södermanlands län, Västra Götalands län, Dalarnas län, Gävleborgs län, Jämtlands län, Väster- bottens län och Norrbottens län. Det händer också att försäljning sker för att finansiera nybyggnation.
Några länsstyrelser har angett att de för många kommuner i länet betraktat hela kommunen som en ort vid tillämpningen av bruks- värdessystemet. Ortsbegreppet har inte tolkats så snävt att det inne- bär att det måste finnas kvar bostäder i en särskild by eller i ett gles- bebyggt område. Försäljning av hela eller delar av ett bestånd i ett mindre samhälle i kommunen har inte bedömts få någon negativ effekt på möjligheterna att finna jämförelseobjekt.
Länsstyrelsen i Kronobergs län anser att lagstiftningen slår fel när det gäller en ort med svag bostadsefterfrågan och att lagen bör kom- pletteras i detta avseende. I Jämtlands län har fem av länets åtta kommuner avtal med Bostadsdelegationen eller Statens bostads- nämnd. Enligt länsstyrelsen är det oklart vilka överlåtelser som om- fattas av undantagsbestämmelserna i 2 kap. 6 § 5 och 6. Som exem- pel nämns att det är svårt att med ledning av avtalen se när en över- låtelse är ett led i att fullgöra ett avtal eller ett villkor för statligt stöd från nämnda myndigheter.
Länsstyrelsen i Västra Götalands län menar att om parterna på hyresmarknaden anser att försäljningen inte påverkar möjligheten att tillämpa bruksvärdessystemet på orten så krävs det mycket starka skäl för att frångå denna bedömning.
Den formella hanteringen
När det gäller den formella hanteringen anser vissa länsstyrelser att denna fungerar bra medan andra uppger att det finns brister och lämnar förslag till regeländringar. Länsstyrelsen i Stockholms län har framfört att det ofta varit dålig kvalitet på ansökningarna och att sökandena inte har förstått att det är de som ska visa att förutsätt- ningar finns för att lämna tillstånd. Länsstyrelsen anser därför att lagen bör föreskriva att det är sökanden som ska visa att förutsätt- ningar för tillstånd föreligger.
De förvärvande bostadsrättsföreningarna har svårt att få fram erforderligt underlag. Enligt bostadsrättsföreningarna är bostads- företagen inte villiga att lämna ut information om sitt lägenhetsbe- stånd. De uppgifter som kan fås ur offentliga register visar inte det som krävs för att i sak kunna pröva en ansökan.
6 Tillståndsprövning 39
Länsstyrelsen i Stockholms län anser vidare att ärendena inte blir så belysta som vore önskvärt. När beslutet överklagas till Boverket lämnar parterna nya uppgifter i ärendena. Boverket avgör sedan ärendena – i princip som första instans – delvis med ledning av dessa uppgifter.
Säljarens information till hyresgästerna har i några fall inte varit tillfredsställande.
6 Tillståndsprövning 41
7
Slutsatser
Organisation
Kartläggningen av hur ägandet ser ut i olika kommuner visar att det finns koncernbildning i varje län utom Gotland. Ställt i relation till antal lägenheter kan detta uttryckas som att en tredjedel av SABO- företagen ingår i koncernförhållande för förvaltning av i det närm- aste två tredjedelar av antalet lägenheter.
Koncernbildning är ett vanligt sätt för kommunerna att organisera sin verksamhet. Genom koncernbildning finns också civil- och skatterättsliga möjligheter att genomföra transaktioner och över- föringar inom koncernen.
Samtidigt kan konstateras att aktiebolagsformen är den vanligaste associationsformen. Det finns numera endast ett fåtal bostadsföre- tag som drivs i stiftelseform.
Utdelningar
Genomgången av länsstyrelsernas rapportering om stopplagen för räkenskapsåret 2002 visar att bestämmelserna i stopplagen allmänt sett har följts och att det inte funnits några större oklarheter i
tillämpningen. Reglerna är tydliga och det finns ett sanktionssystem i lagen. En ytterligare bekräftelse på tydligheten är den minimala överklagandefrekvensen. Det kan dock ha funnits vissa luckor be- roende på hur länsstyrelserna valt att utföra sin kontroll. Vissa frågor om minskning av det generella statsbidraget har nyligen aktualis- erats genom överklagande.
Bestämmelserna i allbolagen tillämpas för första gången under 2004 för räkenskapsåret 2003. Vår undersökning tyder allmänt sett inte på att utdelning sker med större belopp än som föreskrivs. Ett säkrare underlag kommer att finnas när länsstyrelserna gjort sina sammanställningar enligt det uppdrag som ligger i regleringsbrevet för länsstyrelserna. Undersökningen av aktieutdelning, koncernbi- drag och aktieägartillskott visar tydligt att det i koncerner förekom- mer transaktioner i stor omfattning, företrädesvis i fråga om kon- cernbidrag men även aktieägartillskott. Om exempelvis utdelning och lämnat koncernbidrag läggs samman torde utdelningsgränsen överskridas i ett flertal fall.
Genom att allbolagens regler är otydliga när det gäller koncern- förhållanden kan de tolkas som mer begränsande för transaktioner men även som mer öppna. Det finns exempelvis inte något undan- tag som kan utläsas för överföring mellan dotterföretag som har till huvudsaklig uppgift att förvalta bostadsfastigheter.
Någon slutsats när det gäller överföring av medel och om dessa stannat inom bostadssektorn kan inte dras av undersökningen. För att analysera detta krävs en genomgång på en annan nivå än den
som varit möjlig i vårt arbete, med granskning också av andra källor, t.ex. bolagets ägardirektiv. Att det finns en koncernbildning medför dock i sig att det är möjligt att föra medel mellan olika verksamheter och att överföring kan göras till annat än bostadssektorn. Vi har inte heller på det underlag som vi fått fram, inom givna tidsramar, kunnat göra någon riktad genomgång och analys av andra typer av överföringar som kan utgöra eller uppfattas utgöra utdelning.
Sammanfattningsvis finns det dock enligt vår mening behov av att närmare klargöra vilka regler som ska gälla i koncernförhållan- den. Därutöver är det också angeläget att en tidpunkt anges när de allmännyttiga bostadsföretagen ska lämna uppgift om utdelning till länsstyrelserna.