I metodkapitlet redovisas vilka val som har gjorts för studien och hur vi valt att undersöka vårt fenomen. Vilket angreppssätt som är lämpligt beror på vilket fenomen som ska studeras, vilket vi redogör för i valet av ansats och metod. Vidare kommer kapitlet att innehålla vilka respondenter som har valts och varför dessa passar för studien. Kapitlet innehåller också hur tillvägagångssättet har sett ut för att samla in teori och empiri till studien. Samt vilka för- och nackdelar som finns för denna typ av studie.
4.1 Val av ansats och metod
Vilket val av ansats som är lämpligt för en studie avgörs av vad för fenomen som ska studeras och vilken information det finns om fenomenet sedan tidigare. En induktiv ansats är en fördel att välja när det finns begränsat med litteratur och forskning inom ett område. En deduktiv ansats är mer lämplig när det finns tidigare forskning inom ämnet som är relevant, som kan bygga upp referensramen. Medan abduktion ligger mitt emellan induktion och deduktion, och är en slags växelverkan mellan de båda ansatserna. Där forskaren utgår från empirisk fakta utan att avvisa teoretiska förföreställningar, (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Vår problemformulering är ett allmänt känt fenomen som har studerats mycket tidigare i framförallt de svenska storstäderna. Men det finns begränsat med information om hur utbrett fenomenet är i medelstora svenska städer. Detta gör att det är relativt lätt att hitta tidigare studier och fakta om fenomenet. Men dessa har ett annat fokus och är mer storstadsinriktade. Det är dock något som gör att det finns mycket teorier inom ämnet, och många bra inspirationskällor. Även induktion och exploration innebär ofta att forskaren till en början har en preliminär föreställning om vad som är viktigt, (David & Sutton, 2016). Som leder till att denna studie har som utgångspunkt att gå från teori till empiri med en abduktiv ansats. Studien utgår från tidigare teorier och ställer frågor baserade på dem för att få fram det empiriska materialet som ska analyseras, (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Målet med studien och därmed vårt val av ansats är att få en ökad förståelse hur beslutsfattandet går till och vad som påverkar beslutet.
För få mer information om hur respondenterna ser på fenomenet har vi valt att göra en kvalitativ studie. Där vi intervjuar några utvalda företag som har en verklig beslutssituation. Vid en kvalitativ studie efterfrågas svar av hög kvalitet framför många ytliga svar, och på grund av att det är ett tidskrävande arbete att analysera svaren måste antal respondenter begränsas.
Fallstudier är djupgående studier av specifika enheter, där studien förväntas fånga komplexiteten i ett fall, (David & Sutton, 2016). Vår undersökningsmetod ligger nära att vara en fallstudie då undersökningsområdet är stort och komplext. Vilket gör att risken att få för ytliga svar är stor vid andra metoder. Potentiella respondenter att välja för intervjuerna var på grund av områdets bredd många innan avgränsningarna gjordes. Men för att kunna få information som gick att analysera definierade vi vårt fall att endast handla om just den beslutssituation som uppstår i valet mellan bostadsrätt och hyresrätt vid nyproduktion. Vilka inte i sig är en isolerad grupp då våra respondenter ofta har flera verksamhetsgrenar, men i denna studie utgör företagens bostadsutvecklingsverksamheter en begränsad enhet.
Denna studie skulle vidare vara svår att göra med ett kvantitativt angreppssätt då investeringsbeslut är komplicerade och kräver mycket information från dem som fattar dem.
Vilket gör att många och enkla frågor vid en kvantitativ studie inte skulle gå tillräckligt på djupet och det skulle göra materialet svårt att analysera och dra slutsatser av. Det viktigaste kriteriet för de utvalda företagen är att de inte är bundna till något av alternativen bostadsrätt eller hyresrätt när de ska bygga nytt, utan har ett helt fritt val att göra. På så vis blir
27 respondenternas väg fram till besluten, de metoder som de använder samt vilka faktorer de anser som viktiga det som är centralt för oss att analysera.
4.2 Tillvägagångssätt
4.2.1 Insamling av sekundärdata
För att få ett underlag till studien och intervjuerna inleddes uppsatsarbetet med att samla in information om ämnet och studera tidigare liknande studier. Detta sammanställdes sedan och en teoretisk referensram utarbetades. Området som ska undersökas är stort och det är många olika teoretiska faktorer påverkar företagens verklighet i deras beslutssituation. Under teori-insamlandet fann vi många vetenskapliga artiklar om fastighetsinvesteringar och omvärldsfaktorer. En utav dessa är Kauskale & Geipele. (2017) som tar upp att omvärldsfaktorer bör ha stor betydelse vid nybyggnationer av fastigheter. Samt att de i artikeln utvecklat en modell som visar vikten av att beakta PESTEL-faktorerna vid investeringar för att dessa ska bli långsiktigt hållbara och lönsamma. Denna modell var central även under utformningen av intervjuguiden och insamlingen av empirin. Vilket ledde till att vi utarbetade en översiktlig modell (figur 6) för att kunna sortera de relevanta faktorerna kring beslutsfattande i verkligheten på ett enklare sätt. Modellen gjordes som ett enkelt cirkeldiagram där de olika delarna från den teoretiska referensramen placerades in som lika stora faktorer.
Sedan användes den under intervjuerna som grund och respondenterna fick ge sin syn på om och i så fall hur stor betydelse de tyckte de olika faktorerna hade. För alla respondenter reviderades sedan den ursprungliga cirkeln med alla faktorer som lika stora bitar, och tendensen blev tydligare om vad de ansåg som de avgörande faktorerna.
4.2.2 Urval av respondenter
Eftersom undersökningen riktar sig mot få enheter är personliga intervjuer det bästa sättet att få bra svar. Vi har valt ut vissa kriterier i urvalet för vilka respondenter som blir relevanta för denna studie. Där kriterierna är att det skall vara privata företag och att bostadsutvecklingsbolagets investeringar är riktade både mot hyresrätter och bostadsrätter, samt att de har verksamhet utanför storstäderna. Merparten av respondenterna finns i regionerna runt Halmstad. Vilket lett till att området runt Halmstad och Halland i stort blivit utgångspunkt för studien. Men då respondenterna under intervjuerna tagit upp många exempel från andra liknande städer har också dessa använts som analysmaterial. Respondenterna skall också vara delaktiga i arbetet med nyinvesteringar och ha mandat att fatta investeringsbeslut om vilken boendeform som skall produceras. Dessa kriterier är uppsatta för att kunna inhämta relevant primärdata för studiens syfte. För att få fram ändamålsenlig information är det viktigt att noga välja respondenter som är lämpliga för studien och att lämna en viss öppenhet i forskningsfrågan för att kunna behandla svaren, (David & Sutton, 2016). Därför har vi valt att fokusera på några privata företag som verkar i mellanstora städer. Samt att det har varit viktigt att de har möjlighet i sitt beslut att producera både hyresrätter och bostadsrätter. De kommunala bostadsbolagen produceras endast hyresrätter och det blir då inte relevant att intervjua de företagen i denna studie.
Kvalitativt intervjuande innebär att intervjuerna sker genom att forskare och respondenter träffas och att frågorna är utformade på sådant sätt att djupare svar kan erhållas. För att kunna genomföra dem använder sig forskaren ofta av strukturerade eller ostrukturerade intervjuer, samt standardiserade eller icke standardiserade intervjuer. Där strukturen handlar om hur strikt intervjun följer en viss ordning och standardiseringen om hur öppna eller slutna frågorna är.
Även varianter som är halvstrukturerade och halvstandardiserade finns, (David & Sutton,
28 2016). För studien valdes fem privata företag i olika storlek, och alla respondenter har haft roller som antingen VD eller chefer för olika affärs-/marknadsområden. Med de valda respondenterna har hållits intervjuer på 45-90 minuter med utgångspunkt från en intervjuguide på ca. 30 frågor. Den intervjumetod vi har valt att använda under intervjuerna ligger mellan de båda ytterligheter när det gäller struktur och standardisering. Vi har följt en tydlig struktur med en förutbestämd ordningsföljd på frågorna. Men har anpassat dispositionen efter hur svaren sett ut och vad respondenten lyft fram som viktigt för deras företag. Vi har också lämnat visst utrymme för följdfrågor, och flikat in dessa där de behövts. Intervjuguiden utformades med öppna frågor för att få ett större djup genom öppna svar. Men där vi har försökt att begränsa denna öppenhet genom att behandla ett ämne och en faktor i taget för att göra analysen och jämförelserna lättare att hantera.
4.3 Validitet och reliabilitet
Begreppen validitet och reliabilitet handlar om studiens giltighet och trovärdighet. Dessa begrepp har sitt ursprung i kvantitativa studier där validiteten handlar om att forskaren verkligen mäter det som han har för avsikt att mäta. Medan reliabiliteten handlar om studiens trovärdighet som innebär att mätningen ska gå att upprepa oberoende av mätinstrument och personer, (Söderbom & Ulvenblad, 2016). För kvalitativa studier är dessa båda begreppen svårare att definiera då hela studien är mer öppen, och mer en tolkningsfråga än vid kvantitativa studier. Studiens giltighet blir då mer en fråga om hur den teoretiska referensramen har arbetats fram och hur de olika delarna hänger ihop. Samt att trovärdigheten blir om och i vilken omfattning det skulle vara möjligt att repetera studien och få liknande resultat, (Söderbom &
Ulvenblad, 2016).
För att öka giltigheten i vår studie har vår ambition varit att bygga upp en referensram med relevanta beslutsteorier och de omvärldsfaktorer som har störst betydelse för bostadsutvecklingsbolagen. Detta ledde då fram till tre huvuddelar av primärdata, vilka var beslutsfattandet, beslutsunderlaget och omvärldsfaktorer. Dessa delar finns i alla beslut, men de olika företagen tar sina beslut på olika sätt. Det är utifrån dessa delar som den teoretiska referensramen är uppbyggt, vilket också ledde till utformningen av intervjuguiden. Där delarna behandlas var för sig, men där också frågor för att försöka knyta ihop de olika delarna ställdes.
Detta gjorde att svaren som erhölls blev jämförbara mellan de olika företagen och att det gick att göra kopplingar till de teorier som finns. För att få en öppen dialog med respondenterna genomfördes intervjuerna antingen som besöksintervjuer på deras arbetsplatser. Eller telefonintervjuer de gånger det var praktiskt svårt att träffas. Alla intervjuer spelades in och inspelningarna användes sedan vid framställningen av empirin för att säkerställa att all information kom med, och svar som var utförliga kunde lyssnas på många gånger för att kunna tolkas rätt och undvika rena feltolkningar. På grund av de öppna frågorna i intervjuguiden var det också svårt att strikt hålla sig till frågorna i tur och ordning då respondenten i vissa svar kom in på senare frågor, då var inspelningarna till stor hjälp för att kunna sammanställa dem på ett sammanhängande sätt. För att undvika att det ska uppstå en intervjuareffekt har vi försökt att undvika ledande frågor, och inte ändra de senare intervjuerna efter svaren från de tidigare.
Utan ambitionen har varit att alla respondenter på ett öppet sätt utifrån ämnet har fått redogöra för hur deras företag arbetar med beslutsfattande.
Att säkerställa en hög reliabilitet i en kvalitativ studie är svårare än i en kvantitativ studie då det inte går att mäta den på samma sätt, (Söderbom & Ulvenblad, 2016). Då forskningsfrågan för denna studie är att tolka fenomenet om hur beslut om investeringar tas utifrån hur några aktörer på marknaden tänker, är det svårt att upprepa studien med andra respondenter med
29 samma resultat. Vår tolkning är att studiens resultat påverkas av en rad faktorer som vilken tid vi befinner oss i, vilka respondenter som väljs och i vilka regioner dessa verkar. För att säkerställa en så hög reliabilitet som möjligt har vi försökt vara tydliga och noggranna under uppsats-processens tidiga skede. Målet har varit att hitta så nya och aktuella källor som möjligt för att dessa ska bli relevanta för den situation som våra respondenter befinner sig i idag. Vi har vidare försökt att beskriva alla de särdrag som finns på bostads-/fastighetsmarknaden. Samt beskrivit hur den historiskt har förändrats vid olika konjunkturer, och vilka faktorer som tidigare har påverkat besluten. Under litteratursökningen har också källor som specifikt handlar om fastighetsbranschen i så hög grad som möjligt använts. Då dessa på ett bättre sätt tar hänsyn till alla särdragen på den marknaden, och många andra teorier hade kunnat bli svåra att applicera då de är för generella. Genom att beskriva allt detta är vår förhoppning att en större trovärdighet ska uppnås, då ämnets komplexitet klarläggs och det blir en systematisk genomgång av de faktorer som påverkar. Valet av respondenter har också varit viktigt för att öka trovärdigheten. Genom att avgränsa dem efter kriterierna (se kapitel 4.2.2) är trovärdigheten högre än om de valts ur en bredare grupp.
4.4 Analytisk generaliserbarhet
Generaliserbarhet handlar om hur och på vilket sätt det är möjligt att generalisera studiens resultat till andra liknande situationer, (Söderbom & Ulvenblad, 2016). I denna studie är det svårt att göra statistiska generaliseringar då det är för få respondenter för att kunna se några mönster, utan de generaliseringar som kan göras bygger på en analyserande tolkning av det empiriska materialet. Som tidigare nämnts är bostadsmarknaden en heterogen marknad där varje objekt är unikt och hur aktörerna tänker beror på en rad olika faktorer, t.ex. de som tas upp i förra avsnittet. Dessa egenskaper på marknaden gör det svårare att göra allmänna generaliseringar. Det är dock tydligt att alla företag som ingått i studien har en liknande syn på hur bostadsmarknaden utvecklats under de senaste 30 åren. Vilket också leder till att merparten av företagen i denna studie har haft en liknande utveckling. Statistik över nyproduktion sedan 1990 visar på att det har tillkommit stor del nya bostadsrätter i förhållande till hyresrätter då olika faktorer gjort dessa mer lönsamma. Vilket gör att det valet om upplåtelseform går att generalisera till att troligtvis även gälla många andra aktörer inom bostadsutvecklingsbranschen.
Det går också att efter sammanställningen av empirin att se mönster efter hur företagen agerar beroende på hur stora företagen är och i vilka regioner de befinner sig. På flera frågor har i stort sett alla respondenter samma syn på hur t.ex. vissa bidrag endast fungerar utanför storstäderna och att marknadshyra inte skulle öka motiven att bygga hyresrätter. I dessa frågor när fem olika aktörer svarar i stort sett likadant känns det också rimligt att de svaren skulle erhållas även av många andra bostadsutvecklingsbolag. Det är också tydligt att de större företagen i studie har en liknande syn på många frågor, där det mindre företaget skiljer ut sig. Även det tror vi går att generalisera på så vis att stora rikstäckande företag ofta tänker på ett liknande sätt och i många fall måste göra det på grund av lagar och regler. Trots att det är stor heterogenitet på bostadsmarknaden går det alltså att i flera frågor anta att resultatet skulle vara i stort sett samma i liknande situationer med andra företag. Men vi tror också att om fler olika typer av företag ingått i studien hade det ökat generaliserbarheten. De fem valda företagen påminner mycket om varandra, då de har i stora drag en liknande verksamhet och finns i samma regioner. Vilket leder till en ganska samstämmig syn på mycket. Det gör att denna studies resultat är svår att applicera på bostadsutvecklingsbolag med en annan strategi, som t.ex. fokuserar på storstadsområdena. För att kunna göra en mer tillförlitlig tolkning av andra regioner och andra strategier hade även respondenter där behövts att intervjuas.
30 4.5 Fördelar och utmaningar med en kvalitativ studie
Fördelarna med en kvalitativ studie är att det är möjligt att gå mer på djupet i ett fenomen, och att det går att erhålla mer specifika svar. David & Sutton (2016) skriver att kvalitativ forskning har ett subjektivt förhållningssätt som betraktar individers och smågruppers handlingar som det som skapar kontexten. De menar vidare att vid kvalitativa studier kan forskarna få en större helhetsbild, och att enkla innebörder som kvantifierade ja- och nej-svar ibland rycks ur sitt sammanhang. För denna studie hade det varit svårt att försöka kvantifiera svaren då ett beslut om investeringar innehåller så många delar. En kvantitativ studie med fler respondenter hade troligtvis gett ett mindre tillförlitligt resultat. Att genomföra intervjuer med öppna frågor var därför det mest lämpliga vägen för oss att då de utvalda respondenterna i detta fall får skapa den kontexten som sedan analyserats.
Utmaningarna med en kvalitativ studie av detta slag är att lyckas få fram relevant information som sedan kan sättas in i kontexten. Samt att när respondenterna är få är det viktigt att de är rätt personer och att deras svar är tillräckligt uttömmande för att tillföra studien något.
Respondenternas information måste också sorteras för att kunna analyseras och där blir intervjuguiden en viktig grund för att göra det genomförbart, (David & Sutton, 2016).
Utformningen av intervjuguiden var en stor utmaning för oss då frågorna som kunde ställas inom området var många. Vi insåg efter de första intervjuerna att intervjuguiden var för omfattande och att några av frågorna gick in varandra, samt att det var svårt att följa ordningsföljden till punkt och pricka. Detta gjorde att framställningen av empirin fick delas in efter de tre huvudpunkterna som nämnts ovan, och att det varje respondent framhöll som mest viktigt under varje punkt fick bli fokus under varje avsnitt. Därför redovisas inte deras svar på varje fråga, utan de redovisas under tre huvudavsnitt för varje respondent. En annan utmaning under empiri-insamlandet var att inte ha några förföreställningar om ämnet och om vad de ska svara, och därigenom ställa ledande frågor.
31