Vilka avtalsvillkor går inte att ha flexibla?
Vilka avtalsvillkor är i behov av flexibilitet men som idag inte är det?
Flexibilitet i ett lokalhyreskontrakt kan erbjudas på många olika sätt. När respondenterna själva fick svara på vad de helst skulle vilja ha anpassningsbart i ett avtal blev svaren detsamma, flexibla öppettider.
Viktor Hjelmqvist förstår hyresvärdens position i frågan då strikta öppettider är en grundbult för en fungerande handelsplats. Han påstår att ett köpcentrum hade förlorat sin attraktivitet om butikerna hade haft olika öppettider i större skala. Men han ser helst att hyresgästerna skall ges möjligheten att kunna anpassa öppettiderna i akuta situationer som till exempel personalbrist eller pandemin för den delen. Han vittnar också om de ekonomiska nackdelarna med att ha öppet på obekväma timmar.
“ Men vi som hyresgäster skulle vilja kunna vara flexibla på det sättet, om det händer någonting akut eller bara möjligheten av att kunna dra ner öppettiderna. Det är väldigt dyrt att ha öppet längre på obekväma timmar. Efter kl. 18 till exempel. ”
- Viktor Hjelmqvist
Hjelmqvist har själv i avtalsförhandlingar under pandemin påpekat för hyresvärden när öppettiderna har varit för aggressiva. Han säger dock att det har varit svårt att nå produktiva överenskommelser som gagnar samtliga parter. Hjelmqvist betonar att det frekvent sker öppna förhandlingar i stadskärnor där hyresavtalen kan påverkas av olika så kallade citysamverkans bestämmelser.
“ I stadskärnor kan hyresavtalen ha sin citysamverkan bestämmelse, dvs att man kommer överens med handlarna i staden att ha öppet till kl.19. Fastighetsägarna pushar på kl.19 medan handlarna kl.18. En timme extra gör att det kostar mycket pengar för oss inom retail. Vad är behovet på kvällen, sett till kundflöden? ”
- Viktor Hjelmqvist
Även Lina Sabadello resonerar på samma sätt som Hjelmqvist. Hon berättar att öppettider blev en het fråga för både hyresvärd och hyresgäst under pandemin. Köpcentrum är de handelsområden som innefattar strikt reglering av öppettider vilket naturligtvis påverkar hyresgästerna på olika sätt. Dessa öppettider är även reglerade med vite om de inte
respekteras uppger hon. Sabadello berättar att rädslan för restriktioner och personalomsättning skapade osäkerheter kring när verksamheten skulle ha öppet. Hon tar upp ett exempel som blev kontroversiellt och uppmärksammat i media där fastighetsägaren Allum hade straffat hyresgästen med vite då verksamheten valde att stänga ner på grund av personalbrist och hämmad kundomsättning. Sabadello vittnar om en trend i köpcentrum där öppettiderna tycks ha blivit längre.
“Redan innan pandemin har vi haft en ökad trend i längre öppettider i köpcentrum och de var maximala öppna under coronan.”
- Lina Sabadello
Sabadello vill i framtiden hellre se restriktiva öppettider i köpcentrum nu när man har möjligheten att handla på nätet och få det hemskickat. Däremot betonar hon även vikten för fastighetsägare och hyresvärdar att reglera öppettider. Gemensamma öppettider i ett
handelsområde bidrar till kontinuerliga kundflöden. Det skapar även en trygghet för
konsumenten då man vet att hela utbudet på en handelsplats erbjuds. Sabadello nämner dock att långa öppettider kan få ekonomiska konsekvenser för vissa hyresgäster. Hon uppger optiker som ett praktexempel där yrket kräver hög ersättning för obekväma arbetstider. Det uppstår då ekonomiska svårigheter för hyresgästen att tvingas ha öppet en extra timme när det inte finns ett starkt kundflöde vid den tiden. Sabedello föreslår därför att öppettider i viss mån borde vara förhandlingsbart så att det förblir ekonomiskt motiverat för hyresgäster att bedriva verksamhet. Hon spår en generell trend där vi kommer se anpassningsbara öppettider i
lokalhyresavtal. Samtidigt betonar hon att förändringen kommer ta tid då konsumenten förväntar sig att butiker ska ha fasta öppettider när man besöker en handelsplats.
“Men det där är lite knepigt med öppettider för det kommer alltid vara så att man som konsument vill veta att butiken har öppet när man kommer dit. Viss flexibilitet, ja, men framförallt mindre öppettider generellt.”
- Lina Sabadello
Liuyu Qian som tycks ha påverkats direkt av pandemin vittnar även han om att rigida
öppettider drabbar verksamheten ekonomiskt. Han uppger en viss besvikelse då öppettiderna i Hötorgshallen inte är optimal för hyresgäst kollektivet och endast till fördel för hyresvärden.
Qian berättar att deras kundflöde börjar kl.12 och är som störst kl.18. Hyresvärden kräver dock att det ska vara öppet mellan kl.10-18 vilket gör att verksamheten inte har intäkter mellan kl.10-12 och tvingas stänga kl.18 när kundflödet är som störst. Han förstår
hyresvärdens perspektiv då öppettider är en teknisk fråga som måste förbli sammanhängande med övriga hyresgäster för att handelsplatsen skall kunna locka konsumenter. Däremot om Qian och övriga hyresgäster fick själva optimera öppettiderna utifrån verksamhetens ekonomiska förutsättningar hade den lösningen föredragits uppger han.
Malin Linde förklarar att hyresgästen har kostnadsposter som är starkt korrelerade med öppettider. Hon uppger att sunda verksamheter inom handel oftast sitter på en OCR,
occupancy-cost-ratio, på 30 procent för personalkostnaden om man befinner sig på en normal handelsplats och har öppet alla dagar i veckan. Därav har frågan om öppettiderna varit ett diskussionsämne som hyresgäst kollektivet har drivit under pandemin. Men Linde är
samtidigt djupt medveten om svårigheterna med att anpassa öppettiderna enligt hyresgästens önskemål.
“ Jag skulle säga att det är precis samma omöjliga sätt som att begära ren omsättningshyra. Då man tillåter vissa hyresgäster att avvika från minimumöppettiderna så gör man sin
slutkonsument djupt besviken. Man dyker upp till handelsplatsen så har man beståndet stängt.”
- Malin Linde
Hon betonar dock att det under pandemiåren har förekommit undantag för vissa unika verksamheter.
“ Det vi har gjort i några extrema fall för specifika hyresgäster som har unik verksamhet är att de har fått kanske 1-2 timmar från minimumöppettiderna, inte mer.”
- Malin Linde
Sammanfattning
Det framgår tydligt från samtliga respondenterna att det under pandemin men även generellt finns ett stort behov av anpassningsbara öppettider. Anledningen tycks vara en ekonomisk fråga för hyresgästerna då man idag inte har möjligheten att bedriva verksamhet utifrån kundflöde och personalomsättning. Det blir helt enkelt för kostsamt för hyresgäster att ha öppet under tider man inte har en normal kundomsättning. Frågan om flexibla öppettider skapar dock konflikt mellan avtalsparterna då man har skilda intressen. Fastighetsägaren vill
helst se att alla verksamheter i ett köpcentrum har liknande öppettider under ett dygn så att man får ett kontinuerligt kundflöde på handelsplatsen. Medan det inte alls blir ekonomiskt motiverat för hyresgästen att bedriva verksamhet under en tid på dygnet då man inte har intäkter samtidigt som man har höga personalkostnader.